27 octobre 2023
Cour d’appel de Paris
RG n°
22/00557

Pôle 4 – Chambre 1

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 27 OCTOBRE 2023

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/00557 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CE6VJ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 décembre 2021 – Tribunal judiciaire de Paris RG n° 18/ 00991

APPELANTE

SCI NESS immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro 440 475 259, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représentée par Me Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT CABINET D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 assistée de Me Ilan TOBIANAH, avocat au barreau de PARIS, toque : D0718 substitué par Me Carmencita BISPO, avocat au barreau de PARIS, toque : D0104

INTIMÉS

Madame [R] [U] née le 12 avril 1965 à [Localité 11], prise en sa qualité d’ayant droit de feu [M] [X] épouse [P]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Karine PEROTIN de la SCP TNDA, avocat au barreau de PARIS, toque: P505

Monsieur [O] [X]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Me Linda DERRADJI-DESLOIRE de l’AARPI JUDISIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : 7

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 juin 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre et Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE ,conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre

Mme Corinne JACQUEMIN, conseillère

Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 29 septembre 2023 prorogée au 13 octobre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère faisant fonction de Présidente de chambre pour le Président empêché, et par Madame Marylène BOGAERS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé des 2 et 10 octobre 2007, [O] [X] et [M] [X] veuve [P], propriétaires pour les avoir acquis par voie de succession suite au décès de leur tante [K] [X] veuve [D], décédée le 12 avril 2007, ont vendu à la SCI NESS sous diverses conditions suspensives, notamment d’obtention d’un prêt par l’acquéreur, les lots n°9 et 20 d’un immeuble placé sous le régime de la copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 13] , au prix de 152.000 euros.

La vente devait être réitérée par acte authentique le 31 décembre 2007 au plus tard devant la SCP ROSSIGNOL – HUMBERT – CORNELOUP, Notaire à [Localité 12], avec le concours de Maître [Y], notaire à [Localité 10].

Par acte des 21 décembre 2007 et 3, 8 et 30 janvier 2008, [L] [S] a fait assigner [O] [X] et [M] [X] veuve [P] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir reconnaître sa qualité de légataire universelle de [K] [X], contestant la validité de la révocation de son vivant par cette dernière d’un testament l’instituant légataire universelle.

La vente n’a pas été réitérée avant le 31 décembre 2007.

Par jugement du 4 février 2016 (RG 08/2308 puis RG14/14127), le tribunal a dit que le testament de [K] [X] ayant institué [L] [S] légataire universelle avait été régulièrement révoqué, et rejeté la demande de celle-ci tendant à voir juger qu’elle était légataire universelle.

Par acte extrajudiciaire du 2 octobre 2017, la SCI NESS a sommé en vain [O] [X] et [M] [X] veuve [P] de comparaître le 24 octobre 2017 devant Maître [Y], notaire à [Localité 10], pour signer l’acte authentique de vente.

Par actes d’huissier délivrés les 22 décembre 2017 et 8 janvier 2018, la SCI NESS a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris [O] [X] et [M] [X] veuve [P], cette dernière représentée par sa tutrice, [R] [U] désignée à cette fin par le juge des tutelles du tribunal d’instance de Montmorency du 25 avril 2017, aux fins essentielles de voir prononcer la vente forcée du bien objet du compromis des 2 et 10 octobre 2007, de juger que le jugement à intervenir vaudra vente et qu’elle devra payer le prix dans le mois suivant la signification de la décision.

[M] [X] veuve [P] est décédée le 16 décembre 2019.

Par acte du 8 juin 2020, la SCI NESS a fait assigner en intervention forcée sa fille et héritière, [R] [U].

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 7 septembre 2020.

Par jugement rendu le 2 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

constaté la reprise régulière de l’instance interrompue suite au décès de [M] [X] veuve [P], par la mise en cause de son ayant-droit, [R] [U],

déclaré irrecevable l’exception de nullité de l’assignation formée par [R] [U],

déclaré caduque la vente sous conditions suspensives conclue par acte des 2 et 10 octobre 2007 entre [O] [X] et [M] [X] veuve [P], d’une part, et la SCI NESS, d’autre part,

rejeté l’ensemble des demandes formées par la SCI NESS à l’encontre de [O] [X] et de [R] [U],

rejeté la demande de [R] [U] en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive,

condamné la SCI NESS aux dépens, à l’exception des frais de médiation judiciaire qui resteront à la charge définitive de chacune des parties dans les proportions fixées par le juge de la mise en état dans son ordonnance du 28 novembre 2018 pour le paiement de la provision à valeur sur les honoraires du médiateur,

condamné la SCI NESS à verser la somme de 2.000 euros chacun à [R] [U] et [O] [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La SCI NESS a interjeté appel de ce jugement le 30 décembre 2021.

En ses dernières conclusions du 10 octobre 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé complet de ses moyens et prétentions, elle demande à la cour, au visa des articles 117 du code de procédure civile, 475 et 504 du code civil, 1134 dans sa rédaction applicable au litige, 1583 du code civil,

– d’infirmer le jugement en ses dispositions ci-dessus rappelées à l’exception de la reprise d’instance régulière et du rejet de l’exception de nullité de l’assignation, et de la confirmer pour le surplus, et statuant de nouveau :

– de prononcer la vente des lots 9 et 20 situés dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 13], cadastré BE n°[Cadastre 8], au bénéfice de la SCI NESS,

– dire et juger que le jugement (sic) à intervenir vaudra vente entre les parties,

– ordonner la publication de la décision valant vente auprès des services de publicité foncière aux frais des vendeurs,

– donner acte à la SCI NESS de ce qu’elle règlera le prix d’acquisition, soit la somme de 152.000 euros dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir,

– condamner solidairement ou in solidum Monsieur [O] [X] et Madame [R] [U] à lui payer la somme de 15.200 euros à titre de clause pénale, outre celle de 6.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la première instance et de l’appel.

Elle fait valoir essentiellement que la promesse synallagmatique des 2 et 20 octobre 2007 vaut vente, la seule condition suspensive d’obtention du prêt ayant été réalisée, et que c’est à tort que le tribunal a considéré que la promesse encourait la caducité en raison du fait que le terme fixé pour la réitération serait dépassé, alors que l’acte prévoyait que le délai de réitération convenu serait automatiquement prorogé jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique. Et que seul l’acquéreur pouvait se prévaloir de la caducité, ce qu’il n’a pas fait.

Elle ajoute que les vendeurs n’ont jamais fait valoir aucune contestation relative à l’accord consacré, par la promesse, et ont au contraire confirmé leur intention de régulariser, dès purge de toute contestation de leurs droits de propriété sur le bien litigieux, admettant ainsi le report de délai. Enfin, le report du délai leur étant entièrement imputable, ils ne sauraient s’en prévaloir.

Par ailleurs, elle estime que le titre de propriété et l’origine de propriété régulière et au moins trentenaire, y compris le cas échéant, les documents qui s’y rattachent comptaient au nombre des pièces nécessaires à la réalisation de la vente, et que le caractère incontestable du droit de propriété des vendeurs était bien une condition essentielle de la vente dans la mesure où s’il fait défaut la vente ne peut avoir lieu ou est entachée de nullité.

Elle en conclut qu’un titre de propriété incontestable faisant défaut au 31 décembre 2007, le délai a été automatiquement prorogé créant ainsi un point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter, et que c’est à tort que le Tribunal a considéré que la SCI NESS ne s’est jamais prévalue de cette clause de prorogation avant son assignation, dans la mesure où les vendeurs n’ont jamais manifesté leur opposition à voir réitérer l’acte jusqu’à leur refus opposé en 2017.

Enfin, elle reproche au tribunal d’avoir estimé que toute autre cause de prorogation devait faire l’objet d’un accord de volonté express des parties, tant sur le principe que sur la date d’expiration de la prorogation., ce qui ne ressort nullement de l’acte, et qu’en tout état de cause, l’accord sur le principe même de la prorogation de la promesse ressort parfaitement des échanges qui ont eu lieu entre les mandataires de chaque partie, à aucun moment les vendeurs n’ayant fait part de leur volonté de refuser de réitérer l’acte ou de proroger le délai, leur notaire, s’étant d’ailleurs engagé à rédiger l’acte.

Sur la prétendue vileté du prix, elle fait valoir que c’est la promesse synallagmatique qui a fixé les droits et obligations des parties, et irrévocablement fixé le prix en 2007 à la somme de 152.000 €, peu important l’évolution du marché immobilier entretemps. Elle ajoute qu’il convient de distinguer clairement le caractère vil d’un prix et la simple évolution du marché immobilier. En outre, elle souligne que les intimés n’apportent aucun élément permettant d’évaluer le bien ni même de démontrer le caractère vil du prix allégué.

Sur sa demande de condamnation pour procédure abusive, la SCI NESS estime qu’elle subit un préjudice incontestable du fait des multiples démarches effectuées pour obtenir la régularisation outre l’immobilisation de fonds consacrés à cette acquisition.

Par ses dernières conclusions du 11 juillet 2022 auxquelles il est renvoyé pour plus ample connaissance de ses moyens et prétentions, Madame [U] ès qualités, demande à titre principal de confirmer le jugement sauf en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive qu’elle formule à titre d’appel incident à hauteur de 5.000 €, et subsidiairement, demande de ramener le montant de la clause pénale à la somme de 1 €.

En outre, elle demande 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle adopte les motifs du jugement critiqué quant à la caducité de la promesse de vente, estimant notamment qu’il n’y a eu aucun accord express des parties pour prolonger le délai de réitération de la vente.

Par ailleurs, elle estime la vente nulle pour vileté du prix.

Reconventionnellement, elle souligne le caractère abusif et de mauvaise foi de la procédure engagée par la SCI NESS qui tente d’obtenir la vente d’un bien à un prix dérisoire 10 ans après la promesse, placement sous tutelle de l’un des vendeurs et décès de l’autre.

Par ses dernières conclusions auxquelles il est expressément référé, Monsieur [X] demande à titre principal, de confirmer le jugement, et à titre subsidiaire, de réduire la clause pénale.

Il demande en toute hypothèse de condamner la SCI NESS au paiement de 3.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Motivation

Dispositif

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 2 décembre 2021 en ses dispositions soumises à la cour, à l’exception de celle ayant rejeté la demande de Madame [R] [U] de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Statuant de nouveau de ce chef,

Condamne la SCI NESS à payer à Madame [R] [U] la somme de 3.000 € (TROIS MILLE EUROS) de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI NESS à payer à Madame [R] [U] la somme de 3.500 € (TROIS MILLE CINQ CENT EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI NESS à payer à Monsieur [O] [X] la somme de 3.500 € (TROIS MILLE CINQ CENT EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI NESS aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

 

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