2 février 2023
Cour d’appel de Paris
RG n°
20/01636

Pôle 4 – Chambre 10

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 10

ARRÊT DU 02 FÉVRIER 2023

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/01636 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBK2A

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Septembre 2019 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 18/14465

APPELANTE

SARL VBC IMMOBILIER, agissant poursuites et diligences ses représentants légaux, domiciliés ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée et assistée de Me Amine MOGHRANI de la SELARL CLAISSE & ASSOCIES 93, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB282, substitué à l’audience par Me DUSSAULT Romain, avocat au barreau de PARIS, toque : P500,

INTIMÉ

Monsieur [M] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Défaillant, régulièrement avisé le 10 Mars 2020 par procès-verbal de remise à personne

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée le 06 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Valérie MORLET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Florence PAPIN, Présidente

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Monsieur Laurent NAJEM, Conseiller

Greffier, lors des débats : Mme Ekaterina RAZMAKHNINA

ARRÊT :

– réputé contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Florence PAPIN, Présidente et par Ekaterina RAZMAKHNINA, greffier , présent lors de la mise à disposition.

Exposé du litige

FAITS et PROCEDURE

Monsieur [M] [X], propriétaire d’un appartement à [Localité 4] [Adresse 1] et souhaitant le vendre, a par acte du 9 juin 2018 confié un mandat exclusif à cette fin à la SARL VBC IMMOBILIER (agence [V]), pour un prix de 460.000 euros, frais d’agence de 5% inclus.

Les époux [C] ont le 27 juin 2018 émis une offre d’achat pour un prix de 445.000 euros, transmise par la société VBC IMMOBILIER à Monsieur [X] le 28 juin 2018. L’offre a le 10 juillet 2018 été contresignée par Monsieur [X] pour acceptation et la date de signature du compromis de vente a été fixée au 26 juillet 2018.

Or le 26 juillet 2018, avant la signature, Monsieur [X] a par SMS indiqué au gérant de la société VBC IMMOBILIER qu’il se rétractait, indiquant cependant que ses émoluments seraient honorés. Il a par courrier du 7 août 2018 confirmé à l’agence qu’il acceptait de payer ses honoraires.

Faute de solution amiable malgré mise en demeure de payer, la société VBC IMMOBILIER a par acte du 6 décembre 2018 assigné Monsieur [X] en paiement de ses honoraires devant le tribunal de grande instance de Paris. L’assignation a été remise en l’étude de l’huissier, qui a laissé à l’intéressé un avis de passage.

*

Monsieur [X] n’a pas constitué avocat en premier instance.

Le tribunal, par jugement du 11 septembre 2019, a :

– rejeté la demande de la société VBC IMMOBILIER tendant à la condamnation de Monsieur [X] au paiement de la somme de 21.780 euros,

– rejeté la demande de la société VBC IMMOBILIER en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la société VBC IMMOBILIER aux dépens,

– rejeté la demande d’exécution provisoire de la décision.

La société VBC IMMOBILIER a par acte du 15 janvier 2020 interjeté appel de ce jugement, intimant Monsieur [X] devant la Cour.

*

Moyens

Motivation

MOTIFS

Sur la demande en paiement de la société VBC IMMOBILIER

Les premiers juges ont estimé que si Monsieur [X] avait accepté l’offre d’achat de son appartement, il n’avait cependant commis aucune faute contractuelle en refusant de signer la promesse de vente, puisque le prix accepté dans l’offre était distinct de celui du mandat, et ont rejeté la demande en paiement de ses honoraires de la société VBC IMMOBILIER.

La société VBC IMMOBILIER reproche au tribunal d’avoir ainsi statué, faisant valoir le manquement de Monsieur [X] à ses engagements contractuels en refusant de signer le compromis de vente sur la base d’une offre d’achat incluant nécessairement ses honoraires, rappelant en outre que le vendeur avait à deux reprises confirmé que ces émoluments seraient réglés. Monsieur [X] l’ayant, par son refus de signer le compromis, privé des honoraires qui auraient résulté de la vente, doit l’indemniser de son préjudice, ainsi que cela est prévu au mandat de vente.

Sur ce,

Les contrats légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi (articles 1103 et 1104 du code civil).

L’article 1217 du code civil dispose quant à lui que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature, provoquer la résolution du contrat ou demander la réparation des conséquences de l’inexécution.

L’article 1231-1 du code civil énonce de son côté que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le mandat exclusif de vente de son appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4], confié le 9 juin 2018 par Monsieur [X] à la société VBC IMMOBILIER (agence [V]), prévoit que “sauf accord ultérieur écrit des parties, les biens devront, rémunération du MANDATAIRE comprise, être présentés au prix de quatre cent soixante mille euros” et que le mandataire sera rémunéré à hauteur de 5% du prix de vente, TVA incluse, à la charge du vendeur.

La société VBC IMMOBILIER a bien mis l’appartement en vente au prix de 460.000 euros, ainsi que cela ressort des documents de commercialisation versés aux débats. Le prix de mise en vente n’est cependant pas le prix définitif et aucune mention du mandat n’impose que la vente ne puisse être conclue qu’à ce prix.

Les époux [C] ont par e-mail du 27 juin 2018 transmis à la société VBC IMMOBILIER une proposition d’achat pour la somme de 445.000 euros. Le prix ainsi proposé par les acquéreurs ne portait aucune mention des honoraires de l’agent immobilier, mais incluait nécessairement ceux-ci en application du mandat de vente consenti par Monsieur [X].

L’agence a le même jour transféré cette proposition à Monsieur [X], qui par e-mail du 28 juin 2018 l’a acceptée (“Allons-y !”), de sorte qu’à ce moment, la rencontre des volontés du vendeur et des acheteurs ayant eu lieu, le contrat était conclu. Monsieur [X] a d’ailleurs réitéré son acceptation par une mention manuscrite signée de sa main “le 10 juillet de l’an 2018” sur l’impression papier de l’e-mail des époux [C]. A ce moment, la vente était parfaite et l’agent immobilier avait respecté ses engagements vis-à-vis du mandant.

Alors qu’un rendez-vous avait été organisé chez le notaire instrumentaire, le 26 juillet 2018 à 14 heures, pour la signature du compromis de vente, Monsieur [X] a par SMS de ce jour même, envoyé à 9 heures 53, indiqué à Monsieur [V] de la société VBC IMMOBILIER qu’il se rétractait et ne signait pas ce jour, le remerciant de prévenir les parties intéressées et s’excusant de ses atermoiements. Monsieur [X] a dans ce SMS précisé qu’il prendrait en charge les émoluments de l’agent immobilier (“Il va sans dire que tes émoluments seront honorés”), confirmant ce point par courrier du 7 août 2018, bel et bien signé de sa part, ainsi rédigé :

Monsieur,

Je vous confirme par la présente accepter les honoraires correspondant à la prestation effectuée pour une vente envisagée de mon appartement, que vous avez réalisée, conformément au mandat du 9 juin 2018.

Ce faisant, Monsieur [X] se fonde expressément sur le mandat de vente confié à la société VBC IMMOBILIER.

Or l’article 4 des conditions générales de ce mandat contient une “CLAUSE PENALE” consentie “de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le MANDATAIRE n’aurait pas accepté la (‘) mission” aux termes de laquelle “le MANDANT : a – s’engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d’une demande de prêt immobilier, avec tout acquéreur présenté par le MANDATAIRE”, ajoutant qu’en cas de non-respect de ces obligations, le mandant “S’ENGAGE EXPRESSEMENT A VERSER AU MANDATAIRE, EN VERTU DES ARTICLES 1142 ET 1152 [anciens, articles 1217, 1221 et 1231-5 nouveaux] DU CODE CIVIL, UNE INDEMNITE COMPENSATRICE FORFAITAIRE EGALE AU MONTANT DE LA REMUNERATION PREVUE AU RECTO” (caractères gras et majuscules du contrat).

Il convient en conséquence d’ordonner la réouverture des débats, afin que les parties se prononcent sur la possibilité pour la société VBC IMMOBILIER de solliciter des dommages et intérêts sur le fondement de cette clause, au regard des dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, telle que modifiée par ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, et notamment son article 6 I alinéa 8 qui dispose qu’aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er – et notamment aux agents immobiliers – ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dépens et frais irrépétibles seront en l’état réservés.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Vu le jugement du 11 septembre 2019 du tribunal de grande instance de Paris (RG n°18/14465),

RÉVOQUE l’ordonnance de clôture,

ORDONNE la réouverture des débats,

INVITE la SARL VBC IMMOBILIER et Monsieur [M] [X], par de nouvelles écritures, à se prononcer sur l’application en l’espèce de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, telle modifiée par ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016,

DIT que la SARL VBC IMMOBILIER devra à nouveau avoir conclu avant le 4 avril 2023,

DIT que l’affaire sera appelée en mise en état le 12 avril 2023, pour clôture et fixation de la date de plaidoiries,

RESERVE les dépens et frais irrépétibles.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

 

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