31 janvier 2023
Cour d’appel de Poitiers
RG n°
22/01556

1ère Chambre

ARRET N°39

N° RG 22/01556 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GSF7

S.A.R.L. [P]

C/

[H]

S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE RATEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 31 JANVIER 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/01556 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GSF7

Décision déférée à la Cour : jugement du 12 avril 2022 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LA ROCHELLE.

APPELANTE :

S.A.R.L. [P]

[Adresse 4]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Caroline BROCHET, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMEES :

Madame [D] [H]

née le 11 Février 1989 à [Localité 10]

[Adresse 5]

Appt n°222

[Localité 1]

ayant pour avocat postulant Me Henri-noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Christian DELPY, avocat au barreau de BRIVE

S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE RATEAU

[Adresse 2]

[Localité 1]

ayant pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Marie-Anne BUSSIERES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 21 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

– COntradictoire

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

– Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La S.A.R.L. [P] exerce une activité de marchands de biens.

Suivant compromis de vente signé le 9 juillet 2018, elle a vendu pour un prix de 160 000 € à Mme [D] [H] un appartement de 49,23 m2 composant le lot n°5 ainsi que les 239/1000èmes des parties communes d’un immeuble situé [Adresse 6], sous conditions suspensives d’obtention d’un prêt par l’acquéreur et de la réalisation par le vendeur, au plus tard pour le jour de la signature de l’acte authentique, des travaux suivants :

– réalisation d’une cloison afin de diviser physiquement le lot n°5 du lot n°6 et des parties communes,

– ouverture d’un ou deux vélux (autorisation à la mairie demandée à la mairie sous réserve de l’accord préalable de l’acquéreur),

– réparation des gardes fous des fenêtres façade Ouest,

– peinture des communs et de la porte d’entrée,

– création d’une ouverture dans le mur de la façade est de l’immeuble afin de faire sortir le conduit d’évacuation d’une hotte aspirante,

– changement du vélux situé au dessus de l’escalier,

– réalisation, aux frais du vendeur, d’un nouveau diagnostic technique relatif tant à l’immeuble qu’aux lots en dépendant constatant l’absence de termites vivant en activité.

Les parties étaient convenues qu’en cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l’acte authentique aurait lieu au plus tard le 30 septembre 2018.

La vente n’a jamais été réitérée.

Par acte d’huissier du 26 mai 2020, Mme [D] [H] a fait assigner la S.A.R.L. [P] devant le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE, aux fins d’obtenir la réalisation forcée de la vente et l’indemnisation de ses préjudices.

Moyens

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité des demandes de la société S.A.R.L. Agence Immobilière A. RATEAU :

La SARL [P] soutient l’irrecevabilité des demandes de l’agence RATEAU au motif qu’elle ne formerait pas explicitement appel incident.

Toutefois, la société S.A.R.L. Agence Immobilière A. RATEAU sollicite au principal la confirmation du jugement rendu et subsidiairement forme les mêmes demandes que celles soutenues devant le tribunal.

Il y a lieu de constater la recevabilité de ces demandes, en sa qualité d’intimée.

Sur la caducité du compromis de vente :

L’article 1589 du code civil dispose que ‘la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix’.

L’article 1304-3 du code civil dispose également que : ‘la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement’.

En l’espèce, par acte en date du 09 juillet 2018, Mme [D] [H] et la S.A.R.L. [P] ont conclu un compromis portant sur la vente dans un ensemble immobilier situé [Adresse 6]) figurant au cadastre : Section [Cadastre 7], Lieudit 6 rue Villeneuve Surface 00 ha 00 a 95 ca.du lot de copropriété n° 5 : un appartement de 49,230 m2 sis au deuxième étage, entrée à gauche sur le palier comprenant : un séjour, une cuisine, une chambre, une salle d’eau avec WC, des combles. Et les 239/1000èmes des parties communes générales

Cet acte précise que :

‘ L’ensemble immobilier sus désigné fera l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété qui sera établi aux termes d’un acte à recevoir par Maître Lanig DAOULAS notaire à LA ROCHELLE, et qui sera publié au service de la publicité foncière de [Localité 1] 1.

Un exemplaire du projet d’état descriptif de division et règlement de copropriété sera remis à l’acqueruer lors de la notification au titre de l’article l271-1 du code de la construction et de l’habitation’.

Etaient en outre stipulées les conditions suspensives suivantes :

– l’obtention par l’acquéreur d’un prêt bancaire pour financer le bien

– la réalisation par la société [P] au plus tard pour le jour de la signature de l’acte authentique des travaux suivants :

‘ réalisation d’une cloison afin de diviser physiquement le lot objet des présentes du lot numéro 6 et des parties communes,

‘ ouverture d’un ou deux vélux (autorisation à la mairie demandée par le propriétaire sous réserve de l’accord préalable de l’acquéreur),

‘ réparation des gardes fous des fenêtres façade Ouest,

‘ peinture des communs et de la porte d’entrée,

‘ création d’une ouverture dans le mur de la façade est de l’immeuble afin de faire sortir le conduit d’évacuation d’une hotte aspirante,

‘ changement de vélux situé au-dessus de l’escalier.

– la réalisation aux frais du vendeur d’un nouveau diagnostic technique relatif tant à l’immeuble qu’aux en dépendants constatant l’absence de termites vivants en activité

Les parties étaient convenues qu’en cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l’acte authentique aurait lieu au plus tard le 30 septembre 2018.

L’acte prévoyait en outre des pénalités :

‘Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de seize mille euros (16 000,00 euros) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des Parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente’.

La rémunération de l’agence immobilière était prévue en ces termes : ‘negociation – les parties reconnaissent que le prix a été négocié par l’agence a.rateau située à la rochelle ([Adresse 2] titulaire d’un mandat numéro 19014 non encore expiré, ainsi déclaré.

En conséquence, l’acquéreur qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de huit mille euros (8 000,00 eur), taxe sur la valeur ajoutée incluse’.

S’agissant de la condition surpensive d’obtention du prêt, le compromis précisait :

‘ l’acquéreur déclare avoir l’intention de réaliser le financement de la somme ci-dessus indiquée de la manière suivante :

Au moyen d’un prêt bancaire à concurrence de 180.000 euros

Au moyen de ses fonds personnels pour 700 euros …

L’acquéreur déclare, pour satisfaire aux prescriptions de l’article l. 313-40 du code de la consommation, avoir l’intention de recourir, pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application dudit article et répondant aux caractéristiques suivantes :

Montant maximum de la somme empruntée : 180.000 euros

Durée maximale de remboursement : 300 mois

Taux nominal d’intérêt maximum : 1,65 % l’an’.

– garanties offertes : privilège de prêteur de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire.

En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées.

Toute demande, non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition en vertu du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

[…]

Obligations de l’acquéreur :

L’acquéreur s’engage à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt dans le mois à compter des présentes.

L’acquéreur devra informer sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, étant précisé que l’article l313-41 du code de la consommation impose un délai d’un mois de la date des présentes comme durée de validité de cette condition suspensive.

Le compromis de vente stipule ‘le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite, telle que prévue aux articles l313-24 et suivants du code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes.

La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 31 août 2018.

L’obtention ou la non obtention du prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les trois jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier, sous huitaine, de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que l’acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le vendeur retrouvera son entière liberté’.

En l’espèce, Mme [D] [H] ne justifie pas avoir adressé au vendeur son offre de prêt dans le délai imparti par le compromis de vente, soit au plus tard le 31 août 2018.

Si la SARL [P] l’a effectivement mise en demeure, son premier courrier est en date du 19 juin 2020, soit postérieument à l’expiration du délai de 8 jours prévu au contrat suivant le 31 août 2018.

Il y a lieu de relever que seule une offre de prêt non datée a été adressée par le notaire de Mme [D] [H] suivant mail du 23 juillet 2019, et Mme [H] elle-même ne justifie pas avoir respecté les clauses du compromis :

– d’une part en notifiant son offre au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les trois jours suivant l’expiration du délai ci-dessus

– d’autre part en justifiant d’une offre précise et datée, d’autant que le document produit mentionne ‘ valable 30 jours à compter de la réception de l’offre’.

Si la sarl [P] ne peut reprocher à Mme [H] d’avoir sollicité un prêt d’une somme inférieure à celle prévue dans le compromis de vente, dès lors que son apport personnel était augmenté, l’imprécision de la part de Mme [H] de la justification de l’obtention de son prêt, outre sa tardiveté, implique que conformément au compromis, la condition est censée défaillie et le compromis est caduc de plein droit.

S’agissant de la réalisation des travaux à laquelle s’était engagée la société [P], si le constat d’huissier du 4 décembre 2018 réalisé à l’intérieur de l’appartement sans autorisation du propriétaire, doit être écarté des débats, M. [U], agent immobilier, a indiqué au notaire de Mme [H] le 28 novembre 2018 que seule la fenêtre de toit avait été posée à cette date mais que le surplus des travaux n’était pas réalisé.

L’ensemble de ces travaux devait être réalisé avant la signature de l’acte authentique prévue au plus tard le 30 septembre 2018.

La société [P] ne démontre pas avoir satisfait à cette obligation dans le délai prévu puisque, par courriel en date du 31 octobre 2018, maître DAOULAS, notaire intervenant pour la société, indiquait que le traitement contre les termites était achevé et que les travaux seraient terminés le lundi 5 novembre 2018 à l’exception des travaux de peinture de la porte d’entrée et de la cage d’escalier, de sorte que la signature de l’acte authentique pourrait intervenir le 9 novembre 2018.

Toutefois et en dépit de ces dires, la société appelante ne justifie pas avoir procédé à l’intégralité des travaux prévus, en leur totalité puisqu’elle revendiquait au contraire du compromis d’effectuer les travaux de peinture postérieurement à la vente.

Enfin et s’agissant du consentement réciproque des deux parties sur la chose vendue, les combles cédés sont désignés dans le descriptif de l’appartement, tel que figurant en page 3 du compromis, puisque ces derniers, faisant office de deuxième chambre, apparaissent dans le plan du géomètre, annexé au règlement de copropriété du 22 février 2018.

Faute d’autre précision portée au compromis signé, Mme [H] ne pouvait revendiquer comme elle l’a fait l’acquisition de combles appartenant aux parties communes (partie hachurée sur le plan), et situés au-dessus de l’appartement, d’autant que ces combles abritent notamment le boitier TV et la VMC.

Le notaire de Mme [H] a écrit le 2 janvier 2019 en ces termes à Me PATINIER, notaire de la SARL [P] :

« votre client devra cependant prendre à sa charge le traitement termite de l’immeuble, la réfection de la cage d’escalier, les frais d’actes liés à la modification de l’EDD et à la vente de la partie commune revenant à ma cliente »

Il précisait le 23 juillet 2019, ‘ il est également nécessaire de régler le problème de la vente d’une partie du grenier qui a été intégrée aux parties communes ».

Mme [H] indique dans le cadre de ses écritures avoir ‘ sollicité de son vendeur qu’il justifie de l’accord de la copropriété concernant l’attribution des combles. Il était convenu que Mme [H] règle les frais de la nouvelle division en contrepartie de l’attribution des combles situées au-dessus du lot n°6″.

Toutefois, Mme [H] a en définitive voulu acquérir des combles communs en sus de ceux prévus au compromis de vente, cela sans l’aval de la SARL [P] même si le sujet a pu être débattu, aucun accord n’a été trouvé sur ce point.

Il y a lieu en conséquence de constater pour ces divers motifs la caducité du compromis faute de réalisation des diverses conditions suspensives prévues au contrat et faute d’accord démontré sur la contenance de la chose vendue.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a dit que la vente conclue entre Mme [H] et la SARL [P] et portant sur le bien immobilier constituant le lot n°5 et les 239/1000èmes des parties communes d’un immeuble situé [Adresse 6], cadastré [Cadastre 8], était parfaite, et en ce qu’il a enjoint à la SARL [P] de signer l’acte définitif de vente, après réalisation des diagnostics obligatoires.

Dès lors qu’il est considéré d’une part que Mme [H] n’a pas respecté ses obligations relatives à la condition d’obtention de son prêt, que la SARL [P] n’a pas respecté ses obligations relatives à la condition suspensive de réalisation des travaux dans les conditions définies au compromis, et qu’un désaccord est apparu sur la contenance exacte de la chose vendue s’agissant des combles, il ne peut être retenu que toutes les conditions relatives à l’exécution du contrat étaient remplies.

En conséquence, Mme [H] doit être déboutée de sa demande d’exécution forcée de la vente.

Au surplus, la demande de paiement de la clause pénale présentée de part et d’autre par Mme [H] et par la SARL [P] sera écartée, chacune des parties ayant concouru à la caducité du compromis souscrit et à la non-réitération authentique de la transaction, le jugement devant être infirmé en ce qu’il a condamné la SARL [P] à payer à Mme [D] [H] la somme de 16000 € au titre de la clause pénale.

La SARL [P] ne justifie nullement du préjudice économique qu’elle allègue, alors qu’elle a participé à la caducité du compromis et qu’elle a au surplus vendu son bien à des tiers.

Elle sera déboutée de sa demande indemnitaire non justifiée.

Sur les demandes présentées par la société SARL Agence Immobilière A. RATEAU :

S’il était prévu au compromis : ‘negociation – les parties reconnaissent que le prix a été négocié par l’agence A.Rateau située à la rochelle ([Adresse 2] titulaire d’un mandat numéro 19014 non encore expiré, ainsi déclaré.

En conséquence, l’acquéreur qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de huit mille euros (8 000,00 eur), taxe sur la valeur ajoutée incluse’, la caducité de ce compromis implique que la vente n’était pas réalisée, sans que la vente soit judiciairement prononcée.

En conséquence, la société SARL Agence Immobilière A. RATEAU doit être déboutée de sa demande de condamnation à paiement de Mme [H], par infirmation du jugement sur ce point.

En outre, et alors que tant le vendeur que l’acquéreur ont participé à l’échec de l’opération immobilière, la société SARL Agence Immobilière A. RATEAU ne justifie pas à titre reconventionnel du préjudice économique dont elle fait état pour solliciter le paiement d’une somme de 8000 €.

Elle sera déboutée de cette demande ainsi que de sa demande présentée à l’encontre de la société [P] en réparation du préjudice causé du fait de manoeuvres frauduleuses du vendeur qu’elle ne démontre pas.

Enfin, la société SARL Agence Immobilière A. RATEAU sera déboutée de sa demande de paiement par la société SARL [P] de la somme de 432,09 € présentée au titre des frais de constat d’huissier de justice, dès lors que ce constat a été écarté des débats.

Sur les dépens et l’application de l’article 699 du code de procédure civile:

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ‘ la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).’

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, Mme [H] demanderesse étant déboutée au principal, les dépens de première instance et d’appel seront fixés à la charge de Mme [D] [H].

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

INFIRME le jugement, sauf en ce qu’il a :

– constaté l’intervention volontaire de la société SARL Agence Immobilière A. RATEAU ,

– écarté des débats le constat d’huissier du 4 décembre 2018,

– rejeté la demande de la société SARL Agence Immobilière A. RATEAU au titre du coût du constat d’huissier de justice.

Statuant à nouveau,

CONSTATE la caducité du compromis de vente signé le 9 juillet 2018 entre la société SARL [P] et Mme [D] [H].

DÉBOUTE Mme [D] [H] de sa demande de prononcé de la vente judiciaire du bien immobilier constituant le lot n°5 et les 239/1000èmes des parties communes d’un immeuble situé [Adresse 6], cadastré [Cadastre 8].

DÉBOUTE Mme [D] [H] et la société SARL [P] de leurs demandes de condamnation à paiement de la somme de 16 000 € au titre de la clause pénale.

DÉBOUTE la société SARL [P] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice économique.

DÉBOUTE la société SARL Agence Immobilière A. RATEAU de sa demande en paiement présentée à l’encontre de Mme [D] [H].

DÉBOUTE la société SARL Agence Immobilière A. RATEAU de ses demandes de dommages et intérêts présentées à l’encontre de la société SARL [P].

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

DIT que chaque partie y compris intervenante conservera la charge de ses propres frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

CONDAMNE Mme [D] [H] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

 

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