2 novembre 2023
Cour d’appel de Lyon
RG n°
21/03804

1ère chambre civile A

N° RG 21/03804

N° Portalis DBVX – V – B7F – NTB3

Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 23 mars 2021

Chambre 1 cabinet 01 B

RG : 17/12516

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 02 Novembre 2023

APPELANTE :

S.A.R.L. JPL

10 Quai Général Sarrail

69006 LYON

représentée par de la SELARL LINK ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1748

INTIME :

M. [J] [U]

né le 05 Mai 1936 à [Localité 4] ([Localité 5])

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Sylvain BRILLAULT, avocat au barreau de LYON, toque : 1128

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 22 Février 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Juin 2023

Date de mise à disposition : 02 Novembre 2023

Audience présidée par Thierry GAUTHIER, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

– Anne WYON, président

– Julien SEITZ, conseiller

– Thierry GAUTHIER, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

* * * * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Le 8 février 2017, la société JPL (la société), qui souhaitait acquérir un bâtiment à usage industriel, a conclu avec M. [U] (le vendeur) une promesse synallagmatique de vente portant sur un bâtiment sur deux niveaux comprenant des bureaux et des locaux d’activité avec pont roulant et compresseur et une chaufferie au fuel, un terrain adjacent avec parkings, biens auparavant loués et exploités par la société [Localité 7] Elite Motors et situés [Adresse 2] ([Adresse 2]), pour un prix de 1 900 000 euros.

Le compromis prévoyait notamment :

– une clause pénale fixée à 190.000 euros ;

– un dépôt de garantie de 50.000 euros ;

– une condition suspensive tenant à « l’obtention d’un certificat d’urbanisme ne révélant aucune servitude de nature à entraîner une dépossession, totale ou partielle, de l’acquéreur ou à l’empêcher d’utiliser le bien acquis conformément à sa destination ».

La date de réitération par acte authentique a été fixée au 15 avril 2017

La société a effectué le dépôt de garantie auprès du notaire du vendeur.

Le 3 avril 2017, le notaire du vendeur a transmis au notaire de l’acquéreur un certificat d’urbanisme du 27 février 2017 faisant apparaître une servitude d’utilité publique et notamment une servitude PM3, soit l’existence d’un plan de prévention des risques technologiques en zone B2.

Le 14 avril 2017, le notaire de l’acquéreur, considérant que les documents communiqués au jour du compromis comportaient une information inexacte quant à l’état des risques naturels, miniers et technologiques ce dont il résultait qu’il était impossible d’exploiter sur le terrain une activité dans le secteur automobile et qu’une des conditions suspensives n’avait pu être réalisée, a demandé que soit constatée la caducité du compromis de vente et le remboursement du dépôt de garantie de 50 000 euros.

Le même jour, le notaire du vendeur lui a indiqué que le projet de création par la société d’une carrosserie de voiture n’était pas remis en cause par la servitude d’utilité publique.

Par lettre recommandée du 20 juin 2017, l’acquéreur mettait en demeure le vendeur de lui restituer le dépôt de garantie.

Le 23 juin 2017, le vendeur répondait à l’acquéreur qu’il entendait solliciter l’application de la clause pénale, considérant que la condition suspensive n’avait pas défailli.

Le 5 juillet 2017, l’acquéreur a assigné le vendeur devant le juge des référés aux fins de restitution du dépôt de garantie.

Par ordonnance du 4 septembre 2017, sa demande a été rejetée.

Le 20 novembre 2017, l’acquéreur a fait assigner le vendeur devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Lyon en restitution du dépôt de garantie.

Le 19 septembre 2019, le notaire de l’acquéreur percevait le versement par le notaire du vendeur de la somme de 51 034,598 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation versée par l’acquéreur et aux intérêts produits par cette somme.

Dans ses conclusions du 1er juin 2020, l’acquéreur se désistait de son instance, concernant sa demande en restitution du dépôt de garantie, mais demandait le rejet des demandes adverses et la condamnation du vendeur à lui verser la somme de 5 000 euros pour résistance abusive et 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A titre reconventionnel, le vendeur demandait notamment la condamnation de l’acquéreur à lui verser le montant du dépôt de garantie ainsi que celui de la clause pénale.

Par jugement du 23 mars 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a :

– débouté l’acquéreur de ses demandes ;

– condamné l’acquéreur à payer au vendeur les sommes de :

– 50 000 euros au titre du dépôt de garantie ;

– 5 000 euros au titre de la clause pénale ;

– 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné l’acquéreur aux dépens, avec distraction au profit du conseil du vendeur ;

– ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration transmise au greffe le 6 mai 2021, la société JPL a relevé appel de cette décision.

Dans ses conclusions déposées le 3 août 2021, l’acquéreur demande à la cour de :

– infirmer le jugement du 23 mars 2021 dans l’intégralité de ses dispositions et, statuant à nouveau :

– débouter l’acquéreur de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

– rejeter la demande de condamnation du vendeur en versement de la somme de

50 000 euros correspondant au montant du dépôt de garantie ;

– rejeter la demande de condamnation du vendeur au titre de la clause pénale ;

– condamner le vendeur lui verser la somme de 5 000 euros au titre de sa résistance abusive ;

– condamner le vendeur à lui verser la somme de 9 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de son conseil.

Dans ses conclusions déposées le 29 octobre 2021, le vendeur demande à la cour de :

– déclarer irrecevable la demande de l’acquéreur ainsi libellée « voir constater la nullité du compromis de vente du 8 février 2018, ou à tout le moins sa caducité et infirmer la décision du tribunal judiciaire de Lyon en ce qu’elle a condamné (l’acquéreur) au versement de la somme de 50 000 euros » ;

– dire et juger que le changement d’activité aujourd’hui allégué par la société JPL n’est jamais entré dans le champ contractuel ;

– dire et juger par ailleurs que la société JPL pouvait exercer dans les lieux, malgré la modification du PPRT, une activité identique à celle précédemment exploitée par la société [Localité 7] ELITE MOTORS, cette modification ne rendant pas l’immeuble impropre à sa destination ;

– confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que la condition suspensive n’a pas défailli et que la somme de 50 000 euros reste acquise de plein droit au vendeur et l’a condamné à lui régler cette somme au titre du dépôt de garantie ;

– confirmer le jugement en ce qu’il a jugé valide la clause pénale et l’a appliquée ;

– infirmer le jugement en ce qu’il a réduit le montant de l’indemnité à la somme de 5 000 euros et, statuant à nouveau :

– condamner l’acquéreur à lui payer la somme de 190 000 euros au titre de la clause pénale ;

– débouter l’acquéreur de l’ensemble de ses demandes ;

– en tout état de cause :

– condamner l’acquéreur à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de son conseil.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 février 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux conclusions des parties ci-dessus visées, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Motivation

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT,

Condamne la société JPL à supporter les dépens d’appel, avec distraction au profit de Me Brillault, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes des parties ;

Condamne la société JPL à payer à M. [U] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejette sa demande au titre des frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

 

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