14 mars 2023
Cour d’appel d’Aix-en-Provence
RG n°
19/13809

Chambre 1-1

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 14 MARS 2023

N° 2023/ 104

Rôle N° RG 19/13809 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEZ7T

SCI DES TROIS BATONS

SAS BI – BRUNEL IMMOBILIER

C/

SCI CYBELE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Michèle HUREAUX

Me Dominique ALLEGRINI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TARASCON en date du 04 Juillet 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/00316.

APPELANTES

SCI DES TROIS BATONS,

demeurant [Adresse 3]

SAS BI – BRUNEL IMMOBILIER,

demeurant [Adresse 2]

Toutes deux représentées par Me Michèle HUREAUX de la SELARL D’ASSOMPTION-HUREAUX, avocat au barreau de TARASCON et ayant pour avocat plaidant Me Armance BOCOGNANO, avocat au barreau de NÎMES

INTIMÉE

SCI CYBELE,

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Dominique ALLEGRINI de l’AARPI ALLEGRINI & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Stéphanie LE DEVENDEC, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Février 2023 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur BRUE, président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Mme Danielle DEMONT, Conseiller

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2023,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par compromis authentique du 2 mai 2016, la SARL Magellan s’est engagée à acheter un bâtiment à usage de bureaux, d’ateliers industriels et d’entrepôts avec terrain attenant, situé au lieu-dit du Bois de Leuze à Saint-Martin-de-Crau (Bouches du Rhône), pour une surface totale de 4614 m², appartenant à la SCI des Trois Batons pour un prix de 956’000 € , outre la rémunération de la SAS Brunel Immobilier pour la somme de 24’000 € TTC.

La convention prévoyait des conditions suspensives notamment relatives à la remise d’un rapport relatif à la dépollution du site, l’absence d’inscription d’hypothèque et l’obtention d’un prêt.

La vente devait être régularisée au plus tard le 2 juillet 2016.

Par avenant du 7 septembre 2016, la SCI Cybèle s’est substituée à la SARL Magellan et le délai de réitération de l’acte de vente a été repoussé au 30 septembre 2016.

Le 10 octobre 2016, par courrier officiel, le notaire de la SCI Cybele a indiqué au notaire de la SCI des Trois Batons que le compromis était caduc en ce que l’une des conditions suspensives prévues au compromis ne serait pas réalisée.

À l’issue, la SCI Cybèle a indiqué qu’elle ne poursuivrait pas l’opération d’achat de ce bien immobilier.

Vu l’assignation du 7 février 2017, par laquelle la SCI desTrois Batons et la SAS Brunel Immobilier ont fait citer la SCI Cybèle, devant le tribunal de grande instance de Tarascon, pour réclamer le paiement de la clause pénale et des honoraires de l’agent immobilier.

Vu le jugement rendu le 4 juillet 2019, par cette juridiction ayant:

– rejeté l’exception de nullité de l’assignation.

– débouté la SCI desTrois Batons et la SAS Brunel Immobilier de l’ensemble de leurs demandes.

– dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

– condamné la SCI desTrois Batons et la SAS Brunel Immobilier à payer à la SCI Cybèle la somme de 2 500 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

– condamné la SCI desTrois Batons et la SAS Brunel Immobilier aux dépens.

Vu la déclaration d’appel du 26 août 2019, par la SCI desTrois Batons et la SAS Brunel Immobilier.

Moyens

Motivation

SUR CE

Il convient d’observer que l’appel ne porte pas sur le rejet de l’exception de nullité de l’assignation.

La SCI desTrois Batons, vendeur réclame que la SCI Cybèle soit condamnée à lui payer la clause pénale d’un montant de 95’600 € insérée dans le compromis de vente ; la SAS Brunel Immobilier,agent immobilier, le paiement de ses honoraires d’un montant de 20’400 €, en raison de l’absence fautive de signature de l’acte par l’acquéreur, sans justification.

L’article 1156 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, applicable au présent litige, dispose que l’on doit, dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

Le compromis de vente du 2 mai 2016 prévoit dans la rubrique des conditions suspensives que:

« le vendeur fournisse le rapport relatif à la dépollution du site établi par Socotec mandaté par Me [R] en sa qualité de liquidateur société ICT dès avant la réitération des présentes ».

Par requête du 29 juillet 2015, le liquidateur a sollicité du juge commissaire du tribunal de commerce de Tarascon la désignation d’un technicien pour procéder à un rapport de cessation d’activité et joint une proposition technique et financière, prévoyant notamment les modes d’évacuation et d’élimination des produits dangereux, des déchets restant encore présents sur le site et la précision, s’il y a lieu, de dispositif de surveillance des effets de l’installation sur son environnement.

La mission de la société Socotec était de réaliser: « Un document d’accompagnement sur les mesures de mise en sécurité du site à l’arrêt d’exploitation de l’installation:

a. Indiquant les modes d’évacuations et d’élimination des produits dangereux et des

déchets restant encore présents sur le site,

b. Comportant les moyens d’interdiction et de limitation d’accès sur le site

c. Justifiant la suppression des risques d’incendie et d’explosion,

d. Précisant, s’il y a lieu, les dispositifs de surveillance des effets de l’installation sur son

environnement. »

Par ordonnance du 9 septembre 2015, le juge-commissaire de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL Innovation et chimie des traitements a désigné la société Socotec afin d’établir la notification de mise à l’arrêt définitif des sites d’exploitation.

Un document intitulé ‘notification de la cessation d’activité d’une installation classée relevant du régime de la déclaration’ a été établi par la société Socotec le 24 avril 2016 sur la demande de Me [K] [R].

Par lettre du 3 mai 2016, Me [V] [E], notaire de l’acquéreur a sollicité du liquidateur la transmission de la copie du rapport relatif à la dépollution du site établi par Socotec.

Cette rédaction et ces pièces induisent que la remise visée dans le compromis porte sur un document déjà existant et non sur un rapport à réaliser ultérieurement.

Par lettre du 3 mai 2016, Me [K] [R], administrateur judiciaire à Tarascon a transmis le rapport établi par la société Socotec à Me [E].

Il ressort des termes de la correspondance adressée le 10 octobre 2016 par Me [V] [E] à son confrère Me [C] que la copie de l’imprimé de déclaration de fin d’activité établie par Socotec a bien été fourni et qu’il réclame un rapport relatif à la dépollution du site.

Le document établi le 25 avril 2016 par la société Socotec mentionne notamment que :

– L’ensemble des mobiliers stockages ont été évacués, ainsi que les déchets d’emballage souillés.

– Des produits dangereux et des déchets présents sur le site ont été évacués ou éliminés depuis la cessation de l’activité, les 5 mai 2015,12 novembre 2015, 22 et 23 février 2016.

-Les produits dangereux ont été évacués du site selon bordereaux joints.

– Lors de la visite, n’a pas été répertoriée de pollution accidentelle, ni de traces visibles de pollution.

-Aucun diagnostic pollution du sol n’a été réalisé sur le site.

-Il n’est pas prévu de mesures particulières de surveillance des effets sur l’environnement du fait de l’enlèvement de l’ensemble des déchets dangereux de la vidange et la mise hors service de la cuve tampon d’eau usée.

– Aucune mesure n’est préconisée en vue de l’exploitation future du site conformément aux règles du secteur, ni pour assurer sa sécurité.

Il apparaît ainsi qu’en dépit de son intitulé,ce document par la Société Socotec, à la demande de Me [R] est bien un rapport de dépollution.

Il y a lieu d’observer à ce titre que le document réalisé le 24 novembre 2016 par la société Socotec intitulé ‘rapport de mise en conformité du site : enlèvement des déchets polluants, suite à mission de déclaration de cession d’activité demandée par Me [R] en juillet 2015’ que la société Cybèle considère comme le seul rapport de dépollution valable, comporte sous une présentation légèrement différente, les mêmes informations que le document réalisé le 25 avril 2016.

Les correspondances échangées entre les parties révèlent qu’en réalité la production d’un document supplémentaire intitulé ‘rapport de dépollution’ a été exigée par la société de crédit-bail devant financer l’opération et que sa transmission a été en effet réclamée par le notaire de l’acquéreur au cours du mois de septembre 2016.

La remise de ce nouveau document n’avait cependant pas été prévue dans le cadre du compromis fixant les obligations entre l’acquéreur et le vendeur.

C’est dans ce sens que doit être interprétée la précision contenue en page 24 du projet d’acte de vente transmis le 4 octobre 2016, par Me [U], notaire des vendeurs.

Il doit être précisé qu’à l’origine le compromis avait prévu dans une condition suspensives liée à l’obtention par l’acquéreur d’un prêt de 910 510 € auprès de tout organisme bancaire, sur une durée de15 ans, au taux nominal de 2,20 % l’an maximum et que ce dernier a finalement opté pour un financement sous la forme d’un crédit-bail.

Il apparaît ainsi que le document établi par la société Socotec préalablement à la signature du compromis et seul visé par ce dernier à la demande de Me [R], liquidateur judiciaire de la société ICT, a bien été remis en temps utile.

La SCI Cybèle ne peut donc justifier son refus de poursuivre l’acquisition du bien immobilier pour laquelle s’était engagée, au seul motif que le rapport de dépollution visé par le compromis n’aurait pas été fourni.

La clause pénale insérée dans le compromis de vente du 2 mai 2016 produit aux débats et reproduite dans les écritures des parties est rédigée ainsi qu’il suit :

« Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de quatre vingt quinze mille six cents Euros (95 600.00 eur) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts.

Il est ici précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l’une des parties dans la mesure où il n’a pas permis de remplir toutes les conditions d’exécution de la vente.

La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des Parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente ».

Par lettre du 10 octobre 2016, Me [E], notaire de l’acquéreur a indiqué à son confrère Me [C], notaire de la société venderesse qu’en l’absence de remise du rapport relatif à la dépollution du site sollicité par l’organisme de crédit-bail, la condition suspensive ne se trouve pas réalisée et que le compromis du 2 mai 2016 est de ce fait résolu sans indemnité de part et d’autre.

Par correspondances datées du 20 octobre 2016, le notaire la SCI desTrois Batons indique à Me [D], ainsi qu’à Me [E] notaires de l’acquéreur :

« Après annulation du rendez-vous fixé le 6 octobre dernier, à la suite de la demande formulée par le crédit bailleur à la société crédit preneur d’obtenir un audit environnemental, nous n’avons plus eu de votre part d’informations quant à la régularisation de cette vente, ni sur le délai de signature. En conséquence je vous remercie de bien vouloir nous apporter une réponse sur ces points. »

« Compte tenu de votre demande de ‘résiliation’, mes clients se réservent le droit de consulter leur avocat .»

Les termes de ces courriers qui n’ont pas été directement adressés par lettre recommandée avec avis de réception à la SCI Cybèle, ne peuvent valoir mise en demeure à son égard, alors qu’aucune sommation de se présenter chez le notaire pour la signature de l’acte authentique de vente n’a été délivrée par huissier de justice.

Par ailleurs, les échanges de courriers électroniques entre les parties au mois de janvier 2017, partiellement versés aux débats font état de négociations toujours en cours.

Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à la demande de paiement en paiement de la clause pénale formée par la SCI desTrois Batons.

En l’absence de faute du vendeur liée à la remise du document visé au compromis conclu entre les parties, la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée à son encontre par la SCI Cybèle est rejetée.

Le refus injustifié de conclure la vente, constitue une faute civile délictuelle de la SCI Cybèle qui n’a jamais contesté l’intervention dans le cadre de la transaction de la SAS Brunel Immobilier qui a subi un préjudice certain et direct, s’étant trouvée de ce seul fait, ainsi privée du paiement de ses honoraires.

Au vu de la note d’honoraires établie le 5 août 2016, la SCI Cybèle doit être condamnée à lui payer la somme de 20’400 €, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Le jugement est confirmé, sauf en ce qu’il a rejeté la demande formée par la SAS Brunel Immobilier et les dépens.

Il y a lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, au seul profit de la SAS Brunel Immobilier.

Il convient de dire que la SCI Cybèle et la SCI desTrois Batons conserveront la charge de leurs dépens de première instance et d’appel et de condamer la SCI Cybèle à rembourser les dépens engagés par la SAS Brunel Immobilier.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré,sauf en ce qu’il a rejeté la demande formée par la la SAS Brunel Immobilier et les dépens.

Statuant à nouveau de ce chef ,

Condamne la SCI Cybèle à payer à la SAS Brunel Immobilier, la somme de 20 400 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Y ajoutant,

Rejette la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par la SCI Cybèle à l’encontre de la SCI desTrois Batons.

Condamne la SCI Cybèle à payer à la SAS Brunel Immobilier, la somme de 2 000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que que la SCI Cybèle et la SCI desTrois Batons conserveront la charge de leurs dépens de première instance et d’appel et condame la SCI Cybèle à rembourser tous les dépens engagés par la SAS Brunel Immobilier qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

 

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