25 avril 2023
Cour d’appel de Pau
RG n°
21/02363

1ère Chambre

BR/CD

Numéro 23/01401

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 25/04/2023

Dossier : N° RG 21/02363 – N° Portalis DBVV-V-B7F-H5V5

Nature affaire :

Demande relative aux murs, haies et fossés mitoyens

Affaire :

[L] [Y],

[D] [R]

épouse [Y]

C/

[U] [Z]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 25 Avril 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 20 Février 2023, devant :

Madame REHM, Magistrate honoraire chargée du rapport,

assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l’appel des causes,

Madame [I], en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère

Madame REHM, Magistrate honoraire

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [L] [Y]

né le 03 novembre 1952 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Madame [D] [R] épouse [Y]

née le 08 février 1952 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentés par Maître CAPDEVILLE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Assistés de Maître DRANCOURT, avocat au barreau de LILLE

INTIMEE :

Madame [U] [Z]

née le 07 novembre 1952 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée et assistée de Maître MATTIOLI-DUMONT, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

sur appel de la décision

en date du 01 JUIN 2021

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONT DE MARSAN

RG numéro : 11-19-000520

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [Z] était propriétaire d’une maison d’habitation sise [Adresse 2] à [Localité 11] (59) et d’une parcelle de terrain avec garage située à la même adresse.

Suivant acte reçu le 05 mai 2017 par Maître [B] [E], notaire à [Localité 12] (59), Madame [U] [Z] a vendu à Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [R] épouse [Y], la maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 11] (59) pour le prix de 236 000 euros.

Il est indiqué à la page 18 de l’acte dans un paragraphe intitulé ‘Conditions particulières’ que le vendeur s’engage à édifier à ses frais exclusifs un mur en brique de la même consistance que le mur pignon arrière et d’une hauteur de 2 mètres maximale en limite de propriété à première demande de l’acquéreur.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception en date du 30 juin 2017, les époux [Y] ont mis en demeure Madame [U] [Z] de construire le mur sur toute la largeur de sa propriété pour le 15 septembre 2017.

Par mail en date du 23 octobre 2017, Madame [U] [Z] a fait savoir aux époux [Y] qu’elle allait régulariser un acte authentique de vente de sa parcelle de terrain contiguë à leur immeuble, le 25 octobre 2017 et qu’il était prévu dans le compromis de vente que les futurs acquéreurs s’engageaient à faire édifier le mur litigieux.

Suivant acte reçu le 25 octobre 2017 par Maître [T] [K], notaire à [Localité 12] (59), Madame [U] [Z] a vendu à Monsieur [V] [G] et Madame [A] [F] épouse [G], la parcelle de terrain sur laquelle est édifié un garage sise [Adresse 1] à [Localité 11] (59).

Le 28 mai 2018, le mur n’étant toujours pas construit, les époux [Y] ont fait constater par huissier l’absence de mur sur la limite séparative entre leur parcelle de terrain et la parcelle appartenant à Madame [Z] ; ils ont également fait établir un devis par l’entreprise [C] [J] en date du 22 mai 2018 qui a estimé le coût des travaux de construction du mur à la somme de 6 205,10 euros.

Le 13 novembre 2018, Monsieur [V] [G] a déposé auprès de la Mairie de [Localité 11] (59) une déclaration préalable pour la construction d’un mur de brique et a obtenu un arrêté de non-opposition en date du 27 novembre 2018.

Des tentatives de conciliation ont été organisées entre les époux [Y] et Madame [U] [Z] mais aucun accord n’a pu aboutir.

Par exploit du 03 janvier 2019, Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [R] épouse [Y] ont fait assigner Madame [U] [Z] devant le tribunal de grande instance de Lille aux fins de :

– voir condamner Madame [U] [Z] à leur payer la somme de 6 205,10 euros de dommages et intérêts, correspondant au montant des travaux pour construire le mur,

– la voir condamner à leur payer la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

– la voir condamner à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– la voir condamner à tous les frais et dépens.

Par ordonnance en date du 10 juillet 2019, le juge de la mise en état a constaté l’incompétence du tribunal de grande instance de Lille pour connaître de l’action engagée par les époux [Y] et désigné le tribunal d’instance de Mont-de-Marsan (40) pour connaître de cette action, eu égard à la domiciliation de Madame [U] [Z] dans les Landes et s’agissant d’une action en responsabilité contractuelle.

En cours de procédure, les époux [Y] ont vendu à Monsieur [H] [S] et Madame [W] [N], suivant acte reçu le 14 août 2019 par Maître [X] [O], notaire à [Localité 7] (59), l’immeuble qu’ils avaient acquis de Madame [U] [Z] sis [Adresse 1] à [Localité 11] (59) pour le prix de 240 000 euros.

Par jugement contradictoire en date du 1er juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a :

– rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Madame [U] [Z] tirée du défaut d’intérêt à agir de Monsieur [L] [Y] et de Madame [D] [R] épouse [Y] à son encontre,

– débouté Madame [U] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

– débouté Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [R] épouse [Y] de leur demande de paiement du coût de la construction du mur litigieux,

– débouté Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [R] épouse [Y] de leurs demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive et trouble de jouissance,

– débouté Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [R] épouse [Y] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté Madame [U] [Z] de sa demande formulée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Par déclaration du 13 juillet 2021, Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [R] épouse [Y] ont interjeté appel de cette décision, la critiquant dans ses dispositions les ayant déboutés de leur demande de paiement du coût de la construction du mur litigieux, de leurs demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive et trouble de jouissance, de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et des dispositions ayant laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Moyens

Motivation

MOTIFS

1°) Sur l’intérêt à agir

Selon l’article 122 du code de procédure civile ‘constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.’

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il sera rappelé qu’il est de jurisprudence constante que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien fondé de l’action et que l’existence du droit invoqué par le demandeur n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès, de sorte que l’argumentation développée par Madame [U] [Z] selon laquelle les époux [Y] n’auraient pas intérêt à agir au motif que le mur litigieux était déjà construit au moment de la délivrance de l’assignation, est inopérante.

Il n’est pas contesté que les époux [Y] étaient propriétaires du bien immobilier litigieux au moment de la délivrance de l’assignation et qu’ils étaient bénéficiaires de la clause en vertu de laquelle Madame [U] [Z] s’était engagée à édifier un mur séparatif entre le bien immobilier acquis par les époux [Y] et sa propriété.

Les époux [Y] ont donc incontestablement un intérêt à agir.

La fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir est donc rejetée en confirmation du jugement entrepris.

2°) Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Madame [U] [Z]

La fin de non-recevoir étant rejetée, la demande formée par Madame [U] [Z] pour procédure abusive en lien avec la fin de non-recevoir qu’elle a soulevée sera également rejetée et le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

3°) Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [Y] pour manquement par Madame [U] [Z] à son obligation de construire le mur séparatif

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1104 dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il est constant que dans le cadre de la vente de son bien immobilier aux époux [Y], Madame [U] [Z] s’est engagée à édifier à ses frais exclusifs un mur en brique de la même consistance que le mur pignon arrière et d’une hauteur de 2 mètres maximale en limite de propriété à première demande de l’acquéreur.

Il est également constant que Madame [U] [Z] a été mise en demeure par les époux [Y] de construire ce mur le 30 juin 2017.

Il est enfin constant que Madame [U] [Z] n’a jamais procédé à la construction de ce mur puisque le 25 octobre 2017, jour de la vente de sa parcelle de terrain aux époux [G] le mur n’était toujours pas construit et qu’il ne l’était toujours pas le 13 novembre 2018, date du dépôt par Monsieur [V] [G] de la déclaration préalable auprès de la mairie de [Localité 11] (59) pour la construction de ce mur.

Il s’ensuit que Madame [U] [Z] a manqué à ses obligations contractuelles et doit répondre du préjudice subi par les époux [Y].

Les époux [Y] soutiennent que le manquement par Madame [U] [Z] à son obligation de construction d’un mur séparant les deux propriétés, leur a causé un préjudice financier au motif que si le mur avait été construit ils auraient pu vendre leur bien immobilier à un prix plus élevé ; ils estiment ce préjudice financier à la somme de 6 205,10 euros correspondant au coût de la construction du mur.

Madame [U] [Z] s’oppose à cette demande en faisant valoir que les époux [Y] n’ont subi aucun préjudice, le mur ayant par la suite été édifié par Monsieur [V] [G] à qui elle a vendu la parcelle de terrain voisine, de sorte qu’ils n’ont eu à engager aucun frais pour sa construction.

Le premier juge a rejeté la demande des époux [Y] au motif qu’ils ne rapportaient pas la preuve de l’existence d’un préjudice.

Il est établi que Monsieur [V] [G] a obtenu un arrêté du Maire de [Localité 11] (59) en date du 27 novembre 2018 de non-opposition à la construction d’un mur de brique suite à la déclaration préalable de travaux qu’il avait déposée le 13 novembre 2018 et il n’est pas contesté que le mur a effectivement été construit.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats que le 1er février 2019 les époux [Y] ont fait paraître une annonce proposant le bien immobilier litigieux à la vente au prix de 252 350 euros honoraires de négociation inclus à la charge de l’acquéreur pour 7 350 euros, le prix de vente hors honoraires de négociation étant de 245 000 euros et que suivant acte authentique en date du 14 août 2019 ce bien a été vendu pour le prix de 240 000 euros.

Or, il est indiqué dans l’annonce parue le 1er février 2019 que le jardin est clos, ce qui suppose que le mur séparatif avait bien été construit au moment de la vente de leur immeuble par les époux [Y] qui, par ailleurs, ne versent aux débats aucun document justifiant d’une quelconque moins-value subie par leur immeuble acquis 20 mois auparavant pour le prix de 236 000 euros, soit un prix inférieur au prix de revente de ce bien.

Faute pour les époux [Y] de rapporter la preuve d’un préjudice financier en lien avec l’absence de construction du mur litigieux, leur demande de dommages et intérêts sera rejetée et le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Les époux [Y] font par ailleurs valoir qu’ils ont subi un préjudice de jouissance pendant leur occupation du bien acquis compte tenu du spectacle quotidien que leur offrait depuis leur terrasse, le fonds de Madame [U] [Z] encombré de matériaux et d’objets divers et ils sollicitent à ce titre la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Madame [U] [Z] s’oppose à cette demande et conteste la matérialité des faits en expliquant que s’il y a pu avoir sur son terrain des tuiles entreposées, elles étaient destinées à la réfection de la toiture de la maison vendue aux époux [Y].

Le premier juge a rejeté les demandes des époux [Y] au motif que la preuve d’un trouble anormal de voisinage n’était pas rapportée.

C’est à tort que le premier juge a rejeté la demande des époux [Y] sur le fondement de la théorie du trouble anormal de voisinage alors que leur demande est fondée sur le manquement par Madame [U] [Z] à ses obligations contractuelles.

En l’espèce, il est incontestable que l’absence d’édification du mur litigieux qui était destiné à séparer les deux fonds, a pu être à l’origine d’un trouble de jouissance pour les époux [Y] alors que le fonds contigu de Madame [U] [Z] était constitué par une parcelle de terrain sur laquelle elle ne conteste pas avoir entreposé des tuiles et qu’il résulte d’un constat d’huissier établi le 23 juillet 2021 dans lequel l’huissier instrumentaire commente des captures d’écran réalisées par les époux [Y], qu’entre le 22 juillet 2017 et le 16 octobre 2017, soit jusqu’à la vente de son bien aux époux [G], le fonds de Madame [U] [Z], outre le tas important de tuiles, a été encombré d’objets divers visibles depuis la terrasse des époux [Y] dont la volonté, inscrite dans leur acte authentique de vente, était de voir leur intimité préservée par l’édification d’un mur séparatif que Madame [U] [Z] n’a jamais construit.

Cependant, à compter de la vente du bien litigieux aux époux [G], le dépôt d’objets sur la parcelle de terrain tel que constaté par l’huissier de justice au cours de l’année 2018 n’est plus imputable à Madame [U] [Z] mais à ses acquéreurs qui ne sont pas dans la cause.

Le trouble de jouissance invoqué par les époux [Y], qui a été imputable à Madame [U] [Z] pendant une période de 6 mois (soit entre le 05 mai 2017, date de la vente du bien immobilier aux époux [Y] et le 25 octobre 2017, date de la vente aux époux [G]), sera justement indemnisé par l’allocation aux époux [Y] d’une somme de 500 euros que Madame [U] [Z] sera condamnée à leur verser.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

4°) Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Les époux [Y] sollicitent une somme de 2 000 euros de dommages intérêts pour résistance abusive.

Madame [U] [Z] s’oppose à cette demande en faisant valoir qu’elle a toujours tenté de trouver une issue amiable à ce litige et que le mur était construit au moment de la délivrance de l’assignation par les époux [Y].

Le premier juge a rejeté cette demande en considérant que la mauvaise foi de Madame [U] [Z] n’était pas démontrée.

Les pièces du dossier ne mettent pas en évidence que la résistance à la demande opposée par Madame [U] [Z] ait été dictée par un acte de malice ou de mauvaise foi caractérisée de sorte qu’il n’y a pas lieu à dommages et intérêts pour résistance abusive.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

5°) Sur les demandes annexes

Le jugement de première instance sera infirmé en ce qui concerne les condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Madame [U] [Z] sera condamnée à payer à Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [R] épouse [Y] ensemble la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

Madame [U] [Z] sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a rejeté la demande des époux [Y] au titre du préjudice de jouissance et en ce qui concerne les frais irrépétibles et les dépens,

Le réforme sur ces points,

Statuant à nouveau sur les seuls chefs infirmés,

Condamne Madame [U] [Z] à payer à à Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [R] épouse [Y] ensemble la somme de 500 euros en réparation du préjudice de jouissance,

Condamne Madame [U] [Z] à payer à Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [R] épouse [Y] ensemble la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame [U] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [U] [Z] aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Carole DEBON Caroline FAURE

 

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