4 mai 2023
Cour d’appel d’Aix-en-Provence
RG n°
21/11000

Chambre 1-7

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 04 MAI 2023

N°2023/136

Rôle N° RG 21/11000 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH3AC

S.C.I. BENEDICTE

C/

[B] [W]

S.C.I. MALENNA [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Delphine GUETCHIDJIAN

Me Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 08 Juillet 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 1121000196.

APPELANTE

S.C.I. BENEDICTE, demeurant chez [Adresse 3]

représentée par Me Delphine GUETCHIDJIAN de la SCP DUREUIL GUETCHIDJIAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Laura QUILLIEN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de Me Michel MASSE, avocat au barreau de GRASSE

INTIME

Monsieur [B] [W]

né le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de Me Laurence HUERTAS PLANTAVIN, avocat au barreau de NICE

PARTIE(S) INTERVENANTE(S)

Assignée en intervention volontaire

S.C.I. MALENNA [Localité 5], demeurant [Adresse 2],

venant aux droits de la SCI BENEDICTE

représentée par Me Delphine GUETCHIDJIAN de la SCP DUREUIL GUETCHIDJIAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Laura QUILLIEN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de Me Michel MASSE, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Février 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2023.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du premier février 2017 à effet à la même date, la SCI BENEDICTE a donné à bail d’habitation à Monsieur [B] [W] un appartement de deux pièces, d’une superficie contractuelle de 60 m² avec terrasse, situé [Adresse 3] à [Localité 5] pour une durée d’un an.

Par acte sous seing privé du premier février 2018 à effet à la même date, la SCI BENEDICTE a donné à bail d’habitation à Monsieur [B] [W] le même appartement pour une durée de trois ans, moyennant un loyer mensuel hors charges de 2529,72 euros.

Par acte d’huissier du 07 juillet 2020, la SCI BENEDICTE a fait signifier à son locataire un congé pour vendre au prix de 1.600.000 euros, pour le 31 janvier 2021.

Monsieur [W] n’a pas donné suite à l’offre de vente et s’est maintenu dans le logement.

Par acte d’huissier du 15 février 2021, la SCI BENEDICTE a fait assigner Monsieur [W] aux fins principalement de voir valider le congé pour vente, dire que le bail a pris fin le 31 janvier 2021, dire que Monsieur [W] est occupant sans droit ni titre depuis le premier février 2021, ordonner son expulsion et le voir condamner à une indemnité d’occupation mensuelle égale au terme du dernier loyer (2529, 72 euros) outre la somme de 320.000 euros en réparation de son préjudice lié à la perte de chance d’avoir pu vendre son bien.

Par acte d’huissier du 18 février 2021, Monsieur [W] a fait assigner la SCI BENEDICTE aux fins principalement de voir prononcer la nullité du congé pour vente en raison d’un prix excessif et subsidiairement, d’ordonner une expertise afin de fixer la valeur du bien immobilier.

Le 24 février 2021, était signé un compromis de vente par Messieurs [S] et la SCI BENEDICTE, chacun vendeur du tiers de la pleine propriété indivis.

Devant le premier juge, Monsieur [W] a sollicité in limine litis la nullité des conclusions de la SCI BENEDICTE pour défaut de pouvoir; sur le fond, il a demandé la nullité des baux du premier février 2017 et du premier février 2018, la nullité du congé pour vente, la régularisation du bail à effet au premier février 2017, et, subsidiairement, une expertise.

Par jugement du 08 juillet 2021, le tribunal de proximité de Cannes a :

– ordonné la jonction des deux procédures.

– débouté Monsieur [W] de ses demandes de nullité des actes de procédure pour défaut de pouvoir de la SCI BENEDICTE.

– déclaré nul pour vice de fond le congé pour vendre délivré par la SCI BENEDICTE.

– débouté Monsieur [W] de sa demande en nullité du bail.

– débouté la SCI BENEDICTE de ses demandes à l’égard de Monsieur [W].

– débouté Monsieur [W] du surplus de ses demandes.

– dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

– condamné la SCI BENEDICTE aux dépens.

Le premier juge a rejeté la nullité des conclusions en indiquant que Monsieur [W] ne démontrait pas l’existence d’un grief.

Il a estimé que le congé pour vendre qui avait été délivré à Monsieur [W] était nul pour vice de fond car il avait été délivré au seul nom de la SCI BENEDICTE, alors qu’il existait deux autres indivisaires et qu’il s’agissait d’un acte de disposition.

Il a rejeté la demande de nullité des baux soulevée par Monsieur [W] au motif que l’exception de nullité ne pouvait prospérer que pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte juridique; il a précisé que les baux avaient été exécuté ou avaient reçu un commencement d’exécution.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI BENEDICTE en l’absence de démonstration de son préjudice.

Par déclaration d’appel du 28 septembre 2021, succédant à une déclaration d’appel du 21 juillet 2021, la SCI BENEDICTE a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a déclaré nul pour vice de fond le congé qui a été délivré et qu’elle a été condamnée aux dépens.

Monsieur [W] a constitué avocat et formé un appel incident.

Moyens

Motivation

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la SCI MALENNA [Localité 5]

Selon l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Aux termes de l’article 330 du même code, l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

La SCI MALENNA [Localité 5] a acquis de la SCI BENEDICTE, de Monsieur [D] [S] et de Monsieur [H] [S] le bien occupé par Monsieur [W].

Elle a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir la SCI BENEDICTE qui souhaite la validation de son congé pour vendre. Son intervention est ainsi recevable.

Sur la validité du congé pour vendre

A titre préliminaire, il convient d’indiquer que la cour est saisie de la question de la validité du congé. En effet, la déclaration d’appel formée par la SCI BENEDICTE mentionne clairement que l’appelant sollicite l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a déclaré nul le congé pour vendre pour vice de fond.

Les premières conclusions de la SCI BENEDICTE mentionnent clairement solliciter l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a déclaré nul le congé pour vendre pour vice de fond. Le dispositif note qu’il est demandé de ‘dire et juger que le congé délivré est régulier dans la forme et juste au fond’, ce qui s’analyse en une demande en justice; il s’agit de voir valider le congé pour vendre.

La SCI BENEDICTE a délivré à Monsieur [W], par acte d’huissier du 07 juillet 2020, un congé pour vendre pour le 31 janvier 2021.

Il ressort des pièces produites que la SCI BENEDICTE a pour associé Madame [G] [N] (2 parts en pleine propriété), Monsieur [H] [S] (49 parts en pleine propriété) et Monsieur [D] [S] (49 parts en pleine propriété).

L’appartement qui a été loué à Monsieur [W] appartient à la SCI BENEDICTE (1/ 3 de la pleine propriété indivis), Monsieur [H] [S] (1/3 de la pleine propriété indivis) et Monsieur [D] [S] (1/3 de la pleine propriété indivis). Ainsi, les deux autres propriétaires en indivision de l’appartement loué à Monsieur [W] sont également les principaux associés de la SCI BENEDICTE.

S’il est exact que la délivrance d’un congé pour vendre s’analyse comme un acte de disposition nécessitant l’accord de tous les indivisaires, il ressort des pièces produites que tous les indivisaires étaient d’accord pour la délivrance de ce congé, puisque les deux autres indivisaires (Messieurs [D] et [H] [S]), sont les principaux associés de la SCI BENEDICTE.

En conséquence de quoi, le congé n’est affecté d’aucune nullité pour vice de fond en application de l’article 117 du code de procédure civile.

Ce congé n’est pas plus affecté d’un vice de forme au motif que seule la SCI BENEDICTE est mentionnée dans le congé pour vendre. Monsieur [W] ne justifie d’aucun grief et comme, il l’a été indiqué précédemment, les autres indivisaires sont les principaux associés de la SCI BENEDICTE.

Ainsi, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a estimé nul pour vice de fond le congé pour vendre délivré à Monsieur [W]. Ce dernier sera débouté de sa demande tendant à voir déclarer nul le congé pour vice de forme, au visa de l’article 114 du code de procédure civile.

Il résulte des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que ” lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis…… A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local”.

Cet texte n’imposant aucun encadrement, le bailleur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement au locataire en place et rien ne s’oppose à ce qu’il situe la valeur au-dessus du marché, l’intention spéculative n’étant pas sanctionnée en elle-même et la surestimation du prix pouvant résulter d’une ambition excessive du bailleur désireux de vendre au meilleur prix.

Néanmoins, le locataire reste recevable à invoquer la fraude sur le fondement des dispositions du Code civil en faisant valoir que le caractère manifestement excessif du prix caractérise un défaut de sincérité de l’intention de vendre. La fraude ne se présumant pas, la charge de la preuve incombe au locataire qui doit établir que le bailleur a intentionnellement fixé le montant de son offre à un chiffre manifestement excessif en vue de le décourager de se porter acquéreur et de l’évincer.

Le congé pour vendre délivré à Monsieur [W] mentionnait un prix de 1, 6 millions d’euros.

Ce dernier ne démontre pas que le prix sollicité était manifestement excessif et constitutif d’une fraude à ses droits puisque le bien a été vendu à cette somme. Par ailleurs, le 20 août 2021, la SCP ALAÏA, domicilié chez Monsieur [W], représentée par Madame [K] qui tient ses pouvoirs de Monsieur [W] a acquis, dans le même immeuble, un appartement de 87,31 m², pour un prix de 2,5 millions d’euros (soit un prix de 28.633, 60 euros le m²), ce qui démontre que le prix sollicité pour l’appartement de 60m², dans le même immeuble, pour 1,6 millions d’euros (soit environ 26.666 euros le m²) n’est pas manifestement excessif.

Il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise.

Monsieur [W] sera donc débouté de sa demande d’expertise et de sa demande tendant à voir déclaré nul le congé pour vendre qui lui a été délivré au motif d’un prix manifestement excessif.

Sur la nullité des baux des premier février 2017 et premier février 2018

Monsieur [W] soulève la nullité des deux baux qu’il a signés avec la SCI BENEDICTE au motif que seule cette société est visée en qualité de bailleur.

Il fait état de l’article 3 de la loi du 06 juillet 1989 qui énonce les mentions qui doivent figurer sur le contrat de bail.

Comme il l’a été indiqué précédemment, le bien appartient en indivision par parts égales à la SCI BENEDICTE, à Monsieur [D] [S] et à Monsieur [H] [S], ces deux derniers indivisaires étant les principaux associés de la SCI BENEDICTE. Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générales que le gérant de la SCI BENEDICTE avait tout pouvoir pour signer les baux.

Ainsi, aucun des deux baux signés entre Monsieur [W] et la SCI BENEDICTE ne sont nuls.

Monsieur [W] sera débouté de sa demande tendant à voir dire nuls les baux signés en février 2017 et février 2018. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Il sera également débouté de sa demande tendant à obtenir la signature d’un bail avec prise d’effet au premier février 2017.

Sur les conséquences du congé pour vendre

Aux termes de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le dernier bail liant les parties est celui signé le premier février 2018, à effet à la même date. Le congé pour vendre a été régulièrement délivré pour le 31 janvier 2021.

Monsieur [W], qui n’a pas accepté l’offre de vente, est donc occupant sans droit ni titre depuis le premier février 2021. Il convient de prononcer son expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il est également redevable à compter de cette date d’une indemnité d’occupation destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du propriétaire lié à la privation de son local. Contrairement à ce qu’indique Monsieur [W], la cour est régulièrement saisie de la demande faite par la SCI BENEDICTE, même si cette dernière vise un texte (l’article 1760 du code civil), qui n’est pas applicable en l’espèce. Il appartient au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et l’indemnité d’occupation due par Monsieur [W] l’est en application de l’article 1240 du code civil.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 2529, 72 euros et de condamner Monsieur [W] au versement de cette somme, à compter du premier février 2021 jusqu’à la libération complète des lieux loués.

Sur la demande de dommages et intérêts formées par la SCI BENEDICTE et par la SCI MALENNA [Localité 5]

La SCI BENEDICTE ne démontre pas le préjudice qu’elle a subi lié au maintien dans les lieux de Monsieur [W] à la suite de la résiliation du bail du fait du congé pour vendre.

La SCI MALENNA [Localité 5], qui a acquis le bien, a subi un préjudice lié au fait que le logement n’est pas vide de tout occupant. Toutefois, Monsieur [W] a été condamné au versement d’une indemnité d’occupation destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du propriétaire lié à la privation de son local. La SCI MALENNA [Localité 5] ne démontre pas subir un autre préjudice. Dès lors, tant la SCI BENEDICTE que la SCI MALENNA [Localité 5] seront déboutées de leurs demandes de dommages et intérêts.

Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [W] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance (comprenant le coût du congé et de la sommation de quitter les lieux) et d’appel. Il sera débouté de ses demandes faites au titre des frais irrépétibles d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SCI BENEDICTE les frais irrépétibles qu’elle a exposés en première instance. Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SCI BENEDICTE et de la SCI MALENNA [Localité 5] les frais irrépétibles qu’elles ont exposés en appel. Monsieur [W] sera condamné à verser la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a mis à la charge de la SCI BENEDICTE les dépens de première instance et en ce qu’il a rejeté sa demande au titre des frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de la SCI MALENNA [Localité 5],

INFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de nullité formée par Monsieur [B] [W] à l’encontre des baux signés le premier février 2017 et le premier février 2018,

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

DECLARE valable le congé pour vendre délivré à Monsieur [B] [W] le 07 juillet 2020 à effet au 31 janvier 2021

REJETTE la demande de Monsieur [B] [W] tendant à obtenir la signature d’un bail avec prise d’effet au premier février 2017,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [B] [W] et de tous occupants de leur chef, des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 5] avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer,

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du premier février 2021 à la somme de 2529,72 euros,

CONDAMNE Monsieur [B] [W] au versement de cette somme à compter du premier février 2021 jusqu’à la parfaite libération des lieux,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SCI BENEDICTE et la SCI MALENNA [Localité 5],

REJETTE la demande de Monsieur [B] [W] au titre des frais irrépétibles d’appel

CONDAMNE Monsieur [B] [W] à verser la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

CONDAMNE Monsieur [B] [W] aux dépens de première instance (comprenant le coût du congé pour vendre et de la sommation de quitter les lieux) et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

 

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