4 mai 2023
Cour d’appel de Colmar
RG n°
21/01435

Chambre 2 A

MINUTE N° 231/2023

Copie exécutoire à

– Me Joëlle LITOU-WOLFF

– Me Laurence FRICK

Le 4 mai 2023

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 04 MAI 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/01435 –

N° Portalis DBVW-V-B7F-HQ6G

Décision déférée à la cour : 14 Janvier 2021 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTE et INTIMÉE SUR APPEL INCIDENT :

Madame [D] [W]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Joëlle LITOU-WOLFF, Avocat à la cour.

INTIMÉS et APPELANTS SUR APPEL INCIDENT :

Monsieur [I] [B] et

Madame [F] [C] épouse [B]

demeurant tous deux [Adresse 3] à

[Localité 6]

représentés par Me Laurence FRICK, Avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 modifié et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Février 2023, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Franck WALGENWITZ, Président de chambre, et Madame Nathalie HERY, Conseiller , chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Franck WALGENWITZ, Président de chambre

Madame Myriam DENORT, Conseiller

Madame Nathalie HERY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Franck WALGENWITZ, Président, et Madame Sylvie SCHIRMANN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [B] et Mme [F] [C], épouse [B], sont propriétaires des lots n°23, 29, 31 et 33 correspondants à une cave, un appartement sous combles, trois chambres, une salle de bain, des toilettes, un chauffe-eau, en copropriété situés [Adresse 5].

Le 24 janvier 2020, ils ont signé avec Mme [D] [W], un compromis de vente portant sur lesdits biens moyennant le prix de 430 000 euros sous condition suspensive d’obtention du ou des prêts sollicités par l’acquéreur pour financer l’acquisition.

Faute de réitération de cet acte sous seing privé en la forme authentique, M. [B] et Mme [C] ont, par acte d’huissier en date du 15 juin 2020, fait assigner Mme [W] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à réitérer en la forme authentique la vente conclue le 24 janvier 2020, outre les dommages et intérêts prévus au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente.

Par jugement du 14 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Strasbourg a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– débouté M. [B] et Mme [C] de leur demande tendant à la signature de l’acte authentique de vente réitérant la vente conclue sous seing privé le 24 janvier 2020, portant sur les lots de copropriété n° 23, 29, 31 et 33, au sein du bien immobilier sis [Adresse 5] ;

– condamné Mme [W] à payer à M. [B] et Mme [C] la somme de 43 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2020 ;

– condamné Mme [W], outre aux entiers dépens, à payer à M. [B] et Mme [C] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté les parties de l’ensemble de leurs autres demandes et prétentions.

Le tribunal a rappelé, au visa des articles 1103 et 1304-3 du code civil et à la lecture des conditions du compromis de vente afférentes à la condition suspensive d’obtention du ou des prêts pour financer la vente, que l’acquéreur était tenu de justifier avoir rempli les conditions stipulées au contrat pour l’obtention du prêt et avoir ainsi présenté une demande conforme aux caractéristiques stipulées, et ce dans le délai imparti, et qu’en l’espèce se posait la question de savoir si la condition suspensive relative à l’obtention du prêt destiné à payer le prix de vente avait défailli par la faute ou non de l’acquéreur.

Le tribunal a constaté à la lecture des deux refus de prêt, l’un en date du 7 mars 2020, émanant de la BNP Paribas et portant sur un montant de 463 000 euros, et l’autre en date du 26 mars 2020 émanant de la Caisse d’Epargne et portant sur un montant de 471 000 euros, qu’il n’y était mentionné ni la durée, ni le taux du prêt sollicité, éléments pourtant essentiels des caractéristiques du prêt défini dans le compromis susvisé ; en outre, Mme [W] ne faisait valoir aucune observation et ne versait aux débats aucun autre élément permettant de retenir la sollicitation d’un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente, de sorte qu’il s’en déduisait que Mme [W] n’avait pas accompli les diligences qui lui incombaient dans le cadre de la réalisation de la condition suspensive litigieuse. Ainsi en avait-elle empêché l’accomplissement et par suite la vente litigieuse n’avait pas été réitérée par sa faute.

Le premier juge a considéré par ailleurs que le compromis de vente du 24 janvier 2020 était caduc de plein droit depuis le 21 mai 2020, de sorte qu’il ne pouvait ordonner la réitération de la vente dans le cadre de l’instance.

Au sujet de la clause pénale, il a rappelé, au visa de l’article 1231-5 du code civil, que la caducité du compromis de vente n’empêchait pas la survivance des stipulations afférentes à la clause pénale dès lors que la cause de celle-ci résidait spécialement dans la non réitération de l’acte et sanctionnait justement l’attitude fautive du cocontractant.

Le tribunal constatait, dès lors que la condition suspensive avait défailli par la faute de Mme [W] entraînant la caducité du compromis de vente et l’impossibilité de signer l’acte authentique de vente, que la clause pénale pouvait s’appliquer après mise en demeure de l’acquéreur d’avoir à régulariser l’acte authentique dans un délai de 15 jours.

En l’espèce, les consorts [B]-[C] versaient au débats une sommation à comparaitre aux fins de signer un acte authentique de vente, signifiée par voie d’huissier en date du 29 mai 2020.

Le premier juge déduisait des pièces versées aux débats que Mme [W] avait acquis un autre bien immobilier, situé non loin du bien litigieux, par un acte authentique de vente en date du 2 mars 2020 et financé par un prêt d’un montant de 530 060,11 euros accordé par la BNP Paribas, soit le même établissement de crédit ayant pourtant refusé l’octroi du prêt sollicité dans le cadre du compromis de vente litigieux du 24 janvier 2020.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le tribunal concluait que Mme [W] avait fait preuve d’une mauvaise foi certaine, à tout le moins d’une légèreté blâmable, de sorte que le montant de la clause pénale n’apparaissait manifestement pas excessif.

* * *

Mme [W] a interjeté appel de ce jugement, le 2 mars 2021, en ce qu’il l’a condamnée au paiement de 43 000 euros au titre de la clause pénale et de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, au bénéfice de l’exécution provisoire.

Moyens

Motivation

MOTIVATION

1) Sur la question de la notification du compromis

Mme [W] soutient que le compromis de vente ne lui aurait pas été notifié de sorte qu’en application de l’article 271’1 du code de la construction et de l’habitation, elle n’aurait pu exercer son droit de rétractation. Elle en déduit que le compromis serait alors caduc.

Cependant, les intimés produisent aux débats en annexes 15,16 et 17, la preuve de ce que l’agence immobilière Orpi, qui a établi le compromis, l’a adressé le 27 janvier 2020 à l’appelante par lettre recommandée électronique avec accusé de réception, dont la référence EV 25 137 78’107 précisait son contenu (annexe 15). L’accusé de réception présent en annexe 17 atteste que ledit courrier a bel et bien été réceptionné par Mme [W] le 31 janvier 2020.

Il s’en déduit que le compromis a été notifié régulièrement à Mme [W] qui ne saurait prétendre alors que les dispositions de l’article 271’1 du code de la construction et de l’habitation n’ont pas été respectées.

2) Sur le défaut de diligences reproché à Mme [W]

M. [I] [B] et Mme [F] [C] épouse [B] ont signé le 24 janvier 2020 avec Mme [D] [W], un compromis de vente portant sur l’appartement mis en vente moyennant un prix de 430 000 euros, sous condition suspensive d’obtention du ou des prêts sollicités par l’acquéreur pour financer l’acquisition.

En page 10 du compromis, il était précisé que l’acquéreur financerait l’intégralité de son acquisition à l’aide d’un ou plusieurs prêts pour un montant de 471 000 euros, contractés sur une durée maximale de 25 années avec un taux maximum de 2,5 % hors assurance.

L’acquéreur s’engageait à déposer dans les plus brefs délais des dossiers complets des demandes de prêt répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme prêteur.

La Cour de cassation retient qu’il appartient au bénéficiaire d’une promesse de vente conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt, de prouver qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l’acte.

Au cas d’espèce, constituent les caractéristiques du prêt – telles que définies dans le compromis de vente – le montant de la somme à emprunter (un maximum de 471 000 euros), sa durée maximale de 25 années et son taux maximum de 2,5 % hors assurance.

Pour pouvoir démontrer sa bonne foi et pouvoir prétendre être dégagé de toute responsabilité, le bénéficiaire de la clause suspensive doit justifier qu’il a demandé aux organismes bancaires des offres de prêts correspondant aux caractéristiques imposées par le compromis de vente.

En l’espèce, force est de constater que les deux attestations bancaires versées aux débats ne comportent ni de durée du prêt, ni de taux d’intérêt, de sorte qu’elles ne permettent pas d’établir la bonne foi de Mme [W].

Ainsi :

– le courrier daté du 7 mars 2020 émanant de la BNP Paribas se contente d’évoquer une demande de prêt immobilier de 463 000 euros concernant un bien immobilier si [Adresse 5],

– l’attestation de refus de prêt émanant de la Caisse d’Epargne du 26 mars 2000 se limite à évoquer « l’octroi d’un prêt immobilier d’un montant de 471 000 euros en vue de l’acquisition d’un bien situé [Adresse 5] ».

La cour note de surcroît que l’intéressée n’a pas fourni la copie des demandes de prêt qu’elle a nécessairement adressées aux deux organismes bancaires, et dont la lecture aurait pu permettre de vérifier si elle a bien transmis aux organismes bancaires les caractéristiques du prêt définies dans le compromis de vente. Elle n’a pas davantage démontré avoir transmis aux banques une copie de la promesse de vente comportant les caractéristiques des prêts.

Dans ces conditions, le premier juge a parfaitement bien analysé la situation de fait et de droit, en déduisant de celle-ci que Madame [W] n’a pas accompli les diligences qui lui incombaient dans le cadre de la réalisation de la condition suspensive litigieuse et qu’elle avait ainsi empêché l’accomplissement de la vente en étant à l’origine d’une faute au sens des dispositions du compromis de vente évoquées ci-dessous.

3) Sur les effets de ce défaut diligence

Le compromis de vente qui a été passé entre les parties stipule :

– d’une part en page 11, sous le titre « non réalisation des conditions suspensives » que

« si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’acquéreur, le vendeur pourra faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts (‘). L’acompte restera acquis au vendeur à titre d’indemnisation forfaitaire du fait de l’immobilisation du bien »,

– d’autre part, en page 12, qu’à défaut d’exécution dans le délai de 10 jours suivant la date de première présentation d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le vendeur pouvait soit poursuivre en justice la réalisation de la vente augmentée du montant d’une indemnité forfaitaire de 43 000 euros, soit invoquer la résolution de plein droit en obtenant également à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale cette somme de 43 000 euros.

Le compromis de vente, d’une validité de 6 mois, a été conclu le 24 janvier 2020. Les intimés ont fait délivrer le 29 mai 2020 à Mme [W] une sommation à comparaître en l’étude de Maître [R], notaire, aux fins de signer un acte authentique de vente dans un délai de 10 jours à compter de la signification de ladite sommation. Cependant les sommations n’ont pas été remises à l’intéressée, puisque les modalités de remise précisent que la signification n’a pas été faite à personne de sorte qu’elle a été déposée à l’étude de l’huissier.

À défaut de réaction de la part de Mme [W], les vendeurs l’ont assignée en justice le 15 juin 2020 ‘ soit dans le délai de validité de 6 mois du compromis – en vue de la réalisation forcée de la vente.

Il y a par conséquent lieu de constater que la demande de passation de la vente a été faite en justice avant que le compromis ne soit caduc.

La mauvaise foi de Mme [W], son absence de réaction avant son assignation en justice, ne peut entraîner une caducité prématurée du compromis.

Le premier juge ne pouvait pas estimer que la non obtention d’un prêt ‘résultant de la mauvaise foi de Mme [W]’ était de nature à entraîner une caducité du compromis à son seul profit.

Le jugement sera dès lors infirmé sur ce point, Mme [W] devant être condamnée à signer l’acte authentique réitérant la vente conclue selon le compromis litigieux ; à défaut de signature dudit acte authentique dans le délai de six mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, l’arrêt tiendra lieu d’acte authentique.

S’agissant de la demande portant sur l’application de la clause pénale, il y a lieu de constater que le compromis de vente prévoyait à la charge de la partie défaillante le paiement d’une indemnité de 43 000 euros au profit du cocontractant même lorsque le vendeur décide de poursuivre en justice la réalisation de la vente, ce qui est le cas en l’espèce.

Comme évoqué plus haut, Mme [W] a adopté une attitude défaillante et fautive qui répond aux critères posés par le compromis de vente, critères préalables à la condamnation au versement d’une indemnité.

Elle développe des arguments à hauteur d’appel en vue d’obtenir la réduction de ce montant de 43 000 euros qui avait été fixé entre les parties.

En premier lieu il y a lieu de rappeler que ce montant a été fixé contractuellement entre les parties. L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés

‘ ici le compromis de vente – tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En deuxième lieu il est rappelé que Mme [W], au moment où elle souhaitait acquérir le bien de M. [I] [B] et Mme [F] [C], épouse [B], s’était d’ores et déjà engagée à acheter un appartement de 87,82 m² situé dans la même rue, au [Adresse 4], vente qui a été formalisée par acte authentique du 2 mars 2020 pour un prix de 397 100 euros (nécessitant un prêt de 530 060.11 euros). Or elle n’en a pas informé ses co-

contractants. Bien qu’elle prétende avoir envisagé d’acquérir les deux biens immobiliers (ce qui aurait entraîné la nécessité d’emprunter près d’un million d’euros), elle ne fournit aucun document de nature à corroborer cette affirmation. Il semble plutôt qu’elle ait préféré « in fine » souhaiter privilégier l’acquisition de l’appartement du [Adresse 4], et ce au détriment du projet d’acquisition de celui de M. [I] [B] et Mme [F] [C], épouse [B].

Cependant, en troisième lieu, il est aussi nécessaire de tenir compte du contexte professionnel de l’appelante, en ce qu’il était particulier en ce début d’année 2020 comme décrit dans sa pièce 8, à savoir un courrier émanant du président de SOS médecins [Localité 7] daté du 8 juin 2020 qui certifie que Mme [W], médecin au sein de l’association, occupe la fonction de vice-présidente, est responsable du standard téléphonique, et qu’elle a été « fortement mobilisée lors de la crise sanitaire du Covid depuis le 2 mars 2020 », devant assister à des réunions quasi journalières avec les autorités de tutelle pour organiser la prise en charge en ville des patients Covid et avoir aussi été fortement sollicitée par l’activité médicale de terrain, raison pour laquelle elle avait, à l’instar de ses collègues « suspendu nos activités extra professionnelles » et n’avoir pu répondre à diverses sollicitations.

Mais ce courrier n’est pas susceptible de décharger intégralement du paiement d’une somme en application de la clause pénale par Mme [W], car il y a lieu de rappeler :

* que le compromis ayant été signé le 24 janvier 2020, elle aurait dû transmettre aux intimés les demandes de prêts dans les 15 jours du compromis (soit pour le 10 février 2020) et donc avant la date du 2 mars 2020 évoquée dans le courrier de SOS médecin,

* en tout état de cause elle aurait pu au minimum aviser les vendeurs du retard pris notamment suite à l’emballement de la crise sanitaire nécessitant un investissement professionnel important sa part,

* que son attention n’a pu qu’être attirée sur le retard pris, puisqu’elle a été destinataire, soit directement, soit par l’intermédiaire de son notaire, de plusieurs courriers émanant des vendeurs qui lui demandaient ce qu’il en était de sa demande de financement (lettre recommandée du 1er avril 2020 ; du 7 mai 2020 ; mail adressé à son notaire le 20 mai 2020),

* que l’absence de réponse ou de réaction de sa part suite à la réception de ces courriers renforce l’idée qu’en réalité elle n’envisageait plus depuis son acquisition de l’appartement du [Adresse 4], d’acquérir le bien de M. [I] [B] et Mme [F] [C], épouse [B].

Dans ce contexte, il y a lieu de fixer le montant de la clause pénale à la charge de Mme [W] à la somme de 20 000 euros.

3) Sur les demandes accessoires

Le jugement de première instance statuant sur la question des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile, sera confirmé.

Mme [W], partie succombante principale au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel et à verser à M. [I] [B] et Mme [F] [C], épouse [B], une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles que les intimés ont exposés dans le cadre de la première instance et en appel, ces condamnations emportant nécessairement rejet de sa propre demande tendant à être indemnisée de ses frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré, publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile :

INFIRME partiellement le jugement rendu le 14 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Strasbourg en ce qu’il a

* débouté M. [I] [B] et Mme [F] [C], épouse [B], de leur demande tendant à la signature de l’acte authentique de vente réitérant la vente conclue sous-seing privé le 24 janvier 2020, portant sur les lots de copropriétés numéro 23,29, 31 et 33, au sein du bien immobilier si [Adresse 5],

* condamné Mme [D] [W] à payer à M. [I] [B] et Mme [F] [C], épouse [B], la somme de 43 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2020,

Et statuant à nouveau et y ajoutant

CONDAMNE Mme [D] [W] à signer l’acte authentique réitérant la vente conclue selon le compromis susvisé portant sur les lots n°23, 29, 31 et 33 sis à [Adresse 5] (cadastrés « [Localité 7] ‘ Sol, maison ‘ Section 60 n° [Cadastre 2]/[Cadastre 1] ‘ [Adresse 5] ‘ Contenance 0ha01a16ca » ; et « [Localité 7] ‘ Sol, maison ‘ Section 60 n° [Cadastre 1] ‘ [Adresse 5] ‘ Contenance 0ha01a89ca »),

DIT et JUGE qu’à défaut de signature dudit acte authentique dans le délai de 6 (six) mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, l’arrêt tiendra lieu d’acte authentique,

CONDAMNE Mme [D] [W] à payer à M. [I] [B] et Mme [F] [C], épouse [B], la somme de 430 000 euros (quatre cent trente mille euros) au titre du prix de vente du bien immobilier, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1343-2 du code civil à compter du 15 juin 2020,

CONDAMNE Mme [D] [W] à payer à M. [I] [B] et Mme [F] [C], épouse [B], la somme de 20 000 euros (vingt mille euros) à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de ce jour,

CONDAMNE Mme [D] [W] aux dépens de la procédure d’appel,

CONDAMNE Mme [D] [W] à payer à M. [I] [B] et Mme [F] [C], épouse [B], la somme de 2 000 euros (deux mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

REJETTE la demande de Mme [D] [W] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,

 

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