17 octobre 2023
Cour d’appel de Lyon
RG n°
21/05919

1ère chambre civile B

N° RG 21/05919 – N° Portalis DBVX-V-B7F-NYB3

Décision du

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON

Au fond

du 27 mai 2021

RG : 17/06370

ch n°9 cab 09F

S.C.I. RESIDENCE DU PALAIS

C/

[U]

Société ICADE PROMOTION

Société DUGUESCLIN DEVELOPPEMENT

S.A. LE CREDIT LYONNAIS

S.A.S. AS PATRIMOINE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 17 Octobre 2023

APPELANTE :

La RESIDENCE DU PALAIS

[Adresse 11]

[Localité 10]

Représentée par Me Guillaume BAULIEUX de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719

ayant pour avocat plaidant Me Thomas SARRAUSTE de la SELEURL SELARLU GMT AVOCAT, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

M. [X] [U]

né le 12 Janvier 1985 à [Localité 15] (67)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par Me Romain LAFFLY de la SELARL LAFFLY & ASSOCIES – LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938

ayant pour avocat plaidant Me Alexandra MORIN, avocat au barreau d’ESSONNE

Société LE CREDIT LYONNAIS

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par Me Anne JALOUSTRE de la SELARL ANNE JALOUSTRE, avocat au barreau de LYON, toque : 503

Société AS PATRIMOINE

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par Me Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

ayant pour avocat plaidant Me Jean-françois SALPHATI de la SELAS Jean-François SALPHATI, avocat au barreau de PARIS, toque : A0200

PARTIES INTERVENANTES :

Société ICADE PROMOTION

[Adresse 6]

[Localité 13]

Société DUGUESCLIN DEVELOPPEMENT

[Adresse 6]

[Localité 13]

Représentées par Me Guillaume BAULIEUX de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719

ayant pour avocat plaidant Me Thomas SARRAUSTE de la SELEURL SELARLU GMT AVOCAT, avocat au barreau de PARIS

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 06 Octobre 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Septembre 2023

Date de mise à disposition : 17 Octobre 2023

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

– Olivier GOURSAUD, président

– Stéphanie LEMOINE, conseiller

– Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

En 2006, dans le cadre d’une opération de co-promotion immobilière consistant à réhabiliter des bâtiments anciens situés [Adresse 4] à [Localité 14] (Marne) et à y adjoindre une extension à vocation de résidence hôtelière et de résidence de services, la société Duguesclin et associés Montagnes, filiale de la société Duguesclin développement, spécialisée dans la promotion de résidences de services, elle-même filiale de la société Icade promotion, a constitué avec une société tierce, deux sociétés civiles immobilières : la SCI Résidence services du palais et la SCI Résidence du palais, initialement dénommée SCI Résidence hôtel du palais des congrès.

À compter de 2010, la société Duguesclin et associés Montagnes est devenue l’unique associée de la SCI Résidence du palais dont la gérance est assurée par la société Duguesclin développement

Dans le cadre de l’opération de promotion immobilière, l’immeuble a été divisé en lots en vue d’être vendus à des particuliers en l’état futur d’achèvement, sous le régime de la copropriété, dans le cadre du dispositif légal de défiscalisation permettant aux acquéreurs de bénéficier du régime fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP), à savoir : récupération de la TVA sur le prix d’achat du bien et réduction de l’impôt sur le revenu en rapport avec le montant de l’emprunt effectué pour acquérir le bien, la contrepartie étant l’obligation pour les acquéreurs de régulariser un bail commercial avec l’exploitant de la résidence et de meubler le logement.

La société Atrium tourisme, retenue comme futur exploitant de la résidence, s’est portée acquéreur des lots nécessaires à son exploitation et à la mise en oeuvre des services offerts (accueil, bureau, restauration, salle de réception, réserve et lingerie).

L’exploitation de la résidence a commencé au deuxième trimestre 2008.

La société Atrium tourisme ayant fait l’objet d’un jugement de liquidation judiciaire le 1er juillet 2009, le liquidateur a informé les copropriétaires, par courrier du 9 juillet 2009, de la résiliation des baux conclus avec la société liquidée.

A compter du mois de mai 2010, la gestion de l’exploitation de la résidence a été reprise par la société Les résidences d'[Localité 14], née de l’association de la société Duguesclin développement et d’une société tierce, et placée sous la présidence de la société Icade promotion.

La SCI Résidence du palais a confié la commercialisation non exclusive des lots restant à vendre à la société Imovelis, qui l’a elle-même déléguée à la société AS patrimoine.

Le 29 mars 2012, M. [X] [U] a, par l’intermédiaire de cette dernière société, signé un compromis de vente avec la SCI Résidence du palais, et selon acte authentique du 20 juillet 2012, il a acquis dans la résidence hôtelière du Palais des congrès un appartement (lot 55), moyennant un prix de 122 470,40 euros. Cette acquisition a été financée par un crédit immobilier souscrit auprès de la société Le crédit lyonnais (la banque). Le prêt a fait l’objet d’une renégociation selon avenant ayant pris effet le 1er janvier 2017.

Par l’effet de cette vente, M. [U] a été subrogé dans les droits de la SCI Résidence du palais concernant le bail conclu avec la société Les résidences d'[Localité 14], pour un loyer annuel de 6 000 euros hors taxe, payable trimestriellement à terme échu.

Le 21 décembre 2012, dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société Atrium tourisme, les lots qui avaient été achetés par celle-ci pour permettre l’exploitation de la résidence, dont le restaurant, ont été vendus à un tiers, la société Amotour.

La société Les résidences d'[Localité 14] ayant été placée à son tour en liquidation judiciaire le 22 mars 2014, deux investisseurs ont repris ses actifs et ont créé une nouvelle société d’exploitation, la société Les demeures champenoises, avec laquelle M. [U] a conclu un nouveau bail commercial moyennant un loyer réduit les quatre premières années d’activité et un abattement supplémentaire de 30% en l’absence d’exploitation du restaurant par la société Amotour.

Considérant qu’il avait été victime de man’uvres dolosives lors de l’acquisition des lots, M. [U] a assigné la SCI Résidence du palais, les sociétés Icade promotion, Duguesclin développement et AS patrimoine, ainsi que la banque, aux fins de voir annuler l’acte de vente, prononcer les restitutions en nature et capital subséquentes et condamner les défendeurs au paiement de diverses sommes et indemnisations.

Les sociétés Icade promotion, Duguesclin développement et Résidence du palais ont assigné en intervention forcée la société Imovelis.

Par jugement du 27 mai 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a :

– annulé le contrat de vente du 20 juillet 2012 conclu entre la SCI Résidence du palais et M. [U] portant sur l’appartement et les meubles accessoires,

– condamné la SCI Résidence du palais à payer à M. [U] la somme de 106 800 euros, sauf à déduire de cette somme le montant total des loyers perçus par lui au titre des biens litigieux, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

– ordonné la restitution du bien immobilier par M. [U] à la SCI Résidence du palais à compter du jour où il aura reçu la restitution du prix de vente ainsi que le paiement des dommages-intérêts qui lui sont alloués par le jugement,

– ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière,

– annulé le contrat de prêt consenti par la banque à M. [U] le 14 juin 2012 pour un montant de 106’940 euros,

– condamné M. [U] à restituer à compter de la restitution du prix de vente par la SCI Résidence du palais la somme empruntée de 106’940 euros à la banque, sauf à déduire de cette somme le montant total des sommes déjà versées à la banque au titre du capital remboursé, des intérêts réglés et tous autres frais liés au contrat de prêt,

– condamné la SCI Résidence du palais à payer à M. [U] les sommes de :

5 275,27 euros au titre de son préjudice matériel,

6 000 euros au titre de son préjudice moral,

– condamné la SCI Résidence du palais à verser à M. [U] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la SCI Résidence du palais à verser à la société AS patrimoine la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la SCI Résidence du palais à verser à la banque la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté le surplus des demandes

– condamné la SCI Résidence du Palais aux entiers dépens.

Par déclaration du 15 juillet 2021, la SCI Résidence du palais a interjeté appel.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 21 septembre 2022, la SCI Résidence du palais et les sociétés Icade promotion et Duguesclin développement demandent à la cour de :

à titre principal,

– confirmer le jugement en ce que les premiers juges ont débouté M. [U] de toutes ses demandes à l’encontre des sociétés Icade promotion et Duguesclin développement,

– réformer le jugement en ce que les premiers juges ont :

annulé le contrat de vente,

condamné la SCI Résidence du palais à payer à M. [U] la somme de 106’800 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement, déduction faite du montant des loyers perçus augmenté des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement,

ordonné la restitution du bien immobilier à compter du jour où M. [U] aura reçu la restitution du prix de vente et le paiement des dommages-intérêts alloués par le tribunal

ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière,

annulé le contrat de prêt consenti par la banque à M. [U] le 14 juin 2012 pour un montant de 106’940 euros,

condamné M. [U] à restituer à compter de la restitution du prix de vente par la SCI Résidence du palais la somme empruntée de 106’940 euros à la banque, sauf à déduire de cette somme le montant total des sommes déjà versées à la banque au titre du capital remboursé, des intérêts réglés et tous autres frais liés au contrat de prêt, à compter de la décision,

condamné la SCI Résidence du palais à payer à M. [U] 5 275,27 euros au titre de son préjudice matériel et 6 000 euros au titre de son préjudice moral,

condamné la SCI Résidence du palais à verser à M. [U] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la SCI Résidence du palais à verser à la société AS patrimoine la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la SCI Résidence du palais à verser à la banque la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté le surplus des demandes

condamné la SCI Résidence du Palais aux entiers dépens.

Statuant de nouveau,

– dire et juger M. [U] mal fondé en toutes ses demandes à l’encontre de la SCI Résidence du palais,

– l’en débouter

– dire et juger la société AS patrimoine mal fondée en toutes ses demandes à son encontre,

– l’en débouter,

à titre subsidiaire,

– confirmer le jugement en ce que les premiers juges ont débouté M. [U] de toutes ses demandes à l’encontre des sociétés Icade promotion et Duguesclin développement,

– confirmer le jugement ce que les premiers juges ont débouté la banque de toutes ses demandes à l’encontre des sociétés Résidence du palais, Icade promotion et Duguesclin développement,

– réformer le jugement en ce que les premiers juges ont :

rejeté les demandes dirigées contre la société AS patrimoine,

condamné la SCI Résidence du Palais à payer à la société AS Patrimoine la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté le surplus des demandes,

condamné la SCI Résidence du palais aux dépens,

statuant de nouveau,

– dire et juger la société AS patrimoine mal fondée en toutes ses demandes à l’encontre de la SCI Résidence du palais,

– l’en débouter,

– condamner la société AS patrimoine à relever et garantir la SCI Résidence du palais de toutes les condamnations prononcées à son encontre et ce, en principal, intérêts, frais et accessoires,

à titre très subsidiaire,

– confirmer le jugement ce que les premiers juges ont débouté la banque de toutes ses demandes à l’encontre des sociétés Résidence du palais, Icade promotion et Duguesclin développement,

– réformer le jugement en ce que les premiers juges ont :

rejeté les demandes dirigées contre la société AS patrimoine,

condamné la SCI Résidence du palais à payer à la société AS Patrimoine la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté le surplus des demandes,

condamné la SCI Résidence du palais aux dépens,

statuant de nouveau,

– dire et juger la société AS patrimoine mal fondée en toutes ses demandes à son encontre,

– condamner la société AS patrimoine à relever et garantir la SCI Résidence du palais et les sociétés Icade promotion et Duguesclin développement de toutes les condamnations prononcées à leur encontre et ce, en principal, intérêts, frais et accessoires,

en tout état de cause,

– condamner qui de droit à leur payer la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au terme de conclusions notifiées le 4 octobre 2022, M. [U] demande à la cour de :

– le recevoir en ses conclusions et l’y déclarer bien fondé,

à titre principal,

– confirmer le jugement en ce qu’il a retenu l’existence d’un dol commis par la SCI Résidence du palais à son encontre,

– le cas échéant, et par substitution de motif, confirmer le jugement en ce qu’il a annulé la vente pour défaut de consentement, en raison d’une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue,

– confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité du compromis de vente signé le 29 mars 2012, ainsi que la vente du 20 juillet 2012, selon acte publié au service de publicité foncière d'[Localité 14] le 27 juillet 2012 sous les référence volume : 2012 p n° 3504, conclus entre la SCI Résidence du palais et lui, et portant sur :

le lot n° 55 : un appartement sis au rez-de-chaussée de type T2 portant le numéro « suite 001 » et les 114/10.000èmes des parties communes générales et les 118/10.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment,

situés dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 4] (anciennement [Adresse 12]) connu sous le nom de « résidence hôtelière du palais des congres), le tout d’une contenance de 37 a et 88 ca figurant au cadastre de ladite commune sous les relations suivantes : BD [Cadastre 5], lieudit [Adresse 4],

– ordonner la publication du jugement rendu le 27 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Lyon et de l’arrêt à venir au service de la publicité foncière dès que le prix aurait été restitué,

– confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité la vente des biens meubles intervenue entre la SCI Résidence du palais et lui,

– réformer le jugement en ce qu’il a évalué le montant des restitutions consécutives à l’annulation des contrats de ventes mobilières et immobilières à la somme de 106’800 euros,

et, statuant à nouveau,

– condamner la SCI Résidence du palais à lui régler les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2012 :

122’470,40 euros au titre de la restitution du prix de vente de l’immeuble,

5 262,40 euros au titre de la restitution du prix de vente des meubles,

sur le contrat de prêt,

– confirmer le jugement en ce qu’il a annulé le prêt souscrit par lui auprès de la banque le 14 juin 2012, ayant fait l’objet d’une renégociation selon contrat ayant pris effet le 1er janvier 2017,

– confirmer le jugement ce qu’il a ordonné la restitution du capital emprunté à compter de la date à laquelle il aura reçu le remboursement du prix de vente des biens immeubles et meubles,

– confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la restitution du capital emprunté, déduction faite de toutes sommes déjà versées à la banque, au titre du capital remboursé, des intérêts réglés et tous autres frais liés au contrat de prêt,

sur le préjudice matériel,

– confirmer le jugement en ce qu’il condamné la SCI Résidence du palais à l’indemniser au titre des frais de détention du bien immobilier,

– reformer le jugement en ce qu’il a refusé d’inclure les frais « C’est la vie » dans son préjudice matériel,

par conséquent,

– condamner la SCI Résidence du palais à lui payer la somme de 12’034,77 euros au titre de son préjudice matériel, sauf à parfaire,

sur le préjudice moral,

– confirmer le jugement en ce qu’il condamné la SCI Résidence du palais à l’indemniser au titre du préjudice moral,

– réformer le jugement en ce qu’il fixé son préjudice moral à la somme de 6 000 euros,

et, statuant à nouveau,

– condamner la SCI Résidence du palais à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de son préjudice moral,

sur la complicité au titre du dol,

– réformer le jugement rendu en ce qu’il a rejeté ses demandes dirigées à l’encontre de la société Duguesclin développement et de la société Icade promotion au titre de la complicité du dol,

et statuant à nouveau,

– condamner la société Duguesclin développement et la société Icade promotion, in solidum avec la SCI Résidence du palais, à lui payer les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2012 :

122 470,40 euros au titre de la restitution du prix de vente de l’immeuble,

5 262,40 euros au titre de la restitution du prix de vente des meubles.

12’034,77 euros au titre de son préjudice matériel, sauf à parfaire,

20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

à titre subsidiaire,

– juger que la SCI Résidence du palais a manqué à son obligation précontractuelle d’information,

– juger que la société Duguesclin développement et la société Icade promotion ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité délictuelle,

– juger que la société AS patrimoine a manqué à son obligation de conseil et d’information,

en conséquence,

– condamner in solidum la SCI Résidence du palais, la société Duguesclin développement, la société Icade promotion, la société AS patrimoine à lui payer la somme de 117’354,14 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

– condamner in solidum la SCI Résidence du palais, la société Duguesclin développement, la société Icade promotion, la société AS patrimoine à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

– débouter la société AS patrimoine de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

en tout état de cause,

– confirmer le jugement rendu en ce qu’il a condamné la SCI Résidence du palais à s’acquitter d’une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

– condamner in solidum la SCI Résidence du palais, la société Duguesclin développement, la société Icade promotion et la société AS patrimoine à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

– condamner in solidum la SCI Résidence du palais, la société Duguesclin développement, la société Icade promotion, la société AS patrimoine aux dépens de première instance et d’appel.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 5 avril 2022, la société AS patrimoine demande à la cour de :

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 mai 2021,

en conséquence,

– débouter la SCI Résidence du palais et les sociétés Icade promotion et Duguesclin développement et toutes parties de toutes demandes, fins et conclusions tournées à son encontre,

– débouter M. [U] de toutes demandes, fins et conclusions tournées à son encontre,

subsidiairement, si la cour devait infirmer le jugement ayant retenu l’absence de faute de la société AS patrimoine,

– condamner la SCI Résidence du palais à la relever et garantir de toutes sommes qui seraient mises à sa charge,

En tout état de cause,

– condamner la SCI Résidence du palais ou tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la SCI Résidence du palais ou tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Aguiraud, avocat au barreau de Lyon.

La banque a constitué avocat mais n’a pas conclu devant la cour d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 octobre 2022.

Par conclusions notifiées le 1er septembre 2023, M. [U] déclare actualiser son préjudice matériel à la somme de 12’772,67 euros, les autres chefs de dispositif énoncés dans ses conclusions notifiées le 4 octobre 2022 étant expressément repris. Il produit en outre sept nouvelles pièces.

A l’audience, la cour a relevé d’office le moyen tiré de l’irrecevabilité des conclusions et pièces notifiées par M. [U] postérieurement à l’ordonnance de clôture et a invité les parties à faire connaître leurs observations sur ce moyen.

Par note transmise le 19 septembre 2023, M. [U] fait valoir que ses conclusions et pièces sont de simples conclusions d’actualisation des préjudices et sont recevables par application de l’article 802 du code de procédure civile.

Par note transmise le 15 septembre 2023, la société AS patrimoine déclare s’en rapporter à justice sur la recevabilité des conclusions et pièces notifiées par M. [U] le 1er septembre 2023.

Par note transmise le 28 septembre 2023, la SCI Résidence du palais et les sociétés Icade promotion et Duguesclin développement demandent à la cour de déclarer les conclusions et pièces irrecevables comme étant postérieures à l’ordonnance de clôture, rappelant que la cour a récemment statué dans ce sens dans un dossier similaire les opposant à un autre acquéreur.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

Motivation

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevables les conclusions et les pièces n° 95 à 101 notifiées par M. [X] [U] postérieurement à l’ordonnance de clôture,

Infirme le jugement attaqué en ce qu’il a :

limité la condamnation de la SCI Résidence du palais au titre de la restitution du prix de vente à la valeur hors-taxes des biens,

déduit du prix de vente le montant total des loyers perçus par M. [X] [U],

condamné la SCI Résidence du palais à payer à M. [X] [U] la somme de 5 275,27 euros au titre de son préjudice matériel,

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la SCI Résidence du palais à payer à M. [X] [U] la somme de 122 470,40 euros au titre du bien immobilier et celle de 5 262,40 euros au titre des biens mobiliers, ces sommes portant intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2017,

Dit n’y avoir lieu à ordonner la déduction du prix de vente du montant total des loyers perçus par M. [X] [U],

Condamne la SCI Résidence du palais à payer à M. [X] [U] la somme de 6 224,73 euros au titre de son préjudice matériel,

Condamne la SCI Résidence du palais à payer à M. [X] [U] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Résidence du palais à payer à la société AS patrimoine la somme de 2 000 euros sur le même fondement,

Condamne la SCI Résidence du palais aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

 

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