20 octobre 2023
Cour d’appel de Paris
RG n°
21/08759

Pôle 4 – Chambre 1

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 20 OCTOBRE 2023

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/08759 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDUDF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 avril 2021 – Tribunal judiciaire de Fontainebleau – RG n° 19/00157

APPELANTE

Madame [I] [Z] née le 21 juillet 1959 à [Localité 9] (77),

Chez Mme [G] [F]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée et assistée de Me Ilanit SAGAND-NAHUM, avocat au barreau de PARIS, toque : D1021

INTIMÉES

Madame [S] [B] née le 06 avril 1956 à [Localité 7] (Maroc),

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée et assistée de Me Jean-marc BORTOLOTTI de la SELARL DBCJ AVOCATS, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU substituée par Me Mélanie DUBREUIL, avocat au barreau de PARIS, toque : G0152

S.A.R.L. KAP SEPT DEVELOPPEMENT exerçant sous l’enseigne Century 21 LD, immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 447 767 633, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Me Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 mai 2023 audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Mme Catherine GIRARD -ALEXANDRE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre

Mme Corinne JACQUEMIN-LAGACHE, conseillère

Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 22 septembre 2023puis prorogé au 06 octobre 2023 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère faisant fonction de Présidente de chambre pour le Président empêché et par Madame Marylène BOGAERS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [S] [B], propriétaire d’une maison située au [Adresse 3], a conclu, le 17 juin 2016, avec Madame [Z] une promesse synallagmatique de vente pour un montant de 138.000 € par l’entremise de l’agence immobilière SARL société Kap Sept Développement exerçant sous l’enseigne Century 21 LD.

L’acte prévoyait un séquestre de 13.800 euros dont 5.000 euros à verser sous huit jours à l’étude notariale de Me [O], et était conclu sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt de 134.500 euros, d’un taux maximum de 2.5 % hors assurance et d’une durée maximale de 20 ans

Le prêt n’ayant pas été accordé, la vente n’a pas été régularisée par acte authentique.

Malgré l’opposition de Madame [S] [B], le séquestre a été restitué à Madame [I] [Z].

Par acte d’huissier en date du 6 février 2019, Madame [S] [B] a fait assigner Madame [I] [Z] devant le Tribunal judiciaire de Fontainebleau, lequel a par jugement en date du 7 avril 2021, condamné Madame [I] [Z] à verser à Madame [S] [B] la somme de 13.800 euros à titre d’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2017, outre la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [Z] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 17 mai 2021.

Suivant acte d’huissier en date du 23 juillet 2021, Madame [Z] a assigné en intervention forcée la société Kap Sept Développement exerçant sous l’enseigne Century 21 LD Rambouillet aux fins de condamnation de cette dernière à la garantir des condamnations prononcées à son encontre.

Par ordonnance en date du 17 novembre 2022, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable l’assignation en intervention forcée de la société Kap Sept Développement exerçant sous l’enseigne Century 21 LD Rambouillet devant la cour.

Par ses dernières conclusions du 4 mai 2023, Madame [Z] demande à la cour au visa des articles 1304, 1304-3 et 1231-5 du Code civil, de réformer le jugement entrepris en son intégralité et notamment en ce qui concerne l’ensemble des chefs de jugements critiqués susvisés, et statuant à nouveau :

– à titre principal, de prononcer la caducité de la promesse de vente synallagmatique du 17 juin 2016 pour non réalisation de la condition suspensive ;

– de condamner Madame [S] [B] à lui rembourser le montant de l’indemnité d’immobilisation versée avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2017 ;

– à titre subsidiaire, si par exceptionnel la Cour jugeait que la promesse synallagmatique n’était pas caduque, de juger que la clause pénale portant sur le montant de l’indemnité d’immobilisation devra être réduite à de plus justes proportions. ;

– en tout état de cause, elle sollicite la condamnation de Mme [S] [B] à lui payer la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 CPC ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle a justifié avoir, d’une part, déposé sa demande de prêt le 30 juin 2016, tel qu’indiqué dans la lettre de refus de prêt de la Caisse d’Epargne du 18 août 2016, soit dans les délais fixés par la promesse, et, d’autre part, qu’après avoir obtenu un accord de principe de la Caisse d’épargne le 12 août 2016, elle a déposé une seconde demande de prêt dans le cadre de la prorogation convenue avec la venderesse, laquelle a de nouveau été refusée le 23 décembre 2016, ce dont elle informait immédiatement son notaire ainsi que l’agence immobilière CENTURY 21 dès sa réception.

S’agissant de l’absence de communication à Madame [B] sous 48 heures du justificatif de dépôt de demande de prêt répondant aux caractéristiques définies au contrat, elle soutient que dès qu’elle a effectué les diligences auprès de sa banque, elle a transmis une copie à l’agence immobilière CENTURY 21 laquelle l’a ainsi communiquée au notaire.

Elle en déduit que le contrat est devenu caduc par l’effet de la simple non obtention du crédit, puisque la condition suspensive ne s’est pas réalisée avant l’expiration du délai fixé au 19 août 2016, tel que stipulé dans le compromis de vente.

Elle conteste par ailleurs avoir dissimulé sa situation d’endettement, exposant que même si elle avait effectivement un prêt pour un autre bien, il s’agissait d’un investissement locatif, qui devait être remboursé intégralement par les loyers de ses locataires et n’avait donc aucune incidence sur une autre demande de prêt.

Elle fait en outre observer que le tribunal, est allé au-delà de ses pouvoirs en spéculant sur le motif du refus de prêt sur la base d’un mail du 29 mai 2017 où elle indique elle-même qu’elle n’a pu obtenir son crédit du fait d’un taux d’endettement trop important, et ce d’autant qu’elle ne faisait ainsi qu’émettre une hypothèse.

Elle souligne que l’agence CENTURY 21 s’est bien gardée d’attirer son attention sur la clause du contrat stéréotypée faisant figurer que l’acquéreur n’a aucun prêt en cours, et qu’en toute hypothèse, il n’est nullement démontré que les refus de prêts soient motivés par un taux d’endettement trop important, la Caisse d’Epargne ayant indiqué qu’elle n’avait pas à donner le motif du refus de prêt par courrier du 3 mars 2020.

Elle souligne qu’étant fonctionnaire, et disposant d’un revenu confortable de 3.200 € net par mois, ce ne peut être le crédit de son bien loué situé à [Localité 10] et pour lequel elle perçoit des loyers qui a pu faire échec à l’obtention de son crédit afférent au bien objet de la promesse.

Elle invoque par ailleurs une jurisprudence de la Cour de Cassation (Cass., 3ème 11 juillet 2019 n° 18-17848) qui a déclaré caduque la promesse de vente et considéré que l’acquéreur, qui après avoir obtenu un accord de principe de la banque, s’était vu refuser le prêt, n’avait pas empêché la réalisation de la condition suspensive.

Enfin, s’agissant de la conformité des prêts sollicités aux caractéristiques figurant à la promesse, elle fait valoir que la différence de montant est tellement faible, soit 1.500 €, qu’il ne peut être considéré qu’elle pas sollicité un crédit conforme aux stipulations de la promesse, et que si un montant de prêt supérieur a pu apparaître dans l’accord de principe, c’est simplement en raison des nombreux travaux qu’il y avait à effectuer dans le bien immobilier pour lesquels le banquier avait proposé d’allouer un crédit légèrement supérieur.

A titre subsidiaire, elle soutient que la clause figurant en page 10 est claire et doit s’analyser en une clause pénale, dont elle demande la minoration en raison de son caractère manifestement excessif dès lors qu’elle n’est nullement fautive de la non-obtention du crédit immobilier, et que Madame [B] ne justifie pas du moindre préjudice, ne versant aucune pièce aux débats quant au sort du bien litigieux.

Par ses dernières conclusions du 25 mai 2023, Madame [B] demande à la cour de confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions et de condamner Madame [I] [Z] à lui payer la somme de 3.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

A titre liminaire, au visa de l’article 954 alinéa 3, elle fait état du « défaut de clarté des demandes de Madame [Z] en cause d’appel », en faisant observer qu’aux termes des premières conclusions d’appelant signifiées le 15 juillet 2021, Madame [Z] soutenait dans la discussion que la cour doit « statuer que la condition suspensive n’est pas réalisée, prononçant ainsi la caducité du compromis de vente en date du 17.06.2016 » et qu’à défaut, elle « devra condamner la société société Kap Sept Développement exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 à garantir les éventuelles condamnations prononcées » à son égard, mais que dans le dispositif desdites conclusions, elle ne demandait plus que la condamnation de la Sarl société Kap Sept Développement , à garantir les condamnations mises à sa charge en première instance et le cas échéant en cas de condamnation prononcée à son égard en appel.

Or, en ses dernières conclusions d’appelant du 4 mai 2023, Madame [Z] sollicite notamment à titre principal, la caducité de la promesse du 17 juin 2016 pour non réalisation de la condition suspensive, et ce en raison de ce que sa demande en intervention forcée à l’encontre de la société susvisée a été rejetée, la cour n’étant avant cela pas saisie de la question de la non-réalisation de la condition suspensive et de la caducité du compromis de vente en date du 17 juin 2016.

Sur le fond, elle fait valoir qu’il est établi que Madame [Z] a tout d’abord, fourni de fausses informations sur sa situation en omettant de mentionner l’existence d’un crédit en cours, ce qui n’a pu qu’être le motif de refus du prêt au regard de son taux d’endettement, compromettant ainsi les chances d’obtention du prêt qui était nécessaire à l’acquisition du bien, et qu’il est tout aussi incontestable que la prorogation des effets de la promesse lui a été accordée sur des bases parfaitement inexactes.

Par ailleurs, elle souligne que Madame [Z] a fait une demande de prêt d’un montant supérieur à celui prévu à la promesse, ce qui en a nécessairement compromis les chances d’obtention, et qu’elle ne produit aucun élément de nature à apporter la preuve de ce qu’elle a déposé des demandes de prêts conformes aux stipulations de la promesse de vente.

Motivation

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Déclare Madame [I] [Z] recevable en son appel et en ses prétentions formulées aux termes des dispositions signifiées le 4 mai 2023 ;

Rejette la demande de Madame [I] [Z] tendant à voir, à titre principal, prononcer la caducité de la promesse de vente synallagmatique du 17 juin 2016 pour non réalisation de la condition suspensive ;

Dit que la condition suspensive est réputée accomplie en ce que Madame [I] [Z] en a empêché l’accomplissement ;

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Fontainebleau uniquement en ce qu’il a condamné Madame [I] [Z] à payer à Madame [S] [B] la somme de 13.800 euros à titre d’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2017 ;

Statuant de nouveau,

Condamne Madame [I] [Z], en deniers ou quittances, à payer à Madame [S] [B] la somme de 5.000 € au titre de la clause pénale.

Y ajoutant,

Condamne Madame [I] [Z] à payer à Madame [S] [B] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Madame [I] [Z] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [I] [Z] aux dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

 

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