21 mars 2023
Cour d’appel de Poitiers
RG n°
21/01858

1ère Chambre

ARRÊT N°

N° RG 21/01858

N° Portalis DBV5-V-B7F-GJOQ

REMBLAI 58

C/

[M]

[F]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 21 MARS 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 avril 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire des SABLES D’OLONNE

APPELANTE :

SCCV REMBLAI 58

N° SIRET : 833 851 074

[Adresse 2]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUÉ POITIERS-ORLÉANS, avocat au barreau de POITIERS

INTIMÉS :

Monsieur [R] [M]

né le 11 Mai 1948 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [S] [F] épouse [M]

née le 14 Octobre 1950 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

ayant tous deux pour avocat postulant Me François MUSEREAU de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Janvier 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller qui a présenté son rapport

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

– Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

*****

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte authentique en date du 26 avril 2010, M. et Mme [M] ont acquis une maison à usage d’habitation située [Adresse 2], implantée entre la Résidence EOLE et la Résidence LES TAMARIS.

Ils ont souhaité entreprendre une opération de démolition reconstruction et ont fait appel au Cabinet d’architecture PELLEAU ET ASSOCIES ainsi qu’à la société ATA dans le cadre d’un contrat de maîtrise d’oeuvre en date du 25 septembre 2009.

Les travaux de démolition ont été accomplis sous la direction du maître d’oeuvre, à partir de fin 2010.

La construction a démarré en avril 2011 après obtention du permis de construire.

Suivant deux requêtes en date du 29 septembre 2011, les syndicats des copropriétaires de la Résidence EOLE et de la résidence TAMARIS ont sollicité la suspension du chantier, ainsi qu’une expertise préventive pour conserver et faire établir, en urgence, la preuve de faits dont pourrait dépendre ensuite un éventuel litige au fond.

Selon ordonnances en date du 29 septembre 2011 le président du tribunal de grande instance des SABLES D’OLONNE a missionné M. [C] [H] aux fins d’expertise judiciaire et il a ordonné la suspension du chantier durant les opérations d’expertise judiciaire.

Le rapport d’expertise concernant la Résidence EOLE a été déposé le 30 novembre 2011.

Aux termes de son rapport définitif, M. [H] a identifié deux désordres consistant dans l’emplacement des poteaux au-delà de l’axe médian du mur mitoyen et l’appropriation de la moitié du mur mitoyen en surface habitable. Il a préconisé diverses solutions et les a chiffrées.

Aucun accord n’a pu aboutir entre les époux [M] et la Résidence EOLE.

M. et Mme [M] ont alors saisi le tribunal de grande instance des SABLES

D’OLONNE au fond par actes en date des 25 et 29 mai 2012.

Selon jugement en date du 07 novembre 2014, le tribunal a débouté les syndicats de copropriétaires des résidences EOLE et TAMARIS de leur demande de démolition.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence EOLE n’a pas interjeté appel.

En revanche le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES TAMARIS a relevé appel de ce jugement.

Selon arrêt en date du 23 septembre 2016, la Cour d’Appel de POITIERS a rejeté les demandes de démolition de l’immeuble formulées par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES TAMARIS.

Un nouveau permis de construire a été déposé le 29 février 2016.

Le 2 novembre 2017, Messieurs [X] et [G], auxquels s’est par la suite substituée la SCCV REMBLAI 58, ont signé un compromis de vente sous conditions suspensives avec les époux [M], portant sur cet immeuble moyennant le prix de 866.000 euros net vendeur.

Le 28 décembre 2017, Maître [V] [A] [L], Notaire aux [Localité 3] a reçu la vente.

Le 22 janvier 2018, Maître [P] [U] a dressé un procès-verbal de constat des limites de propriété en présence du syndic de copropriété de la résidence EOLE et du Président du Conseil Syndical.

La société GEOUEST, géomètre expert, a dressé le rapport d’héberge et le constat de bornage et les a adressés aux parties le 15 février 2018. Le syndicat des copropriétaires de la Résidence EOLE a refusé de le signer.

Les travaux ont repris début février 2018 afin de terminer le lot « gros oeuvre» et réaliser « les lots techniques » pour édifier une maison d’habitation de trois niveaux.

Par acte d’huissier de justice en date du 4 mai 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence EOLE a assigné en référé la SCCV REMBLAI 58 pour obtenir l’interruption de la construction de l’ouvrage motif pris que les préconisations du rapport d’expertise judiciaire pour remédier aux désordres n’avaient pas été respectées, ceci sous peine d’astreinte de 1.000 euros par jour de retard.

Un accord transactionnel en date du 19 septembre 2019 a été homologué par le tribunal, intervenu entre le syndicat des copropriétaires de la résidence EOLE et la SCCV REMBLAI 58 par lequel celle-ci a versé la somme de 45.000 euros pour terminer ce litige.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence les TAMARIS a également assigné, par acte en date du 12 octobre 2018, la SCCV REMBLAI 58 devant le tribunal de grande instance des SABLES D’OLONNE pour la voir condamner au paiement de la somme de 22.283,31 euros à titre de dommages et intérêts pour dégradation du mur mitoyen lors de la démolition intervenue fin 2010.

Dans ces conditions, suivant actes en date du 29 octobre 2019 la SCCV REMBLAI 58 a fait assigner devant le tribunal de grande instance des SABLES D’OLONNE devenu tribunal judiciaire depuis le 1 janvier 2020 M. [R] [M] et Mme [S] [F] épouse [M] en dommages et intérêts pour dol à titre principal, garantie des vices cachés à titre subsidiaire, manquement à l’obligation d’information et pour mauvaise foi à titre infiniment subsidiaire.

La SCCV REMBLAI 58 a revendu l’immeuble en cours d’instance suivant acte notarié en date du 13 décembre 2019 moyennant le prix de 1.830.000 euros TVA incluse.

Moyens

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de l’action engagée :

L’article 122 du code de procédure civile dispose : ‘ constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée’.

L’article 31 du même code dispose que : ‘ l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé’.

L’article 32 du même code dispose : ‘Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir’.

L’article 1134 ancien du code civil dispose que :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Le principe de ces dispositions est repris désormais aux articles 1103 du code civil : ‘ les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits,’ et 1104 du code civil ‘les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi’.

En l’espèce, la clause contractuelle de non recours ne saurait s’appliquer dans l’hypothèse de l’existence d’un dol ou d’un vice caché effectivement dissimulé par M. et Mme [M].

Dès lors, la société SCCV REMBLAI 58 demeure recevable à agir, au titre tant du dol que du vice du consentement et du défaut d’information, à charge pour la juridiction saisie d’apprécier le bien fondée des demandes présentées.

Sur le bien fondé de l’action engagée au titre du dol :

L’article 1137 du code civil dispose que ‘le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractant d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie’.

En outre, l’article 1130 du même code dispose que ‘l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substanciellement différentes’.

Le caractère déterminant de l’erreur s’apprécie ‘eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné’.

L’article 1134 ancien du code civil dispose que :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Le principe de ces dispositions est repris désormais aux articles 1103 du code civil : ‘ les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits,’ et 1104 du code civil ‘les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi’.

La charge de la preuve de l’existence d’un dol appartient à la société REMBLAI 58 qui l’invoque pour s’opposer à l’application des clauses de non recours prévues.

En effet, le compromis de vente signé le 02 novembre 2017 stipule au titre de ses conditions particulieres (page 9) : L’acquéreur reconnaît avoir pris parfaitement connaissance de l’ensemble du dossier transmis par le vendeur, préalablement à la signature du compromis de vente, ces documents lui permettant d’appréhender dans le détail et avec précision les aspects juridiques, techniques, financiers ainsi que les contraintes d’urbanisme et de manière générale l’ensemble des obligations lui incombant en fonction des particularités de cette acquisition et du projet de l’acquéreur. Le vendeur déclare avoir communiqué les éléments, ce qui est confirmé par l’acquéreur.

L’acquéreur a pris connaissance des jugements en première et seconde instance dont une copie demeure annexée aux présentes.

Il exécutera l’ouvrage dans le respect des décisions rendues sans pouvoir exercer de recours contre le vendeur, l’acquéreur ayant pris connaissance des dispositions tant du jugement du tribunal de grande instance des SABLES D’OLONNE, que de l’arrêt de la cour d’appel de POITIERS et en qualité de professionnel de l’immobilier, en a apprécié tous les termes et préconisations qui découlent des décisions intervenues ainsi que des pièces produites’.

La vente a été réitérée par acte authentique du 28 décembre 2017 qui prévoit :

‘ Le VENDEUR garantit l’ACQUÉREUR contre le risque d’éviction, conformément aux dispositions de l’article 1626 du code civil.

A ce sujet, le VENDEUR déclare :

– Qu’il n’existe plus à ce jour aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété, ainsi qu’il résulte du jugement du tribunal de grande instance des SABLES D’OLONNE en date du 7 novembre 2014 ainsi que l’arrêt de la cour d’appel de POITIERS en date du 23 septembre 2016 annexés aux présentes.

– Qu’il n’y a eu aucun empiétement sur le fonds voisin, à l’exception de l’intégration des poteaux dans le mur mitoyen de la résidence EOLE ainsi qu’il ressort du jugement du tribunal de grande instance et dont l’ACQUÉREUR reconnaît avoir une parfaite connaissance.

« Le vendeur a fait l’objet d’un recours par le syndicat des copropriétaires LES TAMARIS RESIDENCES ainsi que le syndicat des copropriétaires EOLE RÉSIDENCE.

L’ACQUÉREUR reconnaît en avoir été parfaitement informé. La copie du jugement du tribunal de grande instance des SABLES D’OLONNE en date du 7 novembre 2014 ainsi que l’arrêt de la cour d’appel de POITIERS en du 23 septembre 2016 demeurent annexés aux présentes.

L’ACQUÉREUR effectuera donc les constructions dans le respect desdites précisions sans pouvoir exercer de recours contre le VENDEUR’.

Cette clause contractuelle de non recours ne saurait s’appliquer dans l’hypothèse de l’existence d’un dol ou d’un vice caché effectivement dissimulé par M. et Mme [M].

En l’espèce, les prétentions et arguments des parties aux précédentes instances sont expressément exposées aux deux décisions de justice annexées aux actes de ventes, dont l’acquéreur était parfaitement informé.

En outre, ces décisions ont été rendues après examen des expertises préalablement ordonnées, qui sont amplement citées et analysées par la juridiction de première instance puis par la cour d’appel, dans le cadre du jugement du 7 novembre 2014 et de l’arrêt du 23 septembre 2016.

En l’état des éléments de ces deux procédures expressément mentionnées à l’acte de vente, la société REMBLAI 58 était ainsi clairement informée des conflits judiciaires ayant opposé M. et Mme [M] à leurs deux voisins, le syndicat de copropriétaires LES TAMARIS RESIDENCES ainsi que le syndicat de copropriétaires EOLE RÉSIDENCE, ces procédures témoignant de difficultés relationnelles certaines,, même si les deux décisions de justices rendues n’étaient plus susceptibles de recours.

La société REMBLAI 58 ne verse aux débats aucun élément probant lui permettant de démontrer comme elle l’affirme que M. et Mme [M] auraient indiqué que les troubles de voisinage auraient été définitivement solutionnés.

Il n’est ainsi pas établi que les époux [M] ont volontairement gardé sous silence l’état de dégradation des relations de voisinage eu égard au projet de construction, alors qu’un nouveau permis de construire avait été obtenu.

Le fait que le syndicat des copropriétaires de la résidence EOLE saisisse le juge des référés par assignation en date du 4 mai 2018 afin d’obtenir l’arrêt du chantier et le paiement de sommes conséquentes pour mettre un terme au litige ne peut être opposé à M. et Mme [M], cette action étant initiée postérieurement à la vente intervenue définitivement le 28 décembre 2017, dès lors que décision de justice définitive était intervenue en parfaite connaissance des parties à la vente et qu’il n’est nullement démontré que les époux [M] auraient su qu’une nouvelle action en justice serait engagée.

De même, s’agissant le conflit existant avec le syndicat des copropriétaires de la résidence LES TAMARIS, si ce syndicat a assigné au fond par acte en date du 12 octobre 2018 afin de voir condamner la société SCCV REMBLAI 58 à l’indemnisation de son préjudice s’agissant de la dégradation du mur voisin, cette action a été initiée 10 mois après la vente intervenue, après qu’un jugement définitif ait été rendu par le tribunal des SABLES D’OLONNE en date du 07/11/2014, dont il n’avait pas été relevé appel.

Cette nouvelle action, postérieure à la vente intervenue et dont rien n’établit qu’elle aurait été annoncée aux vendeurs ou que ceux-ci auraient pu la prévoir, ne saurait témoigner d’une dissimulation dolosive d’éléments d’information de la part de M. et Mme [M].

Il en résulte que, faute de la démonstration de l’existence de manoeuvres dolosives de la part des intimés, ne serait-ce que par rétention d’information, le dol reproché n’est pas établi.

Sur le vice caché :

La société SCCV REMBLAI 58 soutient à titre subsidiaire son indemnisation au titre des vices cachés, constitué des difficultés relationnelles avec le voisinage, facteur extérieur au bien vendu.

Toutefois, les difficultés de voisinages étaient constituées dès avant la vente et n’étaient nullement cachées à l’acquéreur, au regard des éléments d’information dûment communiqués dès la signature du compromis de vente.

La société REMBLAI 58 avait pleinement conscience de la difficulté relationnelle avec le voisinage, ainsi que le démontre son recours à un huissier de justice pour faire réaliser le 22 janvier 2018, soit très peu de temps après la vente mais bien antérieurement aux actions engagées un constat préventif ‘pour la conservation de la preuve et à toutes fins’

Il doit être en outre considéré que les deux actions engagées par les syndicats de copropriétaires postérieurement à la vente consentie à la société SCCV REMBLAI 58 sont le prolongement exact des litiges ayant opposé les époux [M] aux deux copropriétés voisines, à tel point que M. et Mme [M] ont été eux-mêmes assignés par le syndicat des copropriétaires de la résidence LES TAMARIS à payer la somme de 22 283,31 euros, solidairement avec la SCCV REMBLAI 58.

Il est à noter que cette demande de condamnation in solidum a été rejetée par le tribunal judiciaire des SABLES D’OLONNE, aux termes d’une décision du 12 janvier 2021, laquelle n’a pas été frappée d’appel.

Il ne peut être en conséquence retenu l’existence d’un vice caché fautivement dissimulé par M. et Mme [M] à leur acquéreur la société REMBLAI 58.

Dès lors que ni l’existence d’un dol, ni celle d’un vice caché du bien vendu ne sont démontrées, il y a lieu de retenir l’application en l’espèce de la clause de non recours explicitement stipulée en parfaite connaissance de l’acquéreur, dès lors que par cette disposition contractuelle précisée, la société REMBLAI 58 s’est engagée à effectuer les constructions à achever sans pouvoir exercer de recours contre ses vendeurs.

Sur le manquement des vendeurs à la transmission d’information pré-contractuelle :

La société appelante n’établit pas un manquement des vendeurs à la transmission d’information pré-contractuelle.

M. et Mme [M] ont en effet transmis, avec les décisions de justice rendues, tous les éléments de nature à satisfaire à leur obligation.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action exercée par la SCCV REMBLAI 58 à l’encontre M. [R] [M] et Mme [S] [F] épouse [M], la société appelante devant être déboutée de ses demandes formées au titre du dol, de la garantie des vices cachés et du manquement des vendeurs à la transmission d’information pré-contractuelle.

Sur la demande en paiement de la somme de 10 505 € au titre du remboursement des taxes d’urbanisme :

La société REMBLAI 58 reproche à leurs vendeurs M. et Mme [M] qui avaient acquiescé à la prise en charge des taxes d’urbanisme en insérant une clause dans le compromis de vente, d’être revenus sur leur engagement sans en informer au préalable la SCCV REMBLAIS 58.

Le compromis portait en sa page 9 la stipulation suivante : ‘le vendeur précise que l’ensemble des taxes attachées au permis de construire est à sa charge’.

Toutefois, l’acte authentique de vente, expressément signé par l’acquéreur, ne porte nulle mention de cet engagement à paiement.

L’absence de réitération de cette clause particulière dans l’acte notarié ne permet pas de conclure à l’effectivité de cet engagement à paiement, sans qu’il puisse être reproché aux vendeurs un défaut d’information quant à l’absence d’une clause dont il appartenait à l’acquéreur signataire de l’acte de contrôler la présence ou d’exiger le maintien.

La société REMBLAI 58 doit être en conséquence déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la demande formée au titre de l’abus de procédure :

Il y a lieu de rechercher l’existence d’éléments faisant apparaître non seulement le caractère infondé mais encore abusif de la procédure engagée, caractérisant des circonstances de natures à faire dégénérer en faute l’exercice du droit d’agir en justice.

En l’espèce, la société REMBLAI 58 échoue à démontrer l’existence d’un dol, d’un vice caché ou d’un défaut d’information précontractuelles, alors même qu’elle avait accepté d’entériner une clause de non recours. Néanmoins, il n’est pas démontré un abus de son droit d’ester en justice, ni de son droit d’appel, la société appelante n’ayant pas fait dégénérer en abus son droit de soumettre leur prétention à examen de justice.

La demande de dommages et intérêts formée à ce titre sera en conséquence écartée, par infirmation du jugement rendu.

Sur les dépens et l’application de l’article 699 du code de procédure civile:

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ‘ La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).’

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de la société REMBLAI 58.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de condamner la société REMBLAI 58 à payer à M. [R] [M] et Mme [S] [F] épouse [M] la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La somme allouée au titre des frais de première instance a été justement appréciée, le jugement entrepris devant être confirmé sur ce point.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

INFIRME le jugement, sauf en ce qu’il a :

– condamné la SCCV REMBLAI 58 à payer à Monsieur [R] [M] et Madame [S] [F] épouse [M] une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rejeté la demande d’indemnité formée par la SCCV REMBLAI 58 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné la SCCV REMBLAI 58 aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Cécile LARCHER, Avocate, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

DÉCLARE recevable l’action engagée par la SCCV REMBLAI 58 au titre du dol, de la garantie des vices cachés et du manquement des vendeurs à la transmission d’information pré-contractuelle,

DÉBOUTE la société REMBLAI 58 de ses demandes formées au titre du dol, de la garantie des vices cachés et du manquement des vendeurs à la transmission d’information pré-contractuelle,

DÉBOUTE la société REMBLAI 58 de sa demande en paiement de la somme de 10 505 € au titre du remboursement des taxes d’urbanisme formée à l’encontre de M. [R] [M] et Mme [S] [F] épouse [M].

DÉBOUTE M. [R] [M] et Mme [S] [F] épouse [M] de leur demande indemnitaire formée à l’encontre de la société REMBLAI 58 au titre de l’abus de procédure.

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE la société REMBLAI 58 à payer à M. [R] [M] et Mme [S] [F] épouse [M] la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE la société REMBLAI 58 aux dépens d’appel, étant rappelé que les dépens de première instance restent répartis ainsi que décidé par le premier juge.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

 

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