26 janvier 2024
Cour d’appel de Paris
RG n°
22/01338

Pôle 4 – Chambre 1

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 26 JANVIER 2024

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/01338 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFB6P

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Novembre 2021 – Tribunal judiciaire d’EVRY RG n° 19/02542

APPELANTS

Monsieur [L] [K] né le 31 août 1970 à [Localité 6]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Madame [R] [Z] divorcée [K] née le 29 septembre 1981 à Cali (Colombie)

[Adresse 3]

[Localité 1]

Tous deux représentés et assistés de Me Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0716

INTIMÉ

Monsieur [M] [S] né le 13 octobre 1964 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté et assisté de Me Charlotte CAEN, avocat au barreau d’ESSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 juillet 2023 audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Corinne JACQUEMIN, conseillère faisant fonction de Présidente

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Muriel PAGE, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 13 octobre 2023 prorogée au 03 novembre 2023 puis au 17 novembre 2023 et au 15 décembre 2023 au 22 décembre 2023 et au 12 janvier 2024 prorogée au 26 janvier 2024, les parties en ayant été préalablement avis17 ées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Catherine GIRARD-ALEXANDRE faisant fonction de Présidente de chambre pour le Président de chambre empêché et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 mai 2018, Monsieur [L] [K] et son épouse, Madame [R] [Z] [N], ont conclu avec Monsieur [M] [S] une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien immobilier, propriété de Monsieur [K], constitué d’une maison à usage d’habitation édifiée sur un terrain, situés [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant paiement d’une somme de 435.000 € incluant la commission de l’agence immobilière, l’Agence du Château, à hauteur de 10.000 €.

Cette promesse était conclue sous diverses conditions suspensives, dont une tenant à l’obtention d’un prêt par l’acquéreur et une autre au paiement par Monsieur [S] entre les mains de Maître [F] [T], notaire des vendeurs, de la somme de 20 000 € à titre d’acompte, et prévoyait la réalisation par acte authentique de la vente au plus tard le 1er août 2018.

Monsieur [S] a versé la somme de 20.000 € à titre d’acompte auprès de Maître [F] [T], notaire des vendeurs.

A la suite de plusieurs visites du bien effectuées en présence d’un membre de l’agence immobilière, au cours desquelles il a constaté la présence de traces d’infiltration d’eau dans le salon et au premier étage, Monsieur [S] a, par courrier avec accusé de réception en date du 26 septembre 2018 de son Conseil adressé à Monsieur et Madame [K], indiqué qu’il n’entendait pas régulariser la vente compte tenu de la nécessité de refaire intégralement la toiture, et a sollicité la restitution de la somme de 22 500 euros dans un délai de 15 jours.

Par acte d’huissier du 8 avril 2019, Monsieur [S] a fait assigner les époux [K] devant le Tribunal de grande instance d’Evry (devenu le tribunal judiciaire) aux fins de voir principalement prononcer la résolution judiciaire de la promesse de vente et de se faire restituer I’acompte versé.

Par jugement en date du 26 novembre 2021, le tribunal judiciaire d’Evry a :

débouté Monsieur [M] [S] de ses demandes de résolution judiciaire et de nullité de la promesse synallagmatique de vente du 2 mai 2018;

condamné Monsieur [S] à payer à Monsieur [L] [K] et Madame [R] [Z] [N] [K] la somme de 2 500 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue par la promesse synallagmatique de vente du 2 mai 2018 qui sera déduite du montant de l’acompte versé au notaire séquestre;

ordonné à Maître [F] [T], notaire à [Localité 5], en sa qualité de notaire séquestre selon la promesse de vente du 2 mai 2018, de restituer la somme de 17 500 euros à Monsieur [M] [S], avec intérêt aux taux légal à compter de la signification du jugement;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

condamné Monsieur [M] [S] aux dépens,

dit n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles;

Par déclaration du 13 janvier 2022, les époux [K] ont interjeté appel du jugement en ce qu’il a limité la condamnation à paiement de Monsieur [S] à la somme de 2 500 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue à la promesse synallagmatique de vente du 2 mai 2018, les a déboutés de leur demande de condamnation de Monsieur [S] à leur payer la somme de 42 500 euros exigible contractuellement depuis le 2 août 2018, payable au moyen du séquestre détenu par Notaire à concurrence de 20.000 euros et pour le surplus avec les deniers de Monsieur [S], ordonné à Maître [F] [T], Notaire à [Localité 5], en sa qualité de notaire séquestre de restituer la somme de 17 500 euros à Monsieur [M] [S] avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, débouté Monsieur et Madame [K] de leurs demandes plus amples et contraires, dit n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles.

Par leurs dernières conclusions du 11 octobre 2022 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions, les époux [K] demandent à la cour de :

confirmer la validité de la promesse de vente intervenue entre les parties le 5 mai 2018 caractérisant une vente parfaite, non réalisée, sans faute du vendeur et sur un refus injustifié de l’acheteur, et le rejet de toutes les demandes contraires de Monsieur [S] ;

déclarer irrecevables et mal fondées les demandes de Monsieur [S] sur appel incident, notamment au titre de la résolution de la vente ;

rejeter les demandes de Monsieur [S] ;

infirmer le jugement pour le surplus, et condamner Monsieur [S] au paiement de la somme de 42.500 euros, exigible contractuellement depuis le 2 août 2018, avec intérêts depuis cette date, sauf à en déduire la somme de 2.500 euros réglée par le notaire qui s’imputera sur le principal ;

rejeter la demande de Monsieur [S] de limiter à 2.000 euros l’indemnité ;

et le condamner au paiement de la somme de 6.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels pourront être recouvrés par Maître HERMET-LARTIGUE, avocat, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

En ses dernières conclusions du 1er juin 2023 auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des ses moyens et prétentions, Monsieur [S] demande à la cour de :

juger Monsieur [L] [K] et Madame [R] [Z] [N] recevables mais mal fondés en leur appel ;

juger son appel incident recevable et bien fondé ;

en conséquence,

débouter Monsieur [L] [K] et Madame [R] [Z] [N] de l’intégralité de leurs demandes ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas prononcé la résolution du compromis de vente régularisé en date du 2 mai 2018 et l’a condamné à verser la somme de 2 500 € au titre de l’indemnité forfaitaire prévue à la promesse de vente ;

Et statuant à nouveau,

à titre principal,

prononcer la résolution du compromis de vente en date du 2 mai 2018 aux torts de Monsieur [L] [K] et Madame [R] [Z] [N] ;

condamner solidairement Monsieur [L] [K] et Madame [R] [Z] [N] à lui restituer la somme de 20 000 € versée à titre d’acompte et séquestrée entre les mains de Maître [F] [T], notaire à [Localité 5], avec intérêt aux taux légal à compter du 26 septembre 2018, date de la mise en demeure, sur présentation de l’arrêt à intervenir au notaire susvisé ;

à titre subsidiaire,

réduire la somme due au titre de l’indemnité forfaitaire contractuelle à l’euro symbolique et en tout état de cause à une somme n’excédant pas 2 000 €,

condamner Monsieur [L] [K] et Madame [R] [Z] [N] à lui payer la somme de 3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Monsieur [L] [K] et Madame [Z] [N] aux entiers dépens.

Motivation

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement uniquement en ses dispositions relatives au montant de l’indemnité allouée à Monsieur [L] [K] et Madame [R] [Z] [N] épouse [K] ;

Statuant de nouveau de ce chef,

Minore à la somme de 6.000 € le montant de l’indemnité forfaitaire due par Monsieur [M] [S] à Monsieur [L] [K] et Madame [R] [Z] [N] épouse [K] au titre de la clause pénale contractuelle ;

Condamne Monsieur [M] [S] à payer la somme de 6.000 € à Monsieur [L] [K] et Madame [R] [Z] [N] épouse [K], au titre de la clause pénale contractuelle, avant déduction éventuelle de la somme de 2.500 € allouée en première instance ;

Le confirme pour le surplus ;

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [M] [S] aux dépens de l’instance d’appel et dit qu’ils pourront être recouvrés par Maître HERMET-LARTIGUE, avocat, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Condamne Monsieur [M] [S] à payer à Monsieur [L] [K] et Madame [R] [Z] [N] épouse [K] a payer la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,

 

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