2 février 2023
Cour d’appel de Bordeaux
RG n°
19/03311

2ème CHAMBRE CIVILE

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

————————–

ARRÊT DU : 02 FEVRIER 2023

N° RG 19/03311 – N° Portalis DBVJ-V-B7D-LCPR

Monsieur [N] [U]

SELARL [N] [U] ET [J] [U] NOTAIRES ASSOCIE S

c/

Madame [P] [M]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 33063/002/19/14039 du 05/09/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Monsieur [B] [D]

Madame [S] [A] [R] épouse [D]

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 mai 2019 (R.G. 16/1452) par le Tribunal de Grande Instance de LIBOURNE suivant deux déclarations d’appel des 13 et 27 juin 2019

APPELANTS :

[N] [U]

né le 15 Septembre 1953 à [Localité 7]

de nationalité Française

Profession : Notaire,

demeurant [Adresse 2]

appelant dans la déclaration d’appel du 13.06.19 et intimé dans la déclaration d’appel du 27.06.19

Société [N] [U] ET [J] [U] NOTAIRES ASSOCIES

Activité : Notaires Associés,

demeurant [Adresse 2]

appelante dans la déclaration d’appel du 13.06.19 et intimée dans la déclaration d’appel du 27.06.19

Représentés par Me MALBY substituant Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS :

[P] [M]

née le 21 Janvier 1983 à [Localité 8]

de nationalité Française

Profession : Secrétaire médicale,

demeurant [Adresse 3]

intimée dans les deux déclarations d’appel des 13.06.19 et 27.06.19

Représentée par Me Christine CHIGNAGUE, avocat au barreau de LIBOURNE

[B] [D]

né le 16 Juillet 1954 à [Localité 7]

de nationalité Française

Retraité

demeurant [Adresse 11]

intimé dans la déclaration d’appel du 13.06.19 et appelant dans la déclaration d’appel du 27.06.19

[S] [A] [R] épouse [D]

née le 05 Janvier 1959 à [Localité 12]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 11]

intimée dans la déclaration d’appel du 13.06.19 et appelante dans la déclaration d’appel du 27.06.19

Représentés par Me François CILIENTO de la SELAS CILIENTO AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE, Société coopérative à capital variable, immatriculée au registre du Commerce et des Sociétés de BORDEAUX sous le numéro 434 651 246, dont le siège social est « [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège

intimée dans les deux déclarations d’appel des 13.06.19 et 27.06.19

Représentée par Me Marjorie RODRIGUEZ de la SELARL RODRIGUEZ & CARTRON, avocat au barreau de LIBOURNE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 décembre 2022 en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Christine DEFOY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Le 4 mars 2005, M. [B] [D] et Mme [A] [D] ont acheté par acte authentique dressé par Maitre [V] [X], notaire à [Localité 9], une ancienne grange située [Adresse 4] à [Localité 10] (33) figurant au cadastre a la section [Cadastre 5].

Afin de transformer ce bien en un immeuble d’habitation, M. et Mme [D] ont sollicité un permis de construire, lequel a été délivré par la commune de [Localité 10] le 13 décembre 2004.

Celui-ci a fait l’objet de deux réserves, à savoir :

– qu’ils déposent une demande préalable aux travaux du raccordement de l’immeuble au réseau communal collectif;

– que les aménagements entrepris soient réalisés en harmonie avec les bâtiments existants.

La déclaration d’achèvement des travaux est intervenue le 8 août 2006.

Neuf ans après son acquisition, M. et Mme [D] ont décidé de vendre ce bien en tant qu’immeuble d’habitation.

Le 5 décembre 2013 et le 6 mars 2014, Maître [N] [U], notaire à [Localité 7], a respectivement rédigé un compromis puis dressé un acte authentique de vente entre M. et Mme [D] et Mme [P] [M].

Ces deux documents ont notamment repris la déclaration du vendeur suivante :

‘ L’immeuble vendu est raccordé au réseau d’assainissement mais ne garantit aucunement la conformité des installations aux normes actuelles en vigueur’.

Le prix de vente de l’immeuble s’est élevé à 92 600 euros, dont 7 600 euros de frais notariés.

Afin de financer cette acquisition, Mme [P] [M] a contracté, le 30 janvier 2014, un crédit auprès de la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine pour un montant de 87 730 euros.

Par courrier du 15 janvier 2016, la commune de [Localité 10] a rappelé a Mme [P] [M] son obligation de procéder au contrôle de l’installation d’assainissement non collectif de son immeuble.

Au terme du rapport établi, 16 février 2016, par le syndicat intercommunal en charge de l’assainissement de la région d'[Localité 6], il s’est avéré que le logement était dépourvu d’installation d’assainissement individuel et que les eaux usées de l’habitation s’évacuaient directement et sans prétraitement dans les fossés et n’étaient pas raccordées au réseau d’assainissement collectif.

C’est dans ces conditions que Mme [P] [M], faisant grief aux vendeurs d’avoir prétendu que le bien cédé était raccordé, les a fait assigner en nullité de la vente à titre principal et subsidiairement en résolution devant le tribunal de grande instance de Libourne suivant acte d’huissier de justice délivré le 13 octobre 2016.

Par exploit séparé mais délivré à la même date, Mme [P] [M] a attrait en la cause la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine pour nullité du contrat de prêt.

Enfin, par exploit d’huissier délivré le 14 octobre 2016, Mme [P] [M] a fait assigner en responsabilité professionnelle devant le même tribunal, Me [N] [U] et la SCP [U] ayant dressé les actes en litige.

Par jugement rendu le 9 mai 2019, le tribunal de grande instance de Libourne a :

– ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries soit le 14 mars 2019;

-prononcé la nullité du compromis et de l’acte de vente de l’immeuble sis au [Adresse 4] à [Localité 10] (33) respectivement conclus le 05 décembre 2013 et le 06 mars 2014 ;

– condamné M. [B] [D] et Mme [A] [R] épouse [D] à rembourser Mme [P] [M] le prix de vente de l’immeuble litigieux fixé à 85 000 euros ;

– condamné Mme [P] [M] à restituer l’immeuble litigieux en l’état à M. [B] [D] et Mme [A] [R] épouse [D] ;

– condamné in solidum M. [B] [D] et Mme [A] [R] épouse [D] et Me [N] [U] et la SCP [U] à verser la somme de 11 877,15 euros à Mme [P] [M] au titre des préjudices issus de l’annulation de la vente dont les frais notariés ;

– prononcé la nullité du contrat de prêt conclu auprès de la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine le 30 janvier 2014 ;

– condamné la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine à rembourser à Mme [P] [M] le montant des mensualités qu’elle a versées jusqu’au jour de l’exécution du présent jugement soit 28 501,70 euros augmentées des frais de dossier du contrat de prêt d’un montant de 2 814,67 euros donc un montant total de 31 316,87 euros ;

– condamné Mme [P] [M] à restituer à la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine le montant du crédit perçu pour financer l’achat immobilier à hauteur de 87 730,00 euros ;

– condamné in solidum M. [B] [D] et Mme [A] [R] épouse [D] et Me [N] [U] et la SCP [U] à payer à la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine au paiement des intérêts échus au jour de l’exécution du présent jugement soit 16 556,47 euros augmenté des frais connexes du prêt et de l’indemnité de remboursement anticipée du prêt soit 4 839,48 euros donc un montant total de 20 895,95 euros.

– condamné solidairement M. [B] [D] et Mme [A] [R] épouse [D] et Me [N] [U] et la SCP [U] à verser à Mme [P] [M] et à la Caisse de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine la somme de 1 500,00 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au entiers dépens dont les frais de publication de l’assignation et tous les frais nécessaires à la nullité de la vente selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration électronique en date du 13 juin 2019, enregistrée sous le n° RG 19/03311, Me [N] [U] et la Selarl [N] [U] et [J] [U] ont relevé appel de cette décision limité aux dispositions ayant :

– condamné in solidum M.[B] [D] et Mme [A] [R] épouse [D] et Me [N] [U] et la SCP [U] à verser la somme de 11 877,15 euros à Mme [P] [M] au titre des préjudices issus de l’annulation de la vente dont les frais notariés,

– condamné in solidum M.[B] [D] et Mme [A] [R] épouse [D] et Me [N] [U] et la SCP [U] à payer à la société caisse régionale de crédit agricole Mutuel d’Aquitaine au paiement des intérêts échus au jour de l’exécution du présent jugement soit 16 556,47 euros augmenté des frais connexes du prêt et de l’indemnité de remboursement anticipée du prêt soit 4 339,48 euros donc un montant total de 20 895,95 euros.

– condamné solidairement M.[B] [D] et Mme [A] [R] épouse [D] et Me [N] [U] et la SCP [U] à verser à Mme [P] [M] et à la société caisse régionale de crédit agricole Mutuel d’Aquitaine la somme de 1 500,00 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont les frais de publication de l’assignation et tous les frais nécessaires à la nullité de la vente selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration électronique en date du 27 juin 2019, enregistrée sous le n° RG19/03603, M. et Mme [D] ont relevé appel de cette décision limité aux dispositions ayant:

– prononcé la nullité du compromis et l’acte de vente de l’immeuble sis au [Adresse 4] à [Localité 10] (33) respectivement conclus le 05 décembre 2013 et le 06 mars 2014 ;

– condamné M. [B] [D] et Mme [A] [R] épouse [D] à rembourser Mme [P] [M] le prix de vente de l’immeuble litigieux fixé à 85 000 euros ;

– condamné Mme [P] [M] à restituer l’immeuble litigieux en l’état à M. [B] [D] et Mme [A] [R] épouse [D] ;

– condamné in solidum M. [B] [D] et Mme [A] [R] épouse [D] et Me [N] [U] et la SCP [U] à verser la somme de 11 877,15euros à Mme [P] [M] au titre des préjudices issus de l’annulation de la vente dont les frais notariés ;

– condamné in solidum M. [B] [D] et Mme [A] [R] épouse [D] et Me [N] [U] et la SCP [U] à payer à la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine au paiement des intérêts échus au jour de l’exécution du présent jugement soit la somme de 16 556,47 euros augmentée des frais connexes du prêt et de l’indemnité de remboursement anticipée du prêt soit 4 839,48 euros;

– condamné solidairement M. [B] [D] et Mme [A] [R] épouse [D] et Me [N] [U] et la SCP [U] à verser à Mme [P] [M] et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine la somme de 1 500,00 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au entiers dépens dont les frais de publication de l’assignation et tous les frais nécessaires à la nullité de la vente selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

– débouté M. et Mme [D] de leurs demandes plus amples ou contraires.

Les procédures ont été jointes par mention au dossier le 25 septembre 2019.

Moyens

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION:

-Sur la demande d’annulation de la vente pour vice du consentement fondé sur le dol:

Selon les dispositions des articles 1108 et 1109 anciens du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats entrée en vigueur au 1er octobre 2016 la validité d’une convention requiert le consentement plein et entier de celui qui s’engage, exempt d’erreur, et qui n’ait été surpris notamment par le dol.

Selon l’article 1116 ancien du code civil, ‘Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé’.

Au delà des manoeuvres, il est admis qu’un simple mensonge, même non appuyé par des actes extérieurs, peut constituer le dol et il appartient au juge d’apprécier le caractère dolosif d’un simple mensonge au regard de son contexte.

Il est constant que la mention figurant aux actes notariés du 5 octobre 2013 et 4 mars 2014 (compromis et acte de vente) selon laquelle ‘ L’immeuble vendu est raccordé au réseau d’assainissement’ ne correspond pas à la réalité de la situation de l’immeuble litigieux.

En effet, il a été mis en évidence, le 16 février 2016, par le syndicat intercommunal en charge de l’assainissement de la région d'[Localité 6] et n’est pas contesté que l’immeuble acquis par Mme [M] auprès des époux [D] est dépourvu d’installation d’assainissement et que les eaux usées de l’habitation s’évacuent directement et sans prétraitement dans la nature, n’étant pas raccordé au réseau collectif, ni ne disposant d’un système d’assainissement non collectif, ce que n’ignoraient les époux [D] qui avaient vu leur attention attirée par les réserves émises à leur demande de permis de construire sur la nécessité de solliciter son raccordement au réseau collectif en l’absence de système d’assainissement non collectif, ce qu’ils ne contestent pas utilement n’avoir jamais sollicité.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’ils indiquent dans leurs écritures, les époux [D] n’ont pas attesté aux actes que ‘ A leur connaissance l’immeuble vendu est raccordé …’ mais que ‘l’immeuble vendu est raccordé … mais ne garantit aucunement la conformité aux normes actuelle en vigueur’ (page 17 du compromis et 19 de l’acte de vente).

S’ils indiquent avoir en toute bonne foi ‘fait confiance à la mairie de [Localité 10]’ en ce qu’elle a attesté de la conformité des travaux, force est de constater d’une part, que par cette expression ils admettent implicitement qu’ils n’ont pas fait personnellement le nécessaire en vue du raccordement au réseau collectif ainsi que le permis de construire leur avait signifié sans quoi ils ne s’en remettraient pas à la seule confiance qu’ils ont pu avoir dans l’attestation de la mairie mais aux démarches qu’ils ont effectuées à cette fin et que, d’autre part, cette attestation n’a été obtenue qu’entre le compromis de vente et la vente, ne permettant pas de justifier que dans le cadre du compromis les vendeurs aient également mentionné expressément que l’immeuble était raccordé au réseau d’assainissement.

Ainsi que l’a justement retenu le premier juge, les appelants ne sauraient dès lors soutenir qu’ils ont pu être trompés par le certificat de conformité délivré par la mairie en février 2014, pensant que la mairie avait fait le nécessaire de son côté pour leur raccordement, et le fait qu’ils n’aient le cas échéant jamais connu de problème d’évacuation est sans emport sur le fait qu’ils connaissaient l’absence de raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement collectif. Pas davantage, le fait qu’ils aient demandé à la Lyonnaise des Eaux en 2005 de déplacer le compteur d’eau avec pose de coffrets sous trottoir ne signifie qu’ils étaient fondés à croire que leur immeuble était raccordé alors qu’ils n’indiquent nullement avoir entrepris les démarches en ce sens.

S’agissant de leur connaissance de la situation de l’immeuble, il n’est pas non plus sans intérêt d’observer avec Mme [M], comme ressortant de actes en litige, que les époux [D] ont acheté le bien alors qu’il était à usage d’ancienne grange et y ont effectué par eux-mêmes d’importants travaux d’aménagement en maison à usage d’habitation ainsi qu’ils l’ont déclaré dans les actes en litige et s’ils indiquent, photographies à l’appui, que cette ancienne grange comportait déjà un évier, un toilette et un compteur d’eau, il n’empêche que le permis de construire leur avait suffisamment rappelé que le bien n’était pas raccordé au réseau d’assainissement public et signifié qu’ils devaient en solliciter le raccordement.

Mais surtout, les époux [D] indiquent expressément, dans le dispositif de leurs dernières écritures, que la mise en place d’un système d’assainissement non collectif n’était pas envisageable en ces termes: ‘constater que les époux [M] ont acquis le bien avec un système d’évacuation en fonctionnement et la conviction d’un raccordement prévu au réseau d’assainissement public, au regard de l’impossibilité de mettre en place un réseau individuel’, ce qui confère une résonnance particulière à leur mensonge quant au raccordement de l’immeuble au réseau collectif dès lors qu’ils admettent qu’ils connaissaient au moment de la vente l’impossibilité de mettre en place un système individuel d’assainissement, l’ensemble permettant de retenir la mauvaise foi des époux [D].

Les époux [D] soutiennent ensuite que l’erreur n’a pas été déterminante du consentement de Mme [M] et reprochent au tribunal de n’avoir pas recherché si le caractère ‘régularisable de la situation’ n’était pas de nature à influer sur le consentement des acquéreurs et de s’être contenté de relever que Mme [M] n’aurait pas acquis l’immeuble sans ce mensonge dès lors qu’elle se serait trouvée en infraction à la législation et aurait encouru un risque de sanctions financières.

Les appelants font valoir à ce titre, d’une part, que tant que la commune n’avait pas décidé de la mise en service d’un réseau de collecte les administrés n’étaient pas en infraction puisqu’ils disposent d’un délai de deux ans à compter de la mise en place d’un réseau collectif pour se raccorder, et d’autre part, que la commune de [Localité 10] a donné le 6 avril 2022 son accord de principe sur l’installation d’une micro station suivie d’un rejet dans le collecteur d’eaux pluviales pour le bien en cause, en sorte que Mme [M] aurait pu décider d’acquérir le bien en connaissance de cause.

Cependant, ainsi que le rappellent également les époux [D], la vente d’un immeuble non raccordé au réseau public est licite dès lors qu’il dispose d’un système individuel d’assainissement, ce qui n’est précisément pas le cas en l’espèce en sorte que la seule situation d’infraction de l’immeuble suffit à retenir une erreur déterminante du consentement, sans laquelle Mme [M] ne l’aurait pas acquis, ainsi que l’a justement retenu le premier juge. En effet, la cour doit se placer au jour du consentement pour apprécier le dol en sorte que le fait que les appelants aient tenté ou obtenu une possibilité de régularisation postérieurement au dol ayant vicié le consentement de leur cocontractant est sans incidence sur celui-ci.

Partant, c’est également à tort que les époux [D] font valoir, à titre subsidiaire, que cette possibilité de régularisation doit être prise en compte pour apprécier la sanction résultant du dol, quand une telle annulation est la seule conséquence d’un vice ayant déterminé le consentement de l’acquéreur au point qu’il n’y a pas consentement.

Il s’évince du tout que les époux [D] savaient que l’attestation de conformité délivrée par la mairie entre les deux actes ne correspondait pas à la réalité de la situation de l’immeuble et que le mensonge sur le raccordement de l’immeuble au réseau collectif contenu à l’acte de vente était dans ce contexte destiné à surprendre le consentement de Mme [M], ayant induit chez elle la conviction erronée que l’immeuble était raccordé au réseau d’assainissement, élément d’autant plus déterminant de son consentement qu’il est admis en l’espèce que l’immeuble ne pouvait être équipé d’un système d’assainissement non collectif et qu’au jour de le vente, il n’existait aucune certitude sur une possibilité de raccordement au réseau collectif, en sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente pour dol et ordonné la restitution de la chose et du prix (85 000 euros) dont les frais de la vente correspondant aux frais notariés (7 600 euros).

– Sur les demandes indemnitaires :

Il est admis que le droit à solliciter l’annulation de la vente pour vice du consentement n’est pas exclusif de la possibilité d’agir sur le terrain de la responsabilité délictuelle en indemnisation des préjudices subis que l’annulation de la vente laisse subsister.

Cependant c’est à bon droit que le tribunal a rejeté la demande d’indemnisation des taxes foncières sollicitée par Mme [M] correspondant à la période où elle a été propriétaire du bien dès lors qu’ayant eu comme contrepartie la propriété du bien dont Mme [M] a pu jouir, le paiement de ces taxes ne constitue pas un préjudice indemnisable.

Les quelques facturettes versées en vrac pour un montant de 2 277,15 euros correspondant à l’achat de matériaux (charnières …) ou éléments de cuisine ou dressing dont il n’est pas établi, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, qu’ils ne soient pas réutilisables, ne sauraient davantage constituer un préjudice indemnisable. Il en va de même d’éléments de cuisine livrés mais les appelants ne contestent pas que la pose puisse constituer un préjudice avéré à hauteur de 473, 23 euros dès lors que par l’effet de l’annulation ces frais ont été engagés à pure perte. Le jugement entrepris est en conséquence infirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de Mme [M] de ce chef à hauteur de 2 277,15 euros, seule étant allouée une somme de 473,23 euros.

Enfin, la présente procédure implique pour Mme [M] de devoir réorganiser sa vie autrement et a généré depuis 2016 des tracasseries importantes et récurrentes.

Mme [M] justifie certes par la production d’attestations que la situation du bien génère des odeurs nauséabondes et indique ne pouvoir jouir normalement de son logement alors que sa situation n’est pas en règle au regard des normes administratives mais il s’agit là d’un préjudice de jouissance dont elle ne sollicite pas l’indemnisation.

Elle justifie cependant par la production d’un certificat de son médecin traitant en date du 5 juin 2021 souffrir d’un syndrome anxio dépressif avec troubles du sommeil et de l’humeur et retentissement sur sa vie sociale et familiale et l’attestation de Mme [F], psychologue clinicienne du 10 juillet 2021, permet de faire le lien entre cet état d’épuisement physique, mental et émotionnel et la présente procédure. De même, elle verse aux débats des attestations de ses employeurs insistant sur l’incidence de cette procédure sur le psychisme de leur salariée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le préjudice moral de Mme [M], dûment établi, sera plus justement indemnisé par l’octroi d’une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts, le jugement entrepris étant également infirmé de ce chef.

Il en résulte que le préjudice indemnisable de Mme [M], en ce compris les frais notariés s’établit à la somme de :

-7 600 euros (frais de notaire)

– 5 000 euros (préjudice moral),

– 473,23 euros préjudice matériel),

Soit la somme de 13 073, 23 euros.

Le jugement entrepris est en conséquence infirmé en ce qu’il a fixé le préjudice indemnisable de Mme [M] à la somme 11 877,15 euros, celui-ci étant fixé à la somme totale de 13 073,23 euros.

– Sur la responsabilité de la Selarl [U] et de M. [U]

Le tribunal a retenu que le notaire aurait dû vérifier, nonobstant le certificat délivré par la mairie, quel type de raccordement avait été installé en interrogeant la mairie [Localité 10] sur la zone d’assainissement à laquelle l’immeuble appartient et, en cas d’assainissement non collectif, en demandant aux vendeurs un rapport de contrôle de cette installation daté de moins de trois ans pour le joindre au dossier technique de l’acte de vente’ observant que ‘cette diligence, légitimement attendue de la part d’un professionnel de l’immobilier, aurait permis de s’apercevoir de l’absence de raccordement de cet immeuble et donc d’éviter l’annulation de la vente et les préjudices qui en découlent’.

Le notaire et la Selarl [U] font au contraire valoir que toutes les précautions ont été prises afin de garantir la sécurité de l’acte reçu par le notaire, notamment par l’insertion d’une clause relative à l’état du système s’assainissement, mais aussi par l’annexion d’un certificat administratif de conformité des travaux réalisés par M. et Mme [D].

Il est constant que le notaire engage sa responsabilité extra-contractuelle dans sa mission de rédaction des actes dont il se doit de garantir l’efficacité, étant tenu à cette fin de toutes investigations idoines.

En l’espèce, l’acte de vente contient la clause selon laquelle :

‘ Le vendeur déclare sous sa seule responsabilité que l’immeuble vendu est raccordé au réseau d’assainissement, mais ne garantit aucunement la conformité de l’installation aux normes actuellement en vigueur.

Cependant le vendeur ne peut s’exonérer de sa responsabilité pour les éventuels vices cachés concernant celle-ci.

Il déclare également :

– Ne rencontrer actuellement aucune difficulté particulière avec cette installation qui fonctionne correctement,

– Qu’il n’a pas reçu des services compétent de mise en demeure de mettre l’installation en conformité avec les normes existantes’.

Par ailleurs, le notaire a pris le soin de solliciter en vue de la réitération de l’acte de vente définitif le certificat de conformité délivré par la mairie en février 2014, en sorte que compte tenu de la date de ce certificat qui ne mentionne pas la date à laquelle le logement a été raccordé au réseau, il n’était pas tenu de solliciter des vendeurs un rapport de contrôle de cette installation daté de moins de trois ans pour le joindre au dossier technique de l’acte de vente.

Par ailleurs, ainsi que le relevait le premier juge, le notaire n’est pas tenu d’instruire contre les actes administratifs qui bénéficient d’une présomption d’authenticité et de vérité.

De même, le fait que M. Et Mme [D] soient des profanes, n’excluait pas que ceux ci soient en mesure d’attester du raccordement de l’immeuble au réseau collectif, et dès lors que ces derniers ont pu produire en vue de la signature de la vente l’attestation de conformité délivrée par la commune, aucun manquement du notaire à son devoir de mise en garde et de conseil ne saurait être retenu.

Ainsi, au regard de la prudence de rédaction des clauses relatives au raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement et au certificat de conformité délivré par la mairie datant de moins de trois ans, il n’est pas rapporté la preuve d’une faute commise par le notaire dans la rédaction des actes en litige de nature à engager sa responsabilité et celle de sa société notariale.

Le jugement entrepris est en conséquence infirmé en ce qu’il en a autrement décidé et Mme [M] sera déboutée de sa demande de condamnation in solidum du notaire et de la Selarl [U] avec M. et Mme [D].

En conséquence, seuls M et Mme [D] seront tenus de payer à Mme [M] la somme de 13 073,23 euros à Mme [M] au titre de l’indemnisation de ses préjudices résultant de l’annulation de la vente, le jugement étant infirmé en ce qu’il a condamné in solidum M. et Mme [D], Me [U] et la SCP [U] à payer à Mme [M] la somme de 11 877, 15 euros.

Quant à la demande des époux [D] d’être garantis et relevés indemnes par le notaire et son étude notariale, au motif d’un manquement du notaire à son devoir de conseil, ainsi que formulée dans le dispositif de leurs conclusions, contrairement à ce que concluent les appelants (page 23/30 de leurs conclusions), le tribunal n’a pas fait droit à la demande des époux [D] d’être relevés indemnes par les notaires, ayant simplement fait droit à la demande de Mme [M] de condamnation in solidum des notaires avec les époux [D] ayant au contraire débouté les parties du surplus de leurs demandes, dont la demande de M. Et Mme [D] d’être relevés indemnes par les notaires.

Or, c’est sur ce point par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a écarté toute possibilité pour les appelants, coupables de dol, de se prévaloir d’un manquement du notaire à son devoir de conseil, étant observé que le dol portait précisément sur ce même élément (situation d’assainissement de l’immeuble) que celui prétendu omis du devoir de conseil.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté M. Et Mme [D] de leurs demandes d’être garantis et relevés indemnes des condamnations prises à leur encontre par Maître [U] et la Selarl [U].

– Sur la demande d’annulation du contrat de prêt :

En raison du caractère accessoire du crédit affecté à l’achat de l’immeuble, le tribunal est approuvé d’avoir, en conséquence de l’annulation de la vente, prononcé l’annulation du prêt souscrit auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine.

C’est à bon droit que le tribunal a retenu que par l’effet de rétroactif, l’annulation du prêt découlant de l’annulation de la vente, impose de replacer les parties au contrat annulé dans la situation qui était la leur avant le dit contrat et que cette annulation impliquait la restitution par Mme [M] du capital emprunté, soit 87730 euros et par la banque des échéances versées actualisées au jour du jugement outre les frais connexes au contrat de prêt.

Le tribunal a encore justement retenu que la banque était fondée à obtenir la réparation de ses préjudices résultant de l’annulation du contrat de crédit affecté sur le fondement de la responsabilité délictuelle dès lors que sans la faute des époux [D] la vente n’aurait pas été annulée et elle n’aurait en conséquence pas subi de préjudice en termes de perte des intérêts échus et à échoir.

Mme [M] ayant continué ses versements à ce jour, le montant de ses paiements, dûment justifié et non contesté au 10 septembre 2022, s’élevait à la somme de 46 889,40 euros que la banque devra lui restituer outre actualisation au jour de l’exécution du présent arrêt.

Le jugement entrepris sera en conséquence réformé de ce chef et le montant de la créance de Mme [M] actualisée en conséquence.

La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine forme cependant appel incident contre le jugement déféré en ce qu’il a retenu que s’agissant des intérêts à échoir, le préjudice ne pouvait être apprécié qu’en termes de perte de chance, soit la perte d’une éventualité favorable, ayant par de motifs pertinents que la cour adopte retenu le caractère simplement éventuel de ce préjudice sans aucune garantie que Mme [M] aurait mené le contrat de crédit à son terme si celui-ci n’avait pas été annulé.

C’est cependant à tort qu’il a retenu que cette perte de chance était indemnisée par l’indemnité de résiliation anticipée prévue au contrat pour un montant de 1 524,81 euros, somme n’ayant vocation qu’à indemniser la banque d’un manque à gagner résultant pour elle d’un risque accepté de résiliation anticipée du prêt offert à sa cocontractante, dans un cadre strictement contractuel, mais dont ne saurait se prévaloir le tiers au contrat qui par sa faute lui occasionne un préjudice constitué par l’impossibilité de mener le crédit à son terme et d’escompter le paiement des intérêts à échoir.

Au regard de la durée du prêt restant encore à courir à la date du 10 septembre 2022 à laquelle les comptes ont été arrêtés, soit 12,5 années, sachant que les intérêts échus ont continué à être payés par Mme [M] jusqu’à cette date, la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir jusqu’à l’échéance du prêt doit être estimée au 2/3 de la somme des intérêts restant à échoir, à actualiser à la date d’exécution du présent arrêt.

Le jugement est en conséquence infirmé en ce qu’il a retenu au titre des intérêts à échoir une indemnisation de la banque à hauteur du montant de la clause pénale.

Enfin le jugement est confirmé en ce qu’il y a ajouté le montant des frais de dossier à auteur de 2 814,67 euros.

Au total, le préjudice indemnisable de la banque ressort au 10 septembre 2022 à la somme de:

-25 860, 10 euros au titre des intérêts échus à actualiser à la date d’exécution du présent arrêt.

-2/3 des intérêts à échoir arrêtés à la même date

-2 814,67 euros au titre des frais de dossier.

Aucune faute n’étant retenue à l’encontre de Maître [U] et de la société [U], seuls les époux [D] seront tenus du paiement de ces sommes à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu’il a prononcé une condamnation in solidum des époux [D], de maître [U] et de la société [U] de ce chef.

Enfin, le jugement n’est pas remis en cause en ce qu’il a dit que les garanties grevant le prêt sont maintenues jusqu’à ce que les restitutions réciproques aient été effectuées, il conviendra cependant de l’ajouter au dispositif du présent arrêt, ayant été omis du dispositif jugement déféré.

Au vu de l’issue du présent recours le jugement est infirmé en ce qu’il a dit que la charge des dépens de première instance et des frais irrépétibles y afférents est partagée, in solidum, entre M. et Mme [D], Maître [U] et la Selarl [U], seuls M. et Mme [D] devant les supporter ainsi que les dépens du présent recours, ceux-ci étant encore équitablement condamnés à payer à Mme [M] une somme de 4 000 euros, à Me [U] et à la Selarl [U], ensemble, une somme de 1 500 euros et à la CRCAM une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La Cour

Infirme partiellement le jugement déféré.

Statuant à nouveau des chefs réformés:

Déboute les parties de toutes leurs demandes à l’encontre de Maître [N] [U] et de la Selarl [N] [U] et [J] [U].

Condamne M. [B] [D] et Mme [S] [A] [R] épouse [D] à payer à Mme [P] [M] la somme de 13 073, 23 euros en réparation des préjudices résultant de l’annulation de la vente dont les frais notariés.

Condamne la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine à restituer à Mme [P] [M] le montant des échéances versées jusqu’au 10 septembre 2022, soit la somme de 46 889,40 euros, à actualiser au jour de l’exécution du présent arrêt, outre 2 814,67 euros au titre des frais de dossier.

Condamne M. [B] [D] et Mme [S] [A] [R] épouse [D] à payer à la Caisse de Crédit Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine les sommes de:

-25 860, 10 euros au titre des intérêts échus arrêtée au 10 septembre 2022, à actualiser à la date d’exécution du présent arrêt.

-2/3 des intérêts à échoir arrêtés à la même date.

-2 814,67 euros au titre des frais de dossier,

Condamne M. [B] [D] et Mme [S] [A] [R] épouse [D] aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions non contraires au présent arrêt et y ajoutant:

Dit que la garantie Crédit logement et la promesse d’hypothèque grevant le prêt sont maintenues jusqu’à ce que les restitutions réciproques aient été effectuées

Condamne M. [B] [D] et Mme [A] [R] épouse [D] à payer à Mme [P] [M] une somme de 4 000 euros, à Me [N] [U] et à la Selarl [N] [U] et [J] [U] ensemble une somme de 1500 euros et à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. [B] [D] et Mme [S] [A] [R] épouse [D] aux dépens du présent recours.

La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

 

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