12 octobre 2023
Cour d’appel de Douai
RG n°
22/05102

CHAMBRE 1 SECTION 1

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 12/10/2023

****

N° de MINUTE :

N° RG 22/05102 – N° Portalis DBVT-V-B7G-USJG

Ordonnance de référé (N° 22/00469)

rendue le 11 octobre 2022 par le président du tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

La SAS Leroy Immo exerçant sous le nom commercial Re/Max

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Me Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

assistée de Me Jean-Marc Perez, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant substitué par Me Morian Mahmoudi, avocat au barreau de Paris

INTIMÉS

Monsieur [K] [G]

né le 1er février 1978 à [Localité 14]

[Adresse 4]

[Localité 10]

Madame [J] [Y]

née le 14 juin 1977 à [Localité 13]

[Adresse 4]

[Localité 10]

représentés par Me Louise Bargibant, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

Madame [Z] [V]

née le 02 janvier 1958 à [Localité 7]

[Adresse 11]

[Localité 12]

Monsieur [I] [V]

né le 02 octobre 1981 à [Localité 15]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Monsieur [O] [V]

né le 23 janvier 1986 à [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentés par Me Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 08 juin 2023, tenue par Céline Miller magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Céline Miller, conseiller

Camille Colonna, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 octobre 2023 après prorogation du délibéré en date du 28 septembre 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 mai 2023

****

Par acte sous seing privé en date du 10 août 2021, M. [K] [G] et Mme [J] [Y] ont conclu avec M. [R] [V] et son épouse, Mme [Z] [W], un compromis de vente portant sur l’acquisition d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 4], à [Localité 7], par l’entremise de la SAS Leroy Immo.

L’acte authentique de vente, qui devait être réitéré au plus tard le 1er décembre 2021, a finalement été conclu le 31 août 2022 après avoir été reporté à plusieurs reprises.

Soutenant qu’en omettant de les renseigner avant la vente sur la réalisation, sans autorisation de la mairie, de travaux de bardage, leurs vendeurs, d’une part, et l’agence immobilière, d’autre part, avaient manqué à leurs devoirs respectifs d’information pour les premiers et de conseil pour la seconde, par actes d’huissier en date des 8, 9 et 12 avril 2022, [A] et Mme [Y] ont fait assigner Mme [Z] [W] veuve [V] et MM. [I] et [O] [V], ces derniers en qualité d’ayants droit d'[R] [V], décédé le 23 août 2021, ainsi que l’agence immobilière Leroy Immo devant le juge des référés aux fins, notamment, d’obtenir leur condamnation solidaire à leur payer la somme provisionnelle de 10 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qui leur a été occasionné du fait du retard dans la formalisation de la vente, lié à la nécessité pour les vendeurs d’obtenir la régularisation administrative des travaux qu’ils avaient fait réaliser, tant au regard des règles de l’urbanisme que de la délimitation de leur propriété avec leur voisin.

Par ordonnance en date du 11 octobre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de [Localité 7] a condamné in solidum les consorts [V] et la société Leroy Immo à payer à M.'[K] [G] et Mme [Y] la somme provisionnelle de 5 000 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice, débouté les consorts [V] de leur demande au titre des frais irrépétibles et a condamné ces derniers, ainsi que la société Leroy Immo, outre aux dépens à partager par moitié entre eux, à verser, à titre provisionnel, à M. [G] et Mme [Y] la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles.

La société Leroy Immo, non comparante en première instance, a interjeté appel de cette ordonnance et, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 3 février 2023, demande à la cour, au visa des articles 835 et 455 du code de procédure civile, de déclarer mal fondés M. [G], Mme [Y] et les consorts [V] en leurs appels incidents et les en débouter, d’infirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle l’a condamnée in solidum avec les consorts [V] au paiement d’une provision à M. [G] et Mme [Y], ainsi qu’à leur verser une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et, statuant à nouveau, de débouter M. [G], Mme [Y] et les consorts [V] de toutes leurs demandes formées à son encontre et de condamner M. [G] et Mme [Y], ou tout succombant, à prendre en charge les entiers dépens de première instance et d’appel et à lui payer une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que le juge des référés a manqué à son obligation de motivation en ne précisant pas en quoi, d’une part, elle avait failli à son obligation de conseil à l’égard des acquéreurs alors qu’il n’est pas contesté qu’elle n’avait pas été mise au courant par les vendeurs, avant la vente, de la réalisation par leurs soins et sans autorisation préalable des travaux litigieux, et d’autre part, en n’énonçant pas le fondement juridique de cette responsabilité. Dès lors, compte tenu de la mauvaise foi des vendeurs à son égard, elle soutient que sa responsabilité ne saurait être engagée et que le juge des référés a outrepassé sa compétence en tranchant une question de fond.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 février 2023, les consorts [V], formant appel incident, demandent à la cour, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article 1121-1 du code civil, de :

– confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société Leroy Immo à verser aux consorts [G]/[Y] une provision de 5 000 euros, ainsi que la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– mais l’infirmer en ce qu’elle les a condamnés in solidum avec la société Leroy Immo à verser ces sommes et, statuant à nouveau, de :

– débouter M. [G] et Mme [Y], ainsi que la société appelante, de l’ensemble de leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à leur encontre,

– les condamner in solidum, ou tout succombant à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Ils soutiennent, tout d’abord, que l’appelante, en sa qualité de professionnelle, est tenue à un devoir de conseil et d’information renforcé, ainsi qu’à un devoir de se renseigner elle-même ; qu’elle ne peut prétendre ne pas avoir eu connaissance de la réalisation des travaux litigieux lorsque ces derniers ont eu une influence directe sur le prix de vente ; qu’elle a inséré des clauses types dans le compromis de vente sans les avoir interrogés, au préalable, ni sur la réalisation desdits travaux sans autorisation, ni sur leur date ; que dès lors, sa responsabilité est engagée.

Par ailleurs, ils font valoir que leur obligation d’informer les acquéreurs de la réalisation des travaux litigieux sans autorisation préalable est contestable dans la mesure où ils n’ont pas été informés par l’agent immobilier d’une telle obligation ; qu’en conséquence, le retard pris dans la signature de l’acte authentique de vente ne saurait leur être imputable ; qu’une fois qu’ils ont eu connaissance de cette obligation, ils ont réalisé les démarches nécessaires pour régulariser la situation ; que leur bonne foi ne saurait être remise en cause, surtout lorsque les divers échanges avec les acquéreurs, qui ont manqué de diligence dans le choix de la date de réitération de la vente, démontrent qu’ils avaient eu connaissance des travaux qui ont conduit à un retard dans la signature du compromis; et que le juge des référés a outrepassé son office en tranchant une question de fond.

En outre, ils estiment que les acquéreurs ne démontrent pas l’existence de leur préjudice moral et que par conséquent, ils ne sauraient bénéficier d’une provision.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 26 janvier 2023, M. [G] et Mme [Y], formant appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 1104 et 1217 du code civil, de :

– débouter la société appelante de l’ensemble de ses demandes,

– confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a limité le quantum de la provision à valoir sur l’indemnisation des préjudices subis résultant du différé de la régularisation de l’acte authentique à la somme de 5 000 euros et,

Statuant à nouveau, de :

– condamner in solidum les consorts [V] et la société appelante à leur payer la somme provisionnelle de 13 800,59 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice résultant du différé de la régularisation de l’acte authentique.

– condamner les consorts [V] et la société Leroy Immo, outre aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel, à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel.

Ils font essentiellement valoir qu’en raison de leurs manquements respectifs à leur obligation d’information et à leur devoir de conseil, les vendeurs et l’agence immobilière ne les ont pas mis en mesure de connaître, avant la réitération de la vente par acte authentique, des informations essentielles concernant la réalisation de travaux sans autorisation par les vendeurs, à l’origine d’un risque pour eux, s’ils signaient la vente en l’état, de devoir prendre en charge de coûteux travaux de démolition et de remise en état ; que ces manquements sont à l’origine du retard pris dans la réitération de la vente du fait de la nécessité de régulariser les travaux au regard du droit de l’urbanisme et des limites de propriété avec le fonds voisin, leur occasionnant des préjudices à la fois matériel, de jouissance et moral dont ils demandent une plus juste réparation qu’en première instance.

Motivation

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour

Infirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a débouté les consorts [V] de leur demande au titre de leurs frais irrépétibles,

Et, statuant à nouveau,

Condamne, à titre provisionnel, Mme [Z] [V] et MM. [I] et [O] [V], tous deux en qualité d’ayants droit de [R] [V], à payer à M. [K] [G] et Mme [J] [Y] la somme de 7 095,65 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice résultant du différé de la régularisation de l’acte authentique ;

Déboute M. [K] [G] et Mme [J] [Y] de leurs demandes formées à l’encontre de la SAS Leroy Immo ;

Condamne Mme [Z] [V] et MM. [I] et [O] [V], tous deux en qualité d’ayants droit de [R] [V], aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Les condamne à verser à M. [K] [G] et Mme [J] [Y], ensemble, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamne à verser à la SAS Leroy Immo la somme de 2 000 euros sur le même fondement;

Les déboute de leur demande formulée à ce titre.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Le président

Bruno Poupet

 

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