13 avril 2023
Cour d’appel de Versailles
RG n°
21/06300

12e chambre

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 57A

12e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 AVRIL 2023

N° RG 21/06300 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UZFA

AFFAIRE :

S.A.S. WELL ‘K’ HOME IMMOBILIER

C/

S.A.S.U. MY LITTLE AGENCY

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Juillet 2021 par le Tribunal de Commerce de Versailles

N° Chambre : 4

N° RG : 2021F00007

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Fanny HURREAU

Me Stéphanie CHANOIR

TC VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. WELL ‘K’ HOME IMMOBILIER RCS Versailles n° 839 594 454 – [Adresse 2]

Représentée par Me Fanny HURREAU de la SELARL FH AVOCAT, Postulant, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 248 substituant à l’audience Me Delphine TINGRY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0196

APPELANTE

****************

S.A.S.U. MY LITTLE AGENCY RCS Versailles n° 880 713 912 – [Adresse 1]

Représentée par Me Stéphanie CHANOIR, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 143 et Me Eléonore BALLESTER LIGER de l’AARPI ITER AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0435

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Mars 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bérangère MEURANT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller,

Madame Bérangère MEURANT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 26 novembre 2019, la société Well ‘K Home Immobilier, ci-après dénommée la société WKHI, exerçant une activité d’agent immobilier sous l’enseigne Orpi, a confié à la société My Little Agency, ci-après dénommée la société MLA, un mandat d’agent commercial immobilier.

Le 29 avril 2020, la société MLA notifiait à la société WKHI la résiliation de ce mandat à l’issue d’un préavis d’un mois.

Bénéficiant d’un droit de suite de six mois après la résiliation pour le paiement des commissions sur ventes réalisées pendant cette période, la société MLA a adressé à la société WKHI le 2 juillet 2020 quatre factures de commissions d’un montant total de 8.796 € TTC.

A défaut de paiement, la société MLA a mis la société WKHI en demeure de régler les factures précitées par courrier recommandé du 19 octobre 2020, reçu le 21 octobre 2020, en vain.

Par acte d’huissier du 17 décembre 2020, la société MLA a fait assigner la société WKHI devant le tribunal de commerce de Versailles.

Par jugement du 9 juillet 2021, le tribunal de commerce de Versailles a :

– Condamné la société Well ‘K’ Home Immobilier à payer à la société My Little Agency la somme de 8.796 € assortie d’intérêts calculés au taux légal à compter du 21 octobre 2020 ;

– Débouté la société My Little Agency de sa demande de dommages et intérêts ;

– Débouté la société Well ‘K’ Home Immobilier de sa demande reconventionnelle ;

– Condamné la société Well ‘K’ Home Immobilier à payer à la société My Little Agency la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Mis les dépens à la charge de la société Well ‘K’ Home Immobilier, dont les frais de greffe s’élèvent à la somme de 69.59 €.

Par déclaration du 14 octobre 2021, la société Well ‘K’ Home Immobilier a interjeté appel du jugement.

Moyens

Motivation

MOTIFS

Pour s’opposer à la demande en paiement de commissions de la société MLA, la société WKHI invoque l’exception d’inexécution, soutenant que Mme [O], dirigeante de la société MLA a adopté un comportement inadapté et déloyal, préjudiciable aux intérêts de l’agence immobilière, en se montrant insistante et indélicate tant auprès des clients, qu’à l’égard des études de notaires, n’hésitant pas à imposer un rendez-vous de signature, au mépris des mesures sanitaires préconisées par le gouvernement et de l’inquiétude des clients. L’appelante se prévaut également de la mauvaise gestion du dossier Ruello, dans lequel Mme [O] a entretenu le stress du client au préjudice de l’image de l’agence, du défaut de suivi de la vente Kherdjemil / Achemlal, d’un comportement inadapté dans le cadre de la vente [T] [S] / [L], en tentant de forcer la signature du compromis et en se montrant agressive à l’égard de l’étude notariale, du détournement de clientèle par Mme [O] au profit du site “propriétés privées” (ventes [U] et [Z]).

L’intimée répond que l’appelante ne rapporte pas la preuve des manquements invoqués. Elle considère donc que le défaut de paiement de ses commissions n’est pas justifié. Elle fait valoir que la société WKHI n’a jamais formulé la moindre remarque concernant son comportement et plus généralement l’exécution de son mandat. La société MLA considère que la non-exécution délibérée du contrat et la mauvaise foi flagrante de l’appelante justifient sa condamnation au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et du préjudice résultant notamment de la perte de trésorerie, des accusations graves portées à son encontre, de l’obligation d’organiser le dossier.

En réponse à la demande reconventionnelle de la société WKHI, la société MLA soutient que la clause de non-concurrence n’est pas valable à défaut de précision concernant sa délimitation géographique. Elle conteste tout fait de concurrence déloyale. Elle précise, concernant le dossier [U], avoir eu un mandat au titre de sa nouvelle activité tout comme la société WKHI qui avait conservé le sien sans aucune exclusivité de part et d’autre. Elle nie avoir utilisé les photographies mises sur le site Orpi et précise que l’appelante ne justifie d’aucun préjudice, dès lors qu’elle a cessé toute relation commerciale avec les consorts [U]. Elle ajoute qu’il en est de même pour la vente [Z], soulignant que les photographies utilisées de part et d’autre sont différentes. Elle se prévaut de l’attestion de Mme [Z] établissant que l’agence Orpi n’avait réalisé qu’une estimation du bien et que c’est elle qui a démarché la société MLA.

*****

Sur la demande principale en paiement des commissions

La société MLA réclame le paiement de commissions suivant la facturation suivante’:

– facture n°2003-002′: vente Rapiteau/Mahe’: 750 €,

– facture n°2005-003′: vente Ruello/Chemery’: 750 €,

– facture n°2006-001′: vente Cojan/Moutien-Cally’: 3.360 €,

– facture n°2006-002′: vente Kherdjemila/Achemlal’: 3.936 €.

La société WKHI ne conteste pas le défaut de paiement des commissions, mais invoque une exception d’inexécution tenant en un défaut de loyauté préjudiciable à l’image de l’agence et des manquements dans l’exécution du mandat.

La société WKHI rappelle à juste titre que l’article 6.3 du mandat commercial conclu entre les parties le 26 novembre 2019 stipule que’: «’Conformément à l’article L.134-4 du code de commerce, l’agent commercial exécutera ses obligations avec loyauté et en bon professionnel. Il veillera, en toutes circonstances, aux intérêts du mandant et s’emploiera à négocier et, le cas échéant, conclure les contrats dont il sera chargé ».

Par ailleurs, l’article 1104 du code civil dispose que :

« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public. »

Au soutien de ses dires, la société WKHI se prévaut de commentaires et avis négatifs sur l’agence Orpi. Cependant, la cour constate que les commentaires et avis négatifs communiqués en pièce n°10, d’une part, n’évoquent pas la société MLA, ni Mme [O], et d’autre part, sont rédigés en termes similaires, remettant ainsi en cause leur sincérité et partant, leur caractère probant.

Concernant le comportement de Mme [O] dans le cadre de la vente Ruello/Chemery, contrairement à ce que prétend la société WKHI, il ne ressort nullement des échanges de mails produits en pièce n°11 une quelconque pression exercée par Mme [O] sur les acquéreurs/vendeurs. Au contraire, au regard du contexte d’incertitude généré par la crise sanitaire et les mesures gouvernementales de restriction, Mme [O] a adressé aux clients, le 18 mars 2020, un message très clair et rassurant, en leur indiquant que tout était fait pour leur permettre de finaliser la vente. De manière adaptée, elle demeurait toutefois prudente au regard de l’évolution possible de la crise sanitaire, en précisant plusieurs fois «’pour l’instant’». Compte tenu de ce message, le mail de Mme [R], responsable de l’agence Orpi, du 30 mars 2020, demandant à Mme [O] d’«arrêter de communiquer des dates aux clients quant à l’éventuelle signature des actes authentiques », d’éviter « d’envenimer certaines situations et d’essayer de rassurer nos clients plutôt que de maintenir une situation de stress en avançant des choses incertaines », ne repose sur aucun manquement établi de la part de la dirigeante de la société MLA. Il ne permet donc pas de caractériser le grief invoqué.

S’agissant de la vente Kherdjemil/Achemlal, la société WKHI se prévaut d’un échange de courriels des 25, 30 mars et 1er avril 2020, dont il résulterait, selon elle, la preuve d’un défaut de suivi de la vente de la part de la société MLA, dès lors que les acquéreurs auraient souhaité formaliser un avenant de prorogation de la date de réalisation de la vente du fait de la crise sanitaire, dont Mme [O] ne se serait pas préoccupée. Cependant, il ressort clairement de ces messages que les acquéreurs n’ont pas informé Mme [O] de leur volonté de proroger le délai de réalisation de la vente et que c’est Mme Achemlal, vendeuse du bien, qui est à l’origine de la formalisation de l’avenant de prorogation par son notaire, à l’insu de Mme [O]. Aucun manquement n’apparaît donc caractérisé à l’encontre de la société MLA au titre de cette vente.

Concernant le projet d’achat des consorts [Y], au demeurant non visé par les factures dont la société MLA réclame le paiement, la société WKHI reproche à Mme [O] d’avoir tenté de forcer la signature d’un compromis de vente en l’adressant par courrier électronique aux consorts [Y] le 20 mars 2020, soit à peine 3 jours après l’annonce du confinement, alors même que ceux-ci avaient indiqué le 16 mars 2020 se rétracter. Cependant, il ressort de l’échange de courriels intervenu entre M. [Y], Mme [O] et Mme [R] que Mme [O] a adressé aux consorts [Y], le 20 mars 2020, un projet de compromis accompagné d’un message dépourvu de toute pression, parfaitement adapté, alors qu’elle ignorait que le 16 mars précédent, les consorts [Y] avaient informé Mme [R] de leur décision de rétractation. La cour constate que Mme [R] n’a formulé aucun reproche à Mme [O].

S’agissant de la vente [T] [S]/[L], la société WKHI soutient que Mme [O] s’est à nouveau montrée insistante, oppressante à l’égard des parties à l’acte de vente, imposant à Mme [R] d’intervenir pour rassurer les parties. L’appelante ajoute que Mme [O] s’est exprimée avec agressivité auprès du clerc de notaire. Au soutien de ses dires, la société WKHI communique des échanges de courriels intervenus entre Mme [O] et Mme [L], entre le 20 mars et le 21 octobre 2020, dont il ne ressort toutefois aucune attitude agressive et oppressante de la part de Mme [O], mais des réponses adaptées au regard du stress et de l’indécision exprimés de manière récurrente par les clients, notamment par Mme [L]. Si Mme [O] a effectivement écrit «’je vais essayer de lui répondre. J’essaye juste de me calmer avant. [P] [I] est pendu financièrement. Il peut signer et déménagera après” Mais là c’est du pur égoïsme’», ce message, demeuré strictement interne à l’agence Orpi, relève d’un échange informel entre collègues dans un contexte difficile lié à la crise sanitaire’; il n’apparaît nullement blâmable. Enfin, concernant l’agressivité alléguée de Mme [O] à l’égard de la clerc de notaire, Mme [M], elle n’est pas davantage établie. Par le message du 1er avril 2020, Mme [O] n’exprime aucun mécontentement vis-à-vis de l’étude notariale, mais partage avec Mme [M] son opinion face à l’absence de réponse de la mairie de [3] à la notification de son droit de préemption, retardant ainsi la procédure de vente. Aucune faute n’est ainsi démontrée à l’encontre de la société MLA.

En l’absence de tout manquement, la société WKHI, par confirmation du jugement, sera condamnée à payer à la société MLA la somme totale de 8.796 € TTC au titre des commissions impayées suivant les factures précitées. Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a assorti cette condamnation des intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2020, date de réception de la mise en demeure par courrier recommandé en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Si la société MLA sollicite une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en indiquant que «’La non-exécution délibérée du contrat et la mauvaise foi flagrante de la défenderesse ont causé un préjudice certain à la concluante qui devra être réparé (préjudice moral, perte de trésorerie, accusations graves portées à son encontre, obligation d’organiser le dossier’.)’», la cour constate qu’elle ne justifie pas du préjudice invoqué, étant rappelé que le retard d’exécution est réparé par l’octroi des intérêts au taux légal à compter de la demande et que les frais de procédure sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté l’intimée de cette demande.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Concernant la vente [U], il ressort de la pièce n°15 de l’appelante qu’à la suite de la résiliation du mandat d’agent commercial avec l’agence Orpi, à effet au 29 mai 2020, Mme [O] a contacté les consorts [U] le 7 juin 2020 pour les informer de sa démission de l’agence Orpi et leur demander s’ils souhaitaient poursuivre leur projet de vente d’immeuble avec elle. Les courriels communiqués établissent que Mme [O] leur a transmis le 7 juin 2020 un modèle de résiliation de mandat que les consorts [U] ont adressé à l’agence Orpi. Nonobstant l’absence d’exclusité du mandat, ces faits caractérisent un détournement de clientèle imputable à la société MLA.

Néanmoins, il ressort du courriel de Mme [U] du 27 octobre 2020, que cette dernière a décidé de ne pas mettre fin au mandat confié à la société WKHI et que Mme [O] a cessé toute relation commerciale avec les consorts [U] à partir du mois de septembre 2020, sans avoir réalisé la vente.

Par ailleurs, en l’absence de communication par la société WKHI de la photographie du bien qu’elle a exploitée, la cour n’est pas en mesure de s’assurer que celle utilisée par Mme [O] dans le cadre de l’annonce passée sur le site de propriete.privees.com est la même.

Dans ces conditions, aucun préjudice indemnisable n’est caractérisé au titre de la vente [U].

S’agissant de la vente [Z]/Titaud, la société MLA communique une attestation de Mme [Z] qui explique ceci’: « J’ai été démarchée en juin 2020 par une personne de la société Orpi, suite à une estimation qui avait été réalisée par Mme [O] en mai 2020 quand elle était chez ORPI dans le cadre d’un rachat de soulte.

Je n’ai pas aimé l’approche agressive de ce commercial, qui voulait absolument que je vende alors que je ne savais pas si j’allais racheter la part de mon ex-mari ou bien vendre.

Quand je me suis décidée finalement pour vendre en juillet, j’ai appelé Mme [O] sur son portable.

Elle m’a tout de suite informée qu’elle n’était plus chez Orpi et que si cela me gênait, elle pourrait me redonner les coordonnées de [G] [R].

Je lui ai répondu que je n’avais pas aimé leur démarche limite agressive en juin et que je souhaitais vendre mais avec [K] [[O]], et seulement [K].

Elle a réalisé un reportage photo le 27 juillet et mis en vente dans la foulée. La suite m’a donné raison sur son professionnalisme, puisqu’elle a en tous points été à la hauteur de mes attentes, réalisant en aout la vente de mon bien, au prix, après 8 visites réalisées sur 48 h ».

Il ressort de cette attestation, que c’est Mme [Z] qui a décidé de confier la vente de son bien à Mme [O]. Par ailleurs, la cour constate que la société WKHI ne produit pas le mandat de vente qui lui aurait été confié par Mme [Z]. Enfin, il résulte de l’examen des photographies utilisées par chacune des agences immobilières figurant en pièce n°15 qu’elles ne sont pas les mêmes.

En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a débouté la société WKHI de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au regard de la solution du litige, le jugement déféré doit être confirmé des chefs des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

La société WKHI qui succombe, supportera les dépens d’appel et sera condamnée à payer à la société MLA la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions’;

Condamne la société Well’K Home Immobilier aux dépens d’appel’;

Condamne la société Well’K Home Immobilier à payer à la société My Little Factory la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur François THOMAS, Président et par Mme Patricia GERARD, Faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le faisant fonction de greffier, Le président,

 

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