21 mars 2023
Cour d’appel de Versailles
RG n°
21/04463

1re chambre 1re section

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

1ère chambre 1ère section

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 63B

DU 21 MARS 2023

N° RG 21/04463

N° Portalis DBV3-V-B7F-UUKM

AFFAIRE :

[F], [J], [N] [E]

C/

[L] [B]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Mai 2021 par le Tribunal Judiciaire de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 20/00135

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

-Me Ghislaine DAVID-MONTIEL,

-la SCP RONZEAU ET ASSOCIES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN MARS DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [F], [J], [N] [E]

né le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Me Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216

Me Julien MALLET de la SELASU MVA AVOCATS, avocat – barreau de PARIS, vestiaire : A0905

APPELANT

****************

Maître [L] [B], membre de la SELARL [L] [B] & Charles Paccou, notaires associés, immatriculée au RCS PONTOISE sous le n° 848 294 039, dont le siège social est situé

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Me Michel RONZEAU de la SCP RONZEAU ET ASSOCIES, avocat – barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 9 – N° du dossier 2027197

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Janvier 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pascale CARIOU, Conseiller chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Sixtine DU CREST, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Le 10 mai 2011, la SCI Brito et Simoes a contracté un prêt auprès de la Banque populaire rives de Paris 5 (ci-après la ‘ BPRP’) aux fins d’acquérir un bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 5] (95).

Le prêt étant impayé, la BPRP a engagé au mois de décembre 2017 une procédure judiciaire aux fins d’obtenir la vente aux enchères du bien.

Le 17 septembre 2018, la SCI Brito et Simoes a conclu avec M. [E] un compromis de vente portant sur ce bien moyennant le paiement de la somme de 230 000 euros.

Après avoir contracté un prêt auprès de la Caisse d’Epargne aux fins d’acquisition de ce bien, M. [E] a confié à M. [B], notaire à [Localité 6] (95), la rédaction de l’acte de vente.

La régularisation de la vente a été fixée au 24 juin 2019 mais le rendez-vous de signature a finalement été annulé en dernière minute.

Lors de l’audience du 25 juin 2019, le juge de l’exécution a procédé à la vente du bien qui a été adjugé pour une somme de 152 000 euros.

Par exploit d’huissier de justice en date du 6 janvier 2020, M. [E] a fait assigner M. [B] au visa de l’article 1240 du code civil en vue d’être indemnisé au titre du préjudice qu’il estime avoir subi.

Par jugement contradictoire rendu le 25 mai 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

– Débouté M. [E] de l’intégralité de ses demandes,

– Condamné M. [E] à verser à M. [B] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamné M. [E] aux dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

– Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

M. [E] a interjeté appel de ce jugement le 12 juillet 2021 à l’encontre de M. [B].

Par d’uniques conclusions notifiées le 11 octobre 2021, il demande à la cour de :

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les jurisprudences citées,

Vu l’ensemble des pièces versées aux débats,

– Infirmer le jugement du 25 mai 2021 en l’ensemble de ses dispositions,

Statuant à nouveau,

– Le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

– Prendre acte qu’il n’est pas opposé à la recherche d’une solution transactionnelle,

– Dire et juger que M. [B] a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité civile, en manquant à son devoir de conseil, de loyauté, de prudence et de diligence à son égard,

– Dire et juger que son préjudice est actuel, certain et direct,

– Constater le lien de causalité entre la faute de Me [B] et le préjudice qu’il a subi,

– Condamner M. [B] à lui verser la somme de 120 000 euros à titre de dommages et intérêts pour réparation de son préjudice de perte de chance,

– Condamner M. [B] à lui verser la somme de 7 500 euros à titre de dommages et intérêts pour réparation de son préjudice financier et moral.

En tout état de cause,

– Débouter M. [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– Condamner M. [B], notaire associé, à lui verser la somme de 7 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamner M. [B] aux entiers dépens de l’instance.

Par d’uniques conclusions notifiées le 30 novembre 2021, M. [B] demande à la cour de :

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

– Juger M. [E] mal fondé en son appel tendant à voir infirmer le jugement rendu le 25 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Pontoise,

– Juger M. [E] mal fondé en ses demandes de condamnation formulées à son encontre faute pour lui de démontrer l’existence d’un manquement du notaire à ses obligations professionnelles, d’un préjudice né, réel et certain et d’un lien de causalité direct,

– Débouter M. [E] de l’intégralité de ses demandes de condamnation formulées à son encontre,

En conséquence,

– Confirmer le jugement rendu le 25 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Pontoise (RG 20/00135) en l’ensemble de ses dispositions,

– Condamner M. [E] à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

– Condamner M [E] aux entiers dépens de l’instance d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux articles 696 et suivants code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 17 novembre 2022.

SUR CE, LA COUR,

A titre liminaire, la cour rappelle que conformément aux dispositions de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, les prétentions sont récapitulées au dispositif des dernières conclusions et la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Par prétention, il faut entendre, au sens de l’article 4 du code de procédure civile, une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les ‘dire et juger’ et les ‘constater’ ne constituent pas des prétentions de sorte que la cour ne répondra à de tels ‘dire et juger’ et ‘constater’ qu’à condition qu’ils viennent au soutien d’une prétention formulée en appel et énoncée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans le dispositif de son arrêt, mais dans ses motifs.

Sur les limites de l’appel

Le jugement est contesté en toutes ses dispositions.

Sur la demande de conciliation

Outre le fait que la cour n’a pas vocation à ‘ prendre acte qu’il ( M. [E]) n’est pas opposé à la recherche d’une solution transactionnelle ‘, la cour rappellera que les parties ont tout loisir pour tenter de rechercher entre elles une solution amiable sans nécessairement attendre que leur litige soit porté et tranché par les juges, qui plus est à hauteur d’appel.

En outre en l’espèce, il n’apparaît pas opportun, au vu des circonstances du litige et des demandes qui sont présentées, d’ordonner une médiation.

Sur la faute du notaire

Pour débouter M. [E] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance d’acquérir le bien convoité, le tribunal a estimé que la non réalisation de la vente avant l’audience d’adjudication n’était pas imputable au notaire.

M. [E], se fondant sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, fait valoir que le notaire est tenu d’une obligation d’information et de conseil.

Il lui reproche d’avoir annulé la signature de l’acte de vente le jour même de la date prévue sans lui fournir aucune explication, de ne pas l’avoir mis en mesure de participer à l’audience d’adjudication du 25 juin 2019 et de ne pas avoir informé la société BPRP de l’imminence d’une vente amiable alors que le prix de cession aurait permis de régler l’intégralité de la dette.

Il soutient que l’état hypothécaire commandé par M. [B] lui a été adressé le 3 avril 2019, mentionnant les procédures en cours et que malgré tout ce dernier n’a rien fait pour prendre contact avec la BPRP et faire stopper la vente aux enchères ou pour lui permettre de participer à cette vente.

M. [E] affirme que lors d’un entretien téléphonique du 27 juin 2019, M. [B] aurait reconnu avoir commis une faute dans l’exercice de sa mission et se serait engagé à trouver une solution pour réparer le préjudice subi.

M. [B] conteste tout manquement à ses obligations professionnelles, notamment à son devoir d’information et de conseil.

Il indique avoir été chargé le 19 mars 2019 de rédiger l’acte de vente amiable, 6 mois après la signature du compromis, après l’audience d’orientation du 5 mars 2019 et alors que la vente judiciaire avait été déjà ordonnée ce dont il n’aurait été informé que le 27 mars 2019 par les services de la publicité foncière à l’occasion de la demande des états hypothécaires.

Il souligne que le dossier qui lui a été transmis en vue de l’établissement de l’acte de vente était incomplet, qu’il manquait notamment les diagnostics obligatoires lesquels ne lui ont été transmis que le 24 juin 2019, qu’il n’a reçu aucune réponse à la déclaration d’intention d’aliéner adressée le 25 mars 2019 à la mairie d'[Localité 5] et qu’en outre les documents d’urbanisme ont révélé une difficulté en ce que les travaux effectués sur les biens n’étaient pas conformes et faisaient l’objet d’une injonction sous astreinte de remise en état des lieux.

M. [B] soutient en conséquence que la non régularisation de la vente résulte uniquement de la carence des parties, ce qui l’exonère de toute responsabilité.

Il conteste également toute part de responsabilité quant au fait que M. [E] n’ait pas pu se porter adjudicataire des biens immobiliers.

Enfin, il dénie toute valeur au courriel de M. [E] attestant de la reconnaissance d’une faute par l’intimé, soulignant qu’émanant de l’appelant lui-même il n’a aucune valeur probante.

Sur l’appréciation de la cour

Il n’est pas discuté par les parties que la responsabilité de M. [B] doit être recherchée sur le fondement de la responsabilité délictuelle et donc sur l’article 1240 du code civil.

M. [E] affirme donc d’une part que les manquements du notaire lui ont fait perdre une chance :

– d’acquérir le bien convoité par une vente amiable,

– à défaut de se porter acquéreur lors de la vente aux enchères.

Compte tenu de la remise tardive des diagnostics et des difficultés rencontrées pour obtenir les documents d’urbanisme du fait de la non conformité des travaux réalisés sur le bien par le vendeur, M. [B] ne peut pas être tenu pour responsable de la non réalisation de la vente amiable le 24 juin 2019 comme initialement prévu.

En revanche, M. [B], informé dès le 27 mars 2019 qu’une vente sur adjudication allait intervenir, devait au titre de son devoir de conseil, informer clairement M. [E] des conséquences de la procédure judiciaire sur l’acquisition projetée, le conseiller de mandater un avocat aux fins, le cas échéant de participer à la vente aux enchères, voire prendre contact avec la BPRP pour tenter de faire reporter l’audience de vente sur adjudication, afin de laisser aux parties le temps de finaliser la vente amiable.

M. [B] affirme, sans toutefois le démontrer, que le créancier n’aurait pas donné son accord pour un report de la vente. Il était cependant manifestement de l’intérêt de la banque que le bien soit vendu à l’amiable, à un prix supérieur à celui de la mise aux enchères, lui permettant d’être totalement désintéressée.

Ces manquements ont donc fait perdre à M. [E] une chance de régulariser à l’amiable la vente du bien propriété de la SCI Brito et Simoes.

Cette perte de chance doit être relativisée au regard des incertitudes pesant sur la situation du bien au regard des règles d’urbanisme et du fait que les diagnostics n’ont été remis au notaire que le 24 juin 2019.

Par ailleurs, l’insuffisance des informations et conseils délivrés par M. [B] sur la nécessité d’être assisté par un avocat en vue de la vente aux enchères du 25 juin 2019 a fait perdre à M. [E] une chance de se porter acquéreur lors de cette vente.

Il sera néanmoins souligné qu’il a pu participer à l’audience de surenchère qui s’est tenue au mois de novembre 2019 mais qu’il n’a pas obtenu l’adjudication du bien, prononcée pour une somme supérieure à son financement.

La perte de chance de conclure la vente, principalement à l’amiable et à défaut sur adjudication, sera évaluée à 50%.

Sur le préjudice subi par M. [E]

Moyens

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition ;

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DIT que Me [B], notaire, a manqué à son devoir de conseil envers M. [E] ;

CONDAMNE Me [B], notaire, à payer à M. [E] la somme de 2 560 euros à titre de dommages et intérêts ;

Le DÉBOUTE du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [B] aux dépens de la procédure de première instance et d’appel, lesquels pourront être recouvrés directement en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] à payer à M. [E] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes.

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

– signé par Madame Anna MANES, présidente, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,

 

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