30 mars 2023
Cour d’appel de Versailles
RG n°
21/03214

3e chambre

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50A

3e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 MARS 2023

N° RG 21/03214

N° Portalis DBV3-V-B7F-UQLR

AFFAIRE :

[X] [K]

C/

[C] [H]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Mars 2021 par le Tribunal judiciaire de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° RG : 19/03777

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Martine DUPUIS

Me Leila VOLLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE MARS DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ Monsieur [X] [K]

né le 13 Janvier 1970 à NOISY LE SEC (93130)

[Adresse 3]

[Localité 4]

2/ Madame [R] [I]

née le 01 Juillet 1966 à THIONVILLE (57100)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 2166115

Représentant : Me Jonathan RUBIO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTS

****************

1/ Monsieur [C] [H]

né le 13 Juin 1972 à COULOMMIERS (77120)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

2/ Madame [Y] [M]

née le 06 Février 1977 à PARIS (75014)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : Me Leila VOLLE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 718

Représentant : Me Alexandra MANCHES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Janvier 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Président,,

Madame Gwenael COUGARD, Conseiller,

Madame Odile CRIQ, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

Exposé du litige

——

FAITS ET PROCEDURE :

A la suite d’un compromis de vente signé le 21 juin 2015, M. [C] [H] et Mme [Y] [M] ont, par acte notarié du 15 septembre 2015, acquis une maison à usage d’habitation située [Adresse 1], composée d’un rez-de-chaussée, d’un étage et d’un sous-sol total aménagé, figurant au plan cadastral sous le numéro 1208, section AX, auprès de M. [X] [K] et Mme [R] [I], moyennant la somme de 390 000 euros.

Par le même acte, ils devenaient également propriétaires indivis d’un tiers d’une parcelle de terre, cadastrée numéro [Cadastre 2], section AX, correspondant au chemin de terre desservant leur maison et celles de certains de leurs voisins.

A l’occasion d’un dégât des eaux survenu en juin 2018, M. [H] et Mme [M] se sont aperçus que leur bien était construit sur des nappes phréatiques, tel que cela ressortait du rapport écrit par l’expert mandaté par l’assurance, et ont appris qu’une pompe de relevage avait été installée par les précédents propriétaires afin d’éviter des remontées d’eau.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 décembre 2018 restée sans réponse, M. [H] et Mme [M] ont mis en demeure M. [K] et Mme [I] de revenir vers eux pour trouver une solution compte tenu de la découverte de la pompe de relevage et de l’inondation subie en 2018 et assuré qu’à défaut, ils enclencheraient un processus judiciaire aux fins de résolution de l’acte de vente.

Par acte du 27 mai 2019, M. [H] et Mme [M] ont fait assigner M. [K] et Mme [I] devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de voir annuler la vente conclue.

Par jugement du 22 mars 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

– prononcé l’annulation de la vente du 15 septembre 2015 conclue entre M. [H] et Mme [M], d’une part, et M. [K] et Mme [I], d’autre part,

– ordonné la publication du jugement par la partie la plus diligente, aux frais exclusifs de M. [K] et Mme [I],

– remis les parties en l’état où elles étaient avant de conclure la vente,

– condamné M. [K] et Mme [I] à restituer à M. [H] et Mme [M] la somme de 390000 euros correspondant au prix de vente et la somme de 23 036 euros correspondant aux frais notariés,

– « débouté M. [K] et Mme [I] » (sic) de leur demande en remboursement des intérêts versés,

– condamné M. [K] et Mme [I] à verser à M. [H] et Mme [M] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

– condamné M. [K] et Mme [I] à verser à M. [H] et Mme [M] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [K] et Mme [I] aux entiers dépens,

– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Sur la demande en annulation du contrat de vente, le tribunal a retenu que les vendeurs avaient caché aux acquéreurs une information déterminante en dissimulant le fait que le bien avait subi une importante inondation en 2016, déclarée catastrophe naturelle, dès lors, d’abord, que l’acte de vente ne mentionnait cette inondation que sous la forme d’une information très générale comme un des risques naturels présents dans la commune, ce qui ne permettait pas aux acquéreurs de prendre conscience de l’ampleur de l’inondation ayant fortement endommagé une pièce de vie, ensuite, que l’acte indiquait que l’immeuble n’avait pas subi de sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance en application des articles L.125-2 ou 128-2 du code des assurances, alors que les vendeurs avaient certainement touché une indemnisation au titre de l’inondation de 2016, enfin, que les vendeurs ne démontraient pas avoir montré aux acquéreurs la pompe de relevage installée après l’inondation de 2016, alors que ladite pompe n’était pas visible lors des visites.

Le tribunal a par ailleurs jugé que l’aménagement du sous-sol en véritable pièce à vivre faisant partie du champ contractuel des parties, le fait qu’une inondation soit intervenue, environ un an avant la signature du compromis concernant un tiers de la surface du bien, ne pouvait être qu’une information déterminante pour les éventuels acquéreurs, le risque qu’une telle inondation survienne à nouveau et endommage une partie non négligeable du bien et des meubles s’y trouvant étant certain. Le tribunal en a déduit que les vendeurs s’étaient rendus responsables d’une réticence dolosive ayant vicié le consentement des acquéreurs.

Le tribunal a, en conséquence, prononcé l’annulation de la vente et condamné les vendeurs à payer aux acquéreurs le prix de vente, les frais notariés afférents à l’acte ainsi que des dommages-intérêts au titre du préjudice moral de ces derniers. Il a en revanche écarté la demande tenant aux frais relatifs au prêt bancaire et intérêts y afférents dès lors que, compte tenu de la disparition du contrat de prêt du fait de l’anéantissement du contrat de vente dont il était indivisible, il n’était pas démontré que les intérêts du prêt seraient à la charge des demandeurs, qui étaient libres de leur mode de financement ce dont ne pouvaient être tenus les défendeurs.

Moyens

Motivation

SUR QUOI :

Sur la demande d’annulation de la vente immobilière fondée sur le dol :

Aux termes de l’article 1137 du code civil dans sa rédaction modifiée par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le dol est le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges ou la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

C’est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ; le dol ne se présume pas, il doit être prouvé.

Il est de principe que le dol peut être constitué par le silence d’une partie.

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1 130 et suivants.

Le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

Le dol est sanctionné de deux manières qui reflètent son double aspect :

par l’annulation du contrat, s’agissant d’un vice du consentement,

par la réparation du préjudice, s’agissant d’un délit civil.

Il est de principe que la réparation peut être demandée en plus de l’annulation si celle-ci laisse subsister un préjudice.

Il n’est pas contesté que les intimés ont déclaré à leur assureur un dégât des eaux très important en juin 2018 lors de pluies très soutenues sur la zone d'[Localité 5] qui ont inondé le sous-sol semi-enterré avec ouvertures aménagé par les anciens propriétaires, les nouveaux y ayant installé la chambre parentale.

Le fait que M. [H] et Mme [M] aient été indemnisés par leur assureur des dégâts causés au parquet ‘type planchettes de bois’, aux peintures des murs, aux meubles et aux diverses affaires pour un peu plus de 7 000 euros, est parfaitement indifférent à la résolution du litige, outre qu’il laisse subsister un préjudice moral important.

L’expert envoyé par la Maif a déclaré savoir qu’il existait des sources et des nappes phréatiques passant sous la maison comme mentionné dans son rapport du 13 juin 2018 .

Ayant appris parallèlement par des voisins que les vendeurs avaient subi une sévère inondation en 2016 et qu’après cet épisode, ils avaient fait installer une pompe de relevage afin de parer au renouvellement du phénomène, les intimés ont pu valablement redouter que celui-ci se reproduise.

M. [E] [V] habitant au [Adresse 1] a témoigné de façon formelle sur la survenue de cette inondation en mai 2016 ayant affecté les maisons 105 A, 105 B (la sienne) et 105 C (celle des vendeurs) ce qui avait entraîné par voie de conséquence l’installation de la pompe précitée dans la cave du bien immobilier des appelants.

Mme [F] [Z] épouse [D] a témoigné dans le même sens, précisant que les trois maisons étaient mitoyennes et avaient subi ‘des dégâts similaires.’

Si la situation particulière de la maison des acquéreurs ne se situe effectivement pas dans le périmètre du plan de prévention des risques naturels (PPRI) de la commune d'[Localité 5], cela ne la prémunit d’évidence pas du risque d’inondation ce dont les appelants ne peuvent avoir eu alors connaissance que pour l’avoir subi personnellement. Il était justement d’autant plus important de les informer de ce risque du fait de cette exclusion du périmètre du plan qui pouvait être trompeuse.

Les vendeurs ne rapportent nullement la preuve de ce qu’ils ont averti les acheteurs tant de l’inondation passée de mai 2016 autrement que par l’annexion à l’acte de vente d’un arrêté de catastrophe naturelle affectant d’une façon générale la commune d'[Localité 5] sans référence aucune à leur bien particulier, du risque attaché à cet événement en raison de la situation particulière de la maison (en contrebas et construite sur des sources et des nappes phréatiques) ou de l’installation d’une pompe de relevage dans leur cave dont ils n’ont fourni ni la facture, ni la notice. Or, un tel matériel qui est destinée en l’espèce aux eaux pluviales et non aux eaux usées, ce que ne contestent pas M. [K] et Mme [I], s’entretient régulièrement et éventuellement se répare ; l’omission n’est donc pas anodine.

Les appelants prétendent avoir montré eux-mêmes l’installation de pompage en présence de l’agent immobilier mais ne versent aux débats aucune attestation de ce dernier confirmant cet épisode.

Bien au contraire, figure au dossier des intimés une attestation de Mme [A] [G] du cabinet Nestenn en date du 2 décembre 2021 situé à [Localité 5] établissant qu’au cours des deux visites faites en sa présence par ses clients, M. [H] et Mme [M], ‘la maison était toujours encombrée et le sous-sol en travaux […] les propriétaires n’ont jamais évoqué ni la pompe de relevage ni les problèmes d’inondations qu’ils ont rencontrés avant la vente.’

Il est également significatif que dans l’acte de vente à la page 19 dans le paragraphe ‘Dispositifs particuliers’ soit évoquée l’absence de plusieurs équipements et concernant le dispositif touchant aux eaux de pluie, ne soit pas mentionnée l’existence d’une pompe enterrée dans la cave, surtout si elle est considérée par les vendeurs comme une amélioration de l’équipement de la maison.

Une autre preuve du silence dolosif des appelants consiste à prétendre qu’ils n’ont fait aucune déclaration de sinistre pour cette inondation de mai 2016 et donc, ne pas avoir reçu d’indemnisation alors qu’il est prouvé qu’ils ont déclaré à leur assureur (sous la référence 16 IM87309B) un sinistre dit ‘matériel’ le 31 mai 2016 au sujet duquel ils ne donnent à la cour strictement aucune information concrète, sur sa nature, son importance et sa localisation.

En outre, figure dans les annexes de vente un document établi le 09 juin 2017 intitulé “Déclaration de sinistres indemnisés – L. 125-5 du code de l’environnement – Adresse de l’immeuble.105 boulevard des Ambassadeurs”, non renseigné pour chacune des éventuelles indemnisations versées. Ainsi, s’il existe bien une ligne intitulée “inondations et coulées de boues – arrêté en date du 15 juin 2016”, il n’est pas renseigné si une indemnité à ce titre a été ou non, versée ce qui aurait pu constituer une indication précieuse pour les acquéreurs.

Ils n’apportent aucune explication autre qu’un simple oubli quant aux mentions ci-dessus citées. Cette inondation de mai 2016 ayant été reconnue comme catastrophe naturelle aux termes d’un arrêté rendu au mois de juin 2016, il peut en être déduit que les indemnisations versées l’ont été au titre de l’article L.125-2 du code des assurances. Ce texte fait référence à l’assurance des risques de catastrophe naturelle et c’est bien cette même garantie qui a été visée par le rapport de l’expert de la Maif après l’inondation de 2018 reconnue comme catastrophe naturelle au bénéfice des acquéreurs.

Ainsi, au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que M. [X] [K] et Mme [R] [I] ont caché une information à leurs acquéreurs.

Afin de déterminer si ce manquement à l’obligation d’information peut constituer une réticence dolosive, il appartient à la cour de déterminer si cette information était déterminante dans la volonté des parties de conclure la vente.

L’acte de vente mentionne en page 4 que le bien vendu est une maison à usage d’habitation “élevée sur sous-total divisé en local technique, buanderie, bureau, deux pièces, salle d’eau, water closet, d’un rez- de chaussée…”. Cette mention permet ainsi de déduire que l’aménagement du sous-sol en véritable pièce à vivre faisait partie du champ contractuel des parties.

Dès lors, cacher la survenue d’une inondation intervenue environ un an avant la signature du compromis et concernant presque un tiers de la surface du bien, puisque le sous-sol est considéré comme pièce à vivre, ne peut être qu’une information déterminante pour les éventuels acquéreurs quant au risque pris qu’une telle inondation survienne de nouveau et immobilise et endommage une partie non négligeable du bien qu’ils occupent et du matériel qui y est entreposé.

La cour adopte ces considérations développées par le tribunal au soutien du caractère déterminant de la dissimulation opérée, celui de son caractère intentionnel étant suffisamment démontré par la convergence des éléments de fait précités.

La décision déférée sera confirmée sur l’annulation de la vente pour dol des vendeurs.

La demande subsidiaire relative à l’existence d’un vice caché n’a plus d’objet.

S’agissant de l’indemnisation :

L’article L 312-55 du code de la consommation prévoit que le contrat de crédit est annulé de plein droit lorsque le contrat en vue duquel il a été conclu est lui-même judiciairement annulé.

La décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a ordonné que le prix principal de 390 000 euros soit restitué par les vendeurs aux acquéreurs.

En revanche, les restitutions consécutives à l’annulation de la vente qui doivent remettre les parties dans leur position respective antérieure à l’acte principal annulé, sont circonscrites à la sphère contractuelle, soit aux seuls rapports entre les vendeurs et les acquéreurs.

Si c’est bien le cas des frais de notaire liés à l’acte authentique passé entre les parties pour la somme de 23 036 euros, en revanche, le caractère indissociable de l’opération d’achat et de crédit entraîne pour la banque l’obligation de restituer les intérêts et frais perçus à l’occasion de l’emprunt. Néanmoins, n’ayant pas été mise en cause en l’espèce, elle ne peut se voir condamnée à le faire dans la présente instance.

La décision déférée sera en conséquence confirmée s’agissant de la condamnation des vendeurs à payer aux acquéreurs la somme de 23 036 euros en remboursement des frais d’acte notarié de même que le rejet de la demande des acquéreurs au titre des frais et intérêts bancaires (attribuée par erreur aux vendeurs par le tribunal dans son dispositif).

La somme de 5 000 euros attribuée à titre de réparation du préjudice moral des intimés sera confirmée, préjudice qui découle du comportement des vendeurs à leur égard et du souci généré par la présente procédure.

Les intimés ont également formé appel incident pour obtenir la somme de 70 000 euros pour compenser la hausse du marché immobilier alors qu’ils vont être obligés de racheter une maison plusieurs années après l’acquisition de celle du bld des Ambassadeurs à [Localité 5]. Ils produisent à cet égard une carte issue de la chambre départementale des notaires qui démontrerait que les prix des maisons anciennes ont augmenté de 21,5% permettant ainsi à M. [K] et Mme [I] de percevoir 83 850 euros de plus en cas de revente.

S’il ne peut être nié que le marché immobilier a enchéri pendant presque 7 ans, ce qui leur cause un préjudice en lien de causalité direct avec l’annulation de la vente, le préjudice, n’étant pas démontré dans les proportions alléguées, sera justement réparé par l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 20 000 euros.

Sur les demandes des appelants :

La demande des appelants tenant au paiement d’une indemnité d’occupation de 1 300 euros par mois par les intimés n’a pas le caractère d’une demande nouvelle, n’étant que l’accessoire des prétentions soumises aux premiers juges.

En revanche, sur le fond, l’occupation de l’immeuble pendant le laps de temps qui s’est écoulé depuis la vente étant la conséquence de leur propre faute, elle sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dispositions du jugement déféré de ces deux chefs sont confirmées.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [H] et Mme [M] les frais engendrés par la présente procédure d’appel. Les appelants seront condamnés à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [K] et Mme [I] à payer à M. [H] et Mme [M] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts tenant à l’enchérissement du marché immobilier,

Déboute M. [K] et Mme [I] de leur demande relative au paiement d’une indemnité d’occupation par M. [H] et Mme [M],

Condamne M. [H] et Mme [M] aux entiers dépens d’appel.

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame PERRET, Président, et par Madame FOULON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

 

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