13 avril 2023
Cour d’appel de Montpellier
RG n°
18/04920

3e chambre civile

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 13 AVRIL 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 18/04920 – N° Portalis DBVK-V-B7C-N2UU

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 09 avril 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 13/01233

APPELANT :

Monsieur [N] [D]

né le 13 Octobre 1984 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par Me Sophie MIRALVES-BOUDET de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée à l’audience par Me Pierre CHATEL, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Madame [H] [R] épouse [E] [T]

née le 26 Mars 1960 à [Localité 9] (AUSTRALIE)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 3]

et

Monsieur [K] [O]

né le 28 Mai 1960 à [Localité 11] (AUSTRALIE)

de nationalité Australienne

Elisant domicile chez M. et Mme [E] [T]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentés par Me Sylvie BAR, avocat au barreau de BEZIERS

Madame [C] [V] [D]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Non représentée – signification de la déclaration d’appel remise par procès verbal de recherches infructueuses du 05 décembre 2018

PARTIE INTERVENANTE :

Monsieur [S] [E] [T]

né le 03 Octobre 1954 à [Localité 8] (ESPAGNE)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représenté par Me Sylvie BAR, avocat au barreau de BEZIERS

Ordonnance de clôture du 11 janvier 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1er février 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Brigitte DEVILLE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Brigitte DEVILLE, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA

ARRET :

– rendu par défaut ;

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière.

Exposé du litige

*

* *

FAITS ET PROCEDURE

Selon compromis de vente du 2 août 2012 [N] et [C] [D] ont fait l’acquisition d’un immeuble situé [Adresse 1] (34) pour la somme de 71 000 euros auprès de [H] et [S] [E] [T] et de [K] [O] sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt de 75 000 euros sur une durée de 240 mois auprès de la banque BNP au taux maximum hors assurance et frais de 4 %. Une autre condition suspensive obligeait les acquéreurs à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt auprès des organismes de leur choix et à en justifier le dépôt auprès des vendeurs.

Ces conditions devaient être réalisées avant la date du 30 octobre 2012.

Les acquéreurs ont résilié le compromis de vente le 24 octobre 2012 au motif de la non obtention d’un prêt.

Par exploit du 18 avril 2013 [H] et [S] [E] [T] et [K] [O] ont assigné [N] et [C] [D] devant le tribunal de grande instance de Béziers pour voir constater l’accomplissement de la condition suspensive et voir dire et juger que le jugement à venir vaudrait vente.

Moyens

Motivation

MOTIFS

Sur la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt,

Aux termes de l’acte sous-seing-privé signé par les parties le 2 août 2012 les acquéreurs, [N] et [C] [D], s’obligeaient à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt de 75 000 euros sur une durée de 240 mois au taux de 4 % maximum hors assurance et frais auprès de la banque BNP ou auprès des organismes de leur choix et à justifier auprès des vendeurs du dépôt de dossier de ce prêt.

Il appartenait donc aux consorts [D] de solliciter auprès d’un organisme bancaire un financement conforme aux clauses contractuelles et de justifier de cette demande auprès des vendeurs. En cas de refus de prêt, ils devaient donc démontrer que leur demande de financement correspondait aux caractéristiques du prêt définies dans la clause contractuelle relative à la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Or, ils ont seulement communiqué un courrier de la Bred Banque Populaire en date du 12 octobre 2012 les informant de la suite défavorable donnée à leur demande de financement pour l’acquisition du bien immobilier. Ils ont également produit un courrier de la Société Générale en date du 20 avril 2013 attestant qu’ils ont demandé un financement d’un montant de 75 000 euros et que cette demande a été rejetée.

Ils n’ont donc nullement justifié auprès des vendeurs du dépôt du dossier de prêt auprès d’un organisme bancaire et n’ont donc pas démontré que les demandes de prêt auprès de la Banque Populaire et de la Société Générale étaient bien conformes aux clauses de l’acte sous-seing-privé et qu’ils avaient donc parfaitement respecté leurs obligations contractuelles.

À juste titre le jugement a relevé que les courriers bancaires étaient rédigés en termes généraux sans rappel des caractéristiques des demandes de prêts. [N] [D], en appel, n’a pas produit les demandes de financement qui auraient pu faire la preuve qu’il avait exécuté son obligation contractuelle.

En conséquence, conformément aux dispositions de l’article 1178 ancien du code civil applicable à l’instance, il convient de constater que la condition suspensive est réputée accomplie puisque les acquéreurs en ont empêché l’accomplissement.

Ainsi, en refusant de réaliser la vente du bien, ils ont engagé leur responsabilité à l’égard des vendeurs.

Sur la demande subsidiaire de [N] [D] de nullité de l’acte sous-seing-privé pour dol,

L’appelant soutient que les vendeurs se sont rendus coupables à son égard de man’uvres dolosives puisque le compromis de vente n’était pas assorti des diagnostics obligatoires et que l’immeuble n’était pas libre de toute occupation.

En premier lieu, le compromis de vente fait référence à tous les diagnostics obligatoires lors d’une vente d’immeuble avec la précision qu’ils ont été ou communiqués aux acquéreurs ou annexés à l’acte à l’exception du diagnostic termites et du diagnostic plomb devant être communiqués postérieurement aux acheteurs, ce que ces derniers ont accepté.

Par ailleurs, l’appelant ne justifie nullement que les vendeurs ont reçu de la part de la commune une notification de réaliser des travaux relatifs aux façades de l’immeuble.

Enfin, selon la désignation contractuelle, le bien vendu comprend un local commercial, un appartement et un autre appartement loué selon l’état locatif annexé. Ainsi le local commercial et un logement étaient libres de toute occupation et les vendeurs, pour l’autre logement, justifient avoir donné congé à leur locataire à la suite de la signature du compromis de vente.

Les acquéreurs avaient donc connaissance du bail relatif à l’appartement et aucune faute ne peut être reprochée aux vendeurs qui ont donné congé à leur locataire afin de mettre fin au bail et vendre un immeuble libre de toute occupation.

L’appelant soutient enfin que les vendeurs l’ont trompé puisque l’annonce de la vente de l’immeuble en 2012 faisait référence à une superficie de 150 m² alors que la nouvelle annonce du mois de juin 2013 indique une superficie de 120 m².

Tout d’abord, la première annonce faisait référence à une superficie de ” 150 m² environ “.

Ensuite, l’acte sous-seing-privé ne mentionne pas la superficie des locaux et [N] [D] a déclaré dans cet acte bien connaître le bien pour l’avoir visité.

Enfin, le bien a été acquis pour le prix de 71 000 euros quasi identique à celui annoncé en 2013 pour une superficie de 120 m².

En conséquence, [N] [D] ne rapporte nullement la preuve de man’uvres dolosives de la part des vendeurs destinées à vicier son consentement.

La demande à ce titre sera donc rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Sur le préjudice subi par les consorts [O]-[E] [T],

[N] et [C] [D] ont signifié aux vendeurs leur intention de résilier le compromis de vente le 24 octobre 2012 et l’immeuble a été vendu à un tiers le 14 mai 2014.

Les intimés déclarent qu’en raison de la signature de l’acte du 2 août 2012, le bien a été laissé libre de toute occupation et qu’il a été revendu à un prix inférieur. Ils demandent la confirmation de l’octroi de la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Aux termes du compromis de vente il était précisé que le local commercial et un appartement étaient libres de toute occupation mais qu’un second appartement de trois pièces était loué. Les vendeurs se sont engagés à délivrer, au jour de l’acte authentique, un immeuble libre de toute occupation ou location.

Le logement était loué à un tiers selon bail du 29 septembre 2009 et, par courrier recommandé du 23 novembre 2011, les époux [S] [E] [T] ont indiqué au locataire qu’ils avaient pris la décision de revendre l’immeuble et lui ont demandé de libérer l’appartement au plus tard le 30 août 2012. Les intimés ne justifient pas de la date à laquelle le locataire a effectivement quitté les lieux et il convient donc de prendre en considération la date du 1er septembre 2012 comme point de départ de l’absence de perception de loyers.

Le loyer mensuel de 315 euros n’a donc pas été encaissé du 1er septembre 2012 au 14 mai 2014, date de la vente de l’immeuble, donc pendant 21 mois, soit une somme de 6 615 euros.

Enfin le bien a été revendu au mois de mai 2014 pour le prix de 63 000 euros, donc à un prix inférieur à celui de 71 000 euros convenu avec les consorts [D].

L’arrestation notariale de vente du bien à la date du 14 mai 2014 indique que la date d’entrée en jouissance sera ” le jour de l’acte par la perception des loyers “. Cette phrase n’est pas suffisamment explicite pour permettre la cour de constater que l’immeuble a été reloué après le 1er septembre 2012.

En tout état de cause, le montant des préjudices relatifs à la perte de loyer et au prix moindre de vente est largement supérieur au montant des dommages et intérêts sollicités par les intimés.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a alloué aux consorts [O]-[E] [T] la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déclare que la condition suspensive d’obtention du prêt est réputée accomplie dès lors que les acheteurs en ont empêché l’accomplissement ;

Condamne [N] [D] à payer aux consorts [O]-[E] [T] ensemble la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel ;

Le condamne aux dépens de l’appel qui seront recouvrés par les avocats de la cause conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, Le président,

 

Articles juridiques associés :

Please fill the required fields*