4 avril 2023
Cour d’appel de Poitiers
RG n°
21/02123

1ère Chambre

ARRET N°161

N° RG 21/02123 – N° Portalis DBV5-V-B7F-GKDZ

[X]

C/

[C]

[A]

S.C.P. BARREAU – LUCAS – [U]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 04 AVRIL 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/02123 – N° Portalis DBV5-V-B7F-GKDZ

Décision déférée à la Cour : jugement du 08 juin 2021 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP des SABLES D’OLONNE.

APPELANTE :

Madame [W] [X] épouse [H]

née le 14 Avril 1948 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

ayant pour avocat Me Pascal TESSIER de la SELARL ATLANTIC-JURIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

INTIMES :

Monsieur [Z], [S], [D] [C]

né le 08 Juillet 1967 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [J], [I], [K] [A] épouse [C]

née le 15 Février 1964 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

ayant tous les deux pour avocat postulant Me Gwénaël GIRARD, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE et pour aocat plaidant Me Laurent SOMBRET de la SELEURL SELURL SOMBRET, avocat au barreau de PARIS,

S.C.P. BARREAU – LUCAS – [U] Prise en la personne de Maître [JS] [U]

[Adresse 7]

[Localité 4]

défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Février 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui a présenté son rapport

Madame Anne VERRIER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

– Réputé contradictoire

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

– Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 20 février 2018 reçu par Maître [JS] [U], notaire à [Localité 4] (Vendée), les époux [Z] [C] et [J] [A] ont acquis de [W] [X] épouse [H] une maison d’habitation située [Adresse 1]), au prix de 122.500 €.

Le compromis de vente était en date du 24 août 2017. Cet acte sous seing privé avait été rédigé par Maître [JS] [U].

Les acquéreurs ont fait procéder à une expertise amiable non contradictoire du bien en raison d’une remontée d’eaux pluviales par les canalisations sanitaires de la maison constatée selon eux en juin 2018. Les opérations d’expertise menées par [V] [F] se sont déroulées les 13 mars et 16 septembre 2019.

Par acte du 5 mars 2019, les époux [Z] [C] et [J] [A] ont assigné [W] [X] épouse [H] devant le tribunal de grande instance des Sables-d’Olonne. Par acte du 24 juillet 2020, ils ont mis en cause Maître [JS] [U]. Ces instances ont été jointes.

Les époux [Z] [C] et [J] [A] ont demandé à titre principal, au visa des articles 1641 et suivants du code civil :

– d’ordonner l’annulation de la vente et la restitution de la somme de 122.500 € outre les frais d’acte ;

– de condamner la venderesse à leur payer la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires.

[W] [X] épouse [H] a conclu au rejet de ces demandes, les acquéreurs ayant eu selon elle connaissance avant la vente du vice allégué. Elle a subsidiairement sollicité la garantie du notaire.

L’office notarial de Challans (scp Barreau-Lucas-[U]) pris en la personne de Maître [JS] [U] n’a pas constitué avocat.

Par jugement du 8 juin 2021, le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) de La Roche-sur-Yon a statué en ces termes:

‘Constate la régularisation de la procédure en cours d’instance par la publication des conclusions de Monsieur [Z] [C] et Madame [J] [A] épouse [C] au Service de la Publicité Foncière de [Localité 4],

Déclare Monsieur et Madame [C] recevables en leur action,

Dit que l’action rédhibitoire engagée par Monsieur et Madame [C] à l’encontre de Madame [H] est bien fondée,

Condamne Madame [W] [H] à restituer à Monsieur et Madame [C] le prix de vente de 122.500 € ainsi que les frais d’acte de vente du 20 février 2018,

Dit que Monsieur et Madame [C] sont tenus de restituer la maison d’habitation objet de ladite vente,

Condamne Madame [H] à verser à Monsieur et Madame [C] la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts,

Constate qu’aucune demande n’est formée à l’encontre de Maître [JS] [U],

Condamne Madame [H] à verser la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif,

Condamne Madame [H] aux dépens de l’instance, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me [JB],

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement’.

Il a constaté que l’acte introductif d’instance avait été régulièrement publié.

Il a considéré que :

– le notaire instrumentant, qui devait rechercher si un locataire bénéficiait d’un droit de préemption, avait nécessairement eu connaissance du courrier de la précédente locataire qui avait quitté les lieux en raison des inondations subies ;

– cette correspondance lui avait été transmise par la venderesse ;

– la communication de ce courrier aux acquéreurs n’était pas établie ;

– si le compromis de vente le mentionnait annexé, l’acte authentique de vente n’en avait pas fait mention et la venderesse y avait indiqué que l’installation sanitaire ne connaissait aucune difficulté.

Il a pour ces motifs résolu la vente, le vice qui n’était pas connu de acquéreurs mais l’était de la venderesse, compromettant l’habitabilité du bien.

Il a considéré qu’aucune demande n’avait été formée à l’encontre du notaire.

Par déclaration reçue au greffe le 6 juillet 2021, [W] [X] a interjeté appel de ce jugement.

Moyens

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR LA VENTE

1 – sur le vice caché

L’article 1641 du code civil dispose que ‘le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus’.

a – sur la preuve du vice

L’article 16 du code de procédure civile dispose que : ‘le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction’ et qu’il : ‘ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement’.

Si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties de manière non contradictoire, peu important que le rapport ait été soumis à la libre discussion des parties.

Par courrier en date du 9 mars 2016 dont ni l’existence, ni le contenu ne sont contestées, [G] [O], locataire du bien litigieux, a notifié en ces termes son congé à l’appelante :

‘Par la présente, je vous informe de la décision de quitter le logement que j’occupe depuis le 1er décembre 20074, située [Adresse 1].

Le départ est lié aux problèmes récurrents dans la maison, les inondations répétées. J’ai vécu la septième le mois dernier. Les problèmes répétitifs demeurent insolubles à ce jour. A chaque fois, les eaux des égouts et des toilettes se répandent dans la maison et dans la cour. Je ne peux plus supporter cette insalubrité, et les pertes matérielles’.

[V] [F] a été missionné par les acquéreurs. Son rapport d’expertise est en date du 26 mars 2019. Il a notamment constaté que :

‘Il est constaté que les eaux pluviales de la maison se jettent dans un regard à droite de la façade.

[…]

La canalisation sous le trottoir passe ensuite dans le terrain de Monsieur [C].

[…]

Beaucoup d’eau converge vers la maison de Monsieur [C].

La maison est enterrée par rapport à la rue.

Un caniveau avec grille devant les portes de la maison des époux [C] de la maison voisine (Monsieur [B]) existe pour récupérer les eaux pluviales.

La concentration des eaux pluviales autour de la maison de Monsieur [C], les pentes des routes et la maison enterrée expliquent qu’il peut arriver des débordements en cas d’orage et une incapacité du réseau ou des regards à évacuer rapidement les eaux. Ces eaux débordent, remontent, arrivent au point bas de la maison et entrent par la porte d’entrée.

Il y a plusieurs regards dans la cour du logement de Monsieur [C].

Dans l’un des regards existe un siphon disconnecteur dont les bouchons ont été enlevés.

[…]

De l’eau arrive en permanence en fond du gravier et s’écoule dans le siphon.

[…]

Dans un autre regard, il existe un clapet anti-retour. Nous n’avons pas d’explication sur sa présence et sa nécessité.

[…]

Il a été observé de l’eau dans ce regard. Nous avons tenté de l’enlever mais le niveau remonte toujours.

[…]

Le niveau semble correspondre à la présence d’une nappe.

Un puits existe…Il est fort possible que l’eau du regard provienne de ce puits.

Ces eaux se retrouvent ensuite dans le regard de connexion au réseau collectif d’eaux usées de la commune dans la rue.

Près des regards de Monsieur [C] et sur sa propriété, il existe un autre regard avec un autre siphon déconnecteur.[…] le réseau avec ce nouveau siphon correspond bien à la propriété voisine et est raccordé sur le même réseau que la maison des époux [C].

Il est observé que le bouchon du siphon présente des rayures. Des percements ont été effectués volontairement pour permettre l’ouverture compte tenu de la difficulté d’accès. Cela confirme que le problème de fonctionnement était connu.

Monsieur [B] confirme lui aussi. comme pour la maison des époux [C], qu’il ne peut pas se servir de ses toilettes lorsqu`il y a des orages’.

Cet expert a précisé en page 10 de son rapport que :

‘Il est difficile de comprendre comment les eaux de pluie entraînent l’impossibilité de se servir des réseaux d’eaux usées.

Plusieurs hypothèses peuvent l’expliquer :

– des branchements d’eaux pluviales existent en amont sur le réseau communal des eaux usées. Lorsqu’il y a des orages, les eaux chargent le réseau communal expliquant la présence d’un clapet anti-retour pour éviter que cela ne revienne sur les propriétés privées.

– la nappe monte et notamment dans le puits. L’eau déborde dans les regards voisins. Elle finit sa course dans les réseaux d`eaux usées non étanches des maisons’.

Il a conclu en page 11 que : ‘Des problèmes d’inondations par la porte d’entrée et des difficultés d’évacuation des eaux usées existent certainement’.

Par courrier en date du 27 décembre 2021, le maire de la commune de [Localité 3] a attesté : ‘avoir fait poser par l’entreprise SOCOVA TP un regard avec un clapet anti-retour au [Adresse 1], sur le domaine privé (modification antenne EU), suite à des remontées d’eaux usées dans le domicile’. La facture de travaux en date du 25 mars 2016 a été jointe à cette attestation.

[Y] [ZP], voisine des époux [Z] [C] et [J] [A], a dans une attestation en date du 27 mai 2020 indiqué : ‘avoir hébergé [M] [C] a mon domicile a plusieurs reprises afin qu’elle puisse avoir accès à ma douche du aux problèmes d’évacuation d’eau au domicile de Monsieur et Madame [C] durant le mois de janvier et février’.

[L] [N], également voisin, a dans une attestation en date du 28 avril 2020 déclaré que : ‘la famille [C]…se sont retrouvés dans l’incapacité de se servir de leur salle de bain à plusieurs reprises courant février à cause de leur installation d’évacuation des eaux existante défectueuse qui s’aggrave lors des jours de pluie notamment en février’.

Le congé délivrée par la locataire et les attestations précitées du maire et des voisins corroborent le rapport d’expertise amiable, qui a ainsi force probante.

Ces documents établissent la réalité des remontées d’eau par temps de pluie dans le bien acquis par les époux [Z] [C] et [J] [A].

Ces inondations interdisent l’utilisation des installations sanitaires et compromettent, ainsi que relevé par le premier juge, l’habitabilité du bien. Elles rendent ainsi le bien impropre à son usage, d’habitation.

b – sur son caractère caché

Le compromis de vente est en date du 24 août 2017.

Il a été stipulé en page 9 que :

‘Le VENDEUR déclare que le BIEN n’a pas fait l’objet d’un congé pour vendre ni d’un congé pour reprise, et était loué…à Madame [G] [O] qui a signifié son départ par lettre et a quitté les lieux le 30 avril 2016 le tout ainsi qu’il résulte de la copie de la lettre de départ du locataire ci-jointe’.

Ce congé n’a pas été annexé aux exemplaires du compromis de vente produits par les parties. Il n’a été paraphé par aucune des parties. Il ne peut dès lors être retenu qu’il a été effectivement communiqué aux acquéreurs lors de la signature de l’avant-contrat nonobstant la mention selon laquelle il y était ‘joint’.

En pages 14 et 15 du compromis, il a été stipulé, au paragraphe ‘assainissement’ que :

‘Le VENDEUR déclare sous sa seule responsabilité :

‘ que l’immeuble est raccordé au réseau d’assainissement, mais ne garantit aucunement la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur.

‘ ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation ;

[…]

L’ACQUEREUR déclare avoir été informé de la possibilité de faire établir un diagnostic de cette installation et ne pas vouloir soumettre la vente à la condition suspensive de l’obtention d’un certificat de conformité de cette installation.

A ce jour, le contrôle de l’installation d’assainissement dans le cadre d’une vente n’est pas obligatoire dans la commune de [Localité 3]. Cependant, il le sera à compter du 1er septembre 2017. Par conséquent, le VENDEUR s’engage à faire procéder au contrôle de l’installation d’assainissement à ses frais et à le fournir à L’ACQUEREUR avant la réitération des présentes’.

L’installation sanitaire a été à la date du compromis déclarée donner satisfaction. L’engagement de la venderesse d’en faire réaliser le diagnostic était de nature à confirmer ce bon fonctionnement aux yeux des acquéreurs.

En page 9 de l’acte de vente du 20 février 2018, il a été stipulé en page 9, au paragraphe ‘garantie de jouissance’, que :

‘Le VENDEUR déclare :

‘ que le BIEN était loué à Madame [G] [O],

‘ que ce locataire l’a libéré le 30 avril 2016 de lui-même sans qu’un congé lui ait été adressé,

‘ qu’il n’a donc délivré aucun congé motivé par la vente du BIEN ouvrant droit à l’exercice d’un droit de préemption’.

En page 18 de cet acte, il a été stipulé au paragraphe ‘assainissement’ que :

‘Le VENDEUR déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L 1331- du Code de la santé publique.

[…]

Un mail de la mairie en date du 8 décembre 2017, annexé, atteste qu’aucun arrêté instaurant le contrôle des raccordements à l’assainissement collectif des eaux usées n’a été pris par Monsieur le Maire de [Localité 3]’.

Il résulte de ces développements que les acquéreurs, auxquels le congé de la locataire n’avait pas été communiqué, auxquels l’installation d’assainissement avait été présentée fonctionner sans difficulté et qui, en l’absence de diagnostic de l’installation, n’étaient pas à même d’en supputer un quelconque dysfonctionnement, étaient dans l’ignorance à la date de la vente des inondations récurrentes affectant le bien.

Un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil est ainsi caractérisé.

c – sur la connaissance du vice par la venderesse

L’appelante a été destinataire du congé délivré par la locataire, exposant qu’il avait pour cause les inondations récurrentes subies.

Il a été fait mention de ce congé au compromis de vente.

[W] [X] épouse [H] avait dès lors connaissance, à la date de la vente, du vice qui affectait le bien cédé.

2 – sur le sort de la vente

a – sur la résolution

1 – sur la clause d’exclusion de garantie

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur : ‘Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie’.

En page 10 de l’acte authentique de vente, il a été stipulé au paragraphe ‘état du bien’ que :

‘L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison:

‘ des vices apparents,

‘ des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

‘ si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

‘ s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR’.

Il résulte des développements précédents que la venderesse avait connaissance des vices affectant le bien vendu, ignoré des acquéreurs.

Elle n’est dès lors pas fondée à se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

2 – sur les restitutions

L’article 1644 du code civil dispose que : ‘Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix’.

Les acquéreurs sont pour ces motifs fondés à solliciter la résolution de la vente.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a ordonné la résolution de la vente, la restitution par la venderesse du prix de vente et le paiement des frais d’acte supportés par les acquéreurs, lesquelles sont tenus de restituer le bien objet de la vente résiliée.

b – sur la demande de dommages et intérêts complémentaires

L’article 1645 du code civil dispose que : ‘Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur’.

Les époux [Z] [C] et [J] [A] ont du fait des inondations subi un trouble dans la jouissance paisible de leur bien. Ils ont dû utiliser les sanitaires de leurs voisins lorsque ceux-ci étaient rendus indisponibles et acquérir une caravane d’occasion pour disposer d’un hébergement lorsque leur habitation était indisponible.

Ce préjudice a exactement été indemnisé à hauteur de 4.000 €.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé de ce chef.

B – SUR LA RESPONSABILITE DU NOTAIRE

Le notaire instrumentant doit veiller à l’efficacité des actes qu’il reçoit. A défaut, il engage sa responsabilité délictuelle.

1 – sur la faute

Il n’est pas contesté que le compromis de vente, sous seing privé, a été établi par Maître [JS] [U].

Contrairement aux stipulations de cet acte, le congé de la locataire n’y a pas été annexé. Cette mention à l’acte établit que ce congé avait été communiqué au rédacteur du compromis qui sinon n’y aurait pas fait référence.

Par courrier en date du 30 septembre 2009 adressé aux époux [Z] [C] et [J] [A], Maître [JS] [U] a indiqué notamment que :

‘Vous m’interrogez par ailleurs, quant à la teneur du courrier de l’ancien locataire.

L’immeuble ayant été précédemment loué, il était nécessaire de déterminer si un droit de préemption pouvait bénéficier au profit du locataire, et par conséquent il était impératif de connaître qui du bailleur ou du locataire avait notifié son congé.

Ce courrier n’était nullement en ma possession au jour de la régularisation de l’avant contrat’.

La stipulation en page 15 de cet acte que la venderesse ne rencontrait aucune difficulté avec l’installation d’assainissement est manifestement contraire aux termes du congé précité.

Le rédacteur du compromis, soit en faisant référence à un courrier qu’il ne possédait pas qu’il indiquait annexer à l’avant-contrat, soit s’il le détenait, en omettant de l’y annexer a en tout état de cause commis une faute.

L’acte de vente ne fait plus mention de ce congé et se limite à rappeler que le bien est relié au réseau d’assainissement collectif. Alors qu’il avait été stipulé au compromis de vente que la venderesse ferait réaliser à ses frais un diagnostic de l’installation d’assainissement, Maître [JS] [U] ne s’est pas assuré que ce diagnostic avait été fait.

Ces manquements engagent à l’égard de la vendresse sa responsabilité délictuelle.

Le jugement, qui a par erreur considéré qu’aucune demande n’avait été formée contre le notaire, sera infirmé de ce chef.

2 – sur le préjudice

La restitution par la venderesse du prix de vente en contrepartie de la récupération de son bien ne constitue pas un préjudice.

Le préjudice dont le notaire doit garantie à l’appelante est sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.

L’appelante a toutefois commis une faute en ne s’assurant pas que les difficultés affectant l’installation d’assainissement qu’elle n’ignorait pas avaient été portées à la connaissance des acquéreurs, en déclarant au compromis de vente que cette installation fonctionnait sans difficulté particulière et en n’ayant pas fait procéder au contrôle de l’installation ainsi qu’elle s’y était engagée.

Cette faute limite la garantie du notaire à 50 % du montant des dommages et intérêts dus aux acquéreurs, soit 2.000 € (4.000 x 1/2).

C – SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par l’appelante.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits des époux [Z] [C] et [J] [A] de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à leur demande formée de ce chef à l’encontre de l’appelante pour le montant ci-après précisé.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas de faire droit à la demande de l’appelante formée à l’encontre du notaire.

D – SUR LES DEPENS

La charge des dépens de première instance et d’appel incombe in solidum à [W] [X] épouse [H] et à la scp Barreau-Lucas-[U] prise en la personne de Maitre [JS] [U]. Ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître [E] [JB] s’agissant des dépens de première instance et par Maître [R] [T] s’agissant des dépens d’appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 8 juin 2021 du tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon sauf en ce qu’il :

‘Constate qu’aucune demande n’est formée à l’encontre de Maître [JS] [U],

Condamne Madame [H] aux dépens de l’instance, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me [JB]’ ;

et statuant à nouveau de ces chefs d’infirmation,

CONDAMNE la scp Barreau-Lucas-[U] prise en la personne de Maitre [JS] [U] à garantir [W] [X] épouse [H] de la condamnation en paiement de dommages et intérêts prononcée à son encontre au profit des époux [Z] [C] et [J] [A], dans la limite de 2.000 € ;

CONDAMNE [W] [X] épouse [H] à payer en cause d’appel aux époux [Z] [C] et [J] [A] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la scp Barreau-Lucas-[U] prise en la personne de Maitre [JS] [U] et [W] [X] épouse [H] aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître [E] [JB] s’agissant des dépens de première instance et par Maître [R] [T] s’agissant des dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

 

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