17 octobre 2023
Cour d’appel de Pau
RG n°
22/00486

1ère Chambre

AB/CD

Numéro 23/03382

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 17/10/2023

Dossier : N° RG 22/00486 – N° Portalis DBVV-V-B7G-ID52

Nature affaire :

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Affaire :

[I] [Z] [N],

[T] [B]

C/

SCI PHOENIX

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 17 Octobre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 05 Septembre 2023, devant :

Madame FAURE, Présidente

Madame BLANCHARD, Conseillère, magistrate chargée du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Monsieur SERNY, Magistrat honoraire

assistés de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Madame [I] [Z] [N]

née le 22 décembre 1969 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7]

Monsieur [T] [B]

né le 22 juillet 1975 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentés par Maître LACOMME de la SELARL LACOMME AVOCAT, avocat au barreau de DAX

Assistés de Maître BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMEE :

SCI PHOENIX

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par Maître DALLOZ de la SCP DALLOZ, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître LATAILLADE de la SCP LATAILLADE-BREDIN, avocat au barreau de LIBOURNE

sur appel de la décision

en date du 12 JANVIER 2022

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

RG numéro : 21/00909

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte notarié du 4 décembre 2019, la SCI Phoenix, propriétaire d’un immeuble situé à [Adresse 8], cadastré section AB n° [Cadastre 2]p et [Cadastre 3]p, a régularisé un compromis de vente sur ce bien avec M. [B] et Mme [N], moyennant la somme de 225 000 euros.

Les parties convenaient des conditions suspensives suivantes :

– la SCI s’engageait à remettre à neuf le branchement de sortie du tout à l’égout par création d’un nouveau collecteur, et à délivrer le certificat de contrôle assainissement de la mairie de [Localité 7] pour la signature de l’acte authentique,

– la SCI devait procéder à l’installation et à la pose d’un compteur électrique et compteur d’eau indépendants de l’immeuble divisé,

– la SCI devait construire un mur mitoyen séparatif de jardin côté rue,

– M. [B] devait vendre un bien immobilier lui appartenant, sis à [Localité 6] (40), pour financer l’acquisition de l’immeuble objet de la vente.

Un dépôt de garantie de 35 000 euros était versé par les acquéreurs entre les mains du notaire instrumentaire et une clause pénale d’un montant de 22 500 euros était stipulée.

La réitération de l’acte authentique était fixée au plus tard au 31 mars 2020, avec prorogation possible jusqu’au 30 avril 2020.

Par courrier du 15 décembre 2020, le conseil de la SCI Phoenix informait M. [B] et Mme [N] que faute pour eux de s’être présentés aux rendez-vous fixés par le notaire le 2 octobre 2020 pour le renouvellement du compromis, et le 23 octobre 2020 pour la signature de l’acte authentique, il considérait la vente résolue et sollicitait le paiement de la somme de 22 500 euros au titre de la pénalité. Il précisait cependant que la SCI Phoenix était prête à renoncer à cette pénalité à titre transactionnel.

Par courrier en réponse du 26 janvier 2021, le conseil de M. [B] et Mme [N] demandait notamment le justificatif de la réalisation des conditions suspensives mises à la charge de la venderesse et s’interrogeait sur la présence dans l’immeuble de termites vivants constatée dans un rapport de diagnostic établi le 28 juillet 2020.

Par acte d’huissier du 30 mars 2021, M. [B] et Mme [N] ont assigné en référé la SCI Phoenix devant le président du tribunal judiciaire de Dax, aux fins de voir condamner cette SCI à communiquer sous astreinte les documents suivants : les justificatifs liés à la création d’un nouveau collecteur d’eaux usées avant raccordement au tout à l’égout et au certificat de contrôle de l’assainissement de la mairie de [Localité 7], les justificatifs sur la séparation des réseaux électriques, d’eau et d’assainissement, l’établissement du document d’arpentage par géomètre expert, un extrait de la comptabilité du notaire séquestre justifiant du versement de la somme de 35 000 euros par M. [B] et Mme [N], et le justificatif de l’inscription d’hypothèque.

Par ordonnance du 15 juin 2021 le juge des référés a déclaré irrecevables les demandes formées par Mme [N] et M. [B].

En parallèle, par acte d’huissier du 30 mars 2021, la SCI Phoenix a assigné, selon la procédure accélérée au fond, M. [B] et Mme [N] devant le tribunal judiciaire de Dax, aux fins de voir :

– dire que le compromis de vente du 4 décembre 2019 est caduc,

– condamner Mme [N] et M. [B] à lui payer la somme de 22 500 euros à titre de dommages et intérêts tels que fixés dans le compromis de vente du 4 décembre 2019,

– les condamner à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’immobilisation du bien depuis le 31 mars 2020,

– ordonner en conséquence la mainlevée de l’hypothèque souscrite, aux frais de M. [B] et Mme [N],

– condamner M. [B] et Mme [N] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par jugement du 15 juin 2021, le tribunal judiciaire de Dax a déclaré irrecevable l’action formée par la SCI Phoenix selon la procédure accélérée au fond.

Par ordonnance du 2 août 2021, M. [B] et Mme [N] ont été autorisés à assigner la SCI Phoenix à jour fixe, aux fins de comparaître devant le tribunal judiciaire de Dax, à l’audience du 22 septembre 2021.

Par acte d’huissier du 13 août 2021, M. [B] et Mme [N] ont fait assigner à jour fixe la SCI Phoenix devant le tribunal judiciaire de Dax, aux fins de voir :

– prononcer la résolution du compromis de vente conclu le 4 décembre 2019 aux torts exclusifs de la SCI Phoenix,

– condamner la SCI Phoenix à payer à M. [B] et Mme [N] les sommes suivantes :

– 22 500 euros à titre de pénalités, tel que fixé aux termes de la clause du compromis de vente du 4 décembre 2019,

– 35 000 euros au titre du dépôt de garantie versé,

– 5 000 euros à M. [B] et Mme [N] à titre de dommages et intérêts au titre des loyers supportés du fait de la non réitération de la vente,

– 20 000 euros à M. [B] et Mme [N] à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral consécutif à la présence de termites dissimulée par la SCI Phoenix,

– 13 000 euros à M. [B] et Mme [N] à titre de dommages et intérêts en réparation de perte de chance à vendre le bien de [Localité 6] à meilleur prix,

– condamner la SCI Phoenix à payer la somme de 6 000 euros à M. [B] et Mme [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 24 novembre 2021, les demandeurs ont actualisé à 6 500 euros leur demande relative au titre des loyers supportés du fait de la non réitération de la vente.

Suivant jugement contradictoire en date du 12 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Dax a :

– condamné M. [T] [B] et Mme [I] [N] à payer à la SCI Phoenix la somme de 22 500 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 4 décembre 2019, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter du 23 octobre 2020,

– condamné M. [T] [B] et Mme [I] [N] à payer à la SCI Phoenix la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’immobilisation du bien depuis le 23 octobre 2020, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter de cette date,

– condamné la SCI Phoenix à rembourser à M. [B] et Mme [N] la somme de 35 000 euros au titre du dépôt de garantie,

– ordonné la compensation entre les sommes dues par chacune des parties,

– ordonné la mainlevée de l’hypothèque souscrite, et ce aux frais de M. [B] et Mme [N],

– condamné M. [T] [B] et Mme [I] [N] à payer à la SCI Phoenix la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat d’huissier,

– condamné M. [B] et Mme [N] aux entiers dépens,

– débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Les premiers juges ont ainsi statué aux motifs :

– que le délai prévu pour la réalisation des conditions suspensives et la réitération de la vente par acte authentique avait été reporté au 13 juillet 2020 par application des dispositions de l’ordonnance du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais pendant la période d’urgence sanitaire ;

– qu’à cette date, aucune des parties n’avait rempli les conditions mises à sa charge mais n’entendait se prévaloir de ce défaut d’accomplissement, car les échanges entre les parties montraient au contraire leur investissement dans la poursuite de la vente jusqu’au 23 octobre 2020, date à laquelle la signature de l’acte de vente avait été fixée d’un commun accord ;

– qu’à cette date, les conditions suspensives mises à la charge respective des parties étaient réalisées ou sur le point de l’être, M. [B] ayant vendu son bien immobilier 4 jours après cette date et les travaux de la murette séparative du terrain étant quasiment achevés à cette date ;

– que les parties ne peuvent donc invoquer la non réalisation des conditions suspensives pour obtenir la caducité du compromis de vente ;

– qu’en revanche, M. [B] et Mme [N] ne se sont pas présentés au rendez-vous du 23 octobre 2020, ayant annulé leur venue par mail auprès du notaire le 20 octobre 2023 ;

– que l’infestation de termites dont ils se prévalent existait déjà lors de la signature du compromis, car elle était identifiée dans un diagnostic du 4 décembre 2019, dont les conclusions sont identiques à celles du diagnostic du 28 juillet 2020 ;

– que cet élément ne pouvait donc justifier leur demande de résolution de la vente aux torts de la SCI Phoenix, et qu’ils étaient fautifs à ne pas avoir réitéré l’acte le 23 octobre 2020.

Mme [I] [Z] [N] et M. [T] [B] ont relevé appel de cette décision par déclaration du 17 février 2022, critiquant le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a ordonné à la SCI Phoenix de restituer aux consorts [B]-[N] la somme de 35 000 euros à titre de dépôt de garantie.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 19 juillet 2023, auxquelles il est expressément fait référence, Mme [I] [Z] [N] et M. [T] [B], appelants, au visa des articles 1224 et 1228 du code civil, demandent à la cour :

– d’infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dax le 12 janvier 2022 en ce qu’il :

– condamne M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] à payer à la SCI Phoenix la somme de 22 500 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 4 décembre 2019, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter du 23 octobre 2020,

– condamne M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] à payer à la SCI Phoenix la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’immobilisation du bien depuis le 23 octobre 2020, avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts à compter de cette date,

– ordonne la compensation entre les sommes dues par chacune des parties,

– ordonne la mainlevée de l’hypothèque souscrite, et ce aux frais de M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N],

– condamne M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] à payer à la SCI Phoenix la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat d’huissier,

– condamne M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] aux entiers dépens,

– déboute M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] de leur demande tendant à voir juger que la SCI Phoenix n’a pas procédé à la levée des conditions suspensives lui incombant au titre du compromis de vente en date du 4 décembre 2019,

– déboute M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] de leur demande tendant à voir prononcer la résolution du compromis de vente conclu le 4 décembre 2019 entre la SCI Phoenix et M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] aux torts exclusifs de la SCI Phoenix,

– déboute M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] de leur demande de condamnation de la SCI Phoenix à restituer la somme de 35 000 euros à M. [T] [B] et à Mme [I] [Z] [N] au titre du dépôt de garantie versé, (sic)

– déboute M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] de leur demande de condamnation de la SCI Phoenix à verser la somme de 6 500 euros à M. [T] [B] et à Mme [I] [Z] [N] à titre de dommages et intérêts au titre des loyers supportés du fait de la non réitération de la vente,

– déboute M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] de leur demande de condamnation de la SCI Phoenix à verser la somme de 20 000 euros à M. [T] [B] et à Mme [I] [Z] [N] à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, consécutif à la présence de termites dissimulée par la SCI Phoenix,

– déboute M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] de leur demande de condamnation de la SCI Phoenix à verser la somme de 13 000 euros à M. [T] [B] à titre de dommages et intérêts en réparation de sa perte de chance à vendre le bien de Bastennes à meilleur prix,

– déboute M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] de leur demande de condamnation de la SCI Phoenix à verser la somme de 6 000 euros à M. [T] [B] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– déboute M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] de leur demande de condamnation de la SCI Phoenix aux dépens,

statuant à nouveau,

– prononcer la résolution du compromis de vente conclu le 4 décembre 2019 entre la SCI Phoenix et M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] aux torts exclusifs de la SCI Phoenix,

– condamner la SCI Phoenix à verser à M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] la somme de 22 500 euros en application de la clause pénale du compromis de vente en date du 4 décembre 2019, nonobstant la résolution de ce dernier,

– condamner la SCI Phoenix à verser la somme de 8 750 euros à M. [T] [B] et à Mme [I] [Z] [N] à titre de dommages et intérêts au titre des loyers supportés du fait de la non réitération de la vente, sauf à parfaire,

– condamner la SCI Phoenix à verser la somme de 20 000 euros à M. [T] [B] et à Mme [I] [Z] [N] à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, consécutif à la présence de termites dissimulée par la SCI Phoenix,

– condamner la SCI Phoenix à verser la somme de 13 000 euros à M. [T] [B] à titre de dommages et intérêts en réparation de sa perte de chance à vendre le bien de Bastennes à meilleur prix,

en tout état de cause,

– condamner la SCI Phoenix à verser à M. [T] [B] et à Mme [I] [Z] [N] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– la condamner aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, les appelants font valoir :

– que la SCI Phoenix a cherché à leur dissimuler la présence de termites actifs dans le bien ; le diagnostic du 18 novembre 2019 faisait seulement état de passages anciens mais non d’infestation de termites actifs comme l’indique le diagnostic DTL établi le 28 juillet 2020 sur demande de M. [B] et Mme [N], et des zones ont été cimentées par la venderesse pour dissimuler les traces d’infestation ;

– que l’incapacité de la venderesse à justifier de l’absence d’infestation du bien par des termites actifs justifie la résolution du compromis de vente à ses torts exclusifs ;

– que la SCI Phoenix n’a pas justifié de la levée des conditions suspensives lui incombant, que ce soit en ce qui concerne les installations électriques, le réseau d’eau ou le muret de clôture, ce qui justifie de plus fort la résolution à ses torts ;

– que M. [B] et Mme [N] ne pouvaient réitérer la vente dans ces conditions, et n’ont d’ailleurs jamais été convoqués à cet effet par le notaire.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 juillet 2023, auxquelles il est expressément fait référence, la SCI Phoenix, intimée, au visa des articles 1229 et 1231-5 du code civil, demande à la cour de :

– confirmer le jugement dont appel,

– débouter M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] de leurs demandes,

y ajoutant,

– condamner M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] à payer à la SCI Phoenix la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] aux entiers dépens en ce compris les frais des constats.

La SCI Phoenix soutient :

– qu’elle a réalisé les conditions suspensives mises à sa charge ;

– qu’en revanche M. [B] et Mme [N] n’avaient pas définitivement vendu leur bien à la date prévue pour la signature de l’acte authentique (soit le 23 octobre 2020) de sorte qu’ils ne disposaient pas des fonds ;

– que la présence de traces d’infestation de termites, sans présence d’insectes actifs, était connue des futurs acquéreurs ayant eu en mains le diagnostic du 18 novembre 2019, ce que confirme le diagnostic du 28 juillet 2020 effectué à la diligence de M. [B] et Mme [N] ;

– que M. [B] et Mme [N] ne se sont pourtant pas présentés à la signature prévue le 23 octobre 2020, et ce sans informer le notaire que la vente de leur propre bien était repoussée au 27 octobre 2020 ;

– qu’ils sont donc responsables de la caducité de l’acte et doivent payer la pénalité prévue à l’acte, ainsi que des dommages-intérêts pour l’immobilisation du bien.

Motivation

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Statuant dans les limites de l’appel partiel,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] de leurs demandes de dommages-intérêts au titre des loyers supportés du fait de la non-réitération de la vente, de dommages-intérêts au titre du préjudice moral consécutif à la présence de termites dissimulées, et de dommages-intérêts au titre de la perte de chance de vendre le bien de [Localité 6] à meilleur prix,

L’infirme sur le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,

Prononce la résolution du compromis de vente notarié du 4 décembre 2019, aux torts exclusifs de la SCI Phoenix,

Condamne la SCI Phoenix à payer à M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] la somme de 22 500 euros à titre de clause pénale,

Condamne la SCI Phoenix à payer à M. [T] [B] et Mme [I] [Z] [N] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne la SCI Phoenix aux entiers dépens.

Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Carole DEBON Caroline FAURE

 

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