20 avril 2023
Cour d’appel de Besançon
RG n°
21/01215

1ère Chambre

ARRÊT N°

BM/LZ

COUR D’APPEL DE BESANÇON

– 172 501 116 00013 –

ARRÊT DU 20 AVRIL 2023

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Audience publique du 23 Février 2023

N° RG 21/01215 – N° Portalis DBVG-V-B7F-EMUY

S/appel d’une décision du tribunal judiciaire de VESOUL en date du 27 avril 2021 [RG N° 20/00516]

Code affaire : 50G -Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

[H] [V] épouse [D] C/ [E] [N], S.A.R.L. IMMOBILIER DU CHENE [F] [D], [C] [D], [R] [D]

PARTIES EN CAUSE :

Madame [H] [V] épouse [D]

née le 09 Mars 1944 à ALGERIE

de nationalité française

Profession : Sans profession, demeurant [Adresse 6]

Représentée par Me Xavier CLAUDE de la SCP CLAUDE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

APPELANTE

ET :

Monsieur [E] [N]

né le 02 Mars 1970 à [Localité 8]

de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

N’ayant pas constitué avocat

S.A.R.L. IMMOBILIER DU CHENE

RCS de Vesoul n°440 06 596

sise [Adresse 1]

Représentée par Me Pierre-henri BARRAIL de la SCP LVL BONNOT- BARRAIL – POIROT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

Représentée par Me Laurent BENTZ de la SELARL EPITOGES, avocat au barreau d’EPINAL

INTIMÉS

Monsieur [F] [D]

venant aux droits de Monsieur [Y] [O]

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Xavier CLAUDE de la SCP CLAUDE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

Madame [C] [D]

venant aux droits de Monsieur [Y] [O]

demeurant [Adresse 4]

Représentée par Me Xavier CLAUDE de la SCP CLAUDE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

Madame [R] [D]

venant aux droits de Monsieur [Y] [O]

demeurant [Adresse 5]

Représentée par Me Xavier CLAUDE de la SCP CLAUDE, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

INTERVENANTS VOLONTAIRES

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

MAGISTRAT RAPPORTEUR : Madame B. MANTEAUX, Conseiller, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, avec l’accord des Conseils des parties.

GREFFIER : Madame Leila Zait, Greffier.

Lors du délibéré :

Madame B. MANTEAUX, conseiller, a rendu compte conformément à l’article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats :

Monsieur M. WACHTER, Président et Monsieur J.F. LEVEQUE, conseiller

L’affaire, plaidée à l’audience du 23 février 2023 a été mise en délibéré au 20 avril 2023. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

Exposé du litige

**************

Exposé des faits et de la procédure

Suivant mandats de vente sans exclusivité en date des 3 août 2015 et 2 octobre 2017, M. [Y] [D] et Mme [H] [V], son épouse, ont confié à la SARL Immobilier du Chêne la vente de leur maison d’habitation située à [Localité 7] (70).

Un compromis de vente a été signé le 6 octobre 2017 entre les époux [O] et M. [E] [N] ; la vente n’est pas intervenue, faute pour M. [N] de s’être présenté à la réunion organisée le 15 décembre 2017 par le notaire en vue de la signature de l’acte authentique.

Par acte en date des 24 février et 14 mai 2020, les époux [O] ont fait assigner M. [N] et la société Immobilier du Chêne devant le tribunal judiciaire de Vesoul pour obtenir la condamnation à leur verser :

– contre M. [N], la somme de 20 500 euros à titre de dommages-intérêts en exécution de la clause pénale,

– contre la SARL Immobilier du Chêne, la somme de 20 500 euros à titre de dommages-intérêts pour manquement à ses obligations contractuelles,

– contre chacun des deux, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal judiciaire de Vesoul a, par jugement réputé contradictoire rendu le 27 avril 2021 :

– condamné M. [N] à payer aux époux [O] :

. la somme de 20 500 euros à titre de dommages-intérêts,

. celle de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

– condamné M. [N] aux dépens.

Pour parvenir à cette décision, le premier juge a considéré que M. [N] ayant refusé de signer l’acte authentique, il doit être condamné à verser aux vendeurs la somme de 20 500 euros prévue au contrat à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale. Concernant la demande à l’égard de la société Immobilier du Chêne, le tribunal a retenu sa responsabilité au regard de ses manquements dans la vérification de la solvabilité de M. [N] et des conditions de règlement du prix, mais, faute d’éléments communiqués par les époux [O] sur leur préjudice, il a rejeté leur demande d’indemnisation.

Par déclaration parvenue au greffe le 3 juillet 2021, les époux [O] ont régulièrement interjeté appel de ce jugement.

Suite au décès d'[Y] [D] le 14 juillet 2020, ses enfants héritiers, [F], [C] et [R] [D] sont intervenus volontairement aux côtés de leur mère.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 février 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience du 23 février 2023 et mise en délibéré au 20 avril 2023.

M. [N] n’ayant pas constitué avocat et la déclaration d’appel lui ayant été signifiée par acte d’huissier transformé en procès-verbal de recherches infructueuses le 29 juillet 2021, le présent arrêt sera rendu par défaut en application de l’article 474, alinéa 2, du code de procédure civile.

 

Exposé des prétentions et moyens des parties

Moyens

Motivation

Motifs de la décision

– Sur la demande à l’égard de M. [N] :

Si les consorts [O] ont relevé appel intégral du jugement entrepris et notamment de ses dispositions qui concernent M. [N], défaillant en première instance comme en appel, force est de constater qu’ils ne critiquent par la décision du juge de première instance qui a reconnu les manquements de l’acheteur à son engagement contractuel et l’a condamné à régler la somme de 20 500 euros prévue au compromis en cas de non réitération de la vente par acte authentique. Aucune demande contraire au jugement n’est formulée à ce titre dans le dispositif de leurs conclusions.

L’appel n’est donc pas soutenu concernant les dispositions à l’égard de M. [N] et la cour ne peut donc que les confirmer.

– Sur la demande de dommages-intérêts dirigée contre la société Immobilier du Chêne :

Par de justes motifs toujours d’actualité que la cour reprend à son compte, le tribunal a retenu que la société Immobilier du Chêne était tenue d’une obligation de moyen, c’est-à-dire de mettre en oeuvre tous les moyens permettant la réalisation de la vente dont elle avait la charge et que, en ne s’assurant pas de la solvabilité de l’acquéreur au prétexte qu’il était âgé de 46 ans et se présentait comme gérant d’une société artisanale alors qu’il indiquait ne pas avoir à recourir à un emprunt immobilier, elle avait manqué à son obligation de renseignement et de conseil en ne les mettant pas en garde contre le risque d’insolvabilité et en omettant de leur conseiller d’exiger un séquestre.

C’est avec la même pertinence que le premier juge a relevé que les démarches que la société Immobilier du Chêne a entreprises postérieurement à la signature du compromis lorsque les courriers qu’elle lui envoyait lui étaient retournés, n’étaient pas de nature à combler son manquement initial et à permettre d’exiger sinon la remise du prix de vente, à tout le moins celle d’un séquestre.

Concernant le préjudice, si la société Immobilier du Chêne avait correctement rempli ses obligations de mandataire, et vu la situation de M. [N] que les parties ont découverte après la signature du compromis, celui-ci n’aurait pas été signé et les pourparlers entre les vendeurs et le candidat acquéreur se seraient immédiatement arrêtés. Il ne saurait donc être imputé à la société Immobilier du Chêne un préjudice tenant à la perte de chance de pouvoir obtenir versement d’un séquestre.

Par ailleurs, les consorts [O] ne justifient pas des frais ou démarches qu’ils auraient exposés pour la préparation du déménagement à l’automne 2017.

Finalement, les seuls préjudices subis et établis par les époux [O] imputables à la société Immobilier du Chêne, sont donc la perte de temps et les soucis causés par cette vente ratée, et la perte de chance de pouvoir vendre ce bien durant un mois et demi (entre le 6 octobre et le 17 novembre 2017, date de la réunion chez le notaire où les époux [O] ont eu connaissance de la probable insolvabilité de M. [N] et date à laquelle ils pouvaient reprendre les démarches pour rechercher de nouveaux acquéreurs). La cour relève, dans les pièces versées aux débats, que la maison était en vente depuis deux ans, qu’elle ne l’a pas été par la suite et que les consorts [O] ne justifient pas de pourparlers avec d’autres acquéreurs qui auraient été interrompus du fait de la signature du compromis ; leur préjudice est donc très limité.

Au vu de ces éléments, la cour condamne à ce titre la société Immobilier du Chêne à verser aux consorts [O] la somme de 1 500 euros.

Dispositif :

Dispositif

Par ces motifs,

La cour, statuant par arrêt par défaut, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme le jugement rendu entre les parties le 27 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Vesoul sauf en qu’il a débouté les époux [O] de leurs demandes à l’égard de la SARL Immobilier du Chêne ;

Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant :

Condamne la SARL Immobilier du Chêne à payer à Mme [H] [V] veuve [O], à M. [F] [D] et Mmes [C] et [R] [O], ensemble, la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

La condamne aux dépens d’appel ;

Et, vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute la SARL Immobilier du Chêne de sa demande et la condamne à payer à Mme [H] [V] veuve [O], à M. [F] [D] et Mmes [C] et [R] [O], ensemble, la somme de 1 500 euros.

Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Leila Zait, greffier.

Le greffier, Le président de chambre,

 

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