26 janvier 2023
Cour d’appel de Montpellier
RG n°
17/06553

3e chambre civile

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 26 JANVIER 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 17/06553 – N° Portalis DBVK-V-B7B-NN57

Décision déférée à la Cour :

Décision du 12 décembre 2017

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 16/03739

APPELANTE :

SCI CPM

RCS de Montpellier n° 514 821 420, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Me Bernard VIDAL de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocat au barreau de MONTPELLIE, substitué à l’audience par Me Frédéric VERINE de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

Société GEORGE V LANGUEDOC ROUSSILLON

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Yvan MONELLI de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER,

et assistée à l’audience par Me Jean-Philippe LORIZON de la SELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, substitué à l’audience par Me Maud SERAINE, avocat au barreau de PARIS

Ordonnance de clôture du 02 novembre 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 novembre 2022, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA

ARRET :

– contradictoire ;

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière.

Exposé du litige

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Le 10 novembre 2010, une promesse synallagmatique de vente portant sur un terrain de 1481 m2 sur lequel est édifiée une maison d’habitation, situé [Adresse 3] (34) a été conclue entre la SCI CPM, propriétaire, et la SAS Georges V Languedoc-Roussillon (filiale de la SA Nexity, promoteur immobilier) moyennant le prix de 1 300 000 euros payables comptant le jour de la signature de l’acte authentique ou sous la forme d’une dation en paiement d’un ou plusieurs appartements.

Cette promesse était conclue sous condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un arrêté de permis de démolir et d’un arrêté de permis de construire avant le 30 août 2011, purgés de tout recours des tiers et autorisant la construction sur le terrain d’un ensemble immobilier à usage d’habitation et de commerce.

La SAS Georges V Languedoc-Roussillon a déposé en garantie la somme de 65 000 euros entre les mains du caissier de l’office notarial de [Localité 5].

La SAS Georges V Languedoc-Roussillon a déposé une demande de permis de construire le 30 mars 2011.

Par courrier du 3 octobre 2011, la mairie de [Localité 6] a procédé au classement sans suite de la demande de permis de construire, suite au retrait de la demande de permis par la SAS Georges V Languedoc-Roussillon.

Par courrier du 20 octobre 2011, la SAS Georges V Languedoc-Roussillon a sollicité la restitution du dépôt de garantie de 65 000 euros auprès de Maître [S], notaire. Les fonds lui ont effectivement été restitués.

Le 28 octobre 2011, la SCI CPM a conclu une promesse synallagmatique de vente avec la société Monne Decroix Promotion portant sur le terrain litigieux. La vente a été définitivement conclue le 26 octobre 2012 entre la SCI CPM et la société Galinea, filiale du Crédit Agricole Immobilier se substituant à la société Monne Decroix Promotion, pour le prix de 1 070 000 euros.

Par acte d’huissier du 27 avril 2017, la SCI CPM a assigné la SAS Georges V Languedoc-Roussillon devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins de réparation du préjudice subi du fait de la faute de la SAS Georges V Languedoc-Roussillon.

Par jugement contradictoire du 12 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Perpignan a notamment débouté la SCI CPM de ses demandes et condamné la SCI CPM aux dépens et à payer à la SAS Georges V Languedoc-Roussillon la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 19 décembre 2017, la SCI CPM a régulièrement interjeté appel de ce jugement, l’acte d’appel précisant les chefs de jugement critiqués.

Moyens

Motivation

MOTIFS

Sur la condition suspensive,

Le tribunal, au visa des articles 1176 et 1178 du code civil, retenant que la SAS Georges V Languedoc-Roussillon avait fait face à des difficultés d’adaptation suite à la modification du plan local d’urbanisme intervenue le 27 mai 2011, que la SCI CPM avait engagé des négociations avec un autre promoteur immobilier, Monne Decroix Promotion, négociations ayant abouti à la signature d’un compromis de vente, et que la SCI CPM n’avait pas réagi après avoir été informée de la caducité du compromis initialement conclu avec la SAS Georges V Languedoc-Roussillon, a estimé que la SCI CPM n’était pas opposée à la non réalisation de la clause, laquelle non réalisation, dès lors, n’était pas imputable à la SAS Georges V Languedoc-Roussillon.

L’appelante soutient au contraire que la SAS Georges V Languedoc-Roussillon a sciemment empêché l’accomplissement de la condition, et n’a donc pas respecté ses obligations contractuelles. Selon elle, aucune convention rendant caduque la promesse de vente n’est intervenue, même oralement, entre les parties.

Il ressort des pièces versées aux débats que :

– la demande de permis de construire a été déposée dans les délais, mais de manière incomplète (pièce 3 de l’intimée),

– le plan local d’urbanisme a été modifié le 27 mai 2011 (pièce 4 de l’intimée),

– la SAS Georges V Languedoc-Roussillon a accompli des démarches auprès de la mairie de [Localité 6] pour se voir accorder un délai plus long pour obtenir le permis,

– la SAS Georges V Languedoc-Roussillon a retiré sa demande de permis de construire par courrier en date du 27 septembre 2011 (pièce 7 de l’appelante),

– la demande de permis de construire a été classée sans suite par la mairie le 3 octobre 2011 (pièce 8 de l’appelante).

Si les pièces versées aux débats, et notamment les correspondances échangées entre la SAS Georges V Languedoc-Roussillon et la mairie de [Localité 6] (pièces 4 et 6 de l’intimée) laissent apparaître que le plan local d’urbanisme a été modifié et que la SAS Georges V Languedoc-Roussillon a tenté de mettre en conformité son projet de construction avec ledit plan local d’urbanisme modifié, aucun élément du dossier ne démontre que ladite mise en conformité serait par suite devenue impossible, empêchant ainsi la SAS Georges V Languedoc-Roussillon de répondre à ses obligations, étant au surplus précisé que l’acte ne contenait pas de condition suspensive liée à la modification du plan local d’urbanisme.

Par ailleurs, si la correspondance adressée le 27 septembre 2011 par la SAS Georges V Languedoc-Roussillon à la mairie de Castelnau-le-Lez (pièce 6 de l’intimée) fait état d’une rétractation des promettants, il s’agit là d’une affirmation péremptoire, qui n’engage que la SAS Georges V Languedoc-Roussillon et qui n’est confirmée par aucun autre élément du dossier, de sorte que la volonté de rétractation de la SCI CPM n’est nullement établie.

La demande de permis ayant été classée sans suite à la demande de la SAS Georges V Languedoc-Roussillon le 3 octobre 2011 (pièce 7 de l’intimée), la SCI CPM, libre de tout engagement, a pu, le 28 octobre 2011, valablement conclure une promesse synallagmatique de vente avec la société Monne Decroix Promotion portant sur le terrain litigieux, cette promesse ayant par suite abouti à la vente du bien litigieux, le 26 octobre 2012 entre la SCI CPM et la société Galinea, filiale du Crédit Agricole Immobilier se substituant à la société Monne Decroix Promotion (pièce 13 de l’appelante), pour le prix de 1 070 000 euros, dont il est relevé le montant inférieur de 230 000 euros au montant prévu aux termes de la promesse conclue entre la SCO CPM et la SAS Georges V Languedoc-Roussillon.

Dans ce contexte, il n’est pas démontré que le retrait de demande de permis de construire par la SAS Georges V Languedoc-Roussillon serait dicté par un élément extérieur à la volonté de la SAS Georges V Languedoc-Roussillon, étant observé au surplus que le silence pendant plusieurs années de la SCI CPM suite à la caducité du compromis ne saurait valoir acceptation de la situation.

La défaillance de la condition suspensive étant ainsi imputable à la SAS Georges V Languedoc-Roussillon, le jugement de première instance sera infirmé.

Sur le préjudice,

La SCI CPM demande, au visa des articles 1147 et 1149 du code civil dans leur version applicable au présent litige, la condamnation de la SAS Georges V Languedoc-Roussillon à lui payer les sommes de :

– 230 000 euros au titre de la différence entre le prix de vente stipulé dans la promesse du 19 novembre 2010 et le prix de vente effectif,

– 11 034 euros correspondant aux revenus qu’aurait pu générer la somme perçue par la vente,

– 77 600 euros au titre des avantages fiscaux et loyer qu’aurait pu générer l’acquisition, par dation en paiement, d’un appartement au sein de l’immeuble projeté,

– 70 000 euros au titre du préjudice moral engendré par la mauvaise foi de la SAS SAS Georges V Languedoc-Roussillon.

S’agissant du montant demandé au titre de la différence entre le prix espéré et le prix effectif (230 000 euros), d’une part la promesse ne recelant aucune certitude absolue de vente définitive, le préjudice ne peut être constitué que d’une perte de chance, d’autre part la baisse de prix résulte manifestement de la modification du plan local d’urbanisme devenu plus contraignant pour les promoteurs immobiliers. Dans ces conditions, ce préjudice sera évalué et indemnisé à la hauteur de la somme de 65 000 euros.

S’agissant des revenus escomptés et des avantages fiscaux espérés, il ne s’agit que d’hypothèses qui ne sont confirmées par aucun élément versé aux débats et l’appelante sera, faute de démontrer la réalité du préjudice subi, déboutée de sa demande.

S’agissant enfin du préjudice moral subi, il est constitué par la nécessité de conclure la vente à un prix inférieur à celui prévu dans la promesse initiale, sans que soit démontrée la mauvaise foi de la SAS Georges V Languedoc-Roussillon. Il sera évalué et indemnisé à la hauteur de la somme de 5 000 euros.

Les dommages et intérêts produiront intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2017, date de l’assignation au fond délivrée par la SCI CPM, aucun élément du dossier ne commandant par ailleurs d’ordonner que les intérêts capitalisés produisent eux mêmes des intérêts.

Sur les demandes accessoires,

Eu égard à l’issue du litige, le jugement sera infirmé.

La SAS Georges V Languedoc-Roussillon sera condamnée à payer à la SCI CPM la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier le 12 décembre 2017 ;

Statuant à nouveau,

Dit que la défaillance de la condition suspensive prévue dans le compromis de vente du 19 novembre 2010 est imputable à la SAS Georges V Languedoc-Roussillon ;

Condamne la SAS Georges V Languedoc-Roussillon à payer à titre de dommages et intérêts à la SCI CPM la somme de 70 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2017 ;

Déboute les parties de leurs demandes contraires au présent dispositif ;

Condamne la SAS Georges V Languedoc-Roussillon à payer à la SCI CPM la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Georges V Languedoc-Roussillon aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière, Le président,

 

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