2 mai 2023
Cour d’appel de Dijon
RG n°
21/01418

1re chambre civile

VCF/IC

[V] [F]

[J] [E]

C/

[K] [T]

[H] [D] épouse [T]

expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1ère chambre civile

ARRÊT DU 02 MAI 2023

N° RG 21/01418 – N° Portalis DBVF-V-B7F-FZ7E

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 20 septembre 2021,

rendu par le tribunal judiciaire de Dijon – RG : 19/01514

APPELANTS :

Monsieur [V] [F]

né le 30 Août 1972 à [Localité 9] (21)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [J] [E]

née le 03 Décembre 1977 à [Localité 9] (21)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par Me Alain RIGAUDIERE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 102

INTIMÉS :

Monsieur [K] [L] [T]

né le 25 Mars 1966 à [S] (Portugal)

[Adresse 7]

[Localité 3]

Madame [H] [R] [B] [D] épouse [T]

née le 30 Septembre 1973 à [Localité 9] (21)

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentés par Me Jean-Michel BROCHERIEUX, membre de la SCP BROCHERIEUX – GUERRIN-MAINGON, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 24

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 février 2023 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, chargée du rapport, et Sophie BAILLY, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

Sophie BAILLY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 02 Mai 2023,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon promesse synallagmatique du 29 mai 2018, M. [V] [F] et Mme [J] [E] se sont engagés à acheter aux époux [K] [T] / [H] [D] qui se sont engagés à le vendre, un terrain à bâtir sis sur la commune de [Localité 8], d’une superficie d’environ 700 m² à détacher des parcelles cadastrées AK [Cadastre 4] et [Cadastre 5], suivant plan annexé à l’acte, ce pour le prix de 79 000 euros.

L’acte sous seing privé comportait notamment les clauses suivantes.

– Au titre des conditions particulières, il était indiqué que la vente était soumise :

. d’une part à l’autorisation de la commune ‘sur le permis de construire à déposer par les acquéreurs à obtenir’ avant le 31 août 2018 au plus tard,

. d’autre part au ‘découpage préalable de la parcelle avant signature’ suivant plan annexé, à la charge et aux frais des vendeurs ‘préalablement à la signature de l’acte authentique’.

– L’une des conditions suspensives tenait pour les acquéreurs à l’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 240 000 euros, pour une durée maximale de 15 ans, au taux maximum hors assurance de 1,4 % la première année. Il était stipulé que :

. dans le délai de 30 jours à compter de la signature du compromis de vente, les acquéreurs devaient déposer une demande de crédit auprès de deux organismes prêteurs,

. cette condition suspensive serait considérée comme réalisée dès la présentation par un organisme de crédit d’une offre de prêt répondant aux caractéristiques rappelées ci-dessus,

. la vente serait caduque du fait de la non-obtention d’offres de prêt dans le délai de 50 jours,

. si pour des raisons de pure convenance personnelle, les parties décidaient de proroger conventionnellement cette durée, la prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l’acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur.

– Sous le titre ‘Acte authentique’, il était stipulé que :

. le compromis de vente constituait dès sa signature un accord définitif sur la chose et sur le prix,

. il devait être réitéré au plus tard le 15 septembre 2018 par acte authentique, cette date n’étant pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

Le 19 juillet 2018, le maire de la commune de [Localité 8], faisant droit à la demande des époux [T] du 1er juin 2018, leur délivrait un certificat d’urbanisme leur permettant de procéder à la division des parcelles AK [Cadastre 4] et [Cadastre 5].

Le 26 novembre 2018, le maire de la commune de [Localité 8] prenait un arrêté de non-opposition à la déclaration préalable des époux [T] du 5 octobre 2018 tendant à la division, selon plan d’arpentage annexé, des parcelles AK [Cadastre 4] et [Cadastre 5].

M. [F] et Mme [E] ont signé un contrat de construction d’une maison individuelle le 1er octobre 2018. Le 30 octobre 2018, ils commandaient la cuisine de leur maison.

Le 21 décembre 2018, ils déposaient une demande de permis de construire, permis qui leur était accordé le 19 mars 2019.

Le 14 février 2019, une banque émettait une offre de crédit immobilier soumise à leur acceptation.

Par courrier du 8 avril 2019, les époux [T] ont notifié à M. [F] et Mme [E] qu’ils considéraient le compromis de vente comme caduc au motif de la non-obtention du permis de construire et d’une offre de prêt dans les délais prévus.

Par courrier de leur conseil du 29 avril 2019, M. [F] et Mme [E] indiquaient aux époux [T] qu’ils entendaient réitérer la vente par acte authentique, faisant valoir que le retard pris leur était exclusivement imputable puisque la division parcellaire n’était toujours pas faite.

Par acte du 16 mai 2019, M. [F] et Mme [E] ont fait assigner les époux [T] devant le tribunal de grande instance de Dijon en vente forcée et en paiement de dommages-intérêts, demandes auxquelles les époux [T] se sont opposés.

Par jugement du 20 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Dijon a :

– débouté M. [F] et Mme [E] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre des époux [T],

– condamné M. [F] et Mme [E] aux dépens et à payer aux époux [T] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté les parties de leurs plus amples demandes,

– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

M. [F] et Mme [E] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 3 novembre 2021.

Moyens

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative aux pièces 29 à 32 des appelants

Il s’agit de courriels adressés par Mme [E] à son conseil, en date des 11 avril, 30 avril, 3 mai et 22 mai 2019.

Les intimés demandent qu’ils soient écartés des débats car il s’agit de correspondances ‘couvertes par le régime d’ordre public de la confidentialité des correspondances entre les avocats et leurs clients’, principe édicté par l’article 66-5 de la loi n°71-1130 du 31 décembre 1971 en ces termes : En toutes matières, que ce soit dans le domaine du conseil ou dans celui de la défense, les consultations adressées par un avocat à son client ou destinées à celui-ci, les correspondances échangées entre le client et son avocat, entre l’avocat et ses confrères à l’exception pour ces dernières de celles portant la mention ” officielle “, les notes d’entretien et, plus généralement, toutes les pièces du dossier sont couvertes par le secret professionnel.

Les appelants se réfèrent avec pertinence :

– d’une part à la jurisprudence de la Cour de cassation (Civ 1ère 30 avril 2009 n°08-13.596) selon laquelle la confidentialité des correspondances entre l’avocat et son client ne s’impose qu’à l’avocat et que le client n’est pas tenu à un secret professionnel et peut décider de les rendre publiques

– d’autre part à l’avis que le CNB a rendu le 19 juillet 2010 sous le n°2010-045 et selon lequel il n’y a, a priori, aucun obstacle à ce que l’avocat verse aux débats avec l’accord de son client, des correspondances échangées entre eux dont il appartient à la juridiction d’apprécier la valeur probante à moins que ces correspondances ne fassent évidemment état d’échanges confidentiels avec l’avocat adverse.

En l’espèce, les pièces dont les intimés demandent qu’elles soient écartées des débats sont produites avec l’accord des appelants : cf pièce 34 de leur dossier.

Il convient donc de les retenir et de débouter les époux [T] de leur demande.

Sur le fond

A titre liminaire, la cour observe qu’eu égard à l’effet relatif des contrats, il importe peu que les intimés aient eu, à l’égard du tiers acquéreur de l’autre lot détaché de leur propriété, une attitude différente de celle adoptée à l’égard des appelants, ce d’autant que les stipulations du contrat liant les intimés à ce tiers acquéreur pouvaient être différentes de celles du contrat litigieux.

Au soutien de leur appel, M. [F] et Mme [E] développent deux moyens opérants, étant précisé que dans le débat contentieux, les époux [T] fondent la caducité du compromis de vente exclusivement sur la non-obtention d’offres de prêt, dans le délai de 50 jours à compter de sa signature, fait non contesté par les appelants.

Les époux [T] n’invoquent :

– ni la date d’obtention du permis de construire, postérieure au 31 août 2018, la réalisation de cette condition avant cette date n’étant d’ailleurs pas stipulée à peine de caducité,

– ni la date de signature du contrat de construction de maison individuelle, dont il n’était fait aucune mention dans l’avant-contrat.

‘ M. [F] et Mme [E] soutiennent en premier lieu que les intimés ont eux-mêmes été défaillants dans l’exécution de leur obligation tendant à la division parcellaire, ce qui a empêché qu’ils obtiennent une offre de prêt dans le délai convenu et qu’ils ne peuvent donc pas se prévaloir de la caducité de la promesse de vente.

Toutefois, ainsi que le relèvent les intimés, les appelants ne produisent aucun justificatif du dépôt d’une demande de crédit auprès de deux organismes prêteurs, dans les 30 jours de la signature de la promesse synallagmatique, démarche à laquelle ils étaient contractuellement tenus et qu’ils pouvaient effectuer sans attendre la division parcellaire.

Par ailleurs, les appelants ne rapportent pas la preuve que les banques, qu’ils auraient sollicitées, conditionnaient l’édition d’une offre à la connaissance de la désignation cadastrale du terrain, étant rappelé que le prêt sollicité ne visait ni exclusivement, ni même principalement au financement de l’achat du terrain. Le seul document émanant d’une banque de nature à corroborer les affirmations des appelants est la pièce 24 datée de novembre 2018 et émanant de la Société Générale : il en ressort que s’agissant du terrain, cette banque se satisfaisait du compromis de vente.

Enfin, l’obligation des vendeurs quant à la division parcellaire n’était qu’une modalité de leur obligation de délivrance et il avait seulement été convenu qu’elle soit réalisée préalablement à la signature de l’acte authentique de vente.

En conséquence, ce premier moyen n’est pas fondé.

‘ M. [F] et Mme [E] soutiennent en second lieu que les époux [T] avaient renoncé à se prévaloir de la caducité du compromis dès lors qu’ils avaient accepté de signer l’acte authentique de vente après le 15 septembre 2018.

En l’espèce, il est certain que les époux [T] ont accepté de signer après le 15 septembre 2018. Outre qu’ils l’admettent dans leurs écritures, il est démontré par les pièces produites aux débats qu’ils ont demandé aux appelants en octobre 2018, des photos de leur projet de construction et qu’ils leur ont consenti en novembre 2018 un accès à leur propriété pour permettre au constructeur de faire des relevés nécessaires au dossier de permis de construire.

Toutefois, la renonciation à un droit -celui en l’espèce de se prévaloir de la caducité du contrat en vertu d’une clause de celui-ci- ne se présume pas.

Le fait pour les époux [T] d’accepter de signer après le 15 septembre 2008 ne signifiait pas nécessairement qu’ils renonçaient à se prévaloir de la clause spécifique relative au délai dans lequel une offre de prêt devait être reçue.

Il n’était pas incompatible d’accepter une date de signature après le 15 septembre 2018 et de ne pas renoncer à cette clause, ce d’autant qu’il n’est ni établi, ni même allégué, que les époux [T] savaient, lorsqu’ils ont implicitement accepté de signer après le 15 septembre 2018, qu’aucune offre de prêt n’avait été reçue par les acquéreurs dans les 50 jours du compromis.

En outre, il y a lieu de rappeler que la prorogation de ce délai de 50 jours ne pouvait pas être implicite et se déduire d’un allongement du délai de signature de l’acte authentique, puisque les parties avaient expressément convenu de modalités particulières pour proroger ce délai, soit une demande expresse de l’acquéreur formulée par écrit et une acceptation écrite du vendeur. Or, en l’espèce, il ne ressort d’aucune des pièces du dossier que les parties ont, à un quelconque moment, échangé sur la condition suspensive relative à l’octroi d’un crédit, les appelants n’alléguant, et a fortiori ne justifiant, pas avoir délivré sur ce point la moindre information aux intimés et les avoir sollicités aux fins de prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt.

En conséquence, ce second moyen n’est pas davantage fondé que le premier.

Il résulte de ce qui précède qu’il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [F] et Mme [E] de leurs demandes tendant à ordonner la vente forcée du terrain litigieux et à condamner les époux [T] à diverses indemnités.

Sur les frais de procès

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a mis les dépens de première instance à la charge de M. [F] et de Mme [E], qui doivent également supporter les dépens d’appel.

Les conditions d’application de l’article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu’en faveur des époux [T]. La cour confirme la disposition du jugement déféré leur ayant accordé la somme de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés devant le tribunal et leur alloue la somme complémentaire de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [V] [F] et Mme [J] [E] :

– aux dépens d’appel,

– à payer aux époux [K] [T] / [H] [D] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le Greffier, Le Président,

 

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