30 mars 2023
Cour d’appel de Bourges
RG n°
22/00055

1ère Chambre

CR/OC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

– SELARL AVARICUM JURIS

– SCP PATUREAU DE MIRAND – LE GALLOU

LE : 30 MARS 2023

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 30 MARS 2023

N° 155 – 7 Pages

N° RG 22/00055 – N° Portalis DBVD-V-B7G-DNL6 joint au

N° RG 22/00330

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 25 Novembre 2021

PARTIES EN CAUSE :

I – S.A.S. CAPI agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 6]

[Localité 5]

N° SIRET : 441 338 985

Représenté par la SELARL AVARICUM JURIS, avocat au barreau de BOURGES

Plaidant par la SELARL HP AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 11/01/2022

II – Mme [K] [Z]

née le 04 Mars 1964 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par la SCP PATUREAU DE MIRAND – LE GALLOU, avocat au barreau de CHATEAUROUX

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Février 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme CLEMENT, Présidente chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme CLEMENT Présidente de Chambre

M. PERINETTI Conseiller

Mme CIABRINI Conseillère

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT

***************

ARRÊT : CONTRADITOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Exposé du litige

**************

EXPOSÉ

Selon mandats exclusifs en date des 2 octobre 2018 et 21 février 2019, [K] [Z] a confié la vente de son immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] à un agent de la SAS CAPI, dont le siège social est situé sur la commune de [Localité 5] (34).

Le 25 avril 2019, [O] [R] a signé une offre d’achat de ce bien, sans condition suspensive d’obtention d’un prêt, au prix de 120 000 €, outre 7000 € d’honoraires, qui a été acceptée par la demanderesse le même jour.

Le 16 mai 2019, [K] [Z] et [O] [R] ont conclu un compromis de vente reçu par Maître [F], notaire à [Localité 4], aux termes duquel il n’était versé aucun dépôt de garantie par l’acquéreur, l’acte de vente devant être réitéré au plus tard le 5 juillet 2019 avec clause pénale à hauteur de 10 % du prix de vente, soit 12 000 €.

En dépit des convocations qui lui ont été adressées, Monsieur [R] ne s’est pas présenté pour la signature de l’acte authentique.

Selon actes d’huissier en date des 4 et 12 juin 2020, Madame [Z] a assigné la SAS CAPI et Monsieur [R] devant le tribunal judiciaire de Bourges aux fins de condamnation de ces derniers au paiement de dommages-intérêts en application de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente du 16 mai 2019 et au titre du préjudice de perte de chance.

Monsieur [R] n’a pas constitué avocat et, par jugement réputé contradictoire en date du 25 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Bourges a :

‘ Condamné [O] [R] à verser à [K] [Z] la somme de 12 000 €

‘ Condamné la SAS CAPI à verser à [K] [Z] la somme de 6000 €

‘ Débouté les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions

‘ Condamné in solidum la SAS CAPI et [O] [R] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’huissier ainsi qu’à verser à [K] [Z] la somme de 1700 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

‘ Rappelé que le jugement était exécutoire de droit par provision.

La SAS CAPI a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 11 janvier 2022, intimant [K] [Z], dans les termes suivants : Objet/Portée de l’appel : Appel du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Bourges le 25/11/2021 en ce qu’il a : -condamné la SAS CAPI à verser à Mme [Z] la somme de 6 000€, – condamné in solidum CAPI et M. [R] [O] aux entiers dépens, y compris les frais d’Huissiers supportés par Mme [Z], – condamné in solidum CAPI et M. [O] [R] à verser à Mme [Z] la somme de 1 700€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Cette procédure a été inscrite au répertoire général sous le numéro 22/00055.

La SAS CAPI a également interjeté appel de cette décision selon déclaration enregistrée le 21 mars 2022, intimant [O] [R] ; cette procédure a été inscrite au répertoire général sous le numéro 22/00330.

Moyens

Motivation

SUR QUOI

Il apparaît dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice d’ordonner la jonction, sous le numéro 22/00055, des instances enrôlées au répertoire général sous les numéros 22/00055 et 22/00330, dès lors que ces dernières concernent un appel interjeté à l’encontre de la même décision et contiennent des conclusions d’appelant identiques.

Il doit être rappelé que dans le cadre des appels diligentés par la SAS CAPI, la cour n’est pas saisie de la critique de la disposition du jugement ayant condamné Monsieur [R] à verser à Madame [Z] la somme de 12 000 € en application de la clause pénale stipulée en page 7 du compromis de vente signé par ces derniers le 16 mai 2019.

En l’absence d’appel incident formé par Madame [Z], n’est soumise à l’appréciation de la cour que la disposition de la décision du premier juge ayant condamné la SAS CAPI à verser à Madame [Z] la somme de 6000 € au titre de la perte de chance de concrétiser la vente de l’immeuble qu’elle avait confiée à cet agent immobilier.

Il doit être rappelé que le 2 octobre 2018 Madame [Z] a confié en exclusivité à la SAS CAPI un mandat de vente concernant une maison d’habitation dont elle est propriétaire au [Adresse 3], à [Localité 4] prévoyant des honoraires d’un montant de 8000 €, puis a régularisé un second mandat exclusif le 21 février 2019 pour des honoraires ramenés à 7000 €.

Un acquéreur ayant été trouvé par l’agence immobilière en la personne de [O] [R], celle-ci a fait établir par ce dernier une offre d’achat acceptée par Madame [Z] le 25 avril 2019 mentionnant dans le paragraphe intitulé

« conditions » les termes « pas de prêt » (pièce numéro 2 du dossier de l’intimée).

Il est constant qu’un compromis de vente a été établi le 16 mai 2019 en la forme notariée pour un prix de vente de 120 000 €, outre 7000 € d’honoraires de négociation, prévoyant qu’ «en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 5 juillet 2019 par ministère de Maître [T] [F] notaire à [Localité 4] (Cher) moyennant le versement du prix stipulé payable comptant et des frais par virement » (page 21 de l’acte produit en pièce numéro 4 du dossier de Madame [Z]).

Pour autant, et en dépit de la convocation adressée par le notaire le 14 juin 2019 et de la sommation de comparaître du 9 juillet 2019, il est constant que Monsieur [R] ne s’est jamais présenté en l’étude notariale pour signer l’acte authentique de vente.

En application de l’article 1231 ‘ 1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Pour solliciter la confirmation de la décision entreprise ayant condamné la SAS CAPI à lui verser la somme de 6000 € à titre de dommages-intérêts, Madame [Z] rappelle que l’agent immobilier, en sa qualité de professionnel, est tenu d’assurer envers son mandant la bonne exécution de la mission confiée, en faisant preuve de diligence et en respectant les obligations d’information, de conseil et de mise en garde à son égard.

Elle soutient, au cas d’espèce, que la SAS CAPI ne l’a pas utilement conseillée sur l’intérêt de prendre des garanties suffisantes et ne l’a pas mise en garde contre les risques d’insolvabilité de l’acquéreur qu’elle lui a présenté, alors même que celui-ci n’était âgé que de 28 ans et avait déclaré qu’il n’aurait pas recours à un emprunt bancaire, faisant référence à un arrêt rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation le 11 décembre 2019 (numéro 18 ‘ 24.381).

Il doit, toutefois, être observé que la situation ayant donné lieu à cette décision n’est pas identique au cas d’espèce, dès lors qu’il était établi que la promesse synallagmatique de vente avait été signée par les parties par l’intermédiaire de l’agent immobilier, alors qu’en l’espèce le compromis de vente a été dressé en la forme notariée, l’agent immobilier n’étant nullement rédacteur du compromis mais simplement négociateur.

Le compromis de vente du 16 mai 2019 rédigé par Maître [F], après avoir rappelé que « l’acquéreur (‘) déclare ne vouloir recourir à aucun prêt pour le paiement, en tout ou partie, du prix de cette acquisition », contient un paragraphe intitulé « absence de dépôt de garantie » ainsi libellé : « de convention expresse arrêtée entre les parties dès avant ce jour, et contrairement aux usages les mieux établis et aux conseils donnés aux parties, il n’est et ne sera pas versé de dépôt de garantie. Il est rappelé que le dépôt de garantie a vocation à assurer au vendeur une garantie de solvabilité tant pour la réalisation des présentes que pour l’application de la stipulation de pénalité en cas de leur non réalisation par la faute de l’acquéreur ».

Il résulte de cette mention très claire qu’il a été rappelé à Madame [Z] l’utilité d’un dépôt de garantie et que celle-ci a accepté « contrairement aux usages les mieux établis et aux conseils donnés » de signer le compromis de vente stipulant une absence d’un tel dépôt.

Se trouvant, ainsi, pleinement informée des risques inhérents à l’absence de dépôt de garantie, et ayant donc décidé en toute connaissance de cause de s’engager avec l’acquéreur qui lui était présenté, elle se trouve mal fondée à reprocher à la SAS CAPI d’avoir manqué à ses obligations d’information, de conseil et de mise en garde.

Il sera, surabondamment, remarqué qu’il est établi que Madame [Z] a finalement vendu le bien dont elle était propriétaire [Adresse 3] à [Localité 4] le 23 avril 2021 ‘ soit moins de deux ans après la date prévue pour la réitération de l’acte authentique de vente avec Monsieur [R] ‘ pour un prix de 130 500 € au lieu de 120 000 € comme cela avait été prévu dans le compromis établi en la forme notariée le 16 mai 2019 de sorte, en tout état de cause, et même si elle soutient avoir durant cette période réalisé des travaux au sein du logement, que la preuve de la réalité du préjudice lié à une perte de chance de réaliser la vente immobilière n’apparaît pas rapportée.

Il conviendra, en conséquence, d’infirmer le jugement entrepris en ce que celui-ci a condamné la SAS CAPI à verser à Madame [Z] une indemnité de 6000 € au titre de la perte de chance de concrétiser la vente de l’immeuble.

La décision de première instance sera également infirmée en ce qu’elle a mis à la charge de la SAS CAPI une indemnité au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS CAPI demande à la cour, dans le dispositif de ses dernières écritures, de condamner Madame [Z] à lui rembourser la somme de 7700 € perçue au titre de l’exécution provisoire du jugement entrepris.

Cependant le présent arrêt, infirmatif sur ce point, constitue le titre ouvrant droit

à la restitution des sommes versées en exécution du jugement, il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande ainsi formée.

Les dépens d’appel seront mis à la charge de Madame [Z], l’équité commandant de condamner celle-ci à verser à la SAS CAPI une indemnité d’un montant de 1500 € au titre des frais irrépétibles que celle-ci a dû exposer dans le cadre de la présente instance.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour

‘ Ordonne la jonction, sous le numéro 22/00055, des instances enrôlées au répertoire général sous les numéros 22/00055 et 22/00330

‘ Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SAS CAPI à verser à Madame [Z] la somme de 6000 € ainsi qu’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Et, statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés,

‘ Déboute Madame [Z] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la SAS CAPI

‘ Dit que la SAS CAPI ne sera pas tenue aux dépens de première instance

‘ Confirme sur le surplus, le jugement entrepris

Y ajoutant,

‘ Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution des sommes versées

en vertu de l’exécution provisoire attachée au jugement déféré à la cour

‘ Condamne Madame [Z] à verser à la SAS CAPI la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

L’arrêt a été signé par Mme CLEMENT, Président et par Mme SERGEANT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président

V. SERGEANT O. CLEMENT

 

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