24 octobre 2023
Cour d’appel de Reims
RG n°
22/00762

1ere Chambre sect.Civile

ARRET N°

du 24 octobre 2023

N° RG 22/00762 – N° Portalis DBVQ-V-B7G-FE7L

[U]

[T]

c/

[A]

Formule exécutoire le :

à :

la SCP LR AVOCATS & ASSOCIES

Me Clement HERVIEUX

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 24 OCTOBRE 2023

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 10 décembre 2021 par le Tribunal judiciaire de TROYES

Madame [Z] [U] épouse [T]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Me Didier LEMOULT de la SCP LR AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de L’AUBE

Monsieur [M], [W] [T]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par Me Didier LEMOULT de la SCP LR AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de L’AUBE

INTIMEE :

Madame [N] [A]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Me Clement HERVIEUX, avocat au barreau de L’AUBE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame PILON, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées. Elles en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère

Madame Sandrine PILON, conseillère

GREFFIER :

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 19 septembre 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 24 octobre 2023

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2023 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

FAITS PROCEDURE et PRETENTIONS

Le 4 mai 2017, par l’intermédiaire d’une agence de la SAS Square Habitat, Monsieur [M] [T] et Madame [Z] [T] née [U] (ci-après les consorts [T]) ont signé un compromis de vente portant sur des biens situés dans un ensemble immobilier constitué de 6 bâtiments, situé [Adresse 4] (10 000) appartenant à Madame [N] [A], cadastre B SI [Cadastre 3] et ainsi désigné’:

– un lot 142 constitué d’un appartement d’une surface de 119,46 m2 représentant les 132/1000ème des parties communes générales,

– un lot numéro 1 constitué d’une cave représentant les 12/1000èmes des parties communes du bâtiment A et les 4/1000èmes des parties communes générales de la propriété du sol

– et un lot numéro 32 constitué d’un garage représentant les 10/1000èmes des parties communes générales et les 192/1000èmes des parties communes du bâtiment C.

Ce compromis précisait qu’à la suite de travaux effectués pour relier des appartements, les biens à la vente se présentent tels que décrits ci-dessus’; que néanmoins deux projets modificatifs de règlement de copropriété avaient été établis qui devaient être soumis à l’approbation de l’assemblée générale et que dans l’attente, nonobstant la nouvelle désignation des biens vendus, ceux-ci et les droits réels ainsi que les numéros des lots affectés aux biens et droits immobiliers étaient ceux figurant dans l’acte établissant le statut de copropriété de l’immeuble, que la fraction ou les fractions de copropriété étaient celles indiquées dans le règlement de copropriété en vigueur; que ce règlement et l’état descriptif de division établis le 25 juillet 1979 étaient ceux publiés au bureau des hypothèques de [Localité 6]’; qu’il en ressortait que les biens vendus étaient ainsi décrits’:

– au rez de chaussée du bâtiment B à gauche du porche en entrant: lot numéro 4, un appartement et les 28/1000èmes des parties communes générales et de la propriété du sol, les 87/1000èmes des parties communes du bâtiment, les 191/1000èmes des parties communes spéciales

-au premier étage de ce bâtiment’; lot numéro 6 un appartement et les 30/1000èmes des parties communes générales et de la propriété du sol, les 94/1000èmes des parties communes du bâtiment A, les 206/1000èmes des parties communes spéciales

– au premier étage de bâtiment: lot numéro7 un appartement et les 45/1000èmes des parties communes générales et de la propriété du sol, les 142/1000èmes des parties communes du bâtiment A, les 311/1000èmes des parties communes spéciales

– au dernier étage de ce bâtiment:lot numéro 10 un compartiment de grenier et les 2/1000èmes des parties communes générales et de la propriété du sol, les 6/1000èmes des parties communes du bâtiment A, les 13/1000èmes des parties communes spéciales

– au dernier étage de ce bâtiment:lot numéro 11 un compartiment de grenier et les 2/1000èmes des parties communes générales et de la propriété du sol, les 6/1000èmes des parties communes du bâtiment A, les 13/1000èmes des parties communes spéciales

-au dernier étage de ce bâtiment’: lot numéro 12 un compartiment de grenier et les 2/1000èmes des parties communes générales et de la propriété du sol, les 6/1000èmes des parties communes du bâtiment A, les 13/1000èmes des parties communes spéciales

-dans la cour’: lot numéro 32 un garage et les 10/10 000èmes des parties communes générales et de la propriété du sol, les 192/1000èmes des parties communes du bâtiment C,

-dans le bâtiment A’au sous sol: lot numéro 1 une cave et les 4/1000èmes des parties communes générales et de la propriété du sol, les 12/1000èmes des parties communes du bâtiment A

Par acte authentique passé devant Me [P], notaire à Troyes, Monsieur [M] [T] et Madame [Z] [T] née [U] (ci-après les consorts [T]) ont fait l’acquisition de ce bien au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4]) et décrit tel que figurant à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété en vigueur du 25 juillet 1979.

Le notaire, Me [P], a informé les acquéreurs que deux projets modificatifs de règlement de copropriété avaient été établis.

Le syndic de copropriété en place au moment de la conclusion de l’acte de vente était la société Plurial Immo Sacclo (société par actions champenoise de construction de logements ci-après la société Sacclo) à laquelle en application de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 un avis de vente devait être adressé sous 15 jours lui ouvrant la possibilité de former opposition au versement des fonds au vendeur’; ce syndic sera remplacé dans ces fonctions à compter du 1er janvier 2018 par Eurofoncière.

En juin 2018, ce syndic, dans le cadre d’un étude de faisabilité de la réfection de la toiture de l’immeuble attaqué par des insectes, a informé les époux [T] que le diagnostic amiante de la toiture était positif.

Ces derniers estimant avoir été trompés par Madame [N] [A] comme par le syndic Sacclo qui ne pouvait ignorer la présence d’amiante qui n’apparaît pas dans le diagnostic fourni lors de la vente, ont, suivant exploit d’huissier signifié le 09 août 2019, fait assigner la venderesse et la société Sacclo devant le tribunal judiciaire de Troyes aux fins d’obtenir une indemnisation à hauteur de 40.000 euros correspondant aux travaux nécessaires au désamiantage.

Par jugement du 10 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Troyes’ les a déboutés de toutes prétentions dirigées contre le syndic, considérant que la responsabilité délictuelle de celui-ci, alors même que la preuve qu’il ait été averti de la vente n’était pas établie, n’était pas démontrée.

Il a fait droit à leur demande dirigée contre Madame [N] [A] sur le fondement des vices cachés en estimant que les époux [T] n’avaient eu connaissance de la présence d’amiante dans les parties communes qu’à compter du diagnostic du 24 novembre 2017 et ce alors même que cette information était connue de la venderesse ‘puisque la question avait été évoquée lors d’assemblées générales de copropriétaires entre 2009 et 2013 et qu’il avait été prévu dans ces documents que le syndic devrait être averti préalablement à la vente de tout lot afin de réaliser un diagnostic amiante sur les parties communes.

Il a limité leur préjudice à la somme de 3.643,20 euros (trois mille six cent quarante-trois euros et vingt centimes) correspondant au prix total des travaux de désamiantage (27 600 euros) rapporté à proportion de leur obligation de le supporter en fonction de leur quote part dans la copropriété, de 132/1000ème.

Il a condamné Madame [A] à leur payer ce montant outre la somme de 3.000 euros (trois mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamné Madame [N] [A] à supporter les entiers dépens

Par déclaration reçue le 1er avril 2022, Mme [Z] [U] épouse [T] et M. [M] [T] ont interjeté appel de la décision rendue par le tribunal judiciaire de Troyes.

Par conclusions notifiées le 30 juin 2022, ils demandent à la cour au visa des dispositions des articles 1641, 1642, 1644 du code civil, et des dispositions des articles 1130, 1132 à 1134 et 1137 du code civil, et enfin des dispositions de l’article 1240 du Code Civil, de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions, sauf celle concernant leur indemnisation et réformant de ce chef, de condamner Madame [N] [A] au paiement de la somme de 33.086 euros à ce titre outre la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Du jugement de première instance, ils ne contestent que le montant de l’indemnisation allouée par le tribunal qu’ils considèrent insuffisant.

Ils soulignent que le premier juge n’inclut pas la TVA à 20%, que la quote part retenue ne correspond pas à la réalité de leur propriété puisqu’ils sont propriétaires de 2 lots, soit un appartement pour 372/1000 et une cave pour 8/100 et donc d’un total de 380/1000ème et non 132/1000, ce qui ressort de l’acte notarié d’acquisition ainsi que du document établi par le Syndic Eurofoncière et qu’enfin le tribunal n’a pas suffisamment pris en compte, dans les devis de réfection analysés, les postes relatifs aux frais nécessaires pour procéder au désamiantage.

Ils en concluent que c’est une somme de 72 558 euros HT (avec une TVA de 20% de 14.511 euros), soit un total de 87.069 euros TTC qui constitue le préjudice lié à l’existence d’amiante auquel il faut appliquer les tantièmes de copropriété détenus par les concluants à hauteur de 380/1000èmes ce qui fixe leurs prétentions au paiement d’une somme de 33.086 euros.

Par conclusions d’appel incident notifiées le 20 septembre 2022, Mme [N] [A], intimée, demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil et du décret n°2011-629 du 3 juin 2011, de réformer le jugement, en ce qu’il a retenu sa responsabilité et l’a condamnée à indemniser les époux [T], ainsi qu’aux dépens,

Statuant à nouveau, de’débouter les époux [T] de la totalité de leurs demandes, et les condamner à lui payer une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [A] affirme qu’elle n’avait pas nécessairement connaissance de la présence d’amiante en toiture de l’immeuble dès lors que les débats d’assemblée générale de copropriétaires ne portaient pas sur l’amiante mais sur des travaux envisagés à cause de problèmes d’infiltration dans la toiture, que seuls deux devis sur les six produits relevaient la présence d’amiante et encore de manière incidente.

Sur le montant du préjudice,’elle souligne que les travaux de désamiantage n’ont pas été votés en assemblée générale; que dans tous les cas dans le devis fourni, seules doivent être prises en compte les prestations liées à l’amiante, et non celles relatives aux travaux de réfection de toiture liés à la vétusté qui sont envisagés depuis 2008’; que ces prestations spécifiques sont évaluées au regard des devis à hauteur de 15.000 euros TTC dont ils auront à supporter la charge en application des règles de copropriété à hauteur des 132/1000e retenus pas la société Sacclo au titre du lot 142 figurant dans l’acte de vente.

L’ordonnance de clôture est en date du 5 septembre 2023.

Motivation

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Troyes du 10 décembre 2021 en toutes ses dispositions si ce n’est en ce qu’il fixe le préjudice des consorts [T] à la somme de 3 643,20 euros.

Statuant à nouveau sur ce point,

Condamne Madame [N] [A] à payer à les consorts [T] la somme de 11 064,84 euros outre intérêt au taux légal sur la somme de 3 643,20 euros à compter du jugement et à compter de ce jour pour le surplus.

Condamne Madame [N] [A] à payer aux consorts [T] la somme de 1 000 euros pour la procédure d’appel.

Condamne les consorts [T] aux dépens de la procédure d’appel.

Le greffier La présidente

 

Articles juridiques associés :

Please fill the required fields*