3 avril 2023
Cour d’appel de Nouméa
RG n°
20/00450

Chambre Civile

N° de minute : 53/2023

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 3 avril 2023

Chambre civile

Numéro R.G. : N° RG 20/00450 – N° Portalis DBWF-V-B7E-RTA

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 novembre 2020 par le tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :18/1994)

Saisine de la cour : 18 décembre 2020

APPELANTS

S.C.I. [6], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

Siège social : [Adresse 1]

Représentée par Me Yann BIGNON, membre de la SARL LEXCAL, avocat au barreau de NOUMEA

M. [R]

né le 8 mai 1949 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Yann BIGNON, membre de la SARL LEXCAL, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉ

S.A.R.L. [3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

Siège social : [Adresse 9]

Représentée par Me Frédéric DESCOMBES, membre de la SELARL D’AVOCATS D&S LEGAL, avocat au barreau de NOUMEA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 février 2023, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,

M. François BILLON, Conseiller,

Mme Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. Philippe ALLARD.

Greffier lors des débats : Mme Isabelle VALLEE

Greffier lors de la mise à disposition : Mme Isabelle VALLEE

ARRÊT :

– contradictoire,

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

– signé par M. Philippe ALLARD, président, et par Mme Isabelle VALLEE, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

***************************************

Selon « compromis de cession de parts et de créance sous conditions suspensives » en date du 11 avril 2017, M. [R] et la SCI [6], qui détenaient respectivement 99 % et 1 % des parts sociales de la SCI [5], se sont engagés à céder leurs parts sociales à la société [3] ainsi que la créance qu’ils détiendraient à l’encontre de la SCI [5], telle qu’elle serait arrêtée au jour de la réitération de la vente, moyennant un prix qui serait « déterminé définitivement le jour de la réitération par acte authentique, par compensation entre la masse active et la masse passive » de la société au jour de la cession.

Le compromis a été assorti d’une condition suspensive d’obtention d’un financement avant le 1er septembre 2017. Les cédants se sont engagés à communiquer diverses informations.

Par requête introductive d’instance déposée le 25 juin 2019, M. [R] et la SCI [6], qui soutenaient que la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt trouvait son origine dans l’inaction de la cessionnaire, ont poursuivi la société [3] devant le tribunal de première instance de Nouméa pour obtenir le paiement d’une somme de 47.500.000 FCFP au titre de la clause pénale convenue et d’une somme de 14.250.000 FCFP en réparation du préjudice consécutif à l’immobilisation du bien.

La société [3] s’est opposée à cette demande en arguant de la nullité de la vente au motif que plusieurs conditions suspensives conclues dans l’intérêt de la cessionnaire n’avaient pas été réalisées et en contestant avoir été défaillante dans la réalisation de la condition suspensive tenant à l’emprunt.

Selon jugement en date du 16 novembre 2020, le tribunal de première instance de Nouméa a :

– débouté la SCI [6] et M. [R] de leurs demandes,

– rejeté toute demande plus ample ou contraire,

– dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

– dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens.

Le premier juge a principalement retenu :

– que la société [3] avait été défaillante dans l’exécution de son obligation de recherche d’un financement dans la mesure où elle ne démontrait pas avoir répondu aux demandes d’informations présentées par la banque démarchée ;

– que les cédants n’avaient pas rempli les conditions suspensives mises à leur charge puisqu’ils n’avaient pas adressé toutes les informations convenues sur la situation de la SCI [5] ;

– que le compromis devait être déclaré nul en application de son article 8.

Par requête déposée le 18 décembre 2020, M. [R] et la SCI [6] ont interjeté appel de cette décision.

Moyens

Motivation

– ordonner la seule réparation de la perte de chance de M. [R] et la SCI [6] ;

– prononcer la réfaction du montant de la clause pénale de l’article 12 ou du montant de la clause d’immobilisation de l’article 9 du compromis du 11 avril 2017 à de plus justes proportions ;

en tout état de cause,

– condamner solidairement M. [R] et la SCI [6] à payer à la société [3] la somme de 800.000 FCFP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 mai 2022.

Sur ce, la cour,

1) Les appelants reprochent à leur adversaire de ne pas avoir loyalement recherché le financement convenu et d’avoir été défaillante de sorte que la condition suspensive de l’obtention d’un prêt doit être réputée accomplie.

La société [3] conteste toute défaillance et reprochent à M. [R] et à la SCI [6] d’avoir été défaillants en ne rassemblant pas les documents visés par la convention.

M. [R] et la SCI [6] rétorquent qu’ayant appris le 7 septembre 2017 que le cessionnaire n’avait pas obtenu de financement, il ne peut leur être reproché de pas produire des documents devenus utiles.

2) Le compromis signé le 11 avril 2017 dispose :

« 8 – Conditions suspensives

De convention expresse entre les parties, les présents engagements sont soumis aux conditions suspensives suivantes stipulées dans l’intérêt du Cessionnaire :

8.1 – Obtention par le Cessionnaire, avant le 1er septembre 2017, d’un prêt bancaire d’un montant, déterminé sur la base des comptes arrêtés au 31/12/2014 et du prix de cession projeté ci-dessus, maximum de quatre cent vingt millions (420.000.000) de francs CFP, remboursables sur une durée minimum de 15 ans à un taux maximum de 3,20 %, destiné au paiement du prix d’acquisition des parts sociales de la Société et de la Créance cédée.

Obligations du Cessionnaire vis-à-vis-du crédit sollicité : Il s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt et à déposer le dossier complet nécessaire à l’instruction de sa demande au plus tard dans les 90 jours à compter de la signature des présentes, soit le 11 juillet 2017 et à en justifier au Cédant à première demande de celui-ci.

Le cessionnaire devra informer, sans retard le Cédant, de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de cette condition suspensive.

De son côté, le Cédant s’oblige à communiquer à l’organisme prêteur tous renseignements qui lui seraient utiles pour l’instruction du dossier de demande de financement, notamment le montant éventuel du solde créditeur du compte courant d’associé dont il est titulaire dans la Société.

La réalisation de cette condition suspensive sera constatée par la remise au Cédant par le Cessionnaire, d’une lettre de la direction de l’organisme prêteur, confirmant son accord pour consentir le prêt sollicité.

Au cas où le Cessionnaire userait de la faculté de substitution ci-après stipulée, il ne pourra le faire qu’aux conditions ci-dessus fixées, sans que cela puisse allonger les délais ci~dessus prévus.

8.2. – Délivrance par la Direction des affaires économiques près du gouvernement de la Nouvelle-Calédonie, d’un état du chef de la Société, ne révélant ni commandement de saisie, ni inscription garantissant des créances dont le solde serait supérieur au prix de cession des parts sociales et pour lesquels le Cédant ne pourrait obtenir la mainlevée ou dispense des créanciers inscrits de procéder à la formalité de purge.

8.3 – Délivrance d’un état hypothécaire hors formalités du chef de la Société ne révélant ni commandement de saisie, ni inscription, garantissant des créances non indiquées aux présentes et pour lesquelles le Cédant ne pourrait obtenir la mainlevée ou dispense des créanciers inscrits de procéder à la formalité de purge.

8.4 – Production par le Cédant avant le 31 mai 2017, des comptes arrêtés au 31 décembre 2015 et au 3l décembre 2016, conformes aux prescriptions, règles et méthode applicables et appliquées à ce jour par la Société, ne révélant aucune modification ou changement, même minime, quant à la nature et à la consistance des actifs immobiliers et/ou d’autre passif que celui porté à l’état financier arrêté au 31 décembre 2014 hormis tout passif ordinaire résultant de la gestion normale et habituelle de la Société.

8.5 – Délivrance d’une note de renseignements d’urbanisme portant sur les lots 3, 4, 5, 6 et 9, section Païta, lotissement Zico Païta ne révélant aucune contrainte foncière particulière ou servitude pouvant déprécier la valeur des actifs immobiliers appartenant à la Société et/ou interdisant, en tout ou partie même minime, la destination ou l’usage normal desdits actifs immobiliers.

8.6 – Justification par le Cédant d’une propriété régulière concernant les titres cédés et de la capacité de les aliéner.

8.7 – Que l’immeuble soit libre de toute occupation ou location quelconque au jour de la réitération des présentes par acte authentique.

Si l’une ou l’autre de ces conditions, stipulées dans l’intérêt du Cessionnaire, n’étaient pas réalisées préalablement à la réitération des présentes, les présentes seraient nulles et non avenues, à moins que le Cessionnaire et lui seul ne décide de passer outre la non réalisation de l’une ou des conditions restées en souffrance et de procéder quand même à l’acquisition des parts sociales, objet des présentes. »

3) Par lettre du 30 août 2017, la société [4] a écrit à la société [3] :

« Nous faisons suite à votre demande de prêt d’un montent de 420 000 000 FCFP destiné au financement de l’acquisition des parts sociales de la SCI [5] donnant droit à la propriété de 5 lots fonciers situés à Païta, d’une superficie totale de 3ha 71a 74 ca.

Nous sommes au regret de vous informer qu’en l’état actuel de votre dossier, il ne nous est pas possible de réserver une suite favorable à votre demande. »

La société [3] justifiant avoir transmis des informations relatives à ce financement dès le 7 juillet 2017, il est démontré que la société [3] a saisi un établissement bancaire d’une demande de crédit.

Le refus notifié le 30 août 2017 ne permet toutefois pas de retenir que le candidat repreneur a rempli son obligation dans la mesure où il s’était engagé à « déposer le dossier complet nécessaire à l’instruction de sa demande ».

En effet, la cour observe qu’en dépit de l’ampleur notable du projet, le dossier détenu par la banque démarchée ne comportait que quatre pièces décrites par Me [O], huissier mandaté par le président du tribunal de première instance de Nouméa pour se faire « remettre une copie intégrale (…) du dossier déposé le 7 juillet 2017 et les compléments qui (avaient) été demandés et apportés », comme suit :

« le mail de demande de financement

un exposé succinct de l’opération

les états financiers 2016 de la société cible

un mail du chargé de clientèle du 16.08.2017 demandant les informations complémentaires dont le tableau d’amortissement du prêt de la cible. »

En outre, la société [3] n’a pas répondu au chargé de clientèle qui avait sollicité diverses informations sur le montage juridique de l’opération, dans le courriel précité du 16 août 2017 (annexe n° 8 des intimés).

Il en résulte que la société [3] n’avait pas déposé le dossier complet exigé par la promesse et qu’elle n’a pas cherché à le compléter. Non seulement, la société [3] ne peut se prévaloir de la défaillance de la condition d’obtention du prêt, en raison de sa négligence voire de sa duplicité, mais au contraire, cette condition suspensive doit être réputée accomplie.

4) M. [R] et la SCI [6] justifient avoir été informés par le notaire du refus de la banque selon courriel daté du 7 septembre 2017.

Certes, il est constant que les cédants n’ont jamais communiqué, ni même rassemblé les documents énumérés par les articles 8.2, 8.3, 8.5, 8.6 et 8.7 (état hypothécaire, note de renseignements d’urbanisme, attestations). Ce seul constat est insuffisant pour imputer aux cédants un manquement à leurs obligations qui autoriserait la société [3] à se prévaloir d’une défaillance des conditions suspensives à leur charge dans la mesure où il était devenu inutile pour les cédants de rassembler ces documents élémentaires puisque la vente n’allait pas aboutir en l’absence de financement, et où il n’est pas démontré que la société reprise ou son patrimoine ne répondaient pas aux exigences définies dans les articles 8.2, 8.3, 8.5, 8.6 et 8.7.

5) En conclusion, la mauvaise foi dont a fait preuve la société [3] dans la recherche du financement lui interdit de bénéficier du mécanisme protecteur que constituaient les conditions suspensives insérées dans le compromis.

6) La société [3] argue de l’irrecevabilité de la demande au titre de la clause pénale et de la demande subsidiaire au titre de l’indemnité d’immobilisation en reprochant à ses adversaires de ne pas avoir respecté le formalisme prévu par l’article 9 du compromis, notamment de ne pas l’avoir mise en demeure de réitérer la vente « dans un délai de trente (30) jours francs à compter de la date (…) stipulée pour la réitération des présentes », soit le 18 septembre 2017.

Au troisième trimestre 2017, les appelants n’avaient aucun motif de suspecter que la société [3] faisait preuve de duplicité lorsqu’elle les a informés que le financement lui était refusé, et donc de la mettre en demeure de réitérer la vente. Ce n’est que quelques mois plus tard, lorsqu’ils eu ont accès au contenu du dossier de financement, qu’ils ont pu confondre leur cocontractante. La manoeuvre à laquelle s’est livrée la société [3] ne l’autorise pas à se retrancher derrière l’inobservation du formalisme de l’article 9 pour échapper au paiement de l’ « indemnité d’immobilisation d’un montant égal à la clause pénale ci-dessus stipulée » puisque la clause pénale instituée par l’article 12 sanctionne le refus de signature de l’acte authentique.

Il résulte de l’application combinée des articles 9 et 12 que l’indemnité d’immobilisation dont est redevable la société [3] est de 47.500.000 FCFP.

7) Il n’y a pas lieu d’accueillir la demande de la société [3] tendant à la réduction du montant de l’indemnité d’immobilisation.

Dispositif

Par ces motifs

La cour,

Infirme le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Condamne la société [3] à payer à M. [R] et la SCI [6] une somme de 47.500.000 FCFP outre intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2018, date de signification de la requête introductive d’instance ;

Déboute les appelants de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société [3] aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Le président.

 

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