12 avril 2023
Cour d’appel de Rennes
RG n°
22/03809

1ère Chambre

1ère Chambre

ARRÊT N°113/2023

N° RG 22/03809 – N° Portalis DBVL-V-B7G-S3U2

Mme [C] [G] [K] épouse [Y]

M. [D] [A] [S] [Y]

C/

Me [W] [X]

S.A.R.L. [L] SOCIÉTÉ EN LIQUIDATION -Société MARTI, DEGAT-ASTCHGEN, AUDOIRE, RASS, NOTAIRES AS

S.A.S. PETROS

S.A.R.L. ELIBAT 44

Compagnie d’assurance MONCEAU GÉNÉRALE ASSURANCES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 AVRIL 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Janvier 2023 devant Madame Véronique VEILLARD, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

réputé contradictoire, prononcé publiquement le 12 avril 2023 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 7 mars 2023 à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Madame [C] [G] [K] épouse [Y]

née le 02 Octobre 1957 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par Me Elsa DIETENBECK de la SCP ODYS AVOCATS, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [D] [A] [S] [Y]

né le 10 Juillet 1954 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représenté par Me Elsa DIETENBECK de la SCP ODYS AVOCATS, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Maître [W] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté par Me Sylvie PÉLOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Carine PRAT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

La SELARL MARTIN, DEGAT-ASTCHGEN, AUDOIRE, RASS, NOTAIRES ASSOCIES, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Représentée par Me Sylvie PÉLOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Carine PRAT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

La société PETROS, SAS immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nantes sous le n°844754762, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Représentée par Me Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS (Cornet Vincent Ségurel), Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Florent LUCAS de la SELARL CVS (Cornet Vincent Ségurel) , Plaidant, avocat au barreau de NANTES

La société ELIBAT 44 (EX’IM), SARL immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nantes sous le n°521671065, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

Représentée par Me Emilie BUTTIER de la SELARL RACINE, Postulant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par Me Laurent BAYON de la SELARL LBSB & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

La société MONCEAU GÉNÉRALE ASSURANCES, SA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Valérie DOUARD de la SELARL RAVET & ASSOCIÉS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Christophe SIMON-GUENNOU de la SELARL MEN BRIAL AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTERVENANTE ASSIGNÉE EN INTERVENTION FORCÉE :

La S.A.R.L. [L], représentée par son liquidateur M. [T] [L]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Régulièrement assignée par acte d’huissier délivré le 27 septembre 2022 à personne habilitée, n’a pas constitué

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 23 juin 2020 au rapport de maître [M], notaire au sein de la selarl Martin Degat-Astchgen, Audoire Rass, titulaire d’un office notarial à [Localité 9], M. et Mme [Y] ont vendu à M. et Mme [B] une maison d’habitation située [Adresse 2].

Maître [X], notaire à [Localité 12], est intervenu à l’acte en qualité de notaire des acquéreurs.

La réitération de la vente par acte authentique avait été précédée d’une promesse synallagmatique de vente datée du 18 février 2020 conclue avec le concours de la sas Petros exerçant sous l’enseigne Terris Immobilier, intervenue en qualité d’agent immobilier.

Se plaignant de désordres affectant la véranda chauffée et notamment :

– absence de fondations,

– pieds de poteau bois dégradés,

– châssis de toit fuyards,

– menuiseries extérieures posées sans regingot ni calfeutrement périphérique,

– carrelage posé sous les menuiseries extérieures conduisant à des infiltrations,

– défaut de fermeture de la baie centrale,

– un regard à l’angle Sud Est de la maison passe sous le plancher de la véranda,

– le regard de visite des eaux pluviales à l’intérieur n’est pas accessible en l’état, présence d’humidité dans le volume habitable,

– la pente de la charpente ne permet pas l’usage d’une couverture ardoise,

– absence d’entrée d’air,

M. et Mme [B] ont, par acte d’huissier du 19 avril 2021, assigné M. et Mme [Y] en référé aux fins d’expertise et par ordonnance du 3 juin 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes a confié une mission d’expertise à Mme [H].

Par actes délivrés les 20, 21 et 29 avril 2022, M. et Mme [Y] ont assigné en opposabilité des opérations d’expertise maître [W] [X], notaire, la selarl Martin Degat-Astchgen, Audoire Rass, notaires associés, la sas Petros exerçant sous l’enseigne Terris Immobilier, la sarl Elibat 44 (EX’IM), auteur des diagnostics préalables à la vente, la sarl [L], auteur de travaux sur la toiture de la véranda, et son assureur la compagnie d’assurance Monceau Générale Assurances.

Par ordonnance du 2 juin 2022, retenant que les demandeurs n’explicitaient pas les raisons de la mise en cause des différentes parties et ne justifiaient d’aucun motif légitime, le juge des référés a rejeté la demande de M. et Mme [Y].

Ceux-ci ont interjeté appel par déclaration au greffe du 20 juin 2022.

Le rapport final d’expertise a été clôturé le 27 décembre 2022, le juge chargé du contrôle des expertises ayant fait connaître dès le 10 novembre 2022 n’y avoir lieu à proroger le délai dès lors que les opérations d’expertise pouvaient être rouvertes en cas d’infirmation de l’ordonnance ayant rejeté les demandes d’opposabilité.

Moyens

Motivation

MOTIFS DE L’ARRÊT

À titre liminaire, il convient de rappeler que l’office de la cour d’appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de ‘constater’, ‘dire’ ou ‘dire et juger’ qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile mais la reprise des moyens censés les fonder.

1) Sur l’opposabilité des opérations d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que ‘S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.’

L’article 146 du code de procédure civile, relatif aux décisions ordonnant les mesures d’instruction, prévoit au surplus, qu’en ‘aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve’.

Une mesure d’expertise n’est ni utile ni légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile lorsque l’action au fond qu’elle sous-tend est manifestement vouée à l’échec. A l’inverse, un litige potentiel susceptible d’opposer les parties caractérise le motif légitime exigé, sans qu’il y ait lieu à l’articuler sur les fondements juridiques de l’action que la partie demanderesse se propose d’engager.

En l’espèce, M. et Mme [Y], vendeurs, ont indiqué qu’ils ont requis en 1996 une autorisation d’urbanisme pour l’aménagement d’un préau couvert qui leur avait été accordée et qu’ils ont ensuite par eux-mêmes clos et aménagé cet espace en véranda.

Lors des deux réunions d’expertise convoquées par l’expert judiciaire sur site les 7 octobre 2021 et 7 février 2022 ont été évoqués :

– l’intérêt d’attraire aux opérations les professionnels intervenus à la vente,

– la nécessité que la mission de Mme [H] s’exécute au contradictoire de la sarl [L] et de son assureur, cette entreprise ayant réalisé des travaux sur la toiture de la véranda, ainsi que de la sarl Elibat 44 (EX’IM) ayant réalisé les diagnostics préalables à la vente,

Observations qui ont conduit les vendeurs à délivrer les assignations en opposabilité.

1.1) Maître [W] [X], notaire, la selarl Martin Degat-Astchgen, Audoire Rass, notaires associés, et la sarl Elibat 44 (EX’IM) formulent les protestations et réserves d’usage quant à la recevabilité et au bien-fondé de la demande d’ordonnance commune sollicitée.

Les opérations d’expertise leur seront en conséquence déclarées communes et opposables.

L’ordonnance de référé sera infirmée sur ce point.

1.2) La sas Petros, agence immobilière, conteste le bien-fondé de la demande d’opposabilité arguant de ce que les éléments produits par les appelants devant la cour d’appel ne permettent pas plus qu’en première instance de justifier d’un quelconque motif légitime de l’attraire à la cause en qualité d’agent immobilier. Elle ajoute qu’elle a, de manière parfaitement classique, levé un extrait cadastral de la parcelle objet de la vente, sur lequel apparaît la véranda, qu’elle a sollicité des vendeurs une déclaration des travaux effectués dans le délai de 10 ans avant la vente et que ceux-ci ont expressément déclaré au compromis de vente ne pas avoir fait de construction ou de rénovation concernant le bien litigieux depuis moins de dix ans. Elle conclut que son obligation contractuelle d’information et de conseil ne peut être absolue du fait de sa simple qualité de professionnel de l’immobilier et non de la construction et qu’aucune faute n’est articulée à son encontre.

Or, ainsi que le rappelle à juste titre la sas Petros, un agent immobilier est tenu à l’égard de l’acquéreur d’une obligation d’information et de conseil relative à l’immeuble vendu par son entremise et est susceptible d’engager sa responsabilité envers celui-ci sur le même fondement si, ayant des raisons de soupçonner l’existence d’un risque, il ne procède à aucune vérification complémentaire ou si, en présence de désordres indécelables pour des personnes non averties mais visibles pour lui, il omet d’en informer l’acquéreur ou encore s’il n’attire pas l’attention de celui-ci sur des désordres apparents et ne l’incite pas à visiter les lieux en présence d’un professionnel du bâtiment, en revanche, il n’a pas à se substituer à un tel professionnel et à s’assurer de l’absence de vice de construction lorsque les désordres sont inapparents au moment de la vente.

L’expertise judiciaire ayant pour finalité de se prononcer notamment sur les désordres allégués mais aussi sur les circonstances de leur détection, qui sont de nature à influer sur les responsabilités, il y a bien un intérêt légitime à ce que la sas Petros qui a assuré les visites du bien immobilier et la signature du compromis de vente et de ses mentions soit attraite aux opérations d’expertise, la circonstance que les acquéreurs étaient accompagnés de leur architecte au moment des visites étant au nombre des points à débattre dans la discussion, étant ajouté qu’il est, au stade de l’expertise, prématuré de statuer sur les responsabilités éventuelles de chacun, outre qu’elles sont susceptibles d’être cumulées.

L’action en responsabilité à l’égard de la sarl Petros n’apparaît donc pas, à ce stade, manifestement vouée à l’échec au sens de l’article 145 ci-dessus rappelé.

Les opérations d’expertise lui seront en conséquence déclarées communes et opposables.

L’ordonnance de référé sera infirmée sur ce point.

1.3) La compagnie d’assurance Monceau Générale Assurances, qui avait formulé les protestations et réserves d’usage en première instance, conteste en appel le bien-fondé de la demande d’opposabilité des opérations d’expertise en soutenant que les opérations d’expertise amiable confiées au cabinet [J], qui n’ont pas été réalisées au contradictoire, ni de la société [L], ni d’elle-même, ont toutefois mis en évidence, après des essais d’arrosage, une absence d’infiltration à l’intérieur de la véranda, ce constat faisant obstacle à la garantie décennale. Elle ajoute qu’en tout état de cause, seule la responsabilité contractuelle de la société [L] serait susceptible d’être recherchée, qui n’est pas garantie par la police d’assurance souscrite. Subsidiairement, elle s’associe à la demande afin de bénéficier de l’effet interruptif de prescription.

Or, la sarl [L], assurée au moment des travaux auprès de la compagnie d’assurance Monceau Générale Assurances, est intervenue sur la couverture de la terrasse pour des travaux facturés les 27 février et 12 mars 2017, soit depuis moins de 10 ans au jour de l’acquisition, lesquels ont consisté, non pas en une simple surélévation des vélux comme soutenu à tort, mais en la pose et fourniture de vélux et de gouttières.

Les désordres allégués visant notamment des châssis de toit fuyards, il y a bien un intérêt légitime à ce que la compagnie d’assurance Monceau Générale Assurances et de son assurée la sarl [L] soient attraites aux opérations d’expertise pour des travaux datant de moins de 10 ans.

Là encore, l’action en responsabilité à leur égard n’apparaît pas, à ce stade, manifestement vouée à l’échec au sens de l’article 145 ci-dessus rappelé.

Les opérations d’expertise leur seront en conséquence déclarées communes et opposables.

L’ordonnance de référé sera infirmée sur ce point.

2) Sur les dépens et les frais irrépétibles

Succombant, la sas Petros, la sarl [L] et la compagnie d’assurance Monceau Générale Assurances supporteront les dépens d’appel.

Le jugement sera infirmé s’agissant des dépens de première instance qui seront pareillement mis à leur charge.

Enfin, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés par elles dans la présente instance et qui ne sont pas compris dans les dépens. Les demandes au titre des frais irrépétibles seront en conséquence rejetées.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge des référé du tribunal judiciaire de Nantes du 2 juin 2022,

Statuant à nouveau,

Déclare communes et opposables à :

– maître [W] [X], notaire,

– la selarl Martin Degat-Astchgen, Audoire Rass, notaires associés,

– la sas Petros,

– la sarl Elibat 44 (EX’IM),

– la sarl [L],

– et son assureur la compagnie d’assurance Monceau Générale Assurances,

les opérations d’expertise ordonnées le 3 juin 2021 sous le n° 21/427 et confiées à Mme [H], expert judiciaire,

Condamne la sas Petros, la sarl [L] et la compagnie d’assurance Monceau Générale Assurances aux dépens de première instance et d’appel,

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

 

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