23 janvier 2024
Cour d’appel de Chambéry
RG n°
21/01457

1ère Chambre

HP/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 23 Janvier 2024

N° RG 21/01457 – N° Portalis DBVY-V-B7F-GYA2

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ANNECY en date du 20 Mai 2021

Appelantes

S.A.R.L. HW IMMO INVEST, dont le siège social est situé [Adresse 7]

SELARL MJ ALPES es qualité de mandataire judiciaire de la Société HW IMMO INVEST dont le siège social est situé [Adresse 3]

Représentées par Me Grégory SCHREIBER, avocat postulant au barreau d’ANNECY

Représentée par Me Ernst VAN DER HORST, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Intimés

Me [M] [E], demeurant [Adresse 1]

S.E.L.A.R.L. POLLIEN-[E] & ASSOCIÉS, demeurant [Adresse 1]

Représentés par la SELARL CABINET DUVOULDY BERTAGNOLIO DELECOURT&ASSOCIES, avocats postulants au barreau d’ANNECY

Représenté par la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de PARIS

Me [Z] [Y], demeurant [Adresse 4]

SELARL [Y] AVOCATS, dont le siège social est situé [Adresse 4]

Représentées par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentées par la SELARL CABINET D’AVOCATS PORTALIS ASSOCIES – CAPA, avocats plaidants au barreau de DIJON

Mme [G] [T], demeurant [Adresse 2]

S.E.L.A.S. [T] AVOCAT CONSEIL, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentées par la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentées par Me Jean-christophe BESSY, avocat plaidant au barreau de LYON

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Date de l’ordonnance de clôture : 02 Octobre 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 31 octobre 2023

Date de mise à disposition : 23 janvier 2024

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

– Mme Hélène PIRAT, Présidente,

– Mme Myriam REAIDY, Conseillère,

– Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire,

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Faits et procédure

Par acte sous-seing privé passé par devant M. [S] [L], notaire, le 22 juin 2001, MM. [N] [J] et [D] [A], aux droits desquels la société HW Immo Invest (Sarl) se trouve aujourd’hui ont conclu un compromis de vente sous conditions suspensives avec la SCI Les Maches, venderesse d’un terrain à bâtir de 38a 19ca situé sur la commune de [Localité 6], et ce pour le prix de 403 989,90 € HT pour une durée de validité jusqu’au 31 mai 2002. Suivant acte du 5 septembre 2002, la durée de validité de la promesse a été prorogée jusqu’au 31 mai 2004 en raison des difficultés rencontrées pour obtenir une servitude de passage pour accéder au terrain.

Par jugement du 23 novembre 2006, le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains a institué une servitude de passage pour desservir la parcelle cadastrée n° A [Cadastre 5] appartenant à la SCI Les Maches. Par arrêt en date du 16 décembre 2008, la cour d’appel de Chambéry a confirmé ce jugement.

Par courrier du 4 septembre 2009, la Sci Les Maches a refusé de signer la réitération de la vente par acte authentique en opposant la caducité du compromis de vente et son avenant.

Par acte d’huissier du 28 mai 2010, la société HW Immo Invest a assigné la Sci Les Maches devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains notamment aux fins d’obtenir l’exécution forcée de la promesse de vente du 22 juin 2001. L’assignation n’a pas été publié à la conservation des hypothèques.

Le 1er mars 2011, la SCI Les Maches a conclu un compromis de vente de son terrain au prix de 1 107 510 euros. L’acte a été publié à la Conservation des Hypothèques de [Localité 8] le 2 mars 2011.

Par jugement réputé contradictoire du 6 mai 2011, le tribunal de grande instance de Thonon les Bains a condamné la SCI Les Maches, non comparante, à réitérer la vente, mais par arrêt du 15 novembre 2011, la cour d’appel de Chambéry a réformé le jugement de première instance et a débouté la société HW Immo Invest de ses demandes. Par un arrêt de la cour de cassation en date du 12 février 2013, le pourvoi de la société HW Immo Invest a été rejeté

Par acte d’huissier des 9 novembre 2016, la société HW Immo Invest a assigné M. [S] [L], notaire, la SCP Jacquier-[L]-Bodinier-Muffat, notaires associés, M. [M] [E], avocat au barreau de Thonon les Bains, la Selarl Cabinet Pollien-[E], Mme [Z] [Y], avocate au barreau de Thonon les Bains et la Selarl [Y] Avocats devant le tribunal de grande instance d’Annecy, notamment aux fins d’engager leur responsabilité et les voir condamner au paiement de dommages-intérêts. Par acte d’huissier du 14 novembre 2016, la société HW Immo Invest a également assigné Mme [G] [T], avocate au barreau de Thonon les Bains et la Selas [T] Avocat Conseil. Par ordonnance du 20 janvier 2017, le juge de la mise en état a joint les instances.

Par jugement du 7 janvier 2021, le tribunal de commerce de Thonon-les-Bains a placé la société HW Immo Invest en redressement judiciaire et a nommé la Selarl MJ Alpes ès qualités de mandataire judiciaire. La Selarl MJ Alpes est intervenue volontairement à l’instance.

Par jugement du 20 mai 2021, le tribunal de grande instance d’Annecy, devenu le tribunal judiciaire à compter du 1er janvier 2020, a :

– Reçu l’intervention volontaire de la Selarl MJ Alpes prise en la personne de Mme [W] [H] en qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société HW Immo Invest désignée à cette fin par jugement du 7 janvier 2021 du tribunal de commerce de Thonon les Bains ;

– Déclaré prescrite l’action de la société HW Immo Invest contre M. [S] [L] et la Scp Marc-François Jacquier – [S] [L] – Gérard Bodinier – Clément Jacquier – Gaël Muffat ;

– Condamné la société HW Immo Invest à verser à M. [S] [L] et la SCP Marc-François Jacquier – [S] [L] – Gérard Bodinier – Clément Jacquier – Gaël Muffat pris indivisément la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Rejeté les exceptions de prescription de l’action de la société HW Immo Invest contre eux soulevées par M. [M] [E] et la SCP Pollien-[E], Mme [G] [T] et la Selas [T] Avocat Conseil ;

– Rejeté l’exception de nullité de leur assignation soulevée par Mme [Z] [Y] et la Selarl [Y] Avocats ;

– Débouté la société HW Immo Invest de ses demandes contre Mme [G] [T], la Selas [T] Avocat Conseil, Mme [Z] [Y] et la Selarl [Y] Avocats ;

– Débouté Mme [Z] [Y] et la Selarl [Y] Avocats de leur demande de dommages et intérêts ;

– Débouté Mme [G] [T], la Selas [T] Avocat Conseil, Mme [Z] [Y] et la Selarl [Y] avocats de leurs demandes par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné solidairement M. [M] [E] et la Selarl Pollien [E] à payer à la société HW Immo Invest la somme de 24747, 60 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 8 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Débouté la société HW Immo Invest pour le surplus ;

– Condamné solidairement M. [M] [E] et la Selarl Pollien [E] aux dépens ;

– Déclaré le présent jugement exécutoire par provision à concurrence des trois quarts des condamnations prononcées précédemment ;

– Débouté les parties pour le surplus de leurs demandes.

Au visa principalement des motifs suivants :

Le point de départ du délai de prescription de l’action contre le notaire rédacteur de l’acte sous seing privé est le 9 septembre 2009, date du courrier de M. [L] à la société HW Immo Invest ;

Le point de départ de la prescription de l’action de la société HW Immo Invest contre M. [E], la SCP Pollien-[E], Mme [G] [T] et la Selas [T] Avocat Conseil se situe au plus tôt le 15 novembre 2011, date de l’arrêt l’ayant déboutée de sa demande de réitération de la vente dirigée contre la SCI Les Maches ;

L’absence de publication de l’assignation n’est que la cause secondaire du débouté de la demande de la société HW Immo Invest de réitération de la vente, la promesse synallagmatique de vente étant caduque depuis le 31 mai 2004 ;

M. [E] a manqué à son devoir de conseil envers la société HW Immo Invest en ce qu’il n’a pas veillé à formaliser la prorogation du compromis de vente après le 31 mai 2004 ;

Le préjudice indemnisable de la société HW Immo Invest en relation de causalité directe avec la responsabilité retenue comprend les honoraires réglés à M. [E] pour mener la procédure de désenclavement et de réitération de la vente, ainsi que ceux du géomètre expert désigné en référé.

Par déclaration au greffe du 9 juillet 2021, la société HW Immo Invest et la Selarl MJ Alpes, ès qualités de mandataire judiciaire, ont interjeté appel de la décision en ce qu’elle a débouté la société HW Immo Invest de ses demandes contre Mme [G] [T], la Selas [T] Avocat Conseil, Mme [Z] [Y] et la Selarl [Y] Avocats et débouté la société HW Immo Invest pour le surplus de ses demandes contre M. [E] et la Selarl Pollien-[E].

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures en date du 26 septembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société HW Immo Invest, sollicite l’infirmation de la décision et demande à la cour de :

– Dire et juger bien fondées ses demandes sur le fondement de la responsabilité professionnelle de M. [M] [E], de Mme [Z] [Y] et de Mme [G] [T] ;

– Infirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Annecy du 21 mai 2021 en ce que le tribunal a :

– l’a débouté de ses demandes contre Mme [G] [T], la Selas [T] Avocats Conseil, Mme [Z] [Y] et la Selarl [Y] Avocats ;

– l’a débouté pour le surplus de ses demandes contre Maître [M] [E] et la Selarl Pollien-[E] à savoir :

– au titre des honoraires de maîtrise d”uvre, pour un montant de 103 757,37 euros,

– au titre du préjudice économique pour un montant de 583 807 euros,

– au titre du manque à gagner pour un montant de 464 969 € ;

En conséquence,

– Dire et juger que M. [M] [E] a engagé sa responsabilité, faute d’attirer son attention sur la fin de la validité du compromis de vente au 31 mai 2004 ;

– Dire et juger que M. [M] [E] a engagé sa responsabilité, faute de veiller à la prorogation du compromis de vente après le 31 mai 2004 ;

– Dire et juger que M. [M] [E] a engagé sa responsabilité, faute de conseiller de publier le compromis de vente du 22 juin 2001, et son avenant du 5 septembre 2002 ;

– Dire et juger que M. [M] [E] a engagé sa responsabilité, faute de mettre en demeure la SCI Les Maches de réitérer la vente avec elle ;

– Dire et juger que M. [M] [E] a engagé sa responsabilité, faute de publier l’assignation aux fins de réitération de la vente du 28 mai 2010 ;

– Dire et juger Mme [Z] [Y] a engagé sa responsabilité, faute de publier l’assignation aux fins de réitération de la vente du 28 mai 2010 ;

– Dire et juger Mme [G] [T] a engagé sa responsabilité, faute de publier l’assignation aux fins de réitération de la vente du 28 mai 2010 ;

En conséquence,

– Les condamner solidairement entre eux à lui payer :

– Les frais exposés par la société HW Immo Invest pour l’établissement des plans du projet immobilier et la demande du permis de construire de 103 757,37 euros ;

– Les frais exposés par la société HW Immo Invest pour la procédure de servitude de passage de 11 539,56 euros ;

– Les frais exposés par la société HW Immo Invest pour la procédure en demande de réitération de la vente de 13 208,04 euros ;

– Le préjudice économique du fait de la non-réalisation de la vente de la parcelle A [Cadastre 5] de 583 807,35 euros ;

– La perte de manque à gagner du fait de l’échec de la promotion immobilière de 464 969 euros ;

– Les condamner solidairement à payer 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir notamment que chaun des avocats intimés a commis une faute en lien direct avec les préjudices qu’elle a subis : Me [E] a manqué à son devoir de conseil en n’indiquant pas qu’il fallait proroger le délai de validité de l’avant contrat, en ne conseillant pas de publier l’avant contrat, en ne mettant pas en demeure la Sci les Maches de réitérer la vente ; les trois avocats avaient failli en ne faisant pas publier l’assignation en réitération de l’acte de vente. Elle soutenait également que son préjudice était bien supérieur aux sommes allouées en première instance.

Par dernières écritures en date du 17 décembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [E] et la Selarl Pollien-[E] sollicitent de la cour de :

– D’infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés solidairement à payer à la société HW Immo Invest la somme de 24 747,60 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 8 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamné aux dépens ;

– De le confirmer en ce qu’il déboute la société HW Immo Invest pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

– Dire l’action mal fondée ;

– Débouter la société HW Immo Invest de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions notamment en ce qu’elles sont portées à leur encontre ;

– La condamner à leur payer une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– La condamner en tous les dépens dont distraction au profit de la Selarl Chemin Duvouldy qui affirme en avoir fait la plus grande avance dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que les deux premières fautes qui lui sont reprochées par la société HW Immo Invest à savoir, le défaut d’enregistrement de l’avant contrat et le défaut de publication de l’assignation en réalisation forcée de la vente n’étaient pas à l’origine de l’échec de la procédure. Ils soutiennent également que la caducité de la promesse de vente ne lui est pas imputable et que rien n’établit que le vendeur aurait de nouveau prorogé le délai de validité.Enfin, ils font valoir aussi que l’appelante avait connaissance de l’absence de prorogation du délai de validité de l’avant contrat et qu’elle avait accepté les risques de l’opération.

Par dernières écritures en date du 29 novembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [Y] et la Selarl [Y] Avocats sollicitent de la cour de :

– Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu une faute de Mme [Y] ;

– Le confirmer en ce qu’il a débouté la société HW Immo Invest de ses demandes à leur encontre ;

– En tout état de cause, dire la société [Y] Avocats hors de cause ;

– Réformer sur le surplus ;

– Condamner reconventionnellement les appelants à verser :

– la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner la société HW Immo Invest aux entiers dépens avec application pour ceux d’appel des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Bollonjeon Arnaud Bollonjeon, avocats associés.

Au soutien de leurs demandes, elles font valoir à titre principal qu’elles doivent être mises hors de cause, Me [Y] n’ayant pas géré le dossier de la société HW Immo Invest et la sarl [Y] Avocats n’étant encore pas constituée au moment de la délivrance de l’assignation au fond ; à titre subsidiaire, que même si une faute procédurale avait été commise, elle n’avait eu aucune conséquence puisque l’avant contrat de vente dont il était demandé la réitération par acte authentique état caduc.

Par dernières écritures en date du 14 janvier 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [T] et la Selas [T] sollicitent de la cour de :

– Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Annecy du 20 mai 2021 en ce qu’il a débouté la société HW Immo Invest de ses demandes contre elles ;

– La débouter de l’ensemble ses chefs de demandes fins et conclusions à leur encontre ;

– La condamner à leur payer ensemble la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– La condamner de même aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir essentiellement que quand bien même l’assignation aux fins de réitération de la vente n’avait été publiée, aucun préjudice n’avait été subi par la société HW Immo Invest du fait de l’échec inévitable de la procédure pour caducité de l’avant contrat de vente.

Une ordonnance en date du 2 octobre 2023 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 31 octobre 2023.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Motivation

MOTIFS ET DÉCISION

La cour n’est plus saisie de l’action engagée contre le notaire, déclarée prescrite en première instance, ni de l’exception de nullité de l’assignation et de la fin de non recevoir tirée de la prescription concernant l’action en responsabilité dirigée contre les trois avocats et leurs sociétés.

I – Sur la responsabilité des avocats

La responsabilité de l’avocat est de nature contractuelle si l’avocat est lié à son client par un mandat (articles 1231-1 et suivants du code civil, 1147 et suivants anciens). Elle sera délictuelle sur le fondement des articles 1240 et suivants (anciens 1382 et suivants) en l’absence de rapport contractuel entre le demandeur et l’ avocat . Ce sera le cas lorsque l’avocat agit sans mandat. Cette responsabilité, quelque soit son fondement, ne peut être engagée que si l’avocat a commis une faute ayant causé un préjudice à son client. Enfin, si l’avocat exerce ou exerçait en société, l’action peut indifféremment être dirigée contre la société ou l’associé concerné, ou encore contre les deux (cass 1ère, 15 décembre 2011, pourvoi n°10-24.550)

En l’espèce, la société civile immobilière Les Maches (la Sci les Maches) a promis de vendre un terrain à construire à la société HW immo invest (après substitution), sous quatre conditions suspensives : obtention d’un certificat d’urbanisme positif et d’un permis de construire, purge des droits de préemption mais aussi l’obtention d’un accord pour accéder au terrain enclavé. La vente devait être réitérée par acte authentique avant le 31 mai 2002, délai prorogé, par avenant en date du 5 septembre 2002, au 31 mai 2004.

Me [M] [E], avocat exerçant au sein de la Selarl Pollien [E] Birmele a été chargé par la société HW Immo Invest de la procédure d’obtention de la servitude de passage, cette action ayant été diligentée au nom de la Sci les Maches mais financée par la société HW immo invest. Après l’obtention de la servitude de passage, la Sci les Maches a refusé de réitérer la vente, estimant le compromis caduc et a vendu, selon promesse synallagmatique de vente publiée à la conservation des hypothèques le 2 mars 2011 à la société AB Construction. Entre-temps, la société HW Immo Invest mandatait Me [M] [E] aux fins d’engager une action contre la Sci les Maches pour la forcer à réitérer la vente et Me [M] [E] ‘sous-traitait’ la délivrance de l’assignation à Me [G] [T], avocate exerçant au sein de la société [T]-[Y] (Selas). L’assignation délivrée le 28 mai 2010 par procès-verbal de remise à l’étude d’huissier, sur laquelle l’avocat de la demanderesse est la Selas [T]-[Y], n’a pas été publiée, mais un ordre d’inscription d’hypothèque provisoire a été pris le 30 avril 2010 rectifié sur demande en date du 14 juin 2010 portant la mention ‘Maître [Z] [Y], avocat, atteste qu’il y lieu d’apporter aux documents déposés les rectifications suivantes’, le courriet étant signé d’une signature illisible commençant par B et tamponné ‘[T] – [Y] avocats’.

S’agissant de la responsabilité de Me [M] [E]

Me [E] a donc conduit la procédure tendant à l’obtention d’une servitude passage pour le terrain objet de l’avant contrat de vente conclu entre la société HW Immo Invest et la Sci les Maches, débutée par assignation en date du 16 avril 2003 par une action en référé expertise et terminée par l’obtention de la servitute, selon arrêt de la cour d’appel en date du 16 décembre 2008. Il ne lui est reproché aucune faute dans le cadre de cette procédure.

En revanche, il lui est reproché un manquement à son devoir de conseil en ayant omis d’avertir la société HW Immo Invest du fait que le délai de réitération de l’avant contrat de vente n’avait pas été prorogé au-delà du 31 mai 2004, ainsi que l’absence d’enregistrement au bureau des hypothèques de l’avant contrat de vente initial et l’absence d’envoi de mise en demeure à la Sci les Maches de réitérer la vente.

Toutefois, il n’est pas démontré que Me [E] soit intervenu dans la phase de rédaction et de signature de l’avant contrat de vente, lequel, bien qu’étant un acte sous seing privé, a été rédigé par un notaire. Il n’est pas non plus intervenu lors de la rédaction de l’avenant à l’avant-contrat de vente du 5 septembre 2002 prolongeant le délai de réitération au 31 mai 2004. Les acheteurs initiaux, M. [J] et M. [A], auxquels s’est ensuite substituée la société HW Immo Invest, étaient parfaitement informés du délai initial mais aussi de la nécessité de le proroger puisqu’il avait été signé une prolongation précisément liée aux ‘difficultés rencontrées pour obtenir une servitude de passage pour accéder à ce terrain’, étant ajouté que cet avenant précise que les frais des démarches de l’obtention de cette servitude incomberaient à la société HW Immo Invest dont M. [J] est gérant.

Me [E] uniquement chargé d’une action en établissement d’une servitude de passage n’était donc pas chargé du processus d’achat du terrain appartenant à la Sci les Maches et il ne lui est pas reproché de ne pas avoir tenu informée la société HW Immo Invest des développements de la procédure relative à la servitude de passage, de sorte qu’il appartenait à celle-ci de se préoccuper du délai de réitération, en lien avec le notaire, d’autant qu’elle était un professionnel de l’immobilier (comme l’indique son RCS) s’investissant dans un projet d’envergure et assistée d’un maître d’oeuvre, M. [F], lequel, dans un courrier du 4 septembre 2004 adressé à la venderesse, indiquait, après avoir précisé écrire en accord avec les acheteurs, ‘nous avons également convenu d’attendre le rapport de l’expert pour reconduire la promesse de vente ce qui devrait nous permettre de mieux connaître le délai de la signature de l’acte authentique’. De même, la société HW Immo Invest ne justifie pas la raison pour laquelle Me [E] aurait eu à sa charge l’obligation de faire publier l’avant contrat ou même de conseiller sa publication.

En conséquence, contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges, Me [E] n’a pas commis de faute de ces chefs.

Il est également reproché par la société HW Immo Invest à Me [E] de ne pas avoir fait publier l’assignation en date du 28 mai 2010 délivrée à la Sci les Maches en vue de la réitération de la vente.

Aux termes de l’article 37, § 2-1°, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 dans sa version en vigueur, les demandes en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique d’actes soumis ou admis à publicité, mais non dressés en la forme authentique, peuvent être publiées au bureau des hypothèques de la situation des immeubles pour l’information des usagers. Il est nécessaire que l’acte à réitérer ou à réaliser soit annexé ou littéralement reproduit dans la demande. Or, la Loi permet de procéder à la publication des promesses synallagmatiques de vente établies en la forme sous-seing privée pour préserver l’acquéreur du danger que représente pour lui le risque d’une publication effectuée par des tiers pendant la durée de l’instance en justice tendant à l’exécution de la vente.

En l’espèce, Me [E], bien que saisi de l’action en réitération de l’acte de vente, n’a pas entrepris les démarches pour faire procéder à la publication de l’assignation en justice qui aurait été de nature à compromettre la publication de la promesse de vente par acte authentique le 2 mars 2011 portant sur le bien litigieux entre la Sci les Maches et un tiers. Me [E] aurait dû être d’autant plus attentif à faire diligenter cette formalité que l’assignation n’a pas pu être délivrée à la Sci les Maches et que celle-ci ne souhaitait plus vendre son terrain à la société HW Immo Invest. Il a commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

S’agissant de la responsabilité de Me [T] de la Selas [T] avocat conseil

Me [T] ne conteste pas être intervenue dans la procédure diligentée par la société HW Immo Invest en réitération de l’avant contrat de vente. Contrairement à ce qu’elle soutient, à défaut de démontrer l’existence d’un mandat entre elle et la société HW Immo Invest, laquelle a réglé les honoraires de Me [E] pour cette procédure, l’engagement de sa responsabilité et celle de sa société qui se nommait, avant la démission de Me [Y] intervenue le 30 avril 2013, Selas [T] [Y], est engagée puisque l’assignation a été faite au nom de la Selas [T]-[Y] et ce pour les mêmes motifs que ceux sus-évoqués par Me [E]. Par ailleurs, Me [T] apparaît spécifiquement comme étant l’avocate de la société HW Immo Invest dans cette procédure sur l’en-tête du jugement de première instance en date du 6 mai 2011. Me [T] et sa sa Selas [T] anciennement nommée Selas [T] [Y] ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité.

S’agissant de la responsabilité de Me [Y] et de la Selarl [Y] Avocats,

La Selarld [Y] Avocats ayant été créée le 27 mai 2013, soit postérieurement à la délivrance de l’assignation et des décisions rendues dans la procédure en réitération de vente, doit être mise hors de cause.

Me [Y] conteste être intervenue dans le cadre de cette action. Elle était certes membre de la Selas [T]-[Y] assistant la société HW Immo Invest comme indiqué sur l’assignation de première instance et l’arrêt d’appel, mais Me [T] de cette Selas figure sur le jugement de première instance comme étant l’avocate de la société HW Immo Invest et si le nom de Me [Y] figure sur un bordereau rectificatif d’inscription judiciaire d’hypothèque du 14 juin 2010, c’est le tampon de la Selas qui figure et manifestement la signature, au vu des autres documents produits par Me [Y], n’est pas la sienne. En outre, sur les captures d’écran du logiciel de gestion du cabinet [T]-[Y], ses initiales ne figurent pas comme étant aussi en charge de ce dossier. Par ailleurs, Me [T] ne soutient pas que sa consoeur ait aussi été chargée de ce dossier, ni même Me [E].

En conséquence, à défaut d’éléments suffisants sur la prise en charge du dossier de la société HW Immo Invest en réitération de la vente par Me [Y] elle-même, les demandes dirigées contre elle seront rejetées et le jugement confirmé de ce chef.

II – Sur l’existence d’un préjudice en lien de causalité direct avec la faute reprochée aux avocats dont la responsabilité a été retenue

La faute établie à l’encontre de Me [E] et sa société d’avocats et de Me [T], outre de la Selas [T], réside dans le fait de ne pas avoir fait procéder à la publication de l’assignation en réitération de la ventre entre la Sci les Maches et la société HW Immo Invest.

Cependant, il est nécessaire que cette faute, contractuelle ou délictuelle, ait causé un préjudice au client, en l’espèce, la société HW Immo Invest. Il convient dès lors de savoir si cette publication, aurait permis à la société HW Immo Invest d’obtenir la condamnation de la Sci les Maches à lui vendre le terrain convoité. Il convient, ainsi, de déterminer s’il existait une chance raisonnable de succès de cette procédure.

Or, en l’espèce, cette démarche que la société HW Immo Invest reproche aux avocats de ne pas avoir accomplie n’a pas été utile à la défense de ses intérêts. En effet, cette absence de diligence n’a pas fait perdre à la société HW Immo Invest une chance raisonnable d’obtenir la condamnation de la Sci les Maches à réitérer la vente, dès lors que le compromis de vente était caduque depuis fin mai 2004. Certes, la cour d’appel, dans son arrêt du 15 novembre 2011, indique que la société HW Immo Invest n’a pas fait publier son compromis de vente ni son assignation, de sorte que ces actes non opposables au tiers, ne peuvent conduire à avoir une conséquence négative pour ce dernier, à savoir remettre en cause l’acte de ce tiers valablement publié. Mais la cour d’appel souligne aussi que dans la durée de validité de l’avant contrat, cette durée n’avait pas été prorogée au delà du 31 mai 2004 et que la promesse de vente contenue dans l’avant contrat était donc devenue caduque. Ce motif n’a pas fait l’objet d’une contestation devant la cour de cassation, au vu de l’arrêt rendu par cette dernière le 12 février 2013. Ainsi, la faute reprochée aux avocats n’a pas conduit à la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable pour la société HW Immo Invest, puisqu’en tout état de cause, la cour d’appel a considéré que l’avant contrat était devenu caduc et que la Sci les Maches, jamais mise en demeure de réitérer la vente, quand le bien était encore disponible, était libre de disposer de celui-ci.

En conséquence, les demandes de la société HW Immo Invest seront rejetées et le jugement entrepris infirmé.

Sur la demande de dommages-intérêts de Me [Y] et de la sarl [Y] Avocats

Me [Y] et sa société sollicitent la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts en raison du préjudice subi pour perte de temps et atteinte à la notoriété.

Certes, Me [Y] a averti immédiatement la société HW Immo Invest au moment de la délivrance de son assignation qu’elle n’était pas intervenue dans son dossier. Cependant, la société HW Immo Invest n’a pas abusé de son droit d’agir, compte tenu du montage particulier entre Me [E] qui avait été l’avocat de la Sci les Maches dans la procédure de servitude, mais qui était en réalité aussi l’avocat de la société HW Immo Invest contre la Sci les Maches dans l’action en réitération de vente, le cabinet [T]-[Y] dont faisait partie Me [Y], agissant en qualité de ‘sous-traitant’ et que les éléments dont diposait la société HW Immo Invest à l’origine ne permettaient pas d’avoir la certitude que Me [Y] n’était pas du tout intervenue dans son dossier. Par ailleurs, l’atteinte à la notoriété n’est en aucun cas démontrée.

En conséquence, la demande en dommages-intérêts sera rejetée.

III – Sur les mesures accessoires

Succombant, la société HW Immo Invest sera tenue aux dépens de première instance et d’appel, distraits au profit de la selarl Chemin Duvouldy et la Scp Bollonjeon Arnaud Bollonjeon, avocats associés sur leur affirmation de droit et sa demande d’indemnité procédurale rejetée.

L’équité commande de débouter Me [G] [T], la selas [T], Me [M] [E] et la selarl Pollien-[E] de leurs demandes d’indemnité procédurale.

L’équité commande de faire droit à la demande d’indemnité procédurale de Me [Y] et de la sarl [Y] avocats, ensemble, à hauteur de 1 000 euros.

Dispositif

 

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