1 février 2023
Cour de cassation
Pourvoi n°
20-16.905

Première chambre civile

Formation restreinte hors RNSM/NA

CIV. 1

SG

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 1er février 2023

Cassation partielle

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 85 F-D

Pourvoi n° P 20-16.905

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 1ER FÉVRIER 2023

1°/ Mme [O] [A], veuve [H], domiciliée [Adresse 4],

2°/ Mme [R] [H], épouse [S], domiciliée [Adresse 1],

3°/ M. [J] [H], domicilié [Adresse 3],

4°/ M. [X] [H], domicilié [Adresse 4],

ont formé le pourvoi n° P 20-16.905 contre l’arrêt rendu le 16 décembre 2019 par la cour d’appel de Toulouse (1re chambre, 1re section), dans le litige les opposant à M. [B] [U], domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Bruyère, conseiller, les observations de la SARL Le Prado -Gilbert, avocat de Mme [A], veuve [H], Mme [H], épouse [S] et MM. [J] et [X] [H], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [U], après débats en l’audience publique du 13 décembre 2022 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Bruyère, conseiller rapporteur, M. Hascher, conseiller le plus ancien faisant fonction de conseiller doyen, et Mme Vignes, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Exposé du litige

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Toulouse, 16 décembre 2019), par acte sous seing privé rédigé par M. [U] (le notaire), Mme [A] et ses trois enfants, Mme [N] [H] et MM. [J] et [X] [H] (les vendeurs), ont vendu un bien immobilier à la société Credixis (l’acquéreur) moyennant un prix de 155 000 euros payable comptant, avec une faculté de rachat.

2. Il était prévu à l’acte une condition suspensive d’obtention d’un prêt par l’acquéreur avec la constitution d’un gage-espèces du même montant devant être séquestré par l’acquéreur avant la vente entre les mains du notaire.

3. L’acte authentique de vente reçu le 22 octobre 2010 par le notaire a prévu le versement comptant par l’acquéreur d’une somme de 18 500 euros, le solde devant être versé le 22 décembre 2010.

4. Estimant que l’opération s’était révélée impropre à réaliser ses objectifs d’apurement de ses dettes et de conservation de son patrimoine immobilier, Mme [A] a fait assigner le notaire en responsabilité et indemnisation de ses préjudices. Ses enfants sont intervenus volontairement en appel.

Moyens

Motivation

5. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Moyens

Sur le premier moyen, pris en ses première, deuxième et quatrième branches

Enoncé du moyen

6. Les vendeurs font grief à l’arrêt de condamner le notaire à leur payer la seule somme de 9 441,20 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, et de rejeter le surplus de leurs demandes indemnitaires formulées à titre principal à hauteur de 125 460 euros, alors :

« 1°/ que le notaire est tenu d’éclairer les parties sur la portée et les conséquences des actes auxquels il prête son ministère et d’en assurer l’utilité, l’efficacité et la sécurité, au besoin en procédant à la vérification des faits et des conditions nécessaires à cet effet ; que pour exclure toute faute du notaire pour avoir établi un compromis de vente insusceptible de permettre l’apurement des dettes de Mme [H] et l’obtention d’un nouveau crédit immobilier pour financer sa faculté de rachat, la cour d’appel a retenu que ce compromis, qui stipulait expressément que l’objectif de l’opération était de permettre au vendeur « de se restructurer financièrement et de sauvegarder son patrimoine », ne mentionnait pas le montant des dettes de Mme [H], pas plus que le solde, inclus dans ce montant, du crédit de restructuration souscrit le 29 mai 2007 et garanti par une inscription hypothécaire et le dépôt de son dossier de surendettement, et que le notaire ne pouvait personnellement se convaincre de l’impropriété de l’acte à atteindre l’objectif susvisé, sauf à recueillir des éléments d’appréciation supplémentaires sur l’opportunité économique de l’opération de vente à réméré envisagée, ce qu’il n’avait pas à faire ; qu’en statuant ainsi, cependant que le notaire, même s’il ne connaissait pas le montant exact des dettes de Mme [H] à apurer, se devait d’éclairer les parties sur l’efficacité de la transaction envisagée au regard de l’objectif recherché, visé au compromis, fut-ce en s’enquérant préalablement du passif de Mme [H] à apurer et/ou de tout élément utile, la cour d’appel a méconnu l’article 1382, devenu 1240, du code civil ;

2°/ que le notaire est tenu d’éclairer les parties sur la portée et les conséquences des actes auxquels il prête son ministère et d’en assurer l’utilité, l’efficacité et la sécurité, au besoin en procédant à la vérification des faits et des conditions nécessaires à cet effet ; que pour exclure toute faute du notaire pour avoir établi un compromis de vente insusceptible de permettre l’apurement des dettes de Mme [H] et l’obtention d’un nouveau crédit immobilier pour financer sa faculté de rachat, la cour d’appel a retenu qu’il ne pouvait personnellement s’en convaincre, sauf à recueillir des éléments d’appréciation supplémentaires sur l’opportunité économique de l’opération de vente à réméré envisagée, ce qu’il n’avait pas à faire ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher si, pour assurer l’efficacité de l’acte prévoyant une opération dont l’objectif était de permettre au vendeur « de se restructurer financièrement et de sauvegarder son patrimoine », au moyen d’une vente immobilière au prix net de 105 000 euros, le notaire ne devait pas attirer l’attention du vendeur sur le prix de vente stipulé au compromis, dont les vendeurs soulignaient qu’il ne se montait qu’à environ la moitié de l’estimation qui avait été faite de l’immeuble, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382, devenu 1240, du code civil ;

4°/ que le devoir de conseil et d’information auquel est tenu le notaire a un caractère absolu, et qu’il y est donc soumis quelles que soient les compétences et connaissances personnelles des parties à l’acte qu’il dresse ; que pour exclure toute faute du notaire pour avoir établi un compromis de vente insusceptible de permettre l’apurement des dettes de Mme [H] et l’obtention d’un nouveau crédit immobilier pour financer sa faculté de rachat, la cour d’appel, constatant que le compromis stipulait que l’objectif de l’opération litigieuse était de permettre au vendeur « de se restructurer financièrement et de sauvegarder son patrimoine », a retenu que Mme [H] était mieux à même que quiconque de savoir que ses dettes, dont le montant de 175 394,12 euros ne figurait pas au compromis, pas plus que le solde, inclus dans ce montant, du crédit de restructuration souscrit le 29 mai 2007 et garanti par une inscription hypothécaire et le dépôt de son dossier de surendettement, ne pourraient être intégralement acquittées grâce au produit net de la vente fixé selon l’accord des parties à la somme de 105 000 euros, soit le prix de vente minoré des frais d’étude, montage financier, préparation des actes, déplacement et gestion du dossier, les frais de l’investisseur et l’avance sur indemnité d’occupation ; qu’en statuant ainsi par un motif insusceptible d’exclure la propre faute du notaire, tiré de la connaissance que Mme [H] avait de son passif et de sa capacité à se convaincre elle-même de l’inefficacité de l’opération envisagée pour apurer ses dettes et racheter son immeuble, la cour d’appel a violé l’article 1382, devenu 1240, du code civil. »

 

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