17 octobre 2023
Cour d’appel de Metz
RG n°
21/01982

1ère Chambre

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 21/01982 – N° Portalis DBVS-V-B7F-FR3L

Minute n° 23/00221

[X], [E]

C/

[Y], [J]

SARL JUNG IMMOBILIER

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 30 Juin 2021, enregistrée sous le n° 16/02636

COUR D’APPEL DE METZ

1èRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 17 OCTOBRE 2023

APPELANTS :

Monsieur [H] [X]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

Madame [K] [E] épouse [X]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur [G] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

Madame [A] [J] épouse [Y]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE PAR APPEL INCIDENT ET PROVOQUE:

S.A.R.L. JUNG IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 23 Mai 2023 tenue par Mme Anne-Yvonne FLORES, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 17 Octobre 2023.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère

Mme BIRONNEAU, Conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Saida LACHGUER, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 3 août 2005, M. et Mme [I] ont cédé leur maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 6] à M. [G] [Y] et à Mme [A] [J] son épouse.

Au début de l’année 2011, les époux [Y] ont mandaté l’agence immobilière SARL Jung Immobilier afin de vendre leur bien immobilier.

Selon compromis de vente du 26 mars 2011 réitéré par acte notarié du 27 juillet 2011, les époux [Y] ont vendu l’immeuble à M. [H] [X] et Mme [K] [E] son épouse au prix de 283 000 euros.

Courant septembre 2011, les époux [X] ont subi un dégât des eaux et ont déclaré le sinistre auprès de leur assureur, la SA GMF. Ils ont aussi mandaté la SARL Alsace Intervention, spécialisée dans la recherche de fuites, qui a établi un rapport le 10 octobre 2011.

La SA GMF a mandaté le cabinet Polyexpert qui a déposé un rapport d’expertise le 3 janvier 2012.

Par courrier du 23 janvier 2012 faisant référence à un sinistre subi en 2007 par les anciens propriétaires et aux recommandations qu’ils avaient alors reçues de la régie Haganis, la SA GMF a mis en demeure M. et Mme [Y] de prendre en charge la réparation des désordres constatés dans la maison des époux [X] dans un délai de trente jours.

En l’absence de réponse, par assignation délivrée aux consorts [Y] et à la SARL Jung Immobilier les 16 et 22 mai 2012, M. et Mme [X] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Metz d’une demande d’expertise en vue de déterminer l’étendue de leur préjudice.

Par ordonnance du 24 juillet 2012, le juge des référés a fait droit à la demande et a désigné M. [O] comme expert.

Par actes d’huissier délivrés le 16 et le 18 avril 2013, M. et Mme [X] ont constitué avocat et ont fait assigner M. et Mme [Y] ainsi que la SARL Jung Immobilier prise en la personne de son représentant légal devant le tribunal de grande instance de Metz, chambre civile, en vue notamment de les voir déclarer solidairement responsables des désordres affectant le réseau d’assainissement de l’immeuble et de faire ordonner le sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

M. et Mme [Y] ont constitué avocat.

Par ordonnance du 26 mars 2014, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer et le retrait du rôle.

M. [O] a déposé son rapport le 27 juillet 2015 et M. et Mme [X] ont demandé la reprise de l’instance le 29 juillet 2016.

Par conclusions récapitulatives du 3 mai 2019, les consorts [X] ont notamment demandé au tribunal judiciaire, au visa des dispositions des articles 1641 et suivants, subsidiairement 1603 et suivants, ainsi que 1382 et suivants du code civil, de condamner solidairement et subsidiairement in solidum les époux [Y] et la SARL Jung Immobilier à leur payer la somme de 88 920,00 euros TTC au titre des travaux de réparation, outre la somme de 27 300 euros au titre du trouble de jouissance par eux subi pour la période de septembre 2011 au 31 mars 2019, avec une indemnité de 300 euros par mois au titre du préjudice de jouissance pour la période postérieure au 31 mars 2019 et ce jusqu’à complète exécution du jugement à intervenir, outre la somme de 2 100 euros au titre du trouble de jouissance qu’ils seront amenés à subir pendant les travaux, la somme de 12 804,26 euros correspondant aux frais exposés pour la période du 1er septembre 2014 au 31 aout 2017, la somme de 36 000,euros au titre du préjudice complémentaire subi au titre de la période courant du 1er septembre 2014 au 31 août 2017, la somme de 8 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation solidaire et subsidiairement in solidum de M. et Mme [Y] et de la SARL Jung Immobilier en tous les frais et dépens, en ce compris ceux de la procédure de référé no I. 277/12 et les frais d’expertise.

Dans leurs conclusions récapitulatives du 5 janvier 2021, M et Mme [Y] ont notamment demandé au tribunal judiciaire, au visa de l’article 1641 du code civil, de débouter les époux [X], subsidiairement de dire que la condamnation sera limitée au coût de mise en place d’un clapet anti-retour au niveau du raccordement au réseau public d’assainissement et de dire que le coût de mise en place dudit clapet devra être assumé pour moitié entre les demandeurs et les époux [Y], de dire que toute condamnation des époux [Y] sera nécessairement prononcée in solidum avec la SARL Jung Immobilier et que dans leurs rapports, la SARL Jung Immobilier devra assumer 95% du coût final de la condamnation.

La SARL Jung Immobilier a constitué avocat et par conclusions récapitulatives du 15 septembre 2020, elle a demandé au tribunal judiciaire, au visa de l’article 1382 du code civil, de débouter M. et Mme [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions dirigées à son encontre.

Par jugement du 30 juin 2021, le tribunal judiciaire de Metz a :

Déclaré M. et Mme [X] recevables en leur action ;

Débouté M. et Mme [X] de leurs demandes dirigées contre M. et Mme [Y] ;

Rejeté la demande de M. et Mme [X] formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum M. et Mme [X] à payer à M. et Mme [Y] la somme de 2 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum M. et Mme [Y] à payer à la SARL Jung Immobilier la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamné in solidum M. et Mme [X] aux dépens en ce compris les frais de la procédure de référé-expertise et ceux de l’expertise judiciaire (ordonnance de référé du 24 juillet 2012 RG no 2012/382) ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 699 du code de procédure civile en Alsace-Moselle;

Dit n’y avoir lieu l’exécution provisoire du présent jugement.

Pour statuer ainsi, le tribunal a pris en considération les conclusions de l’expert judiciaire qui a énuméré les différents désordres touchant principalement au dispositif d’étanchéité de l’immeuble, qui a qualifié l’ensemble de ces désordres de majeurs, à l’exception des infiltrations dues à un joint défectueux et de l’écrasement de la conduite d’évacuation en pignon Est et qui a précisé que de tels désordres sont susceptibles de rendre l’immeuble impropre à sa destination.

Le tribunal a également retenu les conclusions de l’expert judiciaire selon lesquelles les désordres extérieurs sont antérieurs à la date d’acquisition de l’immeuble par les époux [X], que les désordres intérieurs sont apparus à la date du 11 septembre 2011 suite au phénomène pluvieux et les remontées capillaires et moisissures peu de temps après et que certains désordres étaient visibles sans qu’un acquéreur profane ne puisse nécessairement en apprécier les conséquences.

Il en a déduit que l’immeuble en cause était bien affecté de vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil.

Ensuite il a relevé que l’acte notarié de vente comprenait une clause exonératoire de responsabilité en cas de vices cachés qui a vocation à s’appliquer, sauf à rapporter la preuve que les époux [Y] auraient eu connaissance des vices cachés précités.

Le tribunal a retenu que les époux [Y] avaient fait preuve d’une certaine négligence, en ne mettant pas en ‘uvre les préconisations de la société Haganis qui leur avaient été adressées après un sinistre survenu le 8 juin 2007, dans les suites d’un orage d’une exceptionnelle intensité.

Toutefois, le premier juge a souligné que selon l’expert judiciaire, les mesures préconisées par la régie Haganis dans son courrier du 9 août 2007, soit une pompe de relevage pour l’évacuation des eaux usées et l’évacuation de l’acodrain extérieur de la porte de garage vers un puits perdu, se seraient avérées inutiles et n’auraient pas permis d’éviter les dommages subis par les époux [X], dommages qui résultent d’un processus progressif d’imprégnation des murs antérieur au 11 septembre 2011, ce processus trouvant son origine dans l’absence de mise en ‘uvre d’un écran d’étanchéité sous le radier de l’extension et dans l’état défectueux de la conduite d’évacuation de l’acodrain de la porte d’entrée, faits antérieurs à l’acquisition de la propriété par les époux [X].

Le tribunal a considéré que M. et Mme [X] ne rapportaient pas la preuve de ce que M. et Mme [Y] aient jamais été informés de vices affectant leur système d’évacuation, la régie Haganis les ayant au contraire assurés de la conformité des évacuations d’eaux pluviales et d’eaux usées de leur pavillon vers le réseau d’assainissement public.

La juridiction en a déduit que la clause d’exclusion de garantie insérée à l’acte de vente ne peut être écartée.

Le premier juge a par ailleurs indiqué que M. et Mme [X], acquéreurs d’un bien immobilier présentant une non-conformité à son usage normal constitutive d’un vice caché ne peuvent fonder leur action que sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil et qu’ils doivent être déboutés de leur action sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme.

Concernant l’action de M. et Mme [X] à l’encontre de la SARL Jung Immobilier, le tribunal a considéré que l’agence immobilière ne pouvait déceler un dysfonctionnement du réseau d’évacuation des eaux et l’absence d’étanchéité sur le dallage de l’extension, alors que la présence de traces d’humidité au moment de la vente ayant pu attirer son attention n’est pas établie et qu’il ne lui appartenait pas de procéder à des investigations plus poussées qui ne sont pas de sa compétence.

Il a retenu que dans ces conditions, M. et Mme [X] ne démontrent aucun manquement de la SARL Jung Immobilier dans l’examen de l’immeuble qu’elle avait mandat de vendre, ni un manquement à son obligation de conseil et d’information, lequel au surplus ne pourrait être à l’origine que d’une perte d’une chance, seul préjudice indemnisable.

Par déclaration reçue au greffe le 30 juillet 2021, les époux [X] ont interjeté appel aux fins d’annulation et subsidiairement d’infirmation du jugement du 30 juin 2021 en ce qu’il les a déboutés de leur demande tendant à voir condamner solidairement et subsidiairement in solidum M. et Mme [Y] et la SARL Jung Immobilier à leur payer la somme de 88 920 euros TTC, majorée des intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2015, date du dépôt du rapport d’expertise, faire condamner solidairement et subsidiairement in solidum M. et Mme [Y] et la SARL Jung Immobilier à leur payer la somme de 27 300 euros au titre du trouble de jouissance par eux subi pour la période de septembre 2011 au 31 mars 2019, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2015, date de dépôt du rapport d’expertise, faire fixer l’indemnité qui leur est due au titre du préjudice de jouissance par eux subi pour la période postérieure au 31 mars 2019 à la somme de 300 euros par mois, et ce jusqu’à complète exécution du jugement à intervenir, faire condamner solidairement et subsidiairement in solidum les époux [Y] et la SARL Jung Immobilier à leur payer la somme de 2 100 euros au titre du trouble de jouissance qu’ils seront amenés à subir pendant les travaux, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2015, date de dépôt du rapport d’expertise, faire condamner solidairement et subsidiairement in solidum M. et Mme [Y] et la SARL Jung Immobilier à leur payer la somme de 12 804,26 euros correspondant aux frais exposés pour la période du 1er septembre 2014 au 31 aout 2017, faire condamner solidairement et subsidiairement in solidum M. et Mme [Y] et la SARL Jung Immobilier à leur payer la somme de 36 000 euros au titre du préjudice complémentaire subi au titre de la période courant du 1 er septembre 2014 au 31 août 2017, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2015, date de dépôt du rapport d’expertise, faire condamner solidairement et subsidiairement in solidum M. et Mme [Y] et la SARL Jung Immobilier à leur payer la somme de 8 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, faire condamner solidairement et subsidiairement in solidum M. et Mme [Y] et la SARL Jung Immobilier en tous les frais et dépens, en ce compris ceux de la procédure de référé no I. 277/12 et les frais d’expertise, faire annuler et subsidiairement infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum M. et Mme [X] à payer aux époux [Y] d’une part et à la SARL Jung Immobilier d’autre part la somme de 2 000 euros chacun outre les entiers dépens en ce compris les frais de la procédure de référé-expertise et ceux de l’expertise judiciaire.

M. et Mme [Y] ont constitué avocat et ont formé un appel provoqué à l’égard de la SARL Jung Immobilier.

Par ordonnance du 22 février 2022, le conseiller de la mise en état a donné acte à M. et Mme [X] de leur désistement d’appel et d’instance à l’égard de la SARL Jung Immobilier.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures déposées le 23 mai 2023, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, M. et Mme [X] demandent à la cour, au visa des dispositions de l’article 1645 du code civil, des articles 1603 et 1604 du code civil, de :

constater la mauvaise foi de M. et Mme [Y] ;

en conséquence, juger que les époux [Y] ne peuvent pas se prévaloir de la clause de non-garantie insérée à l’acte de vente dont l’application doit être écartée ;

Subsidiairement,

juger que M. et Mme [Y] ont failli à l’obligation de délivrance conforme à laquelle ils étaient tenus ;

Et, de ce fait,

condamner solidairement M. et Mme [Y] à payer à M. et Mme [X] les sommes de : 88 920 euros TTC correspondant au montant de la reprise des désordres, 36 600 euros au titre du trouble de jouissance par eux subi pour la période de septembre 2011 au 31 octobre 2021, 2 100 euros au titre du trouble de jouissance qu’ils seront amenés à subir pendant les travaux de reprise;

juger que ces sommes seront augmentées des intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2015, date du dépôt du rapport d’expertise ;

fixer l’indemnité due à M. et Mme [X] au titre du préjudice de jouissance par eux subi pour la période postérieure au 31 octobre 2021 à la somme de 300 euros par mois et ce, jusqu’à complète exécution de l’arrêt à intervenir ;

condamner solidairement M. et Mme [Y] en tous les frais et dépens de 1 ère instance, en ce compris ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise, et d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par M. et Mme [X] en 1ère instance et en appel ;

Plus subsidiairement encore, en se plaçant sur le terrain de la perte de chance,

condamner solidairement M. et Mme [Y], dans la limite de 95%, à payer à M. et Mme [X] les sommes de : 88 920 euros TTC correspondant au montant de la reprise des désordres, 36 600 euros au titre du trouble de jouissance par eux subi pour la période de septembre 2011 au 31 octobre 2021, 2 100 euros au titre du trouble de jouissance qu’ils seront amenés à subir pendant les travaux de reprise.

Selon les époux [X], c’est à juste titre que le tribunal a retenu des vices cachés, à savoir la présence, dans l’entrée et le salon-séjour de l’extension en rez-de-jardin et le garage attenant, de traces apparentes de remontées capillaires et de moisissures en formation sur les poteaux et le dessous de la descente d’escalier outre les mesures des taux d’humidité par humidimètre qui révèlent que la dalle sous le carrelage est saturée et que les bas des poteaux, de la descente d’escalier et des caissons apparents du séjour présentent un fort taux d’humidité.

Ils rappellent que selon l’expert judiciaire, ces désordres sont dus à l’absence probable d’une étanchéité sous le dallage de l’extension de l’entrée et du salon-séjour, à l’absence avérée d’une étanchéité sur la partie extérieure du mur enterré de cette extension et à la défectuosité des joints de bas de porte.

Ils rappellent aussi la liste des désordres extérieurs établis par l’expert judiciaire et antérieurs à la vente: le caniveau à grille en entrée de garage détérioré lors de l’exécution défectueuse du branchement de la conduite d’évacuation, le tracé de la conduite d’évacuation de ce caniveau non rectiligne et présentant une contre-pente, le tracé de la conduite d’évacuation des cheneaux en façade avant défectueux et apportant un surcroît d’eau devant le garage, la conduite d’évacuation en pignon Est écrasée, la conduite d’évacuation du caniveau à grille en entrée du pavillon présentant une contre-pente avérée ainsi qu’une cassure, le clapet anti-refoulement manquant sur le branchement d’évacuation des eaux du pavillon au collecteur public, l’absence de mise en ‘uvre d’étanchéité sur la face extérieure de la partie enterrée des murs et l’insuffisance de la capacité de rétention du regard avec puisard arrière.

Les appelants soulignent également que selon l’expert judiciaire, les deux visites des lieux effectuées au mois de mars 2011 n’ont pas révélé d’anomalies apparentes à l’intérieur mais ils ajoutent qu’il est facile de dissimuler ponctuellement des moisissures, ce et d’autant plus que ces visites étaient programmées.

M. et Mme [X] soutiennent que profanes en matière de construction, ils ne pouvaient en aucun cas se convaincre des éventuelles conséquences de la situation en contrebas du sous-sol du pavillon par rapport à la cote de la route, du défaut visible de revêtement d’étanchéité extérieur sur le mur en limite de propriété Ouest et des joints défectueux du bas des portes d’entrée et de garage.

Ils font valoir que le défaut d’étanchéité (sous le dallage de l’extension de l’entrée-séjour) existe depuis la construction et que les époux [Y] ne sont pas crédibles lorsqu’ils soutiennent qu’entre 2005 et 2011, il n’y a pas eu de remontées capillaires.

Ils affirment que les remontées d’humidité persistent, que les désordres s’aggravent et ils versent aux débats plusieurs attestations émanant de membres de leur entourage ainsi qu’un constat d’huissier du 30 avril 2018.

Les appelants contestent l’application par le tribunal de la clause contractuelle d’éviction de garantie, en rappelant que la mauvaise foi ne suppose pas l’existence d’une volonté délibérée du vendeur au moment de la vente et qu’il suffit que ce vendeur ait eu connaissance du vice au moment de la vente et qu’il n’en ait pas informé l’acquéreur pour que la garantie d’éviction soit écartée.

Ils affirment que c’est précisément le cas en l’espèce.

M. et Mme [X] exposent que M. et Mme [Y] ont été victimes, le 8 juin 2007, d’un dégât consécutif à un refoulement des eaux du collecteur public vers leur propriété, que contrairement à ce qui est soutenu, il ne s’agissait pas d’un phénomène exceptionnel, puisque seules quatre maisons sur les cinquante du lotissement ont subi une semblable inondation ce dont les appelants déduisent que s’il était imputable à un épisode orageux d’une intensité exceptionnelle, beaucoup plus de maisons auraient été affectées.

Ils soulignent que :

les vendeurs ne les ont pas informés de ce sinistre ;

ils n’ont pas produit le rapport d’expertise réalisé à l’initiative de leur assureur ni les informations qu’il contenait ;

ils n’ont pas davantage avisé les acquéreurs que la régie Haganis, qu’ils avaient consultée, avait préconisé, afin de mettre l’immeuble en conformité, la réalisation de travaux qu’ils s’étaient abstenus de mettre en ‘uvre alors qu’ils avaient a minima connaissance, suite à l’intervention d’Haganis, d’installations raccordées en contrebas susceptibles de générer des remontées d’eau ;

ils n’ont pas réalisé les travaux préconisés par Haganis et consistant notamment dans la pose d’un clapet anti-retour, ce qu’ils ont fini par reconnaître lors de la 3 ème réunion d’expertise du 26 février 2014 ;

ils ont reçu de la mairie en 2007 un schéma explicitant les dispositions recommandées par la régie Haganis mais n’ont pas donné suite à ces recommandations ;

ils ont menti en déclarant à l’acte notarié que le réseau d’assainissement utilisé n’avait fait l’objet d’aucun contrôle de conformité, taisant ainsi sciemment les préconisations qu’avait émises la régie Haganis pour éviter qu’un nouveau sinistre ne se reproduise, puisqu’il est précisé, en page 10 de l’acte de vente, que « le vendeur déclare que le réseau d’assainissement utilisé n’a fait l’objet d’aucun contrôle de conformité » ;

M. et Mme [X] admettent que le vendeur n’a pas à attirer spécialement l’attention de l’acquéreur sur les défauts de la chose, mais ils font toutefois valoir qu’il doit être loyal dans l’information délivrée à l’acquéreur et lui donner connaissance des anomalies importantes dont il a connaissance.

Or en l’espèce, tant le compromis de vente que l’acte authentique de vente sont muets sur le sinistre survenu en 2007 et ils ne mentionnent pas le rapport et les préconisations de la régie Haganis ni les conclusions de l’expert commis par l’assureur de M. et Mme [Y].

M. et Mme [X] en déduisent que la clause d’éviction de garantie doit être écartée.

Ils exposent qu’en tout état de cause, les époux [Y] ne sont pas crédibles lorsqu’ils soutiennent que postérieurement à 2007, ils n’ont eu à subir aucun nouveau dégât des eaux ni aucune inondation.

Ils affirment que les travaux de peinture des époux [Y] ne remontent pas à l’année 2007, quatre ans avant la vente car l’agent immobilier qui a fait visiter l’immeuble à M. et Mme [X] leur a indiqué que des travaux de peinture avaient été effectués au rez-de-chaussée (entrée, salon-séjour) quelques semaines seulement avant la vente.

Ils estiment que c’est la raison pour laquelle les traces de moisissures n’étaient pas visibles pour les éventuels acquéreurs.

Les appelants admettent que les travaux suggérés en 2007 par Haganis n’auraient pas résolu toutes les difficultés mais ils indiquent que l’expert judiciaire a repris certaines de ces préconisations.

Ils relèvent ainsi que la société Haganis préconisait de prévoir l’évacuation de l’acodrain extérieur (descente de garage) vers un puits perdu ou de la faire transiter via une pompe de relevage, or l’expert judiciaire précise, en totale cohérence avec le rapport Haganis, qu’il y a lieu de raccorder la conduite d’évacuation du caniveau à grille devant la porte de garage (comprendre l’acodrain extérieur) vers un puisard (plus pompe de relevage).

Ils relèvent aussi qu’en page 15 de son rapport, l’expert a relevé que le circuit d’évacuation des eaux des cheneaux avait apporté ces eaux dans le caniveau à grille situé devant la porte de garage (acodrain extérieur) et augmenté ainsi le risque des débordements de ce caniveau et d’infiltrations dans le garage en cas de fortes précipitations.

M. et Mme [X] font valoir que s’ils avaient eu connaissance du rapport Haganis, des vices dénoncés et des travaux préconisés, ils auraient pu effectuer toutes les vérifications utiles, qu’à défaut, ils se seraient abstenus d’acquérir l’immeuble en l’état, de surcroît au prix proposé et que l’action indemnitaire exercée par M. et Mme [X] a pour objet de replacer les acquéreurs dans la situation où ils se seraient trouvés si l’immeuble vendu n’avait pas été affecté de vices.

Ils indiquent que le sous-acquéreur peut obtenir indemnisation en s’adressant aussi bien aux vendeurs antérieurs qu’à son propre vendeur, qu’ils sont ainsi fondés à solliciter la condamnation de M. et Mme [Y] à prendre en charge l’intégralité des frais de remise en état de l’immeuble, quand bien même ceux-ci seraient rendus nécessaires par la défectuosité des travaux réalisés par les époux [I], propres vendeurs des époux [Y].

Les appelants font aussi valoir que conformément au principe de la réparation intégrale, l’acquéreur peut obtenir sur le fondement de l’article 1645 du code civil l’indemnisation de tout préjudice imputable aux vices cachés, que c’est en vain qu’il est soutenu que le préjudice de M. et Mme [X] ne pourrait résulter que dans une perte de chance et qu’ils sont également en droit de demander la réparation de leur préjudice immatériel.

Ils indiquent qu’en cas de très fortes pluies, ce qui n’est pas rare, ils doivent éponger leur séjour et leur garage qui sont en tout état de cause affectés constamment par des remontées d’humidité qui les contraignent à procéder régulièrement au nettoyage des murs emprunts de moisissure et de salpêtre, qu’ils ont été contraints d’installer un poêle à pellets dans la pièce pour diminuer le taux d’humidité ambiante et augmenter la température, que le papier peint cloque et que la dalle sous le carrelage est saturée d’eau.

A titre infiniment subsidiaire, M. et Mme [X] estiment que la responsabilité de M .et Mme [Y] peut être retenue sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme.

Ils indiquent que conformément à la jurisprudence, le vendeur doit en effet délivrer une chose conforme à l’usage auquel elle est destinée ou encore conforme à sa destination normale, que l’expert judiciaire a conclu que l’immeuble est impropre à sa destination et qu’il ne remplit donc pas l’usage que M. et Mme [X] étaient en droit d’attendre.

Plus subsidiairement encore, ils se fondent sur la perte de chance en indiquant que c’est parce que les vendeurs leur ont caché le dégât des eaux qu’ils avaient subi en 2007 et les préconisations qui leur avaient été faites à la suite de ce sinistre, que les acquéreurs se retrouvent aujourd’hui dans l’obligation de financer des travaux dont le coût est considérable puisque leur montant représente environ le tiers du prix d’acquisition.

Ils font valoir qu’il est évident que s’ils l’avaient su, ils n’auraient jamais acheté cette maison, en tout cas pas au prix de 283 000 euros.

Aussi, leur perte de chance d’éviter ces travaux en raison des manquements des vendeurs à leur obligation d’information ne saurait être inférieure à 95%.

Dans leurs dernières écritures déposées le 11 avril 2023, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, M. et Mme [Y] demandent à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil et de l’article 1382 ancien du code civil, de :

A titre principal,

confirmer la décision en toutes ses dispositions et juger que les époux [Y] ne sont pas de mauvaise foi, que la clause de non-garantie doit jouer, que les époux [X] ne justifient d’aucun préjudice indemnisable, juger les demandes formulées sur le fondement du défaut de conformité irrecevables, débouter les demandeurs de leurs entières demandes ;

A titre subsidiaire et si la cour devait infirmer le jugement, en cas de condamnation ;

juger que la condamnation sera limitée au coût de mise en place d’un clapet anti-retour au niveau du raccordement au réseau public d’assainissement et juger que le coût de mise en place dudit clapet devra être assumé pour moitié entre les consorts [X] et les consorts [Y] ;

juger que la SARL Jung Immobilier a été défaillante dans le cadre de l’exécution de son contrat de mandat ;

juger que toute condamnation de M. [Y] et de Mme [Y] sera nécessairement prononcée in solidum avec la SARL Jung Immobilier ;

juger que dans le cadre de la contribution à la dette, la SARL Jung Immobilier devra assumer 95% du coût final de la condamnation ;

en toute hypothèse,

débouter les époux [X] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

juger que M. et Mme [X] devront assumer le coût de l’expertise dont ils ont pris l’initiative ;

débouter M. et Mme [X] et la SARL Jung Immobilier de leurs demandes plus amples ou contraires ;

condamner M. et Mme [X] à verser aux époux [Y] 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner les mêmes aux dépens d’instance et d’appel.

A titre liminaire, M. et Mme [Y] admettent avoir subi en 2007 un dégât des eaux, mais assurent qu’il s’agissait d’un reflux ponctuel et limité du réseau d’assainissement qui ne s’est jamais reproduit, ni lorsqu’ils habitaient encore dans le bien litigieux, ni depuis que les époux [X] ont pris possession dudit bien.

Ils contestent également avoir jamais constaté la moindre trace de moisissure ni avoir subi des remontées d’eau et ils soulignent que selon l’expert judiciaire, rien n’indique qu’ils aient subi de telles remontées d’eau lorsqu’ils vivaient dans le bien.

Ils relèvent que les attestations de proches produites par les époux [X] confirment non pas des refoulements d’eau du réseau d’évacuation en cas de fortes pluies, mais des remontées d’eau par capillarité.

Ils indiquent qu’ils ont vendu la maison en raison de la mutation professionnelle de Mme [Y] et ils contestent avoir effectué des travaux de peinture juste avant la vente, précisant que de tels travaux ont été réalisés en 2007 quand ils ont perçu une indemnité de leur assurance.

M. et Mme [Y] rappellent que selon M. [O], les problèmes d’infiltration rencontrés par les époux [X] résultent de la création d’une nappe d’eau sous l’extension réalisée en 1999 par un précédent propriétaire et que les problèmes rencontrés par les appelants ne sont pas causés par un reflux provenant du réseau public d’assainissement.

Ils assurent qu’ils n’avaient pas connaissance des dysfonctionnements du réseau privé d’évacuation et ils soulignent que l’expert judiciaire lui-même a dû s’adjoindre les services d’entreprises spécialisées pour déterminer les causes des désordres rencontrés par M. et Mme [X].

Ils rappellent qu’eux-mêmes ne sont pas des professionnels de la construction.

Ils font valoir que la connaissance de la possibilité d’un éventuel dégât des eaux dans l’hypothèse d’un épisode orageux exceptionnel ne présuppose pas la connaissance de vices affectant le réseau d’évacuation de la maison ni la connaissance du fait qu’une nappe se créerait sous la maison.

Selon M. et Mme [Y], M. et Mme [X] ne sont pas fondés à invoquer la violation d’un devoir d’information sur le sinistre de l’année 2007, d’une part parce qu’il s’agit d’une argumentation fondée sur la responsabilité délictuelle et d’autre part parce que le vendeur n’est tenu de déclarer que les sinistres ayant fait l’objet d’une indemnisation au titre des catastrophes naturelles.

Ils ajoutent qu’à supposer cette faute établie, elle n’a pas de lien de causalité avec le préjudice actuel. Ils rappellent que selon M. [O], les mesures proposées par la régie Haganis n’auraient pas permis d’empêcher le préjudice.

M. et Mme [Y] considèrent également que l’indemnisation sur le fondement de la perte de chance ne peut pas prospérer car la perte de chance n’est pas un fondement juridique, et ils ajoutent que les époux [X] auraient tout de même acheté s’ils avaient connu les circonstances du dégât des eaux de 2007.

Enfin ils indiquent que la perte de chance ne peut produire les effets de l’action estimatoire.

Les intimés contestent également avoir menti dans l’acte de vente sur le fait que leur réseau d’assainissement avait ou n’avait pas fait l’objet d’un contrôle de conformité, en indiquant que Haganis est intervenue en 2007 seulement pour comprendre les causes du refoulement.

Ils insistent sur le fait que dans le courrier du 9 août 2007, la régie Haganis déclare que le réseau d’évacuation des eaux pluviales et usées est conforme.

Ils soulignent que selon l’expert judiciaire, leur inaction n’a eu aucune incidence dans la survenue des désordres subis par les époux [X] et ils estiment que la simple erreur ou négligence du vendeur n’est pas assimilable à la mauvaise foi.

M. et Mme [Y] observent que dans son rapport d’expertise, M. [O] indique que les acquéreurs auraient dû se convaincre de la situation en contrebas du pavillon par rapport à la cote de la route, du défaut visible du revêtement extérieur et des joints défectueux et ils considèrent que cette situation aurait dû conduire les époux [X] à s’interroger sur le fait que l’eau puisse pénétrer dans le bâtiment du seul fait de la gravité.

Ils font valoir qu’ils n’avaient aucun intérêt à dissimuler un quelconque vice dans la mesure où ils auraient pu bénéficier d’un dispositif permettant aux militaires mutés de faire acquérir leur résidence par l’armée.

M. et Mme [Y] font valoir que l’action en garantie des vices cachés est la seule action susceptible d’être intentée par l’acheteur lorsque la chose est atteinte d’un vice d’usage et que la demande subsidiaire au titre de la non-conformité est manifestement irrecevable.

Sur la responsabilité au titre de l’article 1382 du code civil, M. et Mme [Y] font valoir que la faute n’est pas établie, pas plus que le lien de causalité entre le sinistre de 2007 et celui de 2011 et que le préjudice ne pourrait résulter que dans une perte de chance sur laquelle les époux [X] restent muets.

Sur le quantum des demandes, les intimés font valoir que les époux [X] ne justifient d’aucun préjudice actuel, que depuis le mois de septembre 2011 et les constatations de l’expert en 2013, ils n’ont connu aucun nouvel épisode de dégât des eaux.

Ils soulignent que l’acquéreur doit non seulement démontrer le vice mais le lien de causalité entre ce vice caché et le désordre allégué.

Ils font valoir qu’une éventuelle condamnation à paiement ne doit concerner que les vices cachés prétendument dissimulés par le vendeur, la clause d’exonération devant produire ses effets par ailleurs.

Ils contestent le préjudice de jouissance invoqué par les appelants, l’expert judiciaire ayant souligné que les intéressés continuent à vivre normalement au niveau des pièces affectées.

Ils font valoir que si la juridiction devait les condamner, ce serait uniquement concernant la mise en place d’un clapet anti-retour (pour prévenir le refoulement du réseau public) et que ces travaux en extérieur ne justifient pas le déménagement d’une pièce de la maison.

Ils rappellent que l’acte de vente spécifie bien qu’aucun contrôle de conformité de l’installation n’a eu lieu, que les époux [X] avaient tout le loisir de faire procéder eux-mêmes à la mise en conformité de l’installation et qu’eux-mêmes ne pourront être attraits qu’à hauteur de la moitié du coût de la mise en place d’un clapet anti-retour.

Sur la condamnation in solidum de la SARL Jung Immobilier, ils font valoir que cette dernière ait intervenu en qualité de mandataire exclusif, qu’il appartient à cette société de démontrer qu’elle a recueilli toutes les informations nécessaires sur les caractéristiques du bien et d’établir que c’est le mandataire qui a volontairement omis de lui transmettre une information nécessaire.

Dans ses dernières écritures déposées le 3 mars 2022, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la SARL Jung Immobilier demande à la cour de :

débouter M. et Mme [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, en ce que celles-ci sont dirigées à l’encontre de la SARL Jung Immobilier ;

condamner les époux [Y] aux entiers frais et dépens d’appel et au paiement d’une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’une indemnité de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour avoir recouru à la procédure d’appel de façon abusive.

La SARL Jung Immobilier fait valoir qu’un agent immobilier qui n’est pas un expert en matière de construction, ni un constructeur immobilier, ne saurait se voir reprocher d’avoir commis une faute, en ne portant pas à la connaissance d’un vendeur, ici les époux [Y], des informations de nature à leur révéler l’existence même de ce vice caché.

Elle soutient que les époux [Y] succombent totalement dans l’administration de la preuve d’une faute qui aurait été commise selon eux par la SARL Jung Immobilier, pour ne pas avoir décelé et révélé des désordres qui ont imposé à un expert judiciaire spécialisé en matière de construction de mobiliser des compétences d’entrepreneur spécialisé, mettant en ‘uvre des procédés d’investigation spécifiques, pour révéler l’existence de ces vices cachés, situés dans un réseau d’évacuation souterrain.

Elle conteste avoir jamais été informé de la survenue du dégât des eaux de 2007 et relève que les époux [Y] soutiennent, à longueur de conclusions, que le dégât des eaux de 2007, par sa nature, sa localisation et ses conséquences, est totalement étranger au vice caché tel que celui-ci a été révélé et caractérisé par l’expertise judiciaire et que cette analyse est totalement corroborée par les conclusions de l’expertise judiciaire.

Elle estime que l’acharnement des époux [Y] à vouloir poursuivre la responsabilité de la SARL Jung Immobilier en n’hésitant pas, pour ce faire, à contredire ses propres écritures et analyses, relève manifestement de l’abus.

Motivation

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevables les prétentions de M. [U] [X] et de Mme [K] [E] épouse [X] au titre de l’obligation de délivrance conforme ;

Confirme le jugement rendu le 30 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Metz en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté au fond les prétentions de M. et Mme [X] au titre de l’obligation de délivrance conforme ;

Y ajoutant ;

Rejette les prétentions de M. [U] [X] et de Mme [K] [E] épouse [X] au titre de la perte de chance ;

Déclare sans objet la demande de M. [G] [Y] et de Mme [A] [J] épouse [Y] d’appel en garantie à l’égard de la SARL Jung Immobilier ;

Rejette la demande de dommages et intérêts de la SARL Jung Immobilier pour appel abusif ;

Condamne M. [U] [X] et Mme [K] [E] épouse [X] aux dépens de l’appel ;

Condamne M. [U] [X] et Mme [K] [E] épouse [X] à payer à M. et Mme [Y] la somme de 2 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [G] [Y] et Mme [A] [J] épouse [Y] in solidum à payer à la SARL Jung Immobilier la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente de Chambre

 

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