28 mars 2023
Cour d’appel de Pau
RG n°
21/03373

1ère Chambre

MARS/SH

Numéro 23/01113

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 28/03/2023

Dossier : N° RG 21/03373 – N° Portalis DBVV-V-B7F-IAIA

Nature affaire :

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Affaire :

COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION [Localité 6] LOURDES PYRÉNÉES (CATLP)

C/

S.A. CEETRUS FRANCE

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 28 Mars 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 14 Février 2023, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame ROSA-SCHALL, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 785 du Code de procédure civile

Madame REHM, Magistrate honoraire

assistées de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

en présence de Madame DOLET, greffière stagiaire

Exposé du litige

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION [Localité 6] LOURDES PYRÉNÉES (CATLP) prise en la personne de son Président en exercice, Monsieur [X] [P], dûment habilité par délibération du 28 novembre 2018 et par décision du 19 juin 2019

[Adresse 8]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée et assistée de Maître SOULIE de la SELARL SOULIE MAUVEZIN, avocat au barreau de TARBES

INTIMEE :

S.A. CEETRUS FRANCE prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître CREPIN de la SELARL LEXAVOUE PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de PAU

assistée de Maître D’ALBERT des ESSARTS, de la SAS WILHELM & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

sur appel de la décision

en date du 28 SEPTEMBRE 2021

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DE TARBES

RG numéro : 19/00535

Dans le cadre de l’aménagement d’une zone d’activité commerciale (ZAC) située à [Localité 4] et à [Localité 5] (65), une promesse de vente a été conclue le 24 novembre 2009, entre la CACG (compagnie d’aménagement des coteaux de Gascogne- titulaire d’une concession d’aménagement de cette ZAC consentie par la Communauté d’agglomération du Grand [Localité 6]) et les sociétés Immochan France et Simon Ivanhoé France, portant sur diverses parcelles d’une surface d’environ 368.546 m2 (soit le secteur 2 de ladite ZAC) et pour un prix global de 27 000 000 €.

Cette promesse de vente a été conclue sous diverses conditions suspensives.

Dans le cadre de son exécution le béné’ciaire a versé un acompte de 2 699 999€ HT, correspondant à 10 % du prix de vente.

Suite à l’expiration de la concession susvisée et à la fusion de la Communauté d’agglomération du Grand [Localité 6] (CAGT) et de 6 communautés de communes, la Communauté d’agglomération [Localité 6] Lourdes Pyrénées (CATLP), créée par arrêté préfectoral du 3 août 2016 est devenue l’aménageur de cette ZAC, reprenant à son compte la promesse de vente.

Parallèlement, à la suite de plusieurs restructurations juridiques, le 31 décembre 2018, la SA Ceetrus France s’est substituée au bénéficiaire de cette même promesse.

Au motif que plusieurs conditions suspensives n’auraient pas été réalisées, le béné’ciaire a estimé que la promesse était caduque et a sollicité, par un courriel de son notaire du 15 juin 2018, le remboursement de l’acompte de 2 699 999 €.

Par délibération du 26 septembre 2018, le Conseil communautaire de la CATLP a décidé de procéder au remboursement de la somme de 1 619 998,80 € (soit 1 349,99 € HT à laquelle a été ajouté une TVA de 20 %) correspondant au montant de l’acompte déduction faite d’une indemnité d’immobi1isation de 1 350 000 € que la CATLP a estimé être en droit de retenir.

Par acte d’huissier en date du 11 mars 2019, la SA Ceertus France a fait assigner la communauté d’agglomération [Localité 6] Lourdes Pyrénées, devant le tribunal de grande instance de Tarbes devenu tribunal judiciaire, aux fins d’obtenir la restitution de l’intégralité de l’acompte versé lors de la signature de la promesse de vente.

La communauté d’agglomération [Localité 6] Lourdes Pyrénées ayant soulevé la nullité de l’assignation au motif qu’elle ne mentionnait pas d’avocat postulant, la SA Ceetrus a fait délivrer le 23 juillet 2019, un nouvel acte respectant les modalités de représentation devant le tribunal de grande instance.

Les deux instances ont été jointes selon ordonnance du juge de la mise en état du 15 octobre 2019.

Par jugement du 28 septembre 2021, le tribunal a :

– condamné la communauté d’agglomération [Localité 6] Lourdes Pyrénées à payer à la SA Ceetrus les sommes suivantes :

– la somme principale de 1 080 000,20 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2019,

– la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la communauté d’agglomération [Localité 6] Lourdes Pyrénées aux dépens de l’instance,

– ordonné l’exécution provisoire.

La communauté d’agglomération [Localité 6] Lourdes Pyrénées a relevé appel par déclaration du 18 octobre 2021, critiquant le jugement dans l’ensemble de ses dispositions.

Moyens

Motivation

SUR CE :

Sur la caducité de la promesse de vente

La CATLP fait valoir que la société Ceetrus France ne peut pas invoquer la caducité de la promesse de vente au motif de l’absence de levée des conditions suspensives dès lors qu’elle n’a pas respecté l’envoi préalable d’une LRAR avec délai de préavis de 15 jours prévu à l’article 3. 3 de la promesse de vente. Selon elle, il ne peut pas y avoir d’automaticité de la caducité à la date dite butoir, celle-ci étant décalée du délai de 30 jours suivant la notification de la LRAR, formalité substantielle pour les 2 parties qui n’a pas été respectée par la société Ceetrus.

Elle soutient, que le contrat étant la loi des parties, ses dispositions doivent prévaloir sur celles de l’article 1176 du Code civil qui n’est pas d’ordre public.

La SA Ceetrus France sollicite la confirmation du jugement qui a retenu que la promesse de vente du 24 novembre 2009 est soumise aux dispositions de l’article 1176 du Code civil en sorte que la caducité était acquise dès lors que les conditions suspensives assorties d’un délai de réalisation n’ont pas été réalisées à la date fixée.

*

* * *

*

Parmi les dispositions contractuelles de la promesse de vente du 24 novembre 2009 soumises au présent litige figurent les articles suivants :

L’article 2. 5 de la promesse de vente (page 38 de ce document) “effets de la non levée des conditions suspensives “qui stipule : « sous réserve des stipulations de l’article 5 ci-après et sauf lorsqu’il en est expressément stipulé autrement, si l’une des conditions suspensives n’est pas levée à la date butoir qui lui est applicable, les présentes pourront être déclarées caduques dans les conditions de l’article 3.3 ci-après. »

L’article 3. 2 “Dates butoirs “qui stipule : « les conditions suspensives visées à l’article 2.2 devront être levées (par voie de réalisation ou d’abandon) au plus tard aux dates butoirs applicables à chacune d’elles. »

L’article 3.3 “caducité et résiliation” qui stipule : « Les présentes seront caduques sans formalité autre que ce qui est prévu ci-dessous dans le cas où l’une quelconque des conditions suspensives ne serait pas réalisée ou abandonnée au plus tard à la date butoir qui lui est applicable dès lors qu’il n’en est pas stipulé autrement aux présentes, et ce sur demande de l’une des parties adressée à l’autre par lettre recommandée avec accusé de réception, avec préavis de trente (30) jours pendant lequel la ou les conditions suspensives non encore levées pourront encore valablement l’être, rendant la lettre adressée sans objet. » (. . .)

Concernant l’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception, il résulte du courrier adressé par la CATLP le 26 octobre 2018 à Maître [V] et associés que la CATLP a reçu le 18 octobre 2018, une mise en demeure de régler la somme de 2 699 999 € en exécution de la promesse de vente, au motif que 2 conditions suspensives n’ont pas été satisfaites : la maîtrise foncière des terrains du secteur 2 et l’élaboration du cahier des charges du lotissement « chaudronnerie des Pyrénées ».

Il conviendra d’examiner si cela correspondait aux dates butoirs desdites conditions suspensives, et si, comme le soutient la CATLP, elle était en mesure de parvenir à la levée de ces conditions suspensives dans le délai d’un mois après une mise en demeure.

Par ailleurs, la lecture des mails échangés au mois de juin 2018 entre Maître [T] [J], notaire et Monsieur [S] [U] DGS de la CATLP démontre que la caducité de la promesse du vente du 24 novembre 2009 n’était pas contestée par la CATLP dès lors que le conseil d’État avait rejeté le 13 avril 2018 le pourvoi en cassation formée par la GTI en sorte que la condition suspensive (g ‘ autorisations commerciales purgées) n’était pas réalisée ce qui justifiait selon elle, qu’elle puisse se prévaloir des dispositions des articles 4.2 et 5. 2 de la promesse de vente pour que soit déduite de la restitution de l’acompte l’indemnité d’immobilisation de 1 350 000 euros.

C’est dans ces circonstances, que le conseil communautaire du CATLP a, dans sa délibération n°22 du 26 septembre 2018, voté le remboursement à la société GTI (Grand [Localité 6] investissement, société qui a fait l’objet d’une fusion-absorption le 31 décembre 2018, par la société Ceetrus France) de la somme de 1 349 999 à titre d’acompte, estimant que l’article 5. 2 relatif à la clause de dédit s’appliquait.

Comme rappelé par le premier juge, et non contesté par les parties, il existe 2 conventions distinctes :

– la promesse initiale de vente et d’achat portant sur les parcelles du secteur 2 de la Zac, soumises à l’article 2. 2 et à 20 conditions suspensives libellées a) à t).

– La convention particulière et indépendante de l’article 5 de la promesse de vente : “Conséquence de la non réalisation de la condition suspensive(g) et/ou (i) : caducité de la présente promesse et application de la convention particulière et indépendante ci-après” qui concerne la promesse de vente et d’achat des parcelles du secteur 3 de la ZAC.

– Il résulte de cet article 5 que cette stipulation n’était applicable que si les conditions (g) et (i) étaient les seules conditions à ne pas avoir été réalisées ce que les parties ont convenu d’appeler dans la promesse de vente “l’événement déclencheur “.

Il est constant, que la condition (g) afférente à l’obtention par le promoteur d’une autorisation d’exploitation commerciale purgée de tout recours n’a pas été réalisée.

Il s’ensuit que, pour que la CATLP soit fondée à retenir l’indemnité d’immobilisation, toutes les autres conditions suspensives doivent avoir été réalisées ce que conteste la société Ceetrus France.

Sur les autres conditions suspensives

La société Ceetrus France soutient que 2 conditions suspensives (j) et (t) n’ont pas été réalisées ce que conteste la CATLP.

Sur la condition (j) “maîtrise foncière”(page 29 de la promesse)

Cette condition suspensive prévoyait l’acquisition et détention d’un titre de propriété valable par l’aménageur de l’ensemble des biens et des terrains d’assiette des équipements publics du secteur 2, en ce compris notamment l’acquisition effective de la partie des terrains Alstom 2 et des parcelles manquantes constituant l’assiette de tout ou partie des biens et des terrains d’assiette des équipements publics du secteur2 de la Zac, au plus tard à la même date butoir que celle applicable à la condition suspensive objet du paragraphe (i) ci-dessus (‘).

Les parties n’ont pas contesté, comme l’a relevé le premier juge, que par renvois successifs des dates butoirs des conditions (g) (h) et (i) il apparaissait que les parties avaient décidé de fixer la date limite de réalisation de cette condition au 1er mars 2015.

La CATLP soutient qu’elle justifie de la maîtrise foncière totale depuis le 1er janvier 2018 or, force est de constater, à la lecture de l’acte de vente reçu le 13 décembre 2018 par Maître [F], notaire associé à [Localité 6], que le transfert de plusieurs des parcelles à [Localité 4] et à [Localité 5] s’est effectué à cette date, lors de la rétrocession par le concessionnaire la société compagnie d’aménagement des coteaux de Gascogne, à la CATLP cet acte ayant pour objet de constater que le transfert de propriété est bien intervenu.

L’acte précise, en page 13, que l’acquéreur est propriétaire de 2 parcelles à [Localité 4] et [Localité 5] depuis le 13 mai 2018, et que pour le surplus des biens, il en est propriétaire « à compter de ce jour. »

Il résulte également de la lecture de cet acte, page 27, concernant la société Alstom, que la procédure de cessation d’activité n’était pas achevée en raison notamment de problèmes d’exécution des travaux de réhabilitation.

En conséquence, c’est par de justes motifs, que le premier juge a relevé que la condition suspensive n’avait pas été réalisée à la date butoir prévue dans la promesse (en l’espèce le 1er mars 2015).

Par ailleurs, s’il n’est pas justifié par la société Ceetrus de l’envoi d’une LRAR à cette date pour se prévaloir de la caducité de la promesse de vente compte tenu de la non réalisation de cette condition suspensive, il est établi qu’elle s’en est prévalue par courriel de son notaire, le 15 juin 2018 or, la CATLP n’a pas pu justifier d’un titre de propriété valable avant le 13 décembre 2018 en sorte qu’elle ne démontre pas, qu’elle aurait pu valablement lever cette condition suspensive si elle avait bénéficié d’un préavis de 30 jours.

Sur la condition (t) “abrogation du cahier des charges du lotissement « chaudronnerie des Pyrénées »

Cette condition suspensive, résultait de l’engagement de l’aménageur à faire établir un acte constatant l’abrogation de ce cahier des charges du lotissement dans les 3 mois suivant la réalisation de la condition suspensive (j) relatif à la maîtrise foncière, et à faire publier cet acte au bureau des hypothèques afin de le rendre opposable. Il était également précisé que l’aménageur s’obligeait à produire au promoteur l’accord des colotis propriétaire des terrains issus de ce lotissement, autres que les parcelles dont il est sera propriétaire.

La CATLP qui ne conteste pas ne pas avoir fait établir cet acte constatant l’abrogation de ce cahier des charges, soutient que cette formalité est devenue sans objet du fait de la disparition des règles d’urbanisme que contenait le cahier des charges et de l’absence d’opposabilité au promoteur des règles contractuelles de celui-ci.

Elle expose notamment que l’autorisation de lotir est en date du 17 décembre 1966 et qu’un document d’urbanisme tenant lieu de PLU est applicable aux terrains, objets de l’aménagement ainsi qu’il apparaît dans les visas de l’arrêté préfectoral du 13 juillet 2007 portant DUP des travaux d’aménagement de la Zac.

La société Ceetrus maintient l’utilité de cette condition suspensive qui n’a pas été réalisée en rappelant que les parties s’étaient interrogées sur son maintien, tant en 2009 qu’en 2013, et ont fait le choix de la conserver pour sécuriser la promesse de vente.

S’il est établi que les règles d’urbanisme sont devenues caduques aux termes des 10 années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir, et non contesté que le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme, il est tout aussi constant que, de par sa nature, le cahier des charges du lotissement a pour objet, en application de l’alinéa 3 de l’ article 442-9 du code de l’urbanisme, de régir les rapports entre les colotis. À ce titre, ses clauses ne tombent pas sous le coup de l’alinéa 1er, que rappelle et invoque la CATPL, lequel organise la caducité des seules règles d’urbanisme.

Il s’ensuit, que ce cahier des charges du lotissement demeure un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.

Or, en l’espèce, lorsque le conseil communautaire du Grand [Localité 6] a approuvé le 26 juillet 2006, la création de la Zac du pays de l’Adour, il n’a pas été mis fin au lotissement préexistant constitué de 4 lots, propriété de la CATLP, d’Alstom et de 2 personnes privées, dont Monsieur [H] dont la société Ceetrus souligne qu’il est opposé à l’abrogation du cahier des charges.

La CATLP ne dément pas que 2 lots du lotissement subsistent en dehors du périmètre de la Zac en sorte qu’il apparaît à l’examen de ces éléments, que le cahier des charges continue de couvrir une partie de l’assiette foncière de la Zac créée, ce que pouvait soulever un colotis.

Dans ces circonstances, le premier juge a exactement relevé, au regard des risques juridiques importants pour la réalisation des projets immobiliers, que cela avait justifié que les parties aient choisi de sécuriser la promesse de vente par l’insertion de cette condition suspensive spécifique. D’ailleurs, cette condition suspensive n’a pas été remise en cause à l’occasion de l’avenant à la promesse de vente et d’achat du 17 mars 2010.

Il s’ensuit que la CATLP n’ayant pas rempli son engagement afférent à cette condition suspensive, celle-ci n’est pas réalisée.

Ces conditions suspensives (j) et (t) sont listées dans l’article 2.2 stipulant qu’elles devront être levées (par voie de réalisation ou d’abandon) au plus tard aux dates butoirs applicables à chacune d’elles.

En conséquence, c’est par de justes motifs que le tribunal a retenu que les conditions suspensives (j) et (t) n’ont pas été réalisées.

Sur la restitution de l’acompte

Pour limiter la restitution de l’acompte, en retenant l’indemnité d’immobilisation, la CATLP se prévaut de l’article 5 de la promesse (page 43 de la promesse de vente) “conséquences de la non réalisation de la condition suspensive (g) et/ou (i) : caducité de la présente promesse et application de la convention particulière et indépendante ci-après.

Or, l’article 5.1 précise, que cette convention particulière s’applique automatiquement si l’ensemble des conditions suspensives prévues à l’article 2.2 sont réalisées à l’exception des conditions (g) et/ou (i) ce qui n’est pas le cas en l’espèce, au regard de ce qui précède concernant les conditions suspensives (j) et (t) non réalisées.

C’est également dans le cadre de cette condition particulière de l’article 5, qu’est intervenue la clause 5.2 ” clauses de dédit” qui autorisait :

– le promoteur à renoncer à la promesse de vente sur le secteur 3 dans le mois qui suit la réalisation de « l’événement déclencheur » (à savoir, le promoteur n’obtient pas les autorisations commerciales purgées de tout recours à la date butoir -ce qui est le cas en l’espèce- ou le permis de construire purgé de tout recours à la date butoir)

– l’aménageur à renoncer à la promesse de vente sur le secteur 3 jusqu’à la date de l’événement déclencheur et au plus tard le 31 juillet 2017.

Ce n’est que dans l’hypothèse où les conditions suspensives (g) et (i) à leur date butoir respective ne seraient pas réalisées, que l’aménageur devait restituer au promoteur l’acompte versé au titre de la promesse de vente portant sur le secteur 2, l’aménageur conservant à titre d’indemnité d’occupation la somme de 1 355 000 €.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a relevé que la CATLP ne pouvait pas revendiquer l’indemnité d’immobilisation.

Il en résulte que la CATLP doit restituer à la société Ceetrus France l’intégralité de l’acompte versé, soit la somme 2 699 999 €.

La CATLP soutient que l’acompte versé ayant été assujetti à la TVA, le montant du remboursement doit l’être également.

L’avenant à la promesse de vente du 17 mars 2010, document contractuel, rappelle en page 11, que l’acompte ne peut donner lieu à paiement de la TVA du fait de l’existence de conditions suspensives et ce contrairement à ce qui a été indiqué dans la promesse synallagmatique du 24 novembre 2009, et qu’en accord avec l’aménageur, la TVA sur l’acompte n’a pas été versée.

Il y est également précisé, que la totalité de la TVA serait exigible à la signature de l’acte authentique et que l’acquéreur verserait au vendeur à cette date, la totalité du montant correspondant de la TVA.

C’est donc par de justes motifs que le premier juge a condamné la CATLP à payer à la société Ceetrus France la somme de 1 080 000,20 € en tenant compte de la seule somme 1 619 998,80 € déjà remboursée, sans considération de l’application ou non de la TVA, et a assorti cette condamnation des intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2019, date de l’assignation devant le tribunal de grande instance de Tarbes.

Le jugement sera confirmé de ces chefs.

Sur les demandes subsidiaires de la CATLP

Le jugement sera confirmé de ces chefs, le premier juge ayant exactement relevé que la CATLP ne pouvait pas invoquer l’article 5 de la promesse de vente et ses modalités de mise en ‘uvre pour demander l’application de l’indemnité d’immobilisation, alors que la promesse de vente est caduque du fait de la non réalisation de 2 des conditions suspensives prévues à l’article 2.2 , soumises à l’article 2. 5 et qui n’ont pas été levées.

Sur les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le jugement sera confirmé de ces chefs.

La CATLP succombant en son recours sera condamnée aux dépens de l’appel, déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à la société Ceetrus France, la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la communauté d’agglomération [Localité 6] Lourdes Pyrénées à payer à la société Ceetrus France, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Déboute la communauté d’agglomération [Localité 6] Lourdes Pyrénées de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la communauté d’agglomération [Localité 6] Lourdes Pyrénées aux dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE

 

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