10 mars 2023
Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion
RG n°
21/00940

Chambre civile TGI

ARRÊT N°

PF

R.G : N° RG 21/00940 – N° Portalis DBWB-V-B7F-FR2O

S.N.C. CININVEST SUD

C/

[Z]

S.E.L.A.R.L. AJ PARTENAIRES

Société SCCV SOBECA

S.A.R.L. FONCIERE 2001

RG 1ERE INSTANCE : 19/02104

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 10 MARS 2023

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 27 AVRIL 2021 RG n° 19/02104 suivant déclaration d’appel en date du 26 MAI 2021

APPELANTE :

S.N.C. CININVEST SUD

[Adresse 14]

[Localité 17]

Représentant : Me Didier LEICK de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS – Représentant : Me Gabriel ARMOUDOM, Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, ayant fait des observations

INTIMES :

Maître [K] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 18]

Représentant : Me Isabelle MERCIER-BARRACO, Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION – Représentant : Me CYRIL TRAGIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

S.E.L.A.R.L. AJ PARTENAIRES

[Adresse 3]

[Localité 18]

Représentant : Me Isabelle MERCIER-BARRACO, Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION – Représentant : Me Cyril TRAGIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Société SCCV SOBECA

[Adresse 15]

[Localité 16]

Représentant : Me Isabelle MERCIER-BARRACO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION -Représentant : Me Cyril TRAGIN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. FONCIERE 2001

[Adresse 1]

[Localité 16] / FRANCE

Représentant : Me Gautier THIERRY de la SELARL THIERRY AVOCAT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLOTURE LE : 9 juin 2022

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 785 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Décembre 2022 devant la cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M. Alain LACOUR, président

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 10 Mars 2023.

Greffier lors des débats : Mme Véronique FONTAINE, Greffier.

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 10 Mars 2023.

* * *

Exposé du litige

LA COUR

Par acte sous seing privé du 8 décembre 2005, la SCCV Sobeca a été créée avec pour objet l’aménagement d’un centre commercial, la [Adresse 21] à [Localité 20].

La SCCV SOBECA associe:

– la SA Groupe Caillé,

– la SARL Groupe Sobefi, gérant,

– l’EURL Holding Victoire;

– la SARL Réunion Capital Investissements.

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2005, les associés de la SCCV Sobeca ont conclu un protocole d’accord aux termes duquel la SCCV Sobeca devait acquérir les terrains nécessaires à la réalisation du centre commercial, en achetant d’une part à la SARL Foncière 2001, les parcelles DK [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] ainsi qu’une partie de la parcelle DI [Cadastre 2] devenue DI [Cadastre 13] après division, et d’autre part à la SAS Jules Caillé Autos les parcelles DK [Cadastre 10] et DH [Cadastre 4].

Ce protocole prévoyait également que, si, au 31 décembre 2008, la SCCV n’avait pas obtenu des autorisations ni le permis de construire pour un programme d’au moins 20.000 m2, les sociétés Groupe Sobefi et Holding Victoire devraient céder leurs parts dans la SCCV au Groupe Caillé.

Par actes authentiques du 30 décembre 2005, la SCCV Sobeca a acquis de la SARL Foncière 2001 les parcelles DK [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] et de la société Jules Caillé Autos les parcelles DK [Cadastre 10] et DH [Cadastre 4].

Par acte notarié du 1er décembre 2008, la commune de [Localité 20] a vendu à la SARL Foncière 2001, la parcelle DI [Cadastre 2], devenue DI [Cadastre 13] après division.

Deux contentieux sont nés du protocole à raison de l’absence d’acquisition par la SCCV de la parcelle DI [Cadastre 2], devenue DI [Cadastre 13], dans le délai prescrit :

– d’une part’: Suivant acte d’huissier du 31 juillet 2009 (RG n° 10-2257), la société Groupe Caillé a assigné la société Groupe Sobefi et la société Holding Victoire devant le Tribunal Mixte de Commerce de Saint-Denis afin d’obtenir que soit ordonnée à son profit la cession des parts sociales de la SCCV Sobeca détenues par ces deux dernières sociétés.

Une décision irrévocable a clos le litige suite au rejet du pourvoi formé contre l’arrêt de la cour de céans du 31 août 2012 ayant infirmé la décision du tribunal de commerce et rejeté les prétentions du Groupe Caillé;

– d’autre part’: Suivant acte d’huissier du 16 septembre 2010, la SCCV Sobeca a assigné la société Foncière 2001 devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis aux fins d’obtenir la vente forcée de la parcelle DI [Cadastre 2] (RG n° 11/1540).

Suivant acte d’huissier du 22 avril 2011, la société Jules Caillé Autos a assigné la SCCV Sobeca devant le tribunal de grande instance de Saint-Pierre afin d’obtenir, au visa de l’article 1656 du code civil, la résolution de plein droit de la vente du 30 décembre 2005 portant sur les parcelles DK [Cadastre 10] (divisées en deux parcelles DK [Cadastre 11] et DK [Cadastre 12]) et DH [Cadastre 4] (divisées en deux parcelles DH [Cadastre 5] et DH [Cadastre 6]) au motif que le prix de vente desdites parcelles n’avait pas été réglé par l’acquéreur (RG n° 11/1541)

Suivant acte d’huissier du 22 avril 2011, la SARL Foncière 2001 a assigné la SCCV Sobeca devant le tribunal de grande instance de Saint-Pierre afin d’obtenir la résolution de plein droit de la vente du 30 décembre 2005 portant sur les parcelles DK [Cadastre 7], DK [Cadastre 8] et DK [Cadastre 9], pour le même motif à savoir l’absence de paiement du prix de vente des parcelles (RG n° 10-3663)

Par ordonnance du 15 décembre 2011, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Saint-Pierre a ordonné la jonction de ces trois instances sous le RG n° 10-3662.

Par jugement en date du 29 mars 2013, le tribunal de grande instance de Saint-Pierre a :

– rejeté la demande de réouverture des débats,

– dit que la SARL Foncière 2001 devra régulariser au profit de la SCCV Sobeca la vente de la parcelle DI [Cadastre 2] sise à [Localité 20], devenue après division DI [Cadastre 13], lieudit [Localité 19] pour 01ha 24a et 50ca moyennant le prix de 3.276.615,00 €’;

– dit que faute pour la SARL Foncière 2001 de régulariser cette vente en la forme authentique dans le mois de la signification du présent jugement, celui-ci vaudra titre pour la SCCV Sobeca, laquelle pourra le faire publier à la conservation des hypothèques de [Localité 20]’;

– déboute la SARL Foncière 2001 et la SAS Jules Caillé Autos de leurs demandes en résolution des ventes consenties le 30/12/2005 au profit de la SCCV Sobeca’;

– dit que les commandements de payer délivrés le 11 mars 2011 sont dépourvus de cause et sans effet’;

– condamné la SARL Foncière 2001 et la SAS Jules Caillé Autos à payer chacune à la SCCV Sobeca la somme de 4.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile’;

– ordonné l’exécution provisoire du présent jugement’;

– condamné solidairement la SARL Foncière 2001 et la SAS Jules Caillé Autos aux dépens de l’instance.

La décision ayant été frappée d’appel, la SCCV Sobeca a, par acte d’huissier du 10 mars 2014, fait assigner dans l’instance la SNC Cininvest Sud, laquelle a, par acte authentique du 10 novembre 2011, acquis la parcelle DI [Cadastre 13] en substitution de la société Écran Sud ayant conclu compromis de vente authentique avec la société Ecran Sud le 6 juin 2011 pour la somme de 3.919.201, 47 euros, afin de rendre la décision à intervenir “opposable” à la SNC.

Par arrêt du 12 février 2016, devenu irrévocable suite au rejet du pourvoi par arrêt de la Cour de cassation du 14 septembre 2017, la cour d’appel de Saint-Denis a confirmé le jugement, sauf en ce qui concerne le délai imparti pour régulariser, faisant courir un nouveau délai de trois mois à compter de la signification de sa décision.

Par acte notarié du 31 août 2018, la vente de la parcelle DI [Cadastre 13] par la SARL Foncière 2001 à la SCCV Sobeca pour un montant de 3.276.615€ a été constatée en exécution de ces décisions.

Suivant acte d’huissier du 17 juin 2019, la SNC Cininvest Sud a assigné la SCCV Sobeca et la SARL Foncière 2001 devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis aux fins de faire constater l’inopposabilité à son égard de l’acte notarié du 31 août 2018 et le transfert de propriété qui y figure.

Par jugement en date du 27 avril 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a’:

– dit que les demandes de la SNC Cininvest Sud se heurtent à la fin de non-recevoir de l’autorité de la chose jugée et de la force de la chose jugée,

– déclaré les demandes de la SNC Cininvest Sud irrecevables,

– dit que les demandes reconventionnelles de la SCCV Sobeca sont sans objet,

– L’en a débouté,

– condamné la SNC Cininvest Sud à payer une amende civile de 8.000 euros,

– condamné la demanderesse à payer à la SCCV Sobeca la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

– condamné la demanderesse aux dépens.

Par déclaration au greffe du 26 mai 2021, la SNC Cininvest Sud a formé appel du jugement.

Moyens

Motivation

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de «’constatations’» ou de «’dire et juger’» qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur l’opposabilité à la SNC Cininvest de la vente ordonnée judiciairement par arrêt confirmatif de la cour de céans du 12 février 2016

Vu l’article 1355 du code civil;

Vu les articles 16, 467 et 480 du code de procédure civile;

Vu le principe de concentration des moyens;

I- Par arrêt du 12 février 2016, la présente cour a confirmé le jugement qui lui était déféré du chef ayant ” – dit que la SARL Foncière 2001 devra régulariser au profit de la SCCV Sobeca la vente de la parcelle DI [Cadastre 2] sise à [Localité 20], devenue après division DI [Cadastre 13], lieudit [Localité 19] pour 01ha 24a et 50ca moyennant le prix de 3.276.615,00 €’;” et a “- dit que la vente devra être régularisée dans le délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt, sous réserve de l’exercice du droit de préemption par la commune de [Localité 20] de son droit de préemption, faute de quoi le présent arrêt vaudra titre pour la SCCV Sobeca, laquelle pourra le faire publier à la conservation des hypothèques de [Localité 20]’;”.

La SNC Cininvest Sud ayant été assignée en intervention forcée dans l’instance, par acte d’huissier du 10 mars 2014, celle-ci était partie à l’instance et la décision de la cour lui est donc opposable.

En particulier, la vente de la parcelle DI [Cadastre 13] par la SARL Foncière 2001 à la SCCV Sobeca lui est opposable à raison de la décision de justice ayant ordonné la “régularisation” de la vente par acte authentique.

II- Si la SNC Cininvest souligne qu’aucun chef du dispositif dudit arrêt ne statue sur l’opposabilité de la vente entre la SCCV Sobeca et la SARL Foncière 2001, cette circonstance est, en tout état de cause, sans emport sur l’opposabilité de la décision de la cour ayant ordonné la régularisation de la vente, laquelle résulte de la seule présence contradictoire de la SNC à la procédure d’appel.

En conséquence, la SNC Cininvest Sud n’est plus recevable à contester l’opposabilité de cette vente à son égard et il lui appartenait de présenter l’ensemble des moyens de nature à faire obstacle à cette vente dans l’instance tendant à ordonner la régularisation de la vente de la parcelle DI [Cadastre 13] au profit de la SCCV Sobeca, à laquelle elle avait été appelée et en particulier, les moyens tirés de la chronologie des publications des actes soumis à publicité en application du décret du 4 janvier 1955 pour soutenir l’opposabilité de son titre à la demande de la SCCV.

III- La SNC Cininvest Sud prétend qu’elle demeure recevable à contester l’opposabilité de la vente de la SARL Foncière 2001 à la SCCV Sobeca dès lors que la contestation qu’elle avait soulevée devant la cour, en invoquant l’antériorité de la vente lui ayant été consentie par la SARL Foncière 2001, n’a été tranchée par aucun chef du dispositif de l’arrêt du 12 février 2016.

Sur ce,

L’omission de statuer alléguée par la SNC ne saurait, en tout état de cause, permettre la remise en cause l’autorité de la décision irrévocable du 12 février 2016 ayant ordonné la régularisation de la vente entre la SARL Foncière 2001 et la SCCV Sobeca, de sorte que la reprise de l’argumentaire tiré de l’antériorité de la vente lui ayant été consentie se heurte, lui aussi, à l’autorité de la chose jugée.

Au surplus, la SNC Cininvest Sud ne produit pas aux débats les dernières conclusions qu’elle a déposées dans la précédente instance l’opposant aux parties mais il se déduit des mentions de l’arrêt du 12 février 2016 que, par conclusions du 23 septembre 2014 en réponse à l’assignation forcée délivrée par la SCCV Sobeca en vue de lui déclarer la décision à intervenir opposable, elle sollicitait de la cour de:

” – constater que la vente de la parcelle DI [Cadastre 13] par la SARL Foncière 2001 à la SCN Cininvest Sud en date du 10 novembre 2011 était antérieure au jugement de première instance et qu’elle pouvait être vérifiée par une simple consultation du fichier immobilier de la conservation des hypothèques, où cette vente a été publiée dès le 23 novembre 2011;

– dire en conséquence la SCCV Sobeca irrecevable en ses demandes à l’encontre de la SNC Cininvest Sud;

– de condamner la SCCV Sobeca à payer à la SNC Cininvest Sud la somme de 5.000(sic) au titre des frais irrépétibles”.

La cour n’avait pas à statuer dans le dispositif de son arrêt sur le chef du dispositif des conclusions de la SNC tendant à “- constater que la vente de la parcelle DI [Cadastre 13] par la SARL Foncière 2001 à la SCN Cininvest Sud en date du 10 novembre 2011 était antérieure au jugement de première instance et qu’elle pouvait être vérifiée par une simple consultation du fichier immobilier de la conservation des hypothèques, où cette vente a été publiée dès le 23 novembre 2011;”, dès lors que ce chef ne constitue pas une prétention saisissant la cour au sens de l’article 564 du code de procédure civile mais un moyen venant au soutien de la demande exprimée dans le chef suivant tendant à “dire en conséquence la SCCV Sobeca irrecevable en ses demandes à l’encontre de la SNC Cininvest Sud;”.

Par ailleurs, la cour, dans son arrêt du 16 février 2016, devenu irrévocable, a statué sur cette dernière demande en la rejetant par le chef du dispositif ayant ” débout[é] les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires”, dès lors que ce débouté de la demande en irrecevabilité formée par la SNC Cininvest vient en conséquence des motifs développés par la cour en ses pages 11 et 12 ayant examiné et rejeté celle-ci suivant une motivation dont il n’appartient pas à la cour d’apprécier de la complétude ou le bienfondé dans la présente instance.

En conséquence de l’ensemble de ce qui précède, la SNC Cininvest ne saurait valablement invoquer une omission de statuer de la cour lors de la précédente instance sur une demande tendant à déclarer la vente alors sollicitée par la SCCV inopposable du fait d’une vente antérieure pour justifier de la recevabilité de sa présente demande.

IV- L’acte authentique du 31 août 2018 ne venant qu’en exécution de la décision du 12 février 2016 ayant ordonné la régularisation de la vente entre la SARL Foncière 2001 lui est donc également opposable quand bien même l’acte notarié ne la mentionne pas comme partie à l’acte de vente et indépendamment de la publication de celui-ci au registre foncier.

La SCCV Sobeca est ainsi fondée à soutenir que les demandes de la SNC Cininvest tendant à lui déclarer inopposables la vente de la parcelle DI [Cadastre 13] intervenue entre la SARL Foncière 2001 et la SCCV Sobeca, constatée par l’acte notarié du 31 août 2018, et le transfert de propriété constaté par le même acte, se heurtent à l’autorité de la chose jugée s’attachant à l’arrêt du 12 février 2016.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a déclaré ces demandes irrecevables.

Sur la demande de la SCCV Sobeca en annulation de la vente et du transfert de propriété de la parcelle DI [Cadastre 2] entre les sociétés Cininvest Sud et Foncière 2001 suivant acte notarié du 10 novembre 2011

Vu l’article 1108 du code civil, dans sa version applicable au litige, ensemble l’article 12 du code de procédure civile;

Vu le principe de concentration des moyens, ensemble l’article 1355 du code civil;

En conséquence de l’arrêt du 12 février 2016 ayant, en présence de la SNC Cininvest, ordonné la régularisation de la vente conclue entre la SCCV Sobeca et la SARL Foncière 2001 et dit qu’à défaut de régularisation dans un délai prescrit, l’arrêt vaudra titre, la SNC Cininvest n’est plus fondée à opposer de nouveaux moyens pour faire obstacle à cette décision qui lui est opposable.

En particulier, elle ne peut plus dans les rapports entre elle, la SCCV Sobeca et la SARL Foncière 2001, parties à cette précédente instance, invoquer le titre qu’elle détient sur la parcelle DI[Cadastre 13] et les publications des différents actes intervenus pour l’obtention et suite à l’obtention de ce titre, sans méconnaitre l’autorité de la chose jugée de l’arrêt du 12 février 2016, pour faire obstacle à la vente de la SARL Foncière 2001 à la SCCV Sobeca ainsi qu’au transfert de propriété en résultant.

Par suite, l’acte de vente du 10 novembre 2011 conclu pour la même parcelle DI [Cadastre 13] entre la SARL Foncière 2001 et la SNC Cininvest a perdu son objet et sa cause du fait de la vente dont la régularisation a été ordonnée par la cour entre la SARL Foncière 2001 et la SCCV Sobeca, que désormais ni la SARL Foncière 2001, ni la SNC Cininvest ne peuvent désormais contester.

Il convient donc de prononcer l’annulation en conséquence de la vente conclue le 10 novembre 2011 entre la SARL Foncière 2001 et la SNC Cininvest, sans qu’il ne soit besoin de se prononcer sur la bonne foi de la SNC Cininvest, cette circonstance étant au cas d’espèce sans incidence.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté la SCCV Sobeca de sa demande d’annulation de la vente du 10 novembre 2011 à laquelle il convient de faire droit.

Vu l’article L131-5 du code des procédures civiles d’exécution;

Vu l’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955;

En application du décret susvisé, il y a lieu d’ordonner la publication du présent arrêt, laquelle interviendra à la charge de la partie la plus diligente, sans qu’il n’y ait lieu, pour cette exécution, d’astreindre les SARL Foncière 2001 et SNC Cininvest à y procéder comme sollicité par la SCCV Sobeca.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la SCCV de sa demande de publication d’un acte rectificatif à la charge, et sous astreinte, de la SARL et de la SNC.

Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive.

Vu l’article 1240 du code civil, ensemble l’article 32-1 du code de procédure civile;

Le droit d’action ou de défense en justice ne dégénère en abus qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière, équipollente au dol.

En l’espèce, la SCCV Sobeca invoque l’abus de droit de la SNC Cininvest à avoir introduit une nouvelle procédure visant à contester l’opposabilité de la vente alors même qu’elle ne le pouvait du fait de l’autorité de chose jugée s’attachant à l’arrêt du 12 février 2016.

Il est exact que, par le présent arrêt, la cour ne fait que tirer les conséquences de l’autorité de l’arrêt du 12 février 2016, intervenu entre les parties, pour se prononcer sur les demandes formées par les parties sur l’opposabilité entre elles de la vente conclue entre la SARL Foncière 2001 et la SNC Cininvest le 10 novembre 2011 et de la vente régularisée le 31 août 2018.

Néanmoins, il convient d’observer que, faute d’avoir été saisie de ce point, la cour n’a pas, par son arrêt du 12 février 2016, statué sur la coexistence du titre de propriété de la SNC sur la parcelle DI [Cadastre 13] du 10 novembre 2011 avec celui résultant de l’arrêt, entre la SARL et la SCCV, régularisé le 31 août 2018.

Il subsistait donc une situation juridique imparfaitement soldée ayant pu créer une confusion sur l’opposabilité des différents titres entre les parties.

Dès lors, l’existence d’un abus de droit de la SNC Cininvest à avoir introduit l’action n’est pas démontré.

Le jugement entrepris doit ainsi être infirmé sur ce point.

Sur les frais irrépétibles et les dépens.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;

La SNC Cininvest, qui succombe, supportera les dépens.

L’équité commande en outre de la condamner à verser à la SCCV Sobeca la somme de 5.000 euros de frais irrepétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

– Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a:

. Déclaré sans objet les demandes reconventionnelles de la SCCV Sobeca en annulation de la vente conclue le 10 novembre 2011 intervenue entre la SNC Cininvest et la SARL Foncière 2001, subsidiairement, en inopposabilité de cette vente, et l’en a déboutée,

. Condamné la SNC Cininvest au paiement d’une amende civile.

L’infirme dans cette mesure et, statuant à nouveau et y ajoutant,

– Annule la vente du 10 novembre 2011 intervenue entre la SNC Cininvest et la SARL Foncière 2001;

– Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière à la charge de la partie la plus diligente;

– Déboute la SCCV Sobeca de sa demande indemnitaire pour procédure abusive;

– Condamne la SNC Cininvest à payer à la SCCV Sobeca, en la personne de son liquidateur, la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

– Condamne la SNC Cininvest aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

 

Articles juridiques associés :

Please fill the required fields*