2 février 2023
Cour d’appel de Douai
RG n°
22/02115

CHAMBRE 2 SECTION 1

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 02/02/2023

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N° de MINUTE :

N° RG 22/02115 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UH7G

Ordonnance de référé n° 2022000232 rendue le 19 avril 2022 par le tribunal de commerce de Boulogne-sur-Mer

APPELANT

Monsieur [P] [D] [R] [C]

né le 09 Juin 1960 à [Localité 5] (80), de nationalité française

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne, représenté par Me Guy Foutry, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assisté de Me Benoît Legru, avocat au barreau d’Amiens, avocat plaidant

INTIMÉES

SAS Exclusive LTD prise en la personne de son président directeur général domicilié ès qualités audit siège

ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par Me Anne Champagne, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de Me Xavier d’Hellencourt, avocat plaidant, substitué par Me Verfaillie, avocats au barreau d’Amiens

Société Bias Immobilier et Entreprise prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 6]

défaillante à qui la déclaration d’appel et le calendrier de fixation ont été signifiés le 23 juin 2022 à personne morale

Signification des conclusions le 07 juillet 2022 à personne morale

SNC AU 79 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 2]

défaillante à qui la déclaration d’appel et le calendrier de fixation ont été signifiés le 23 juin 2022 à personne morale

Signification des conclusions le 08 juillet 2022 à personne morale

DÉBATS à l’audience publique du 16 novembre 2022 tenue par Pauline Mimiague magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Dominique Gilles, président de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Clotilde Vanhove, conseiller

ARRÊT REPUTE CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 février 2023 après prorogation du délibéré du 26 janvier 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 02 novembre 2023

Exposé du litige

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EXPOSÉ DU LITIGE

En 2019, M. [P] [C] a mis en vente le fonds de commerce de bar-tabac-PMU qu’il exploitait sous l’enseigne ‘l’imprévu’.

Il a confié la vente à plusieurs agences immobilières, dont la société ‘Exclusive LTD’ avec laquelle il a signé le 28 novembre 2019 un mandat de vente sans exclusivité au prix vendeur de 500 000 euros (n° 90508). Un second mandat avec exclusivité a été signé par les parties le 21 septembre 2020 (n° 98808), avec révision à la baisse du prix net vendeur (465 000 euros) et prévoyant une clause pénale.

Le bien a été présenté par la société Exclusive LTD aux époux [O], avant que la cession du fonds de commerce ne soit régularisée le 31 mai 2021 par l’intermédiaire de la société ‘Bias Immobilier Entreprise’ entre M. [C] et la SNC ‘Au 79’ dont le gérant est M. [V] [O].

Au mois de mai 2021 la société Exclusive LTD demandait à M. [C] le paiement de la clause pénale prévue dans le second mandat. Se voyant opposer un refus de M. [C] au motif que la visite avait été faite dans le cadre du premier mandat sans exclusivité, la société Exclusive LTD a, par acte d’huissier de justice (SELARL B2H) du 8 juillet 2021, formé opposition au paiement du prix de vente entre les mains de la SNC Au 79 en sa qualité d’acquéreur du fonds.

Par actes des 14, 18 et 26 janvier 2022, M. [C] a assigné en référé la société Exclusive LTD, la société Bias Immobilier Entreprise et la société Au 79 devant le tribunal de commerce de Boulogne-sur-Mer aux fins de voir ordonner la mainlevée de l’opposition, être autorisé à percevoir le prix de vente et se voir allouer une indemnité provisionnelle.

Suivant ordonnance du 19 avril 2022 le juge des référés :

– a renvoyé M. [C] a mieux se pourvoir,

– l’a débouté de ses demandes, fins et conclusions,

– l’a condamné à verser 1 500 euros à la société Exclusive LDT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté la société Exclusive LTD du surplus de ses demandes, fins et conclusions,

– dit que les frais et dépens d’instance, liquidés concernant les frais de greffe à la somme de 60,72 euros seront supportés par M. [C].

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 29 avril 2022, M. [C] a relevé appel de cette ordonnance en ce qu’elle le déboute de ses demandes, le condamne au paiement d’une somme de 1 500 euros et dit que les frais et dépens seront supportés par lui.

Moyens

Motivation

MOTIFS

En vertu de l’article L. 141-14 du code de commerce, dans les dix jours suivant la dernière en date des publications prévues à l’article L. 141-12 du code de commerce, tout créancier du précédent propriétaire, que sa créance soit ou non exigible, peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, opposition au paiement du prix. L’opposition à peine de nullité, énonce le chiffre et les causes de la créance et contient une élection de domicile dans le ressort de la situation du fonds.

L’article L. 141-16 du même code dispose que si l’opposition a été faite sans titre et sans cause ou est nulle en la forme et s’il n’y a pas d’instance engagée au principal, le vendeur peut se pourvoir en référé devant le président du tribunal à l’effet d’obtenir l’autorisation de toucher son prix, malgré l’opposition.

Sur la nullité de l’acte de d’opposition

M. [C] conclut à la nullité formelle de l’acte d’opposition à raison, d’une part de l’absence d’élection de domicile de l’opposant dans le ressort du tribunal de commerce de la situation du fond, et en l’absence de mention des causes de la créance, précisant que la simple irrégularité constatée suffit à justifier le recours à la procédure de référé et à autoriser le vendeur à toucher le prix.

Il est constant que l’opposition formée le 8 juillet 2021 par la société Exclusive LTD ne comporte pas d’élection de domicile de l’opposant dans le ressort de la situation du fonds.

Il convient de relever que l’appelant soutient que le tribunal aurait dû faire application de l’article 117 du code de procédure civile relatif aux nullités de fond, estimant que l’huissier de justice, étant extérieur au ressort de compétence territoriale de Boulogne-sur-Mer, n’avait pas la qualité pour réaliser l’acte d’opposition dans des conditions satisfaisant aux exigences de l’article L. 141-14 du code de commerce, qu’il fait toutefois une confusion entre la nullité de fond de l’acte à raison d’un défaut de pouvoir éventuel de l’huissier de justice, et la nullité de forme à défaut d’une élection de domicile de l’opposant dans le ressort de la situation du fonds. Il doit être admis que la question posée à la cour est celle de la nullité de l’opposition au regard des conditions de l’article L. 141-14, et, comme l’a exactement retenu le premier juge, cette nullité de forme est soumise, en application de l’article 649 du code de procédure civile (la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent les nullités des actes de procédure), à la preuve d’un grief causé par l’irrégularité, conformément à l’article 114 du même code, et qu’il n’est pas justifié d’un grief, aucun grief n’étant d’ailleurs invoqué en cause d’appel.

Par ailleurs, si M. [C] estime que la cause de la créance est erronée, il conteste ici l’existence de la créance mais il n’en reste pas moins que l’acte d’opposition est régulier en la forme au regard de l’exigence de mention de sa cause dès lors qu’il est indiqué sur l’acte qu’il s’agit de sommes dues ‘au titre des honoraires indiqués sur le mandat exclusif de vente n° 98808 du 02 septembre 2020’.

Sur l’absence de cause de l’opposition

Il convient de préciser que l’article L. 141-16 du code de commerce confère au juge des référés une compétence spéciale qui s’exerce en dehors des pouvoirs généraux dont il dispose en application des dispositions du code de procédure civile relatives au référé. Ainsi c’est de manière inexacte que la société Exclusive LTD soutient que la discussion sur l’existence ou non du mandant est stérile dès lors qu’il est versé aux débats et que le juge des référés, juge de l’évidence, n’a pas la compétence pour juger de l’existence ou la régularité du mandat, dans la mesure où, pour ouvrir droit à l’opposition, il faut une créance certaine, et non seulement éventuelle, et le premier juge ne pouvait se borner à constater, pour caractériser que l’opposition avait une cause, un ‘germe d’une créance, dont la réalité et la consistance ne pourront être déterminées que par le juge du fond’.

En premier lieu, l’appelant prétend que l’opposition est dépourvue de cause compte tenu de la nullité du mandat exclusif à raison, d’une part, de l’absence de remise du double original du mandat, d’autre part, à défaut pour la société Exclusive LTD de rapporter la preuve de la remise d’un bordereau de rétractation, s’agissant d’un contrat conclu hors agence, conformément aux exigences de l’article L. 221-8 du code de la consommation.

Selon l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, applicable, en vertu de l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, à l’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conçue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. En cas de contestation, il appartient à l’intermédiaire de rapporter la preuve qu’il a satisfait à son obligation de remise d’un exemplaire du mandat au mandant.

La signature du mandant apposée sous la mention ‘le mandant reconnaît avoir pris connaissance des conditions particulières figurant au recto des présentes et des conditions générales ci-dessus et avoir reçu un exemplaire du contrat’ suffit à démontrer la remise du double du contrat, étant relevé que la jurisprudence invoquée par M. [C], relative à la fiche d’information précontractuelle en matière de crédit à la consommation, n’est pas transposable en l’espèce dans la mesure où elle concerne la preuve de l’exécution de l’obligation d’information et pas de la seule remise du document.

Par ailleurs, dans le cadre réservé à la signature des parties, il est indiqué : ‘fait en double exemplaire dans les locaux du mandataire’ et M. [C] ne communique aucun élément pour démontrer le contrat aurait au contraire été signé en dehors de l’établissement de la société Exclusive LTD, de sorte que les dispositions du code de la consommation invoquées par l’appelant ne trouvent pas à s’appliquer.

En second lieu, l’appelant conteste la réalité de la créance. Le mandat exclusif signé en septembre 2021 (le 2 selon ce qui est écrit sur le document, le 21 selon les parties) prévoit une rémunération du mandataire pour un montant de 18 000 euros TTC et contient une clause pénale qui stipule qu’en cas de non-respect des obligations du mandant celui-ci s’engage à verser au mandataire en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue. Selon le mandat, le mandant s’engage à signer aux prix, charges et conditions convenus toute promesse de vente ou tout compromis de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire, s’interdit de négocier directement ou indirectement, s’engageant à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seront adressées personnellement, et s’interdit de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par la mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.

Si l’opposition au paiement mentionne les ‘honoraires’ indiqués sur le mandat et que le mandataire évoque encore dans ses conclusions les ‘honoraires’, il ressort aussi clairement de ses conclusions qu’il invoque une créance résultant du fait que M. [C] a fait réaliser la cession par le biais d’une autre agence en infraction au contrat d’exclusivité, et qu’il réclame donc l’application de la clause pénale.

Or il est acquis que la société Exclusive LTD a fait visiter le bien à M. [O] après la signature du mandat exclusif et que la vente est intervenue par l’intermédiaire d’un autre professionnel, alors que le contrat était toujours en cours, et il importe peu à cet égard que le courrier électronique du 23 septembre 2020 adressé au vendeur rappellent les références du premier mandat et mentionnenent un prix frais d’agence inclus de 475 000 euros.

Il résulte de ces éléments que l’opposition de la société Exclusive LTD repose sur un titre et sur une cause et il convient dès lors de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de mainlevée de l’opposition et de versement du prix entre les mains du vendeur.

Sur la demande de dommages-intérêts de M. [C]

Eu égard à ce qui précède l’opposition ne saurait être considérée comme abusive et la demande de dommages-intérêts (provision) formée pas M. [C] doit être rejetée.

Sur les demandes reconventionnelle de la société Exclusive LTD

En application de l’article 835 du code de procédure civile, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il y a lieu de faire droit à la demande de provision à hauteur de 18 000 euros.

Il n’entre pas en revanche dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur la demande de dommages-intérêts en réparation d’un préjudice moral résultant du comportement de M. [C] en violation du mandat, la demande n’étant pas faite à titre de provision.

Enfin, il n’est pas démontré que l’exercice par M. [C] de son droit d’agir en justice aurait dégénéré en abus ; il convient dès lors de débouter l’intimée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, au demeurant non motivée quant au préjudice.

Sur les demandes accessoires

Il convient de laisser les dépens d’appel à la charge de l’appelant, qui succombe, d’allouer à l’intimée la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a débouté la société Exclusive LTD du surplus de ses demandes, fins et conclusions ;

Statuant sur le chef infirmé,

Condamne M. [P] [C] à payer à la société Exclusive LTD la somme de 18 000 euros à titre provisionnel ;

Déboute la société Exclusive LTD de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral et de sa demande pour procédure abusive ;

Condamne M. [P] [C] à payer à la société Exclusive LTD la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [P] [C] aux dépens d’appel.

Le greffier

Valérie Roelofs

Le président

Dominique Gilles

 

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