6 avril 2023
Cour d’appel de Paris
RG n°
19/16301

Pôle 4 – Chambre 9 – A

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 9 – A

ARRÊT DU 06 AVRIL 2023

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/16301 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CARPT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 juin 2019 – Tribunal d’Instance de LAGNY SUR MARNE – RG n° 11-19-000204

APPELANTS

Monsieur [U] [K] [W]

né le 8 août 1980 à [Localité 7] (92)

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par Me Claudine SCOTTO D’APOLLONIA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1941

substituée à l’audience par Me Christophe SCOTTO D’APOLLONIA, avocat au barreau de MELUN, toque : M5

Madame [L] [K] [W]

nés le 30 juin 1975 à [Localité 6] (ALGÉRIE)

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par Me Claudine SCOTTO D’APOLLONIA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1941

substituée à l’audience par Me Christophe SCOTTO D’APOLLONIA, avocat au barreau de MELUN, toque : M5

INTIMÉES

La société BL AGENTS, société par actions simplifiée représentée par son président

N° SIRET : 791 952 427 00031

Parc international d’entreprises

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Me Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

substituée à l’audience par Me Osanne VINCELOT de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399

La société [M] [N] INVESTISSEMENTS (CGI), SARL représentée par M. [M] [N]

N° SIRET : 390 236 644 00048

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Me Solange IEVA-GUENOUN de la SCP IEVA-GUENOUN/PAIN, avocat au barreau de MEAUX, toque : 22

substituée à l’audience par Me Vanessa CALAMARI de la SCP IEVA-GUENOUN/PAIN, avocat au barreau de MEAUX, toque : 22

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 février 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Laurence ARBELLOT, Conseillère, chargée du rapport

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Muriel DURAND, Présidente de chambre

Mme Fabienne TROUILLER, Conseillère

Mme Laurence ARBELLOT, Conseillère

Greffière, lors des débats : Mme Camille LEPAGE

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Mme Muriel DURAND, Présidente et par Mme Camille LEPAGE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société civile immobilière [Adresse 8] était propriétaire de terrains à bâtir situés sur la commune de [Localité 9], vendus en 24 lots après viabilisation, par l’intermédiaire de l’agence immobilière BL Agents.

M. [U] [K] [W] et Mme [L] [K] [W] se sont portés acquéreurs d’un lot constitué d’un terrain à bâtir d’une surface de 485 m² mis en vente pour la somme de 180 000 euros augmentée notamment des frais d’acte.

Un compromis de vente a été signé le 29 novembre 2013 entre la société [M] [N] Investissements ci-après société GCI et les époux [K] [W] sous plusieurs conditions suspensives dont l’obtention d’un prêt, lequel a été accordé le 4 janvier 2014 et l’obtention d’un permis de construire obtenu le 4 août 2015.

La vente a été réitérée par acte authentique du 7 avril 2016 et M. et Mme [K] [W] ont procédé à la construction d’une maison individuelle.

Saisi par M. et Mme [K] [W] d’une demande tendant principalement à la condamnation des sociétés BL Agents et [M] [N] Investissements au paiement de dommages et intérêts, le tribunal d’instance de Lagny-sur-Marne par un jugement contradictoire rendu le 11 juin 2019 auquel il convient de se reporter, a débouté M. et Mme [K] [W] de l’ensemble de leurs demandes.

Le tribunal a principalement retenu que le courriel du commercial de la société BL Agents sur lequel ils se fondaient, antérieur au compromis de vente, n’était qu’un document sans valeur contractuelle mentionnant des frais de notaire réduits à 5 500 euros et qu’il appartenait aux acheteurs de se renseigner sur le montant réel des frais notariés d’autant plus qu’ils avaient été destinataires d’un document émanant de l’office notarial indiquant expressément le montant de ces frais.

Par déclaration enregistrée le 5 août 2019, M. et Mme [K] [W] ont relevé appel de cette décision.

Moyens

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour constate que l’appel de M. et Mme [K] [W] ne vise pas la société civile immobilière [Adresse 8], propriétaire du terrain vendu et intervenante volontaire lors de la première instance.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Il résulte des dernières écritures prises par M. et Mme [K] [W] devant le premier juge en vue de l’audience du 13 mai 2019, que ceux-ci ont entendu fonder leur action à l’encontre des sociétés BL Agents et GCI sur les dispositions des articles 1137, 1138, 1139, 1240, 1242 alinéa 5, 1991, 1992 et 1998 du code civil en sollicitant de voir constater le dol et les man’uvres dont ils prétendent avoir été victimes de la part de ces deux sociétés, et de les voir condamner in solidum à leur payer la somme de 10 000 euros outre les dépens de l’instance.

Leur action reposait donc à la fois sur le dol et sur la responsabilité délictuelle.

Il n’est pas contesté que la société GCI avait soulevé devant le premier juge la prescription des demandes de M. et Mme [K] [W] au regard de la prescription quinquennale ayant commencé à courir selon elle le 29 novembre 2013 date du compromis.

Il ne résulte d’aucune disposition du jugement querellé que le premier juge ait tranché au préalable la fin de non-recevoir soulevée par la société GCI et maintenue à hauteur d’appel.

Les appelants maintiennent leur action fondée sur les articles 1137, 1240 et 1231-1 du code civil et soutiennent n’avoir eu connaissance du montant réel des frais notariés qu’en juin 2017 et qu’ils ne pouvaient savoir à la date du compromis en 2013 que le montant des frais réduits promis ne serait pas respecté.

Au regard de la date du contrat, il convient de faire application des dispositions du code civil en leur version antérieure à l’entrée en vigueur au 1er octobre 2016 de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il résulte des pièces communiquées aux débats, que le compromis de vente signé par M. et Mme [K] [W] le 29 novembre 2013 prévoit notamment un prix principal de vente de 180 000 euros, une provision pour frais d’acte d’achat de 5 000 euros, une provision pour frais d’emprunt (pour mémoire en sus à la charge de l’acquéreur) et une provision pour la construction de 121 000 euros. Ces mentions sont reprises à l’identique dans l’acte de vente réitéré le 7 avril 2016 suivant acte authentique et M. et Mme [K] [W] ne contestent pas avoir reçu le 30 mars 2016, préalablement à cet acte, une attestation de l’étude notariale détaillant les frais à ajouter à savoir en plus du prix de vente de 180 000 euros, 14 000 euros de frais d’achat (sauf à parfaire ou diminuer), 1 800 euros de frais de prêt, 100 euros de frais de dépôt de pièces, et 2 000 euros de séquestre voirie soit la somme totale de 17 900 euros.

Les motifs invoqués à l’appui de man’uvres ou réticences dolosives ou encore d’une faute des sociétés intimées étaient donc parfaitement connus des appelants dès le 30 mars 2016, date de l’attestation notariée mentionnant de manière non équivoque le montant des frais notariés à ajouter au prix de vente en vue de la signature de l’acte authentique quelques jours plus tard. Le point de départ du délai de prescription doit donc être fixé à cette date, sans que les appelants n’expliquent ou ne démontrent en quoi ce point de départ devrait être retardé au mois de juin 2017.

Il s’ensuit que les appelants disposaient de cinq années jusqu’au 30 mars 2021 pour exercer leur action, et que les demandes formées par conclusions récapitulatives à l’audience du 13 mai 2019 doivent être déclarées recevables et la fin de non-recevoir soulevée à ce titre doit être rejetée.

Sur la mise hors de cause de la société GCI

La société GCI demande sa mise hors de cause en ce qu’elle n’est pas propriétaire des terrains, qu’elle est co-gérante de la SCI [Adresse 8] et que l’agence immobilière a commis une erreur dans le compromis de vente en indiquant que la société GCI avait la qualité de vendeur.

Le compromis de vente validé le 29 novembre 2013 mentionne en qualité de vendeur la société à responsabilité limitée GCI représentée par son gérant M. [M] « [N] ». Toutefois, l’acte authentique du 7 avril 2016 précise que le vendeur est bien la société civile immobilière [Adresse 8] représentée par M. [M] [N], en sa qualité de gérant de la société [M] [N] Investissements, elle-même co-gérante de la société [Adresse 8].

La société GCI n’est donc pas propriétaire des lots vendus, ni partie en tant que telle à l’acte de vente du 7 avril 2016, de sorte qu’elle ne peut qu’être mise hors de cause.

Sur le dol et la faute délictuelle

Aux termes de l’article 1109 du code civil en sa rédaction applicable au contrat, il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

Selon l’article 1116 du même code, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Selon l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les appelants reprochent à l’agence immobilière d’avoir volontairement fourni des informations ambiguës concernant le prix global de la prestation et omis de les informer qu’il était plausible qu’ils n’aient pas le droit aux frais de notaire réduits de 5 500 euros comme cela leur avait été indiqué dans un courriel de M. [H] du 14 novembre 2013.

Le courriel de M. [H] antérieur à la signature du compromis de vente évoque concernant les « avantages », des frais de notaire réduits soit environ 5 500 euros en moyenne. Il s’agit d’un échange très informel préalable invitant les futurs acheteurs à prendre contact avec lui, ce courriel ne revêtant pas de nature contractuelle comme l’a à bon droit retenu le premier juge.

Le compromis validé le 29 novembre 2013 mentionne une provision sur frais d’acte d’achat de 5 000 euros reprise à l’acte authentique de vente du 7 avril 2016. Ces deux actes précisent très clairement qu’il ne s’agit que d’une provision sur frais, de sorte que les époux [K] [W] ne sauraient invoquer une quelconque ambiguïté, la notion de provision impliquant que le montant des frais était purement estimatif. Au demeurant, le calcul des frais de vente tarifés relève exclusivement de la compétence de l’office notarial, et il ne peut donc être déduit de cet échange préalable à la vente, une connaissance par l’agence immobilière avant signature du compromis de vente, du montant exact des frais de vente ni un engagement de sa part sur des frais réduits ni une dissimulation volontaire de sa part du montant réel de ces frais. Il ne peut non plus être reproché à l’agence une réticence d’information qu’elle n’était pas tenue de délivrer.

Il est rappelé que M. et Mme [K] [W] ont bénéficié d’un délai de 30 mois entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte authentique, délai leur permettant de se renseigner auprès de l’office notarial sur les coûts de la vente et qu’il n’est pas contesté qu’ils ont eu connaissance le 30 mars 2016 avant signature de l’acte authentique, du montant exact des frais de l’acte, ce qui ne les a pas empêché de réitérer leur intention d’achat.

Il résulte de ce qui précède que la preuve de man’uvres dolosives imputable à la société BL Agents n’est pas démontrée. Il en est de même d’agissements qualifiés de pratiques commerciales trompeuses et mensongères ou d’une faute de nature délictuelle susceptible d’engager sa responsabilité.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes formées à l’encontre des sociétés BL Agents et GCI et condamné les appelants aux dépens.

M. et Mme [K] [W] qui succombent sont tenus in solidum aux dépens d’appel et condamnés à verser à chacune des sociétés intimées la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties sont déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Rejette la fin de non-recevoir ;

Met hors de cause la société [M] [N] Investissements ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne M. [U] [K] [W] et Mme [L] [K] [W] in solidum aux dépens d’appel, avec distraction au profit de la SCP Credelier et Associés ;

Condamne M. [U] [K] [W] et Mme [L] [K] [W] in solidum à payer à la société BL Agents et à la société [M] [N] Invesstissements chacune la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente

 

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