7 avril 2023
Cour d’appel de Paris
RG n°
20/16695

Pôle 4 – Chambre 1

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 07 AVRIL 2023

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/16695 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCVNH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 octobre 2020 -Tribunal judiciaire de Paris

RG n° 18/09117

APPELANTE

S.A.R.L. COTE ACHETEUR [Localité 8] immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 494 269 251, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représentée et assistée de Me Véronique BOLLANI de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0255 substituée par Me Stéphanie JABOUR, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

S.C.I. MARNY A [Localité 8] immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 824 390 272,

agissant poursuites et diligences en la personne de sa gérante en exercice, Madame [E] [Z], domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée et assistée e Me Salah GUERROUF, avocat au barreau de PARIS, toque : D1952

S.A.R.L. X2J immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 451 915 144 agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée et assistée de Me Nicolas CHAIGNEAU de la SELARL CPNC Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : D0230 substitué par Me Christian MARQUES, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. BMD CONSEIL immatriculée au RCS de Metz sous le numéro 538 936 832, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Assignation devant la cour d’appel de Paris en date du 08 janvier 2021 à étude conformément aux articles 655 et 658 du code de procédure civile

PARTIE INTERVENANTE :

S.A. SERENIS ASSURANCES en qualité d’assureur RCP de la Société COTE ACHETEUR [Localité 8], immatriculée au RCS sous le numéro 350 838 686, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Assignation devant la cour d’appel en date du 12 mai 2021à personne habilitée p our personne morale conformément à l’article 658 du code procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 février 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Claude CRETON, Président de chambre

Madame Corinne JACQUEMIN, Conseillère

Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Corinne JACQUEMIN, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

– réputé contradictoire,

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

– signé par Monsieur Claude CRETON, Président de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 9 juin 2016, la société Anita Kitchen, représentée par sa gérante Mme [E] [Z], a confié à la société Côté Acheteur [Localité 8] un mandat de recherche exclusif d’un bien immobilier d’« appartement à usage de bureaux » de deux, trois ou quatre pièces et d’une superficie d’environ 70 m² à Paris intra-muros, moyennant un prix de 650.000 euros hors taxes (HT) et hors commission.

La société Côté Acheteur [Localité 8] a notamment présenté à la société Anita Kitchen un local appartenant à la société X2J, situé [Adresse 6], correspondant au lot n°5 du règlement de copropriété de l’immeuble.

Par acte sous seing privé du 21 octobre 2016, enregistré le 24 octobre 2016, une promesse de vente a été conclue par l’intermédiaire d’un agent immobiler, la société BMD Conseil, entre la société X2J et Madame [E] [Z] pour l’acquisition de ce local au prix de 831.600 euros toutes taxes comprises (TTC).

Cette promesse comportait une faculté de substitution.

Madame [E] [Z] a levé l’option d’achat et la SCI Marny à Paris, dont elle est gérante associée, s’est substituée à elle dans l’acquisition du local objet de la promesse du 21 octobre 2016.

La vente a été passée par acte authentique du 4 janvier 2017.

La société Marny [Localité 8] a donné en location ce local à la société Anita Kitchen pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 2017 pour l’exercice de ses activités « d’organisation d’expositions à but commercial ou de publicité, l’organisation et conduite de colloques, conférences, congrès, l’édition de livres, de revues, le management d’artistes et de photographies, la réalisation, la diffusion de films cinématographiques et de programmes d’animation, publicitaire, institutionnel ».

Soutenant que les stipulations du règlement de copropriété de l’immeuble qui limitaient aux seules activités artisanales les activités autorisées dans le local vendu, la société Marny [Localité 8] a engagé la responsabilité de la société Côté Acheteur [Localité 8] au motif de la faute commise dans l’exécution de sa mission.

Ainsi, par exploit d’huissier en date du 27 juillet 2018, la SCI Marny à Paris a fait assigner la société Côté Acheteur [Localité 8] devant le tribunal de grande instance de Paris pour obtenir la condamnation de celle-ci à réparer le préjudice financier résultant de la moins-value du bien immobilier qu’elle a acquis avec le concours et l’entremise de cette dernière.

Par acte d’huissier du 27 décembre 2018, la société Côté Acheteur [Localité 8] a fait assigner la société X2J et la société BMD Conseil devant le tribunal de grande instance de Paris.

Les deux procédures ont été jointes au cours de la mise en état.

La société Côté Acheteur [Localité 8] a cédé, le 16 janvier 2019, le bien immobilier qu’elle a acquis dans les conditions rappelées ci-avant au prix de 599.000 € Hors Taxes à la SCI Gabrion-gilardone (pièce n°13) en réalisant de ce fait une moins-value de 94.000 €.

Par jugement du 6 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a condamné la société Côté acheteur [Localité 8] à payer à la SCI Marny à Paris la somme de 101 520 euros à titre de dommages-intérêts et a débouté la société Côté acheteur [Localité 8] de son appel en garantie contre la société X2J et contre la société BMD conseil.

Le tribunal judiciaire a considéré que la société Côté Acheteur [Localité 8] avait manqué à son obligation de conseil en proposant un bien immobilier à la SCI Marny ‘sans s’assurer que celui-ci correspondait au projet de l’acquéreur’ et plus précisément qu’elle n’a pas vérifié et/ou averti celle-ci de l’incompatibilité de la destination du dit local avec le règlement de copropriété de l’immeuble.

Les premiers juges ont estimé que la moins-value du bien pouvait être indemnisée après évaluation d’une perte de chance de 90 %.

La société Côté acheteur [Localité 8] a interjeté appel de ce jugement le 19 novembre 2020.

La SCI Marny à Paris a ensuite appelé en intervention forcée la société Serenis assurances, assureur de la société Côté acheteur [Localité 8] garantissant sa responsabilité civile, aux fins de prise en charge de la condamnation prononcée contre celle-ci.

La société Serenis assurances a saisi le magistrat de la mise en état d’un incident aux fins de déclarer irrecevable comme prescrite, en application de l’article L. 114-1 du code des assurances, l’action formée contre elle par la SCI Marny à Paris, non justifiée par l’évolution du litige.

Le conseiller de la mise en état a fait droit à la demande et a prononcé l’irrecevabilité de l’appel en cause par ordonnance du 19 mai 2022.

Moyens

Motivation

SUR QUOI

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI Marny à l’encontre de la société Côté Acheteur [Localité 8] à [Localité 8]

La société Côté Acheteur [Localité 8] fait valoir que seule sa responsabilité délictuelle pouvait être engagée, qu’elle n’a commis aucune faute en proposant le bien en litige dès lors qu’il s’agissait bien d’un local qui correspondait à ce que recherchait l’acquéreur à savoir un ‘ appartement à usage de bureaux’.

L’appelante soutient avoir rempli son devoir d’information au vu des renseignements dont elle disposait sur l’activité autorisée dans la copropriété et plus précisément dans le bien vendu, en considération du règlement de copropriété qui avait été communiqué par le vendeur, lui-même syndic de la copropriété et agent immobilier en charge de la rédaction du compromis de vente.

Elle ajoute avoir fait réaliser une consultation par son avocat sur le problème posé par le caractère artisanal des activités autorisées dans les lieux et que ce point devait, au vu des conclusions fournies, être examiné par le notaire rédacteur de l’acte qui était aussi celui qui avait établi le règlement de copropriété lequel avait bien été publié au jour de l’acte authentique, tel que mentionné.

Elle ajoute que la transmission de documents inexacts est imputable à la société X2J, venderesse, et à la société BMD Conseil chargée de la rédaction du compromis et que la SCI Marny à Paris a commis des fautes ; qu’elle a en effet agi en tant que professionnelle de l’immobilier sans se renseigner auprès du notaire rédacteur de l’état descriptif ; qu’elle n’a pas réagi à la mention dans l’acte de vente indiquant que le règlement de copropriété était publié depuis le 6 août 2015 ; qu’elle a ainsi manqué de vigilance.

La SCI Marny à Paris répond que l’agent immobilier est tenu d’une obligation de conseil à l’égard de son mandant et d’une obligation de vigilance lui imposant de l’éclairer en vérifiant la destination du bien ; que la société Côté Acheteur [Localité 8] devait se faire remettre l’ensemble des pièces et documents nécessaires pour se prononcer avec certitude et ne pouvait tirer de conclusion sur la base de documents incomplets et inexacts, notamment une copie non datée ni signée de l’état descriptif et un règlement de copropriété non publié ; la société Côté Acheteur [Localité 8] ne peut s’exonérer de sa responsabilité ni se retrancher derrière la responsabilité des sociétés X2J et BMD Conseil qui lui auraient communiqué des documents incomplets et inexacts ; que la société Coté Acheteur [Localité 8] lui a ainsi proposé des locaux destinés à la location commerciale alors que le règlement de copropriété n’autorise que l’exercice d’activités strictement artisanales.

La société X2J rejoint la position de la SCI Marny [Localité 8] quant à la confirmation du jugement déféré, au motif que sa responsabilité ne peut être engagée à l’égard de la société Côté Acheteur [Localité 8] dès lors qu’il appartenait à celle-ci qui avait un règlement de copropriété non daté et non signé de le lui réclamer et non de transmettre le document litigieux à son conseil.

L’action est engagée par la société Côté Acheteur [Localité 8] à l’encontre de la société Marny [Localité 8] sur le fondement délictuel de l’article 1382 dans sa rédaction ancienne, pour obtenir l’indemnisation de son préjudice personnel direct au motif que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

L’agent immobilier qui est tenu d’un devoir d’information et de conseil, doit vérifier personnellement que les locaux qu’il est chargé de louer peuvent être affectés à l’usage auquel son mandant les destine.

Il est constant et en tous les cas non contesté que la société Côté Acheteur [Localité 8] a proposé à la SCI Marny des locaux destinés à l’installation de bureaux alors que l’article 10 du règlement de copropriété daté du 9 juillet 2015 et publié au service de la publicité foncière le 6 août 2015 n’autorisait que l’exercice d’activités strictement artisanales et qu’il était t interdit d’y installer des bureaux commerciaux ou administratifs (l’article 2 du mandat de recherche : pièce n°1 et règlement de copropriété, pièce 23 du dossier de la société Côté Acheteur [Localité 8]).

Si, comme le souligne l’appelante, elle a fait réaliser une étude sur la destination du bien en sollicitant l’avis de son avocat et en adressant la réponse à Mme [Z] par courriel du 14 octobre 2016, il est établi que cette consultation a été effectuée sur la base non pas du règlement précité publié mais sur un document non signé et non daté fourni par vendeur.

L’avocat mentionnait d’ailleurs que selon : « La version [du règlement de copropriété] qui nous a été fournie stipule (…..) que : « chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives dans son lot[‘] (article 9, p. 14) et qu’ils: « pourront louer leur lot comme bon leur semblera à la condition que les locataires soient de bonne vie et m’urs et qu’ils respectent les prescriptions du présent règlement ainsi que la destination de l’immeuble telle qu’elle est définie ci-dessus »; il précisait que certes l’article 10 prévoyait qu’il était interdit d’y installer des bureaux commerciaux ou administratifs mais que la clause ne paraissait concerner que les lots désignés sous le terme « d’appartements » et non pas ceux désignés comme « locaux ».

L’avocat précisait qu’il ne semblait pas y avoir en droit de l’urbanisme d’obstacle à l’exercice d’une activité commerciale dans un local à destination d’artisanat et qu’en ce qui concernait l’usage, il était bien spécifié que certes l’article 10 prévoyait qu’il était interdit d’y installer des bureaux commerciaux ou administratifs mais que la clause ne paraissait concerner que les lots désignés sous le terme « d’appartements » et non pas ceux désignés comme « locaux ».

Il ajoutait néanmoins que sur ce point, il serait opportun d’avoir la confirmation du notaire rédacteur du règlement de copropriété et concluait que sous réserve de documents et informations dont il n’aurait pas eu connaissance, il ne semble pas y avoir d’obstacle légal à ce que le lot, objet de la promesse transmise, fasse l’objet d’un bail afin qu’une société commerciale puisse y exercer son activité.

Dès lors que la société Côté Acheteur [Localité 8] avait connaissance de cette réserve, il lui appartenait pour informer parfaitement sa cliente, d’interroger le notaire rédacteur du règlement de copropriété et dès lors serait apparu que le document transmis n’était pas la bonne version du règlement publié.

Dans ces conditions, le moyen de la société Côté Acheteur [Localité 8] tiré de ce que le notaire de Madame [Z], qui n’est au demeurant pas en la cause, a manqué à son devoir de conseil pour ne pas avoir sollicité la version définitive du règlement de copropriété est inopérant dans le cadre de l’obligation de conseil et d’information de l’agent immobilier en recherche d’un bien conforme à sa destination doit à son client.

De même, le fait que la promesse de vente acceptée du 11 octobre 2016, rédigée par le Cabinet BMD Conseil, mentionne l’existence du règlement de copropriété établi le 9 juillet 2015 avec la précision erronée qu’il n’est pas encore publié, n’est pas de nature à exonérer la société Côté Acheteur [Localité 8] de sa responsabilité au titre de son devoir de conseil vis à vis de l’acquéreur alors qu’il ne peut être fait grief à Mme [Z], puis à la SCI Marny à Paris qui s’est substituée à elle, de ne pas avoir pu déceler à cette époque la différence entre le document ayant servi de base à l’avocat de la société Côté Acheteur [Localité 8] et celui visé à l’acte du 11 octobre 2016, ainsi que les conséquences sur la destination du bien.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Côté Acheteur [Localité 8] à indemniser le préjudice de la SCI Marny à Paris.

Sur le préjudice

La SCI Marny à Paris expose qu’elle a subi une moins value de 94 000 euros toutes taxes comprises liée à la revente du bien le 16 janvier 2019 pour la somme de 599.000 € HT du fait de sa destination strictement artisanale.

Elle sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a évalué son préjudice à la somme de 101 520 euros TTC en retenant qu’au regard du caractère essentiel que revêtait pour la SCI la possibilité d’y installer des bureaux, la renonciation à acquérir le local en 2016 aurait été quasi-certaine si elle avait su qu’elle ne pouvait y exercer une activité commerciale et qu’aini l’indemnisation doit se faire sur une base d’une perte de chance de 90 %.

La société Côté Acheteur [Localité 8] soutient que le préjudice est inexistant alors qu’un bail commercial a bien été conclu et que la société Anita Kitchen a disposé des lieux sans problème et pouvait exercer des activités de bureau jusqu’à ce que la SCI décide de vendre ses locaux.

Il est établi par les attestations versées aux débats que les sociétés Wellstone et Consult’Im (pièces n°11 du dossier la SCI Marny à Paris) que la valeur du bien immobilier en cause était estimée dans une fourchette comprise entre 550.000 et 600.000 € H.T, soit une somme bien inférieure au prix de 693.000 € H.T payé lors de l’acquisition du local en janvier 2017.

Par ailleurs l’estimation réalisée par la société Consult’Im mentionne que l’affectation artisanale du local complexifiait la commercialisation, restreignant le panel des acquéreurs.

Dès lors, quel que soit le motif du départ de la société Anita Kitchen des lieux, il est constant que la SCI Marny à Paris a dû tenir compte d’un prix fixé pour un acquéreur exerçant une activité artisanale et non commerciale.

Il est sans incidence sur le préjudice subi que la société Anita Kitchen ait pu sans contestation du syndicat des copropriétaire exercer son activité pendant deux ans dans le local loué, de même qu’est inopérant le fait qu’elle n’ait pas engagé de pourparlers pour faire modifier le règlement de copropriété.

Toutefois, le tribunal a fixé le préjudice T.T.C alors qu’il convenait de retenir la valeur H.T, la TVA étant récupérée par la SCI Marny à Paris dès lors qu’elle y est soumise dans le cadre de la location à usage professionnelle de locaux aménagés qu’elle louait à la société Anita Kitchen.

C’est donc sur la base d’une somme de 94000 euros qu’il y a lieu de retenir une perte de chance pour la SCI Marny à Paris d’acquérir le local commercial qu’elle destinait à la société Anita Kitchen dans le cadre du bail commercial qui avait été conclu.

Dans les circonstance de l’espèce, c’est à bon droit que le tribunal a retenu une perte de chance de 90 % de chance de n’avoir pu renoncer à acquérir le local.

Le montant du préjudice s’établit en conséquence à la somme de 84.600 euros.

Le jugement est en conséquence infirmé sur le montant des dommages et intérêts alloué.

Sur l’appel en garantie de la société X2j

La société Coté Acheteur dans [Localité 8], qui ne formule plus aucune demande dans le dispositif de ses écritures à l’encontre de la société BMD Conseils, maintient son appel en garantie à l’encontre de la société X2J, exposant que les documents sur lesquels elle s’est appuyée pour solliciter l’avis juridique, soit le projet de promesse et le règlement de copropriété, lui ont été transmis par la société X2J.

La société X2J conteste sa responsabilité indiquant que tous les éléments utiles ont été régulièrement communiqués et notamment le règlement de copropriété.

Toutefois, le vendeur, tenu à un devoir général de loyauté, a commis une faute en transmettant à la société Côté Acheteur [Localité 8], mandataire de l’acquéreur, un projet de règlement de copropriété alors que le véritable règlement qui avait été publié le 6 août 2015, soit plus d’un an avant la vente en litige avait exclu toute activité commerciale dans le local en cause.

Or, il est constant que Monsieur [U] était non seulement vendeur en tant que dirigeant de la société X2J, accessoirement rédacteur de la promesse de vente en tant que gérant de la société BMD Conseil mais également le syndic de l’immeuble et donc le garant du respect de ce règlement de copropriété et de sa publication.

Il en résulte que la société X2J, représentée par Monsieur [U], était parfaitement informée de la situation juridique de l’immeuble par la publication de son règlement de copropriété et a donc commis une faute engageant sa responsabilité, en lien de causalité directe avec l’erreur commise par la SCI Marny à Paris, dans le cadre de sa mission d’information de son mandat.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de garantie présentée par la société Côté Acheteur [Localité 8] et, par infirmation du jugement, de condamner la société X2J à la garantir de la condamnation à dommages et intérêts prononcée à son encontre.

Sur les autres demandes

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement déféré quant à la condamnation de la société Côté Acheteur [Localité 8] à payer les dépens de première instance de la SCI Marny à Paris et d’ajouter les dépens en cause d’appel.

La société X2j est par ailleurs condamnée à payer à la société Côté Acheteur [Localité 8] ses dépens de première instance et d’appel.

De plus, le jugement est confirmé quant à la condamnation de la société Côté Acheteur [Localité 8] à payer l’indemnité de 3000 euros à la SCI Marny à Paris, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, mais infirmé sur la condamnation de la société Côté Acheteur [Localité 8] sur le même fondement à l’égard de la société X2J.

En cause d’appel, la société Côté Acheteur [Localité 8] est nt condamnée à payer la somme complémentaire de 2000 euros à la SCI Marny à Paris au titre de ses frais irrépétibles et la société X2J est condamnée à verser à la société Côté Acheteur [Localité 8] la somme totale de 5000 euros pour les frais irrépétibles engagés en première instance et en appel.

Par voie de conséquence la société X2J est déboutée de sa demande en paiement de ses frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :statuant publiquement

La Cour, par arrêt prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues à l’article 450, alinéa 2, du code de procédure civile,

Infirme le jugement rendu le 6 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Paris sauf en ce qu’il a :

– retenu la responsabilité de la SARL Côté Acheteur [Localité 8] à l’égard de la SCI Marny à Paris ;

– condamné la société Côté Acheteur [Localité 8] à payer à la SCI Marny à Paris la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que ses dépens ;

Statuant des chefs infirmés et ajoutant :

Condamne la société Côté Acheteur [Localité 8] à payer à la SCI Marny à Paris la somme de 84. 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SARL X2J, prise en la personne de son gérant, à garantir la SARL Côté Acheteur [Localité 8] du paiement de cette somme de 84. 600 euros ;

Condamne la SARL X2J, prise en la personne de son gérant, à payer à la SARL Côté Acheteur [Localité 8] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Côté Acheteur [Localité 8], prise en la personne de son gérant à payer à la SCI Marny à Paris la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne la SARL X2J, prise en la personne de son gérant, aux dépens de première instance et d’appel de la société Côté Acheteur [Localité 8] qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Condamne la société Côté Acheteur [Localité 8] aux dépens d’appel de la SCI Marny à Paris qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Déboute les parties de leur demandes complémentaires.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

 

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