17 octobre 2023
Cour d’appel de Metz
RG n°
21/02048

1ère Chambre

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 21/02048 – N° Portalis DBVS-V-B7F-FSA6

Minute n° 23/00223

[G], [C]

C/

[Z], [E]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 23 Juin 2021, enregistrée sous le n° 19/02547

COUR D’APPEL DE METZ

1èRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 17 OCTOBRE 2023

APPELANTS :

Monsieur [W] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

Madame [Y] [C]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Madame [T] [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ

Monsieur [D] [E]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Non représenté

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 23 Mai 2023 tenue par Mme Anne-Yvonne FLORES, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 17 Octobre 2023.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère

Mme BIRONNEAU, Conseillère

ARRÊT : Réputé contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Saida LACHGUER, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [T] [Z] a fait construire sa maison d’habitation située [Adresse 3] en 2005.

Les travaux de revêtement de la terrasse arrière ont été réalisés courant 2007 par la SARL France Pavage dont le gérant était M. [D] [E].

Selon acte notarié dressé le 8 novembre 2016 par Maître [S], notaire à [Localité 4], M. [W] [G] et Mme [Y] [C] son épouse ont acquis l’immeuble auprès de Mme [T] [Z].

Invoquant un défaut d’étanchéité de la terrasse et des infiltrations, M. [W] [G] et Mme [Y] [C] ont, par assignations délivrées le 17 et le 19 janvier 2017 à Mme [T] [Z], M. [D] [E] et la SCP [K]-Nodée-Lanzetta prise en personne de M. [K] ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL France Pavage, saisi le président du tribunal de grande instance de Metz statuant en référé d’une demande d’expertise avec pour mission de rechercher si les travaux réalisés par la SARL France Pavage étaient conformes aux règles de l’art, de constater les désordres, d’indiquer les moyens et le coût des mesures propres à y remédier.

Par ordonnance du 2 mai 2017, le juge des référés a fait droit à leur demande.

L’expert judiciaire, [J] [N], a déposé son rapport définitif le 28 janvier 2018.

Par ordonnance du 5 mars 2019, le juge des référés a débouté M. [G] et Mme [C] de leurs demandes visant à faire ordonner une nouvelle expertise judiciaire.

Par exploits d’huissier délivrés les 12 et 19 août 2019, M. [G] et Mme [C] ont constitué avocat et ont fait assigner Mme [Z], M. [E] et la SCP [K] Nodée Lanzetta prise en la personne de M. [K] ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL France Pavage devant le tribunal de grande instance de Metz, aux fins principalement de les condamner à prendre en charge les frais de réparation de leur immeuble.

Dans leurs dernières conclusions du 29 mai 2020, M. [G] et Mme [C] ont notamment demandé au tribunal judiciaire, au visa des articles 12 du code de procédure civile, 1641, 1644 et 1645 du code civil de condamner in solidum, Mme [Z] et M. [E] à leur payer la somme de 24 307,74 euros au titre des frais de réparation de leur immeuble ainsi que la somme de 4 200 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de rejeter la demande reconventionnelle formée par Mme [Z] et de condamner in solidum Mme [Z] et M. [E] aux dépens.

Dans ses conclusions récapitulatives du 2 novembre 2020, Mme [Z] a demandé au tribuna, au visa de l’article 1643 du code civil, de débouter M. [G] et Mme [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions et de les condamner reconventionnellement et solidairement à lui payer les sommes de 544 euros au titre du remboursement de son loyer pour la période allant du 15 octobre au 8 novembre 2016, 6 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral et professionnel, 5 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens.

Bien que régulièrement assigné le 19 août 2019 en l’étude de l’huissier instrumentaire, M. [E] n’a pas constitué avocat.

La SCP [K] Nodée Lanzettea prise en la personne de M. [K] ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL France Pavage régulièrement assignée à personne habilitée à recevoir l’acte le 12 août 2019, n’a pas constitué avocat.

Par jugement du 23 juin 2021, le tribunal de grande instance de Metz a :

débouté M. [G] et Mme [C] de leurs demandes au titre des frais de réparation de leur immeuble ;

débouté Mme [Z] de sa demande au titre du remboursement de son loyer ;

débouté Mme [Z] de ses demandes de dommages-intérêts pour préjudice moral et professionnel et pour procédure abusive ;

condamné in solidum M. [G] et Mme [C] à payer à Mme [Z] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté la demande formée par M. [G] et Mme [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum M. [G] et Mme [C] aux frais et dépens comprenant les frais des procédures de référé et ceux de l’expertise judiciaire;

dit n’y avoir lieu à déclarer la décision commune à la SCP [K] Nodée Lanzetta prise en la personne de M. [K] ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL France Pavage ;

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement.

Concernant l’enduit, le juge relève que M. [G] était parfaitement informé des dégradations, puisqu’il avait fait établir un devis en mai 2016, soit plusieurs mois avant la signature du contrat de vente, concernant la réfection de la terrasse et la réalisation d’une étanchéité, ce qui rend très improbable une méconnaissance de la mauvaise réalisation de la terrasse.

S’agissant des infiltrations, le tribunal a retenu la clause d’éviction de la garantie des vices cachés contenue dans l’acte notarié de vente ainsi que les appréciations de l’expert judiciaire selon lesquelles les parties (donc y compris la venderesse) sont profanes en matière de construction et qu’il est parfaitement possible qu’elles n’aient pas eu connaissance des infiltrations.

En ce qui concerne la responsabilité personnelle de M. [E], le tribunal a considéré que les époux [G] n’invoquaient aucun fondement juridique à l’appui de leur demande et ne caractérisaient en rien une éventuelle faute séparable des fonctions de dirigeant.

Au sujet de la demande de remboursement de loyer présentée par Mme [Z], le tribunal a considéré que Mme [Z] ne rapportait pas la preuve de ce que M. [G] et Mme [C] se seraient engagés à lui régler le loyer qu’elle a exposé du 15 octobre au 8 novembre 2016, du fait qu’elle avait accepté de libérer la maison avant la date de signature de l’acte de vente.

Il a également retenu que Mme [Z] ne caractérisait aucune mauvaise foi ou intention de nuire de la part de M. et Mme [G] susceptible de justifier l’octroi de dommages-intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier et du préjudice moral, le tribunal a retenu que Mme [Z] ne démontrait pas que l’éventuelle perte de chiffre d’affaires de son activité soit imputable à la procédure l’opposant à M. [G] et Mme [C], pas plus qu’elle ne justifiait de son préjudice moral.

Par déclaration d’appel reçue au greffe le 10 août 2021, M. [G] et Mme [C] ont interjeté appel aux fins d’annulation subsidiairement d’infirmation du jugement entrepris, en ce qu’il a débouté M. [G] et Mme [C] de leur demande au titre des frais de réparation de leur immeuble, en ce qu’il les a condamnés in solidum à payer à Mme [Z] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en ce qu’il les a condamnés in solidum aux frais et dépens comprenant les frais des procédures de référé et ceux de l’expertise judiciaire, en ce qu’il a rejeté les demandes de M. [G] et Mme [C] tendant à la condamnation in solidum de Mme [Z] et de M. [E] à leur payer la somme de 24 307,74 euros au titre des frais de réparation de leur immeuble, ainsi que 4 200 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tendant à la condamnation in solidum de Mme [Z] et de M. [E] aux dépens comprenant ceux des procédures de référé 17/0040 et 18/00052 et ceux de l’expertise judiciaire.

M. [E], auquel la déclaration d’appel a été signifiée le 7 décembre 2020 selon les modalités prévues à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

M. et Mme [G] n’ont pas intimé la SCP [K] Nodée Lanzette prise en la personne de M. [K] ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL France Pavage.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières prétentions déposées le 1er août 2022, M. [G] et Mme [C] demandent à la cour, au visa des articles 12 du code de procédure civile, 1641 et suivants du code civil, de :

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leur demande au titre des frais de réparation de leur immeuble, en ce qu’il les a condamnés in solidum à payer une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux frais et dépens comprenant les frais des procédures de référé et ceux de l’expertise judiciaire ;

Et statuant à nouveau :

condamner in solidum Mme [Z] et M. [E] à payer à M. [G] et Mme [C] la somme de 24 307,74 euros au titre des frais de réparation de leur immeuble ;

rejeter l’appel incident de Mme [Z], le dire mal fondé ;

rejeter les demandes reconventionnelles de Mme [Z], les dire mal fondées ;

condamner solidairement Mme [Z] et M. [E] aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel qui comprendront ceux des procédures de référé 17/00040 et 18/00052, ainsi que les frais d’expertise judiciaire ;

condamner solidairement Mme [Z] et M. [E] à payer à M. [G] et Mme [C] une somme de 4 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

En premier lieu, les appelants soulignent que l’expert judiciaire M. [N] a clairement, et à plusieurs reprises, énoncé qu’ils étaient profanes pour ce qui concerne les dégradations de la terrasse, que lors des visites antérieures à leur achat, M. [G] et Mme [C] n’avaient constaté que des dégradations mineures sur le mur de soutènement et que l’état de l’étanchéité de la terrasse n’inspirait pas la moindre crainte.

Ils admettent toutefois qu’ils avaient très vite envisagé quelques travaux de reprise, car il convenait de changer ou d’ajouter différents garde-corps et fixations, sur la terrasse ou à l’intérieur de la maison, afin d’assurer la sécurité de leur enfant handicapé.

Ils contestent en revanche avoir jamais eu connaissance d’une quelconque possibilité d’infiltrations dans la chaufferie ou la chambre d’amis, cette dernière étant alors et apparemment en parfait état.

Ils font aussi valoir que, contrairement aux affirmations de Mme [Z], cette chambre d’amis n’a jamais été une simple pièce de sous-sol, mais a toujours eu vocation à être une chambre d’amis, ainsi que le démontre le plan figurant au dossier de demande de permis de construire.

Par ailleurs, M. [G] et Mme [C] contestent l’appréciation de l’expert judiciaire selon laquelle les désordres constatés n’occasionneraient pas une impropriété à destination de l’immeuble.

Ils rappellent que selon l’expert judiciaire lui-même, la chaufferie est un local technique et que la présence d’infiltration peut perturber le bon fonctionnement des installations qui y sont présentes, ce qui implique l’impropriété à destination.

Ils soulignent aussi que les règles de l’art n’ont pas été respectées en ce qui concerne l’étanchéité, inexistante de la terrasse, ce qui avait pour conséquence des infiltrations d’eau à l’intérieur de l’immeuble, y compris dans une pièce habitée et que Mme [Z] n’ignorait pas cela lorsqu’elle leur a vendu l’immeuble litigieux.

Les appelants indiquent que suite au refus du juge des référés d’ordonner une nouvelle expertise judiciaire, ils ont fait faire les travaux de réfection et ils produisent les factures de ces travaux, d’un montant total de 24 307, 74 euros TTC.

Sur la responsabilité de M. [E], M. [G] et Mme [C] soutiennent que si la société France Pavage est techniquement responsable des malfaçons, son représentant légal de l’époque, M. [E], a commis une faute personnelle en ne souscrivant pas, contrairement aux obligations légales pesant sur lui, une assurance décennale pour les travaux réalisés par la société qu’il représentait.

Ils considèrent qu’ainsi il a commis une faute les contraignant à craindre de ne pouvoir être indemnisés par une quelconque assurance, alors même que les malfaçons ayant affecté l’immeuble dont ils sont aujourd’hui propriétaires ne sont pas contestables.

Ils en déduisent que sa condamnation solidaire avec la venderesse est justifiée.

M. et Mme [G] soutiennent que c’est à tort que le tribunal a fait application de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés figurant au contrat de vente, car il résulte clairement des débats la mauvaise foi de Mme [Z] qui connaissait les désordres liés aux infiltrations et concernant des pièces d’habitation.

Ils admettent qu’ils ont eu les clés avant la signature mais ils affirment qu’ils n’ont pas pu s’apercevoir des vices puisqu’il n’y a pas eu une goutte de pluie sur cette période (15 septembre au 8 novembre 2016) et ils contestent le fait que les parties auraient convenu d’une réduction du prix pour tenir compte des désordres.

Ils ajoutent que lors des visites et de l’achat, des traces apparaissaient à l’extérieur au plafond de la terrasse, mais aucune trace dans les pièces du sous-sol.

Ils affirment qu’au printemps, lors de giboulées, les premières infiltrations sont apparues dans la chambre du sous-sol et dans la chaufferie, que Mme [Z] ne pouvait ignorer ce phénomène et l’a dissimulé.

Ils versent aux débats une attestation du maçon qui confirme que des infiltrations existaient bien avant l’achat et avaient déjà occasionné des désordres, raison pour laquelle Mme [Z] l’avait contacté.

Ils contestent avoir changé la destination d’une pièce.

Sur les demandes reconventionnelles, les appelants estiment que Mme [Z] ne peut réclamer un quelconque loyer car l’acte de vente ne mentionne pas un tel accord.

M. et Mme [G] exposent que Mme [Z] leur avait fait part de problèmes financiers dus à la scolarisation de son fils dans une école parisienne et qu’ils lui avaient alors proposé de lui prêter la somme de 10 000 euros, que Mme [Z] avait accepté la solution et avait remboursé le prêt après la signature de la vente.

Les appelants ajoutent que lors des trois visites de la maison en mai et juin 2016, la pièce du sous-sol était aménagée en chambre d’ami et a été vendue comme telle.

Dans ses dernières conclusions déposées le 3 juin 2022, Mme [Z] demande à la cour de :

débouter M. [G] et Mme [C] de leurs appels et de l’ensemble de leurs moyens, fins et prétentions ;

infirmer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

condamner solidairement M. [G] et Mme [C] à payer à Mme [Z] une somme de 544 euros, outre intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris, à titre de remboursement de ses loyers du 15 octobre au 8 novembre 2016, date de la signature de l’acte notarié ;

condamner solidairement M. [G] et Mme [C] à payer à Mme [Z] une somme de 3 000 euros à titre de réparation de son préjudice moral et une somme de 3 000 euros à titre de réparation de son préjudice matériel, chacun majoré des intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris ;

confirmer sur le surplus des dispositions non contraires ;

condamner solidairement M. [G] et Mme [C] à payer à Mme [Z] une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner solidairement M. [G] et Mme [C] aux entiers frais et dépens d’appel ;

Subsidiairement, si la cour estimait devoir retenir la responsabilité en tout ou partie de Mme [Z] sur le fondement de la garantie des défauts de la chose vendue des articles 1641 et suivants du code civil,

dire et juger que Mme [Z] ne saurait être tenue que du montant des devis correspondant à la reprise des désordres pour lesquels elle engagerait cette responsabilité ;

condamner solidairement M. [G] et Mme [C] à lui payer une somme de 544 euros, outre intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris, à titre de remboursement de ses loyers du 15 octobre au 8 novembre 2016, date de la signature de l’acte notarié ;

condamner solidairement M. [G] et Mme [C] à lui payer une somme de 3 000 euros à titre de réparation de son préjudice moral et une somme de 3 000 euros à titre de réparation de son préjudice matériel, chacune majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris ;

débouter M. [G] et Mme [C] de leurs plus amples moyens, fins et prétentions ;

confirmer sur le surplus des dispositions non contraires ;

condamner solidairement M. [G] et Mme [C] à payer à Mme [Z] une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner solidairement M. [G] et Mme [C] aux entiers frais et dépens d’appel.

Mme [Z] expose qu’il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères (vice inhérent à la chose, antériorité et gravité suffisante), selon une jurisprudence constante.

Au visa du rapport d’expertise judiciaire, Mme [Z] fait valoir que les désordres étaient parfaitement visibles donc nécessairement non cachés à la réception, compte tenu de leur apparition ancienne, rapidement après les travaux d’enduit et que les époux [G] en étaient parfaitement conscients pour avoir demandé un devis de reprise.

Elle affirme que les acquéreurs ont changé la destination/l’usage de la partie où se trouvent les infiltrations provenant de la défectuosité de cet enduit alors que cette partie était au vent et qu’à la date de la vente, il n’existait aucune impropriété à l’usage à laquelle cette partie était destinée.

Mme [Z] soutient que les infiltrations et l’humidité s’avéraient également parfaitement décelables sans difficulté même pour un non averti mais que surtout, il n’existe aucune faute aux règles de l’art ni impropriété de l’usage attendu.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, les acheteurs ne peuvent être regardés comme des profanes en matière de construction, car M. [G] a été un professionnel de la construction pour avoir été dirigeant depuis 2009 d’une société de fabrication et de pose de vérandas et depuis 2015 d’une société spécialisée dans l’activité des économistes de la construction.

L’intimée indique également qu’elle avait proposé à M. [G] et Mme [C] de faire réaliser elle-même les travaux nécessaires avant la vente mais que l’agent immobilier lui avait indiqué que les acquéreurs préféraient s’en occuper eux-mêmes, dès lors qu’elle acceptait de réduire le prix de vente à 240 000 euros contre 265 000 euros initialement affiché.

Elle affirme aussi qu’à la demande de M. [G] et Mme [C], elle avait accepté de libérer la maison et de leur donner les clés à compter du 15 septembre 2016 pour permettre la réalisation des travaux avant même la signature de l’acte notarié.

Mme [Z] expose que vendeur non professionnel, elle avait fait construire sa maison sans l’assistance d’un maître d”uvre, que selon l’expert judiciaire lui-même, selon l’utilisation des pièces du sous-sol, il est possible que Mme [Z] n’ait pas remarqué ou prêté attention aux éventuelles infiltrations, ce et d’autant plus que les pièces intérieures touchées concernent le local de chaufferie et une autre pièce non habitée, qu’elle n’avait jamais caché aux acheteurs les problèmes d’infiltrations, qu’enfin elle est de bonne foi et peut opposer à ses acquéreurs la clause spécifique à laquelle ils ont adhéré devant notaire.

Subsidiairement, l’intimée observe que les divers devis présentés par les époux [G] sont relatifs chacun à des travaux bien particuliers et qu’elle ne devra prendre en charge que les travaux de reprise pour lesquels elle engagerait une responsabilité sur la garantie des défauts de la chose vendue.

Sur ses demandes reconventionnelles, Mme [Z] indique qu’à la demande de M. [G] et Mme [C], elle avait accepté de libérer la maison vendue et de leur donner les clés à compter du 15 septembre 2016 et qu’en contrepartie, ils s’étaient engagés à lui rembourser ses loyers du 15 septembre 2016 jusqu’à la signature de l’acte authentique.

Elle verse aux débats la copie d’échanges SMS avec M. [G].

Mme [Z] indique que M. [G] et Mme [C] ne lui ont réglé qu’un seul loyer et qu’ils demeurent donc redevables de la somme de 680 euros x 24/30 = 544 euros correspondant à son loyer du 15 octobre au 8 novembre 2016, date de la signature de l’acte notarié.

Enfin elle expose que du fait des procédures judiciaires engagées par M. [G] et Mme [C], elle a été affectée sur un plan moral, qu’avant même la vente, il existait déjà des difficultés avec les acheteurs et que cette affaire a eu un impact direct sur son activité professionnelle, étant infirmière libérale de son état.

Le 11 septembre 2023, la cour a adressé aux parties la note en délibéré suivante :

« L’article 16 du code de procédure civile alinéa 1 dispose que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Les époux [G] motivent leur demande à l’encontre de M. [E] en indiquant qu’il a commis une faute détachable de ses fonctions, les contraignant à craindre de ne pouvoir être indemnisés par une quelconque assurance, alors même que les malfaçons ayant affecté l’immeuble dont ils sont aujourd’hui propriétaires ne sont pas contestables.

A supposer la faute personnelle de M. [E] avérée, le préjudice dénoncé s’analyserait donc en une perte de chance de ne pas avoir pu être indemnisés par un assureur en garantie décennale.

M. et Mme [G] sont invités à faire toute observation utile sur la perte de chance soulevée d’office par la cour et ce, avant le 3 octobre 2022 ».

Par note en délibéré du 28 septembre 2023, M. et Mme [G] ont indiqué que si la cour retient une faute personnelle de M. [E], leur préjudice peut effectivement s’analyser en une perte de chance de ne pas avoir pu être indemnisés par un assureur pour les garanties légales en matière de construction.

Selon M. et Mme [G], cette perte de chance peut être évaluée à 95 % du préjudice subi, soit à 23 092,35 euros et ils demandent la condamnation de M. [E] à leur payer cette somme.

Motivation

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 23 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Metz en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne M. [W] [G] et Mme [Y] [C] in solidum aux dépens d’appel ;

Condamne M. [W] [G] et Mme [Y] [C] in solidum à payer à Mme [T] [Z] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Le Greffier La Présidente de Chambre

 

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