3 avril 2023
Cour d’appel d’Orléans
RG n°
20/00989

Chambre Civile

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 03/04/2023

la SELARL DEREC

la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN

la SARL ARCOLE

Me Alexis DEVAUCHELLE

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI

ARRÊT du : 03 AVRIL 2023

N° : – N° RG : 20/00989 – N° Portalis DBVN-V-B7E-GEWT

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ORLEANS en date du 08 Avril 2020

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265258068911663

Monsieur [M] [I], né le 20 juin 1946

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Me Pierre-François DEREC de la SELARL DEREC, avocat au barreau d’ORLEANS substitué par Me Miguel BARATA, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [T] [I] née le 25 juin 1949

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Me Pierre-François DEREC de la SELARL DEREC, avocat au barreau d’ORLEANS substitué par Me Miguel BARATA, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉES : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265

S.A. BOUYGUES IMMOBILIER immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° B562 091 546, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

[Adresse 4]

[Localité 14]

représentée par Me Pierre GUILLAUMA de la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et par Me Emmanuel TOURON, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.A. ALLIANZ IARD immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 542 110 291 agissant poursuites et diligences de ses représentaux légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 15]

[Localité 13]

représentée par Me Anne-sophie LERNER de la SARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS substituée par Me Vincent DAVID, avocat au barreau de TOURS

S.A.R.L. BARCO ETANCHEITE immatriculée au RCS D’ORLEANS sous le n° 321 512 378, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 8]

ayant pour avocat postulant Me Alexis DEVAUCHELLE, avocat au barreau d’ORLEANS et pour avocat plaidant Me Delphine COUSSEAU, avocat au barreau d’ORLEANS,

SMABTP – SOCIETE D’ASSURANCE MUTUELLE DU BÂTIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS immatriculée au RCS de PARIS sous le n° D 775 684 764, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège en sa qualité d’assureur de la société BARCO ETANCHEITE

[Adresse 12]

[Localité 10]

ayant pour avocat postulant Me Alexis DEVAUCHELLE, avocat au barreau d’ORLEANS et pour avocat plaidant Me Delphine COUSSEAU, avocat au barreau d’ORLEANS,

S.A.S. GILBERT AUTRET ARCHITECTURE immatriculée au RCS D’ORLEANS sous le n° B 407 892 744, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et ayant pour avocat plaidant Me Martine MEUNIER de la SELARL CM&B COTTEREAU MEUNIER BARDON SONNET

ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS,

Compagnie d’assurance MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social, en sa qualité d’assureur de la société GILBERT AUTRET ARCHITECTURE

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par Me Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et ayant pour avocat plaidant Me Martine MEUNIER de la SELARL CM&B COTTEREAU MEUNIER BARDON SONNET

ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS,

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 05 Juin 2020.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 09 Janvier 2023

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats :

En l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants :

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Après délibéré au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier :

Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 FEVRIER 2023, à laquelle ont été entendus Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

Prononcé le 03 AVRIL 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

La société Bouygues Immobilier a fait édifier un immeuble dénommé [Adresse 16] situé [Adresse 5] à [Localité 17], en recourant notamment à la société Gilbert Autret architecture en qualité de maître d”uvre, assurée par la MAF et à la société Barco étanchéité pour le lot étanchéité, assurée par la SMABTP. La réception est intervenue sans réserves le 11 mars 2010.

M. et Mme [I] ont acquis un appartement en l’état futur d’achèvement dans cette résidence, qui leur a été livré le 29 mars 2010.

À la suite de constat de traces d’humidité, l’assureur dommages-ouvrage, la société Allianz Iard, a indemnisé M. et Mme [I] de leurs dommages matériels et perte de loyers, outre le versement d’une indemnité au syndicat des copropriétaires afin qu’il procède à des réparations au niveau de l’entrée commune.

En juin 2012, les locataires de l’appartement ont signalé l’apparition d’un nouveau phénomène d’humidité avant de donner congé en raison de l’état du bien. L’assureur dommages-ouvrage a indemnisé M. et Mme [I] de leurs préjudices sans pour autant que la cause des désordres soit réparée de sorte que les travaux de réfection de l’appartement n’ont pu être entrepris.

À défaut d’accord avec la société Allianz Iard sur les causes du sinistre et la prise en charge des travaux, M. et Mme [I] ont sollicité une expertise judiciaire en référé, qui a été ordonnée le 12 septembre 2014 et confiée à M. [V] , lequl a déposé son rapport le 10 juillet 2015.

Par acte d’huissier de justice des 5, 19, 20 et 21 juillet 2016, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], représenté par son syndic la société Century 21, et M. et Mme [I] ont fait délivrer assigner la société Bouygues Immobilier, la société Allianz Iard tant en qualité d’assureur dommages-ouvrage qu’en qualité d’assureur de la responsabilité décennale de la société Bouygues Immobilier, la société Barco étanchéité et son assureur, la SMABTP, aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Par acte d’huissier de justice du 28 octobre 2016, la société Allianz Iard a fait assigner en garantie la société Gilbert Autret Architecture et son assureur la MAF.

Par jugement du 8 avril 2020, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire d’Orléans a :

– dit M. et Mme [I] recevables en leurs demandes ;

– condamné in solidum la société Bouygues Immobilier, la société Allianz Iard, la société Gilbert Autret architecture in solidum avec la MAF et la société Barco étanchéité in solidum avec la SMABTP à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], la somme de 10 192,32 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de la décision en réparation de son préjudice matériel ;

– condamné in solidum la société Bouygues Immobilier, la société Allianz Iard, la société Gilbert Autret architecture in solidum avec la MAF et la société Barco étanchéité in solidum avec la SMABTP à payer à M. et Mme [I] :

la somme de 8 002 euros TTC en réparation de leur préjudice matériel avec actualisation sur l’évolution de l’indice Insee de la construction, l’indice de référence étant celui applicable à la date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire :

la somme de 17 110 euros au titre de la perte de loyers ;

la somme de 5 000 euros au titre de leurs préjudices financiers et moraux ;

– dit la société Gilbert Autret architecture responsable des désordres et des dommages à concurrence de 65 % ;

– dit la société Barco étanchéité responsable des désordres et des dommages à concurrence de 35 % ;

– condamné la société Gilbert Autret architecture in solidum avec la MAF à garantir la société Bouygues Immobilier et la société Allianz Iard à concurrence de 65 % des condamnations prononcées à leur encontre ;

– condamné la société Barco étanchéité in solidum avec la SMABTP à garantir la société Bouygues Immobilier et la société Allianz Iard à concurrence de 35 % des condamnations prononcées à leur encontre ;

– condamné la société Gilbert Autret architecture in solidum avec la MAF à payer à la compagnie Allianz Iard la somme de 16 460,74 euros en remboursement des sommes qu’elle a préfinancées ;

– condamné la société Barco étanchéité in solidum avec la SMABTP à payer à la compagnie Allianz Iard la somme de 8 863,47 euros en remboursement des sommes qu’elle a préfinancées ;

– dit que les franchises invoquées par la SMABTP ne sont opposables qu’à son assurée, la société Barco étanchéité ;

– condamné in solidum la société Bouygues Immobilier, la société Allianz Iard, la société Gilbert Autret architecture in solidum avec la MAF et la société Barco étanchéité in solidum avec la SMABTP à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] représenté par son syndic la société Century 21, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné in solidum la société Bouygues Immobilier, la société Allianz Iard, la société Gilbert Autret architecture in solidum avec la MAF et la société Barco étanchéité in solidum avec la SMABTP à payer à M. et Mme [I] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– dit que la société Bouygues Immobilier et la compagnie Allianz Iard sont garanties de ces condamnations à concurrence de 65 % par la société Gilbert Autret architecture in solidum avec la MAF et à concurrence de 35 % par la société Barco étanchéité in solidum avec la SMABTP ;

– laissé à la société Bouygues Immobilier, la société Allianz Iard, la société Gilbert Autret architecture, la MAF, la société Barco étanchéité et la SMABTP la charge de leurs frais irrépétibles ;

– condamné in solidum la société Bouygues Immobilier, la société Allianz Iard, la société Gilbert Autret architecture in solidum avec la MAF et la société Barco étanchéité in solidum avec la SMABTP aux dépens de la présente instance comprenant ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire taxés à la somme de 4 291,32 euros et fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Derec, avocat la cour d’appel d’Orléans ;

– dit que la société Bouygues Immobilier et la compagnie Allianz Iard sont garanties de ces condamnations à concurrence de 65 % par la société Gilbert Autret architecture in solidum avec la MAF et à concurrence de 35 % par la société Barco étanchéité in solidum avec la SMABTP.

Par déclaration du 5 juin 2020, M. et Mme [I] ont interjeté appel du jugement en ce qu’il a condamné in solidum la société Bouygues Immobilier, la société Allianz Iard, la société Gilbert Autret architecture in solidum avec la MAF et la société Barco étanchéité in solidum avec la SMABTP, à leur payer la somme de 17 110 euros seulement au titre de la perte de loyers. L’appel visait toutes les parties à l’exclusion du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16].

Moyens

Motivation

MOTIFS

Il convient de rappeler que la cour n’a pas à statuer sur les demandes de « donner acte » qui ne sont pas des prétentions susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur la fin de non-recevoir

La société Bouygues immobilier soutient que les consorts [I] sont irrecevables en leurs demandes indemnitaires à défaut d’intérêt et de qualité à agir, en l’absence de production aux débats d’une attestation de leur assureur multi-risques habitation justifiant de l’absence de toutes indemnités versées par ses soins au titre des postes indemnitaires revendiqués ; qu’il ne s’agit pas d’une preuve impossible à rapporter, mais bien au contraire d’une simple preuve pouvant le cas échéant être satisfaite par une attestation négative dudit assureur ; qu’il n’est aucunement établi que ledit assureur multi-risques habitation ait été averti de l’existence de la présente procédure ; qu’au surplus, il aurait pu le cas échéant convenir avec ses assurés, conformément aux stipulations de sa police d’assurance, de recouvrer amiablement et conventionnellement à terme et en exécution de la décision définitive à venir ses indemnités versées ; que les consorts [I] ne prennent pas même la peine de répondre à ce moyen de défense, se contenant de manière incantatoire d’affirmer la recevabilité de leurs actions et demandes.

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, M. et Mme [I] sont propriétaires d’un appartement situé dans la [Adresse 16], vendu par la société Bouygues immobilier, et disposent à ce titre d’un intérêt légitime et de la qualité à agir aux fins d’indemnisation du préjudice par suite de désordres de construction.

La société Bouygues immobilier soutenant que M. et Mme [I] auraient pu être déjà indemnisés des postes de préjudice invoqués, il lui appartient de prouver que tel avait effectivement été le cas, sans pouvoir exiger des acquéreurs une preuve de non-indemnisation des préjudices allégués.

La société Bouygues immobilier n’établissant pas que l’indemnisation sollicitée par M. et Mme [I] leur avait déjà été versée par un tiers, il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée et de déclarer les demandes de ces derniers recevables. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur la garantie décennale due par le vendeur d’immeuble à construire

La société Bouygues immobilier soutient est qu’elle était maître d’ouvrage d’origine mais qu’elle était constructeur non-réalisateur ; qu’elle a d’ailleurs fait appel à des locateurs d’ouvrages et de prestations pour réaliser cette construction, qui n’ont formé aucune demande de condamnation à son encontre ; qu’aux termes du rapport de l’expert judiciaire, aucune part de responsabilité ne saurait être retenue à son encontre dans la survenance du désordre litigieux, n’ayant manqué à aucune de ses obligations contractuelles, et à tout le moins, n’ayant commis aucune immixtion technique ou même économique fautive et encore en lien avec les causes du désordre litigieux, qui ne saurait donc lui être reproché ; que les premiers juges ont fait une mauvaise interprétation combinée des dispositions des articles 1792 et suivants et 1646-1 du code civil en prétendant qu’elle serait de fait et de plein droit responsable du désordre considéré et de ses conséquences ; que ces dispositions ne font qu’établir une présomption réfragable de responsabilité dont il peut être rapporté la preuve contraire en raison, notamment de causes exonératoires ; que les défauts de conception et d’exécution ayant provoqué le désordre litigieux et ses conséquences, ne sont imputables qu’aux seuls locateurs de prestations et d’exécution, en l’espèce la société Barco étanchéité qui a manqué au respect de ses obligations contractuelles et de résultat et autre devoir de conseil, et la société Gilbert Autret architecture, maître d”uvre, qui a manqué au respect de ses obligations contractuelles et de moyens et autre devoir de conseil.

L’article 1646-1 du code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil.

L’article 1792 du code civil dispose : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ».

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que l’appartement acquis par M. et Mme [I] présente une humidité importante en pied de cloison qui se traduit par des moisissures noires ou des altérations du matériau dans quasiment toutes les pièces, ces désordres étant apparus entre le 22 mars et le 17 avril 2011. Les causes des désordres ont été identifiées comme étant dues à la conjonction de deux facteurs d’égale importance : une mauvaise conception du dispositif du traitement des eaux pluviales par le maître d”uvre et une mauvaise exécution de l’étanchéité par la société Barco étanchéité.

S’agissant du défaut de conception du traitement des eaux pluviales, l’expert judiciaire a indiqué :

« De l’eau arrive jusqu’à la porte de l’immeuble en cas de précipitations importantes, voire pénètre à l’intérieur.

Cela signi’e que les dispositifs prévus pour capter l’eau ou la repousser loin de l’immeuble n’ont pas l’efficacité requise. La partie de l’immeuble où est située l’entrée est dans la partie basse du terrain et l’allée piétonne qui y mène est suivie par les eaux de ruissellement. La quantité d’eau qui arrive au droit du hall du bâtiment B où est situé l’appartement de M. et Mme [I] peut donc être importante ; le caniveau mis en ‘uvre au bas de la rampe piétonne ne suf’t pas à absorber la totalité des eaux par forte précipitation et il y a entre ce caniveau et l’entrée de l’immeuble une partie de dallage non couverte qui recueille également de l’eau de pluie. Cela, joint à l’absence de pente éloignant naturellement les eaux du bâtiment explique que l’eau arrive jusqu’au bâtiment et ait périodiquement pénétré dans le hall.

Par ailleurs la maîtrise d”uvre a fait le choix de retenir la solution technique d’un dallage posé sur un complexe d’étanchéité sur laquelle est mis en ‘uvre une couche drainante, au lieu de retenir la réalisation de dallage sur plot au droit des halls d’entrée ; la couche drainante est moins ef’cace pour l’évacuation des eaux pluviales, et de plus son ef’cacité diminue au cours des années, au fur et à mesure que des particules provenant des parties recouvertes de terre végétale s’y accumulent ».

S’agissant de la mauvaise exécution de l’étanchéité, l’expert judiciaire a indiqué :

« Le détail d’étanchéité de Barco (annexe 16) prévoit la réalisation d’une étanchéité pénétrant de 1 mètre à l’intérieur du bâtiment, au niveau du hall. Cette étanchéité a été réalisée sans relevé d’étanchéité comme l’ont révélé les investigations menées par M. [P] du cabinet d’expertise Eurisk le 25 mars 2012 (annexe 5). Il s’agit là d’un défaut d’exécution manifeste sans lequel les eaux de pluie pénétrant au niveau de la porte d’entrée n’auraient pas pu s’infiltrer dans l’appartement de M. et Mme [I] ».

Selon l’expert, les désordres constatés ne portent pas atteinte à la solidité de l’immeuble mais le rendent impropre à sa destination.

Le caractère décennal des désordres n’est pas contesté en cause d’appel, et résulte de l’impropriété à la destination du bien de M. et Mme [I] en raison de l’humidité importante qui y règne et qui affecte les revêtements muraux. Il est d’ailleurs établi qu’à deux reprises des locataires de M. et Mme [I] ont délivré congé en raison de l’humidité de l’appartement.

La garantie des dommages de nature décennale au sens de l’article 1792 du code civil, due en application de l’article 1646-1 du même code par le vendeur d’immeuble à construire, fût-il constructeur non-réalisateur, est une responsabilité de plein droit qui ne saurait être écartée parr la preuve d’une absence de faute. La société Bouygues immobilier est donc mal fondée à solliciter une exonération de responsabilité au motif qu’elle n’a commis aucune faute. Il lui appartient de rapporter la preuve d’une cause étrangère afin d’être exonérée de sa garantie.

La société Bouygues immobilier n’a émis aucune réserve sur le traitement défaillant des eaux pluviales et de ruissellement à l’entrée de l’immeuble compte tenu de la situation du hall d’immeuble en partie basse d’un terrain avec une pente prononcée, de l’absence apparente de contre-pente pour éloigner les eaux de l’immeuble, de la partie de dallage non couverte recueillant également les eaux pluviales sans pente vers le caniveau destiné à les évacuer. Or, en qualité de professionnelle de la promotion immobilière, la société Bouygues immobilier ne pouvait ignorer, compte de son expérience et de ses connaissances en matière immobilière, que les défauts apparents de conception permettaient une arrivée importante d’eaux pluviales et de ruissellement vers l’immeuble en cas de fortes précipitations.

En conséquence, le défaut de conception du maître d”uvre et le défaut d’exécution de l’entreprise d’étanchéité ne peuvent constituer une cause étrangère exonératoire de responsabilité pour le promoteur immobilier.

Il s’ensuit que la société Bouygues immobilier est tenu à garantie décennale à l’égard des acquéreurs, sauf à exercer une action récursoire à l’encontre des locateurs d’ouvrage. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur la réparation des préjudices subis par les acquéreurs

Sur la perte de loyers

M. et Mme [I] demandent de réformer le jugement en ce qu’il a limité l’indemnisation de la perte de loyers à la somme de 17 110 euros, en indiquant que l’expert a retenu une perte de loyers de 21 mois à la date de son pré-rapport d’expertise judiciaire du 4 juin 2015, de fait arrêtée au 31 mai 2015, soit 12 390 euros (590 € x 21 mois) ; que le tribunal a commis une erreur fixant la date de remise en location possible du bien en février 2016 tout en retenant une date de reprise des désordres au mois de décembre 2016 ; que l’indemnisation doit donc être calculée sur la période du mois de juin 2015 au mois de janvier 2017 soit 11 800 euros (20 mois x 590 euros) ; qu’en outre, il est erroné d’imaginer que les travaux de réfection pouvaient être réalisés au mois de janvier 2017, dès lors qu’ils ne disposaient pas des fonds pour y procéder, de sorte qu’ils sont fondés à demander une indemnité complémentaire de 21 340 euros (590 € x 36 mois).

La société Bouygues immobilier fait valoir qu’il n’y a pas lieu à indemnisation d’une perte de loyers postérieure à janvier 2016 ; que la copropriété aurait dû, dès le dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 10 juillet 2015, faire effectuer en partie commune les travaux de reprise recommandés par l’expert judiciaire afin d’éviter de laisser perdurer des infiltrations et leurs conséquences outre leur inévitable aggravation ; que les travaux n’ont été votés qu’aux termes d’une résolution du 30 mai 2016, et n’ont été réalisés qu’au mois de décembre 2016 ; que les consorts [I] auraient du, en qualité de copropriétaires, exiger la réalisation plus tôt de ces travaux, ce qui leur aurait permis de remettre en état leur appartement, à leurs frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, et de le louer de nouveau ; que les consorts [I] ne justifient aucunement de ce que par leur situation de revenus et encore de patrimoine ils n’auraient pas pu financièrement exposer le montant des travaux relatifs portant sur une somme de 8 002 euros par leurs fonds propres ou encore par emprunts bancaires et aussi par toutes initiatives procédurales provisionnelles ; que les consorts [I] auraient également pu accepter l’offre d’indemnisation faite par l’assureur dommages-ouvrage le 20 décembre 2013 ; qu’ils ont donc par le fait de leur seule attitude négligente contribué à l’aggravation de leurs préjudices locatifs subséquents ; que les consorts [I] ne sauraient soutenir que les parties défenderesses auraient démontré la moindre résistance abusive, dès lors que l’expertise technique amiable dommages a pu jouer à plein effet.

La société Barco étanchéité et la SMABTP s’opposent à la majoration de l’indemnité allouée au titre de la perte de loyers aux motifs qu’un délai anormalement long s’est écoulé entre le dépôt du rapport et la suppression de la cause des dommages intervenue seulement en décembre 2016 alors que le syndicat des copropriétaires a l’obligation d’assurer la conservation et l’entretien de l’immeuble ; que les époux [I] ne démontrent pas avoir mis en demeure le syndicat des copropriétaires et son syndic d’agir plus précocement, de sorte qu’ils ont eux-mêmes fait preuve de laxisme et contribué à la situation dont ils se plaignent ; que c’est de mauvaise foi que les appelants prétendent qu’ils n’auraient pas disposé des fonds pour réaliser les travaux, alors que des offres de règlement ont été formulées sans aucune réponse.

La société Gilbert Autret architecture et la MAF indiquent que les époux [I] ne versent pas davantage d’éléments de nature à justifier du bien-fondé de leurs demandes, de sorte que la demande de majoration de l’indemnité pour perte de loyers doit être rejetée.

La société Allianz Iard expose que le tribunal a fait le reproche aux époux [I] de ne pas avoir justifié des motifs les ayants conduits à ne pas réaliser les travaux de leur appartement à compter de janvier 2017 ; que dans le cadre de leur appel, les époux [I] se contentent de maintenir leurs demandes à ce titre, sans apporter plus d’explications à la cour ; qu’ils se contentent de relever une erreur matérielle dans le jugement de première instance sur la date de réalisation possible des travaux à l’intérieur de leur appartement, de sorte qu’ils ne pourront qu’être déboutés de leur appel à ce titre.

L’expert judiciaire a examiné le poste de préjudice de perte de loyers comme suit :

« Depuis le congé de la première locataire en février 2011, Mme [G], cinquante mois se sont écoulés jusqu’à la date du présent pré-rapport ; le logement n’a été loué que de mai 2011 à décembre 2012, soit 20 mois et M. et Mme [I] ont touché d’Allianz Iard les sommes de 1 770,00 € et 3 540,00 €, représentant 9 mois de loyer.

Leur préjudice immatériel pour la perte de loyers s’établit donc à 21 mois de loyer, (50 mois dont je déduis 20 mois de location au deuxième locataire et 9 mois indemnisés par Allianz Iard, soit 29 mois au total) pour un loyer de 590,00 € mensuel, soit la somme de 21 x 590 €=12 390 € »

Ce préjudice calculé par l’expert et arrêté au 31 mai 2015 n’est pas contesté en cause d’appel. Le tribunal a ajouté une indemnisation sur la base de 590 euros par mois de juin 2015 à février 2016 soit 4 720 euros, date à laquelle il a considéré que les propriétaires pouvaient remettre leur appartement en location, soit une somme de 17 110 euros sur la période de février 2011 à février 2016. Cette somme n’est pas contestée par les intimées, mais les appelants en sollicitent la majoration en cause d’appel.

En premier lieu, il convient de relever que le tribunal a arrêté la date possible de remise en location du bien en retenant que le syndicat des copropriétaires avait procédé aux travaux de reprise des désordres affectant les parties communes, sans retard excessif, en décembre 2016, et sans qu’aucune faute ne puisse être reprochée à M. et Mme [I]. Cependant, alors que les travaux de reprise des parties communes ont bien été réalisés en décembre 2016, le tribunal a commis une erreur en retenant une date de remise en location antérieure, soit en février 2016.

En second lieu, il est certain que M. et Mme [I] se sont vus délivrer des congés par deux locataires en raison de l’état d’insalubrité de leur appartement, et qu’ils n’ont plus donné à bail celui-ci jusqu’à sa revente le 4 février 2020.

Les travaux de reprise des parties communes ont été réalisés en décembre 2016, suivant résolution de l’assemblée générale du 30 mai 2016 qui relevait que malgré les nombreuses démarches réalisées, le syndic n’avait pas reçu le complément d’indemnité pour l’exécution des travaux décrits par l’expert judiciaire. Aux termes du procès-verbal de cette assemblée générale, les copropriétaires avaient également autorisé le syndic à agir en justice à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage, la société Allianz Iard, aux fins d’indemnisation des préjudices subis. Au regard de ces éléments, il ne peut être considéré qu’il existe un retard imputable à M. et Mme [I] dans la réalisation des travaux alors que le syndicat des copropriétaires avait décidé de la réalisation des travaux nonobstant l’absence de versement de la totalité des indemnités nécessaires à la réalisation des travaux de reprise des désordres.

Il est constant que l’auteur d’un dommage doit en réparer toutes les conséquences et que la victime n’est pas tenue de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (2e Civ., 19 juin 2003, pourvoi n° 00-22.302, Bull. 2003, II, n° 203 ; 3e Civ., 2 octobre 2013, pourvoi n° 12-13.851 ; 2e Civ., 2 juillet 2014, pourvoi n°13-17.599 ; 3e Civ., 15 juin 2022, pourvoi n° 21-15.164).

Il en résulte que la victime n’est pas tenue de faire l’avance des frais de remise en état pour limiter son préjudice de jouissance ou économique (Com., 23 septembre 2020, pourvoi n° 15-28.898 ; Com., 21 octobre 2020, pourvoi n° 19-10.338 ; 3e Civ., 10 juin 2021, pourvoi n° 20-18.334).

En l’espèce, après reprise des désordres des parties communes, en décembre 2016, faisant cesser la cause des infiltrations d’humidité dans l’appartement de M. et Mme [I], aucune indemnisation conforme à l’évaluation de l’expert judiciaire pour l’indemnisation des dommages matériels et la remise en état de l’appartement, préalable à toute remise en location, n’a été formulée.

Si la société Bouygues immobilier fait grief aux consorts [I] de ne pas avoir accepté l’offre d’indemnisation faite par l’assureur dommages-ouvrage le 20 décembre 2013, il s’avère que celle-ci ne portait que sur l’allocation d’une indemnisation de 753,28 euros au titre de travaux d’investigations, pour un devis de la société Fedrigo au titre de travaux d’assèchement d’un montant total de 14 526,32 euros TTC. Le refus d’une indemnisation dérisoire pour ces travaux par M. et Mme [I] n’est donc pas fautif.

En l’absence de preuve d’une faute de M. et Mme [I] qui aurait pu contribuer à l’aggravation de leurs préjudices, ils sont fondés à solliciter l’indemnisation du préjudice subi au titre de la perte de loyers jusqu’à la revente de leur bien immobilier le 4 février 2020, soit pendant le délibéré du tribunal. Il ne saurait être exigé des victimes du dommage qu’elles justifient que leur situation financière et patrimoniale ne leur permettait pas de réaliser les travaux de remise en état de leur appartement à leurs frais avancés, alors que les responsables ont fait le choix de s’opposer aux demandes indemnitaires formées sur le fondement du rapport d’expertise en contraignant M. et Mme [I] à solliciter des condamnations en justice.

La perte potentielle de loyers si le logement avait été loué en permanence sur la période de février 2011 à février 2016 s’élève à la somme de 17 110 euros. Entre mars 2016 et le 4 février 2020, sur la base d’un loyer mensuel de 590 euros, elle s’élève à la somme totale de 27 811,38 euros ((47 mois x 590 €) + (4 jours x 590 €/29 jours)). La perte potentielle de loyers sur l’ensemble de la période s’élève donc à la somme totale de 44 921,38 euros (17 110 + 27 811,38).

Cependant, il ne peut être établi avec certitude qu’en l’absence du fait dommageable, les locataires n’auraient pas délivré congé pour d’autres motifs, et que l’appartement de M. et Mme [I] aurait été loué en permanence sans aucune période de vacance locative sur la période de février 2011 au 4 février 2020. Le préjudice subi s’analyse donc comme une perte de chance de percevoir les loyers de l’appartement acquis à cette fin, causé par les infiltrations d’eau et la dégradation importante des lieux.

Il convient de rappeler que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce au regard du lieu de situation de l’appartement, du fait qu’il s’agissait d’un investissement locatif, et des baux d’habitation précédemment conclus qui n’ont pu être poursuivis compte tenu de la dégradation du logement, la perte de chance est particulièrement élevée et le préjudice en résultant doit être fixé à la somme de 40 000 euros.

Il convient donc de condamner in solidum la société Bouygues Immobilier, la société Allianz Iard, la société Gilbert Autret architecture, la MAF, la société Barco étanchéité avec la SMABTP à payer à M. et Mme [I] la somme de 40 000 euros au titre de poste de préjudice. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné les mêmes parties à la seule somme de 17 110 euros.

Sur le préjudice financier et moral

La société Bouygues immobilier soutient que la somme allouée au titre de ce poste de préjudice est contestable en son principe et en son montant ; que ces préjudices n’étaient déjà pas détaillés en première instance et le sont encore moins en cause d’appel, et ne sont produits que des extraits de comptes bancaires annotés ; que le préjudice moral n’est pas quantifié, et encore moins expliqué en son mode de calcul, et alors que les consorts [I] ne sont pas propriétaires occupants ; que leur prétendue gêne financière relative n’est justifiée que par l’acte de cession de leur véhicule qui pourrait avoir en fait bien d’autres explications.

La société Barco étanchéité et la SMABTP sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il a alloué à M. et Mme [I] une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts alors que ces derniers ne fournissaient aucune pièce justifiant du quantum de cette demande, ce qui aurait dû conduire au rejet de la demande.

En l’espèce, le tribunal a alloué la somme de 5 000 euros au motif que « si les époux [I] ne fournissent aucune pièce justifiant du quantum de cette demande, il y a lieu néanmoins d’observer qu’ils ont subis de multiples tracasseries et que l’impossibilité de louer leur appartement pendant une longue période n’a pu que leur générer un préjudice financier ».

M. et Mme [I] ne fournissent aucune explication ni calcul du préjudice financier qu’ils estiment avoir subi, de sorte qu’il ne peut être considéré que ce préjudice est existant. De même, les appelants ne justifient et n’explicitent nullement le préjudice moral qu’ils prétendent avoir subi. En conséquence, le préjudice moral n’est pas établi et le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné in solidum la société Bouygues immobilier, la société Barco étanchéité et la SMABTP à verser à M. et Mme [I] la somme de 5 000 euros. Les autres intimés ne contestant pas pour leur propre chef la somme allouée au titre du préjudice financier et moral, le jugement est définitif sur ce point à leur égard.

Sur le préjudice de perte sur le prix de vente

Les appelants indiquent qu’ils ont vendu leur appartement en ayant dû accepter une réduction de prix de 11 000 euros par rapport au prix de 125 000 euros, de sorte qu’ils sont fondés à demander une indemnité complémentaire de 11 000 euros au titre de la perte sur le prix de vente.

La société Bouygues immobilier demande le rejet de cette demande au motif que les consorts [I] ne produisent même pas l’acte de vente relatif pouvant venir justifier de la réfaction du prix de vente qui aurait alors été consenti ; qu’il est encore moins justifié des raisons de la réfaction dudit prix de vente ainsi pratiquée ; que les époux [I] auraient dû prévoir, en tout état de cause, une clause de porte-fort réservant au profit de l’acquéreur le produit de la condamnation judiciaire encore à intervenir au jour de la vente au titre des travaux de réfection et de reprise.

La société Allianz Iard fait valoir que les époux [I] ne peuvent obtenir une double indemnisation, dès lors qu’ils ont obtenu le coût de reprise des désordres de leur appartement pour une somme de 8 002 euros ; que si les travaux ont été réalisés, alors l’appartement a été vendu dans un état refait à neuf du fait des réparations ; que la baisse de prix ne peut donc résulter de l’état de l’appartement, mais plutôt soit d’une surélévation du prix de vente non-conforme au marché, ou soit d’une baisse du marché de l’immobilier dans cette commune ; que la vente de l’appartement coïncide avec la fin de la période de 10 ans du dispositif fiscal favorable de déficit foncier dont ont bénéficié les époux [I] ; que cette nouvelle prétention des époux [I] formée pour la première fois en appel, se heurte au principe d’irrecevabilité des prétentions nouvelles édicté par l’article 564 du code de procédure civile.

La société Gilbert Autret architecture et la MAF demandent de rejeter la demande indemnitaire qui s’analyse manifestement comme une demande nouvelle en appel n’entrant pas dans les exceptions prévues par l’article 564 du code de procédure civile ; que si les époux [I] ont entendu vendre le bien sans affecter leur indemnité à la réfection de l’appartement, c’est un choix qui ne regarde pas les parties à l’instance ; qu’ils ne justifient nullement que sa diminution aurait été la conséquence exclusive et directe des désordres litigieux qu’ils ont choisi de ne pas reprendre.

La société Barco étanchéité et la SMABTP demandent également le rejet de l’indemnité sollicitée au motif qu’aucune pièce n’est produite tendant à démontrer la perte subie et le lien avec la situation litigieuse ; que cette demande est d’autant plus invraisemblable que les indemnités réparatoires versées ont pour objet la remise en état du bien.

En l’absence de demande d’irrecevabilité formée sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, dans le dispositif des conclusions, la cour n’est pas saisie de celle-ci. En tout état de cause, la demande d’indemnité pour perte sur le prix de vente ne pouvait être soumise aux premiers juges, dès lors que les débats étaient clos lorsque la vente a été réalisée.

Les appelants ne produisent ni l’acte de vente de leur appartement, ni le compromis de vente, ni des évaluations de leur bien immobilier. En conséquence, ils ne démontrent pas avoir subi un préjudice quant au prix de vente de leur bien immobilier qui présenterait un lien de causalité avec les désordres de nature décennale précités. La demande formée à ce titre sera donc rejetée.

Sur l’opposabilité de la franchise invoquée par la SMABTP

La SMABTP soutient que le tribunal a considéré que les franchises ne seraient pas opposables aux tiers, alors que ce raisonnement ne tient qu’en ce qui concerne le préjudice matériel ; qu’en ce qui concerne le préjudice immatériel, la franchise de 1 008 euros est bien opposable aux tiers.

La société Bouygues immobilier réplique qu’il convient de rejeter cette demande, la SMABTP ne produisant pas d’une part, l’intégralité de sa police, et d’autre part, la version de ses conditions particulières signées par son assurée, ce qui ne permet pas de justifier de l’opposabilité à son endroit de ladite franchise, et encore moins à l’encontre des tiers.

Il résulte de l’attestation versée aux débats que la SMABTP assure la garantie décennale des travaux réalisés par la société Barco étanchéité. L’assureur ayant conclu et produit des pièces conjointement avec son assurée, la société Barco étanchéité, il est établi que les conditions particulières versées aux débats par ces parties sont celles régissant leurs relations contractuelles même si l’exemplaire produit ne comporte pas la signature de l’assurée.

Ces conditions particulières stipulent que la franchise au titre des dommages matériels et immatériels est égale à 6 fois la franchise statutaire, laquelle s’élevait à 168 euros lors de la déclaration de sinistre en 2014. La franchise au titre des dommages immatériels applicable est dont de 1 008 euros.

L’obligation d’assurance au titre de la garantie décennale ne concerne que les dommages matériels subis par l’ouvrage, de sorte que a franchise prévue pour la prise en charge de la réparation de ces dommages n’est pas opposable aux tiers. Il en est différemment de la franchise prévue au titre des garanties complémentaires non obligatoires souscrites telle la garantie des dommages immatériels consécutifs, qui est opposable aux tiers (1re Civ., 12 mai 1993, pourvois n° 90-14.444 et 90-21.968, Bulletin 1993 I N° 161 p. 111 ; 3e Civ., 23 avril 1997, pourvoi n° 95-13.648 ; 3e Civ., 22 octobre 2013, pourvoi n° 12-20.707).

En conséquence, la SMABTP est fondée à opposer la franchise aux tiers au seul titre des dommages immatériels. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a dit que les franchises invoquées par la SMABTP ne sont opposables qu’à son assurée la société Barco étanchéité.

Sur les dispositions accessoires

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

Compte tenu de la solution donnée au litige, il convient de condamner in solidum les sociétés Bouygues immobilier, Allianz Iard, Gilbert Autret architecture, MAF, Barco étanchéité et SMABTP aux dépens d’appel avec distraction des dépens au profit de la SELARL Derec et à payer à M. et Mme [I] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement en ce qu’il a :

– condamné in solidum la société Bouygues Immobilier, la société Allianz Iard, la société Gilbert Autret architecture in solidum avec la MAF et la société Barco étanchéité in solidum avec la SMABTP à payer à M. et Mme [I] la somme de 17 110 euros au titre de la perte de loyers ;

– condamné in solidum la société Bouygues Immobilier, la société Barco étanchéité in solidum avec la SMABTP à payer à M. et Mme [I] la somme de 5 000 euros au titre de leurs préjudices financiers et moraux ;

– dit que les franchises invoquées par la SMABTP ne sont opposables qu’à son assurée la société Barco étanchéité ;

LE CONFIRME en ses autres dispositions critiquées ;

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés :

CONDAMNE in solidum la société Bouygues Immobilier, la société Allianz Iard, la société Gilbert Autret architecture, la MAF, la société Barco étanchéité et la SMABTP à payer à M. et Mme [I] la somme de 40 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers ;

DÉBOUTE M. et Mme [I] de leur demande indemnitaire au titre de leurs préjudices financiers et moraux formée à l’encontre de la société Bouygues Immobilier, la société Barco étanchéité et la SMABTP ;

DIT que la franchise de la police d’assurance SMABTP est opposable aux tiers au titre des dommages immatériels ;

Y AJOUTANT :

DÉBOUTE M. et Mme [I] de leur demande indemnitaire au titre de la perte sur le prix de vente de leur appartement ;

CONDAMNE in solidum la société Bouygues Immobilier, la société Allianz Iard, la société Gilbert Autret architecture, la MAF, la société Barco étanchéité et la SMABTP aux entiers dépens d’appel ;

CONDAMNE in solidum la société Bouygues Immobilier, la société Allianz Iard, la société Gilbert Autret architecture, la MAF, la société Barco étanchéité et la SMABTP à payer à M. et Mme [I] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel ;

DIT que la SELARL Derec pourra recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Fatima HAJBI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

 

Articles juridiques associés :

Please fill the required fields*