30 mars 2023
Cour d’appel de Bordeaux
RG n°
20/01400

2ème CHAMBRE CIVILE

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 30 MARS 2023

N° RG 20/01400 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LQIT

Monsieur [R] [Y]

Monsieur [U] [H] ÉPOUSE [Y]

c/

S.C.I. FRANCOIS

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 janvier 2020 (R.G. 18/07454) par la 7ème chambre civile du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 13 mars 2020

APPELANTS :

[R] [Y] artisan chocolatier

né le 16 Octobre 1979 à AMIENS (SOMME) (80000)

de nationalité Française

Profession : Artisan,

demeurant [Adresse 2]

[U] [H] épouse [Y]

née le 12 Octobre 1976 à CHAUNY (02)

de nationalité Française

Profession : Educatrice spécialisée,

demeurant [Adresse 2]

Représentés par Me Bénédicte DELEU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.C.I. FRANCOIS

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 février 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,

Greffier lors des débats : Mme Clara DEBOT

Greffier lors du prononcé : Mme Mélody VIGNOLLE-DELTI

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 14 mars 2018, la SCI François s’est engagée à vendre à M. [R] [Y] et Mme [U] [H] épouse [Y] un terrain situé à [Localité 4], lieu-dit [Localité 3] est, au prix de 145 000 euros sous les conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire et d’un prêt.

L’acte prévoyait une clause pénale de 14 500 euros et un dépôt de garantie de 7 250 euros séquestré entre les mains de M. [O] [G], notaire à [Localité 5]. La réitération de la vente par acte authentique a été fixée au plus tard au 29 juin 2018.

Alléguant les conditions invoquées par les acquéreurs tenant au financement du prêt pour se délier de la vente, la SCI François a assigné M. et Mme [Y] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins de condamnation au paiement de la somme de 14 500 euros au titre de la clause pénale et de la remise du dépôt de garantie de 7 250 euros actuellement séquestrée.

Par jugement du 15 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

– condamné solidairement M. [R] [Y] et Mme [U] [H] épouse [Y] à payer à la SCI François la somme de 7 250 euros au titre de la clause pénale et débouté la SCI François du surplus de sa demande,

– autorisé la SCI François à se faire remettre directement cette somme sur le dépôt de garantie détenu par Me [O] [G], notaire à Bordeaux, sur présentation de la justification de la signification du jugement,

– débouté M. et Mme [Y] de l’ensemble de leurs demandes,

– condamné solidairement M. et Mme [Y] à la somme de 2 000 euros au titre des frais irrepétibles de la procédure,

– condamné solidairement M. et Mme [Y] aux dépens de l’instance, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me Xavier Laydeker,

– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

– rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

M. et Mme [Y] ont relevé appel du jugement le 13 mars 2020 en ce qu’il :

– les a condamnés solidairement à payer à la SCI François la somme de 7 250 euros au titre de la clause pénale et débouté la SCI François du surplus de sa demande,

– a autorisé la SCI François à se faire remettre directement cette somme sur le dépôt de garantie détenu par Me [O] [G], notaire à Bordeaux, sur présentation de la justification de la signification à partie du présent jugement,

– les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes,

– les a condamnés solidairement à la somme de 2 000 euros au titre des frais irrepétibles de la procédure,

– les a condamnés solidairement aux dépens de l’instance, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me Xavier Laydeker.

Moyens

Motivation

MOTIFS

Sur la demande d’annulation du compromis de vente

Le tribunal a jugé que la SCI François n’était pas une professionnelle de l’immobilier, que les époux [Y] ne rapportaient pas la preuve du dol qu’ils invoquaient, et qu’enfin les époux [Y] étaient responsables de l’absence de réalisation des conditions suspensives.

Les époux [Y] font notamment valoir que la SCI François est un professionnel de l’immobilier qui a donné mandat à une agence immobilière de négocier le prix de vente, ce à quoi ils n’ont pu s’opposer, ce qui constitue une man’uvre dolosive, qu’en outre alors que leur offre avait été acceptée, le vendeur a reçu une offre plus avantageuse si bien qu’il a réalisé des man’uvres pour les contraindre à accepter de nouvelles conditions, que de plus le compromis de vente ne respecte pas les prescriptions légales en ne rappelant pas l’ensemble des emprunts souscrits par les appelants, qu’enfin ils n’ont commis aucune faute dans le refus de la banque de leur accorder le crédit sollicité.

La SCI François soutient pour sa part qu’elle n’est pas un professionnel de l’immobilier et n’a pas exercé de pression sur les époux [Y] lors de la signature du compromis, alors que ceux-ci étaient alors accompagnés de leur propre notaire, que les époux [Y] sont responsables de l’absence de réalisation des conditions suspensives tenant à l’obtention d’un prêt et d’un permis de construire, et qu’enfin la caducité de l’acte de compromis ne remet pas en cause l’application de la clause pénale en cas de défaillance de la partie, de sorte que le refus de régularisation de l’acte par les acquéreurs implique l’obligation de paiement de la clause pénale.

***

Aux termes de l’article 1137 du code civil, dans sa version applicable aux faits de l’espèce :

«Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ».

Il résulte des activités de la SCI François rappelées dans son extrait K bis que celle-ci est un professionnel de l’immobilier, ledit extrait précisant que ses activités sont l’ « achat, propriété, administration et exploitation par bail location ou autre de tous immeubles bâtis ou non bâtis, situés en France métropolitaine et exceptionnellement l’aliénation de ceux de ses immeubles devenus inutiles à la société au moyen de vente, échange ou apport en société de toutes opérations, notamment acquisition, construction, constitution d’hypothèques ».

Toutefois, les époux [Y] allèguent des man’uvres qu’ils auraient subies de leur cocontractant mais ne verse aux débats que des correspondances échangées avec l’agent immobilier qui avait reçu le mandat de vendre le terrain litigieux.

En outre, les appelants affirment qu’antérieurement à la signature du compromis de vente, ils auraient formulé une offre d’achat ; inférieure à celle apparaissant dans le compromis ; qui aurait été acceptée par le mandataire du vendeur mais ils ne démontrent nullement l’existence d’un accord sur un prix proposé, alors que la pièce qu’ils invoquent ; soit le courriel de l’agent immobilier du 15 février 2018, porte sur la détermination de l’assiette du terrain et non sur une proposition de prix qu’ils auraient formulée ( cf : pièce n° 11 des appelants).

Par ailleurs si un projet de compromis en date du 23 février 2018 a été adressé aux époux [Y], alors signé par le vendeur, celui-ci n’a pas été signé par les appelants. Aussi, les volontés du vendeur et des acquéreurs ne se sont en définitive rencontrées, après leurs négociations, que le jour de la signature du compromis du 14 mars 2018, lequel a figé l’accord des parties.

Les appelants affirment encore que le vendeur leur aurait affirmé que les modifications portées dans le compromis, par rapport à ce qui était initialement prévu, n’avaient « aucune incidence sur la vente puisqu’ils ne transigeaient que sur l’achat du terrain » mais ne le démontrent nullement, alors que les engagements qu’ils prenaient le 14 mars 2018 étaient suffisamment explicites pour qu’ils mesurent la portée de leurs obligations.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté les appelants de leur demande d’annulation du compromis du 14 mars 2018, faute pour eux de démontrer l’existence de man’uvres, de mensonges, ou la dissimulation d’une information capitale pour eux, de la part de son cocontractant. Par voie de conséquence, le jugement sera encore confirmé en ce qu’il a débouté les époux [Y] de leur demande au titre des préjudices qui en auraient découlé.

Sur la caducité du compromis de vente

A titre subsidiaire, les époux [Y] soutiennent que le compromis de vente devrait être déclaré caduc, en raison de la mauvaise foi du vendeur dans la fixation des conditions suspensives.

L’intimée soutient que les conditions suspensives étaient tout à fait réalisables.

***

Les époux [Y] soutiennent mais ne démontrent nullement que les conditions suspensives ne pouvaient pas être réalisées dans les délais qui avaient été fixées, et qu’avant même d’attendre l’expiration du délai pour l’accomplissement des conditions suspensives, le vendeur aurait revendu son terrain à un tiers.

En outre les appelants ne précisent pas en quoi les conditions suspensives ne pouvaient pas être réalisées, alors qu’il leur suffisait de déposer leur demande de prêt, telle que celle-ci figurait dans le compromis de vente, et qu’ils déposent également un permis de construire conformément à ce qu’ils avaient prévu d’édifier.

En l’espèce, les appelants ont informé leur vendeur de la non obtention de leur prêt postérieurement à la date limite qui avait été arrêtée, et ne l’informeront des motifs du refus du prêt que sur la mise en demeure que leur a adressée leur vendeur.

En conséquence, il n’y a pas lieu de prononcer la caducité du compromis de vente signé par les parties.

Sur la clause pénale

Le tribunal a jugé que les conditions prévues au contrat devaient s’appliquer, que le financement n’avait pas été sollicité selon les caractéristiques prévues au contrat, qu’il n’en avait été justifié que postérieurement au délai prévu, et qu’en outre le permis de construire n’avait pas été sollicité pour fixer la clause pénale à la somme de 7500 euros.

Les époux [Y] exposent qu’ils n’ont commis aucune faute dans l’exécution de leurs obligations liées au compromis de vente, alors que le refus de leur financement rend la promesse caduque, et que le dépôt du permis de construire ne pouvait être déposé dans le délai qui avait été fixé alors qu’il était nécessaire d’obtenir une autorisation de l’urbanisme, et à partir du moment où leur demande de prêt avait été refusée, il était alors inutile de poursuivre les démarches visant à l’obtention du permis de construire.

La SCI François soutient que les époux [Y] ont déposé tardivement leur demande de financement puisqu’ils devaient déposer celle-ci avant le 3 avril 2018, alors qu’au 22 avril 2018, ils n’avaient toujours pas déposé leur demande, alors qu’en outre ils n’ont jamais justifié avoir déposé une offre conformément aux conditions fixées dans le compromis de vente, et que la réponse de la caisse d’épargne du 17 mai 2018, démontre que ce ne sont pas les caractéristiques du prêt telles que fixées dans le compromis de vente qui avaient été sollicitées de leur banque.

***

L’article 1304-3 du code civil dispose : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. »

Il appartient à l’acquéreur d’un bien immobilier de démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et que faute d’avoir demandé l’octroi d’un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée accomplie. ( cf : “Cour de cassation, 1re chambre civile, 15 Juin 2022 ‘ n° 21-12.790).

En l’espèce, les époux [Y] ne justifient pas avoir déposé leur demande de prêt dans les délais et conformément aux caractéristiques prévues dans le compromis de vente.

En outre ils reconnaissent ne pas avoir déposé de demande de permis de construire.

Aussi, en retenant que les époux [Y] avaient sollicité un prêt tardivement, lequel ne reprenait pas les caractéristiques définies dans le compromis de vente le premier juge a justement considéré que les acquéreurs s’étaient rendus coupables d’une carence qui leur était imputable et que par voie de conséquence, la condition suspensive était réputée accomplie au sens de l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil.

Le jugement sera en conséquence confirmé et en ce qu’il a également considéré que la clause pénale contenue dans le compromis de vente était excessive au sens de l’article 1213-5 du code civil pour la ramener à la somme de 7250 euros, alors notamment que le bien litigieux avait été rapidement revendu par la SCI François.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens.

Les époux [Y] succombent en leur appel. Ils seront condamnés à payer à la SCI François la somme de 2500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris, y ajoutant :

Condamne M. [R] [Y] et Mme [U] [H] épouse [Y], ensemble à payer à la société civile immobilière François la somme de 2500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne M. [R] [Y] et Mme [U] [H] épouse [Y], ensemble aux entiers dépens.

La présente décision a été signée par Madame Paule POIREL, présidente, et Madame Mélody VIGNOLLE-DELTI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

 

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