26 janvier 2023
Cour d’appel de Bordeaux
RG n°
20/00612

2ème CHAMBRE CIVILE

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

————————–

ARRÊT DU : 26 JANVIER 2023

N° RG 20/00612 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LOCI

Monsieur [V] [A] [D]

Madame [P] [H] [W] [K] épouse [D]

SARL AGENCE [Localité 9] IMMOBILIER [AVI] PERI PIERRES IMMOBILIER

c/

Monsieur [O] [L] [F] [J]

Madame [N] [S] [I] épouse [J]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 26 novembre 2019 (R.G. 18/01227) par le Tribunal de Grande Instance de BERGERAC suivant déclaration d’appel du 05 février 2020

APPELANTS :

[V] [A] [D]

né le 15 Décembre 1965 à [Localité 5] (BELGIQUE)

de nationalité Belge

Profession : Agriculteur,

demeurant [Adresse 4]

[P] [H] [W] [K] épouse [D]

née le 23 Mars 1969 à [Localité 6] (BELGIQUE)

de nationalité Belge,

demeurant [Adresse 4]

L’Agence [Localité 9] IMMOBILIER [AVI] PERI PIERRES IMMOBILIER, S.A.R.L. au capital de 6.000,00 € immatriculée sous le n° B.533.764.718 au RCS de PERIGUEUX, ayant son siege social sis au n° [Adresse 1] (Dordogne), agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés de droit audit siege,

Représentés par Me Sylvie BERTRANDON de la SELARL BARRET-BERTRANDON-JAMOT-MALBEC-TAILHADES, avocat au barreau de PERIGUEUX

INTIMÉS :

[O] [L] [F] [J]

né le 02 Décembre 1942 à [Localité 2]

de nationalité Américaine

Profession : Chef d’entreprise,

demeurant [Adresse 10] – ETATS UNIS

[N] [S] [I] épouse [J]

née le 01 Août 1952 à [Localité 8]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 10] – ETAT UNIS

Représentés par Me Nicolas MORAND-MONTEIL, avocat au barreau de BERGERAC

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 novembre 2022 en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,

Madame Christine DEFOY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 15 mars 2018, M. et Mme [D] ont vendu à M. et Mme [J], par l’intermédiaire de l’agence immobilière, SARL [Localité 9] Immobilier exerçant sous l’enseigne AVI Peri Pierres Immobilier, un ensemble immobilier sis à [Localité 3]), lieudit ‘[Localité 7]’, d’une superficie de 09ha 77a 05ca et comprenant une maison principale, une maison d’amis et des dépendances dont une piscine et un cabanon, au prix de vente de 595 000 euros.

Pour garantir l’achat, les époux [J] ont versé une somme de 60 435 euros le 8 mars 2018, somme virée sur le compte de Me [E], notaire à [Localité 9], lequel a été constitué séquestre.

En outre, il a été décidé dans l’acte du 15 mars 2018 que la signature de l’acte authentique devrait être signé au plus tard le 15 juin 2018.

Le 12 juin 2018, les parties ont signé un protocole prévoyant un paiement échelonné du prix de la vente en trois fois, le dernier versement devant intervenir le 30 septembre 2018 au plus tard.

Les parties ont été invités à signer l’acte authentique de vente, en l’étude de Me [E], le 14 juin 2018. Toutefois, l’acte n’a pas été signé

Par lettre du 18 juin 2018, Me [E], notaire, a invité les époux [J] à se trouver en son étude le 22 juin à 10h00 à l’effet de régulariser la vente, ajoutant qu’à défaut il dresserait soit un procès-verbal de difficulté, soit un procès-verbal de carence.

Par courriel du 20 juin 2018 à 12H 04, les époux [J] ont écrit au notaire pour lui indiquer que le jeudi précédent ils s’étaient rendu en son étude pour signer l’acte authentique de vente mais que les époux [D] avaient refusé de le signer. Ils ont notamment ajouté : « à défaut de nouvelle contre-proposition écrite, nous avons pris la décision de considérer l’affaire close et pris toutes les dispositions nécessaires qui, comme nous l’avions souligné pendant cette réunion, nous implique des coûts imprévus. Nous nous permettons de confirmer notre requête relative à la restitution des fonds qui vous avaient été adressés’ »

Par courriel du 20 juin 2018 à 17h57, Me [E] a rappelé aux époux [J] qu’ils avaient signé un compromis de vente et que celui-ci comprenait une clause pénale. Il a ajouté : « lors de notre dernier rendez-vous, je n’avais pas les fonds nécessaires, pour régler la partie du prix, les frais et la commission, et nous n’avions aucune garantie quant au paiement à terme. Monsieur et Madame [D] sont toujours vendeurs, je vous ai téléphoné pour vous indiquer les nouvelles conditions. Vous ne pouvez pas de votre propre chef considérer cette affaire close. Je retiens l’ensemble des fonds car Monsieur et Madame [D] vont demander l’application de la clause pénale et l’agence sa commission, et ce devant le juge qui tranchera, à moins que vous autorisez à leur remettre les fonds’ »

Le 22 juin 2018, Me [E] a dressé un procès-verbal de carence.

Par actes d’huissier en date des 18 et 23 novembre 2018, les époux [D], et la société Agence [Localité 9] Immobilier ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Bergerac M. et Mme [J] afin d’obtenir, sur le fondement des article 1134 et 1147 anciens du code civil, 1231-1 et 1589 et suivants du même code et 525 du code de procédure civile, leur condamnation, avec exécution provisoire, au paiement de diverses sommes au titre du règlement de la clause de dédit, de la perte de revenus des gîtes, de leur frais de déménagement, de leur préjudice moral, .de la commission de l’agence immobilière, de dommages intérêts pour cette dernière, et enfin d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement rendu le 26 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Bergerac a :

– déclaré que le refus de signer l’acte authentique de vente était imputable à M. et Mme [D],

– ordonné à maître [E] notaire de restituer à M. et Mme [J] la somme de 182 859,84 euros,

– débouté M. et Mme [D] et la société Agence [Localité 9] Immobilier exerçant sous l’enseigne AVI Peri Pierres Immobilier de l’ensemble de leurs demandes,

– débouté M. et Mme [J] de leurs demandes indemnitaires,

– condamné M. et Mme [D] et la société Agence [Localité 9] Immobilier exerçant sous l’enseigne AVI Peri Pierres Immobilier à payer à M. et Mme [J] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté les demandes plus amples ou contraires,

– condamné solidairement M. et Mme [D] et la société Agence [Localité 9] Immobilier exerçant sous l’enseigne AVI Peri Pierres Immobilier aux dépens.

Par déclaration électronique en date du 5 février 2020, M. et Mme [D] ainsi que la SARL Agence [Localité 9] Immobilier ont relevé appel de l’ensemble de cette décision sauf en ce qu’elle a débouté M. et Mme [J] de leurs demandes indemnitaires.

Par ordonnance rendue le 22 septembre 2022, le conseiller de la mise en état a constaté l’irrecevabilité des conclusions signifiées par les intimés le 23 décembre 2020, en application des dispositions des articles 909 et 911-2 du code de procédure civile.

Moyens

Motivation

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les conséquences de l’irrecevabilité des conclusions des intimés

Aux termes du dernier alinéa de l’article 954 « la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs »

Lorsque les conclusions de l’intimé ont été jugées irrecevables au visa de l’article 909 du code de procédure civile, celui-ci est également censé s’approprier les motifs du jugement (Cass. 3e civ., 7 juill. 2015, n° 14-13.715).

En conséquence, la cour qui n’est pas saisie de conclusions par l’intimé doit néanmoins statuer sur le fond et ne peut faire droit aux moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés (Cass. 2e civ., 3 déc. 2015, n° 14-26.676)

Elle doit ainsi apprécier la pertinence des motifs par lesquels les premiers juges s’étaient déterminés, notamment en réponse aux prétentions de l’intimé.

Sur l’imputabilité de la non réitération de la promesse de vente

Le tribunal a considéré qu’à l’examen des pièces produites par les parties, il apparaissait que le procès-verbal de carence établi par le notaire ne comportait que la première page, laquelle ne permettait pas de connaître son contenu. Il en a tiré pour conséquence que ce document n’était pas exploitable. Toutefois il a constaté à la lecture des échanges de courriels entre les acquéreurs et le notaire, qu’il n’était pas contesté que les vendeurs avaient refusé de signer l’acte de vente de leur propriété au motif que les acquéreurs n’auraient pas déposé l’intégralité des fonds prévus, alors qu’ils avaient accepté au terme du protocole d’accord du 12 juin 2018 que le paiement du prix de vente interviendrait en trois fois, dont la dernière échéance devait intervenir le 5 septembre 2018. Le tribunal a notamment ajouté que la somme de 182 859,84 € consignés par les époux [J] entre les mains du notaire couvraient à la fois la vente, les frais d’acte et une partie de la commission, relevant en outre que le notaire ne justifiait pas avoir adressé un décompte préalable aux acquéreurs. En conséquence, le premier juge a considéré qu’il ne pouvait être reproché aux époux [J] de n’avoir pas déféré à la nouvelle convocation, et a constaté que l’absence de réitération de l’acte de vente était imputable aux vendeurs.

Les appelants critiquent cette décision. Ils indiquent que celle-ci est entachée ce série d’inexactitudes sur les modalités de paiement des frais de l’agent immobilier, sur l’envoi aux acquéreurs par le notaire d’un décompte préalablement à la vente, sur les nouvelles propositions de vente ce qui n’aurait pas permis au tribunal d’avoir une appréciation sincère et véritable sur l’affaire.

***

La cour constate que les parties donnent des versions opposées et contradictoires sur les raisons qui n’ont pas permis de signer l’acte authentique de vente, en l’étude de Me [E], le 14 juin 2018.

Il est en revanche certain que deux jours auparavant, elles ont modifié les conditions de règlement du prix de vente. En effet, alors que le compromis prévoyait que le prix serait payable comptant par virement pour le jour de la signature de l’acte authentique, elles ont décidé qu’une partie du prix serait payé postérieurement à la signature de cet acte.

En conséquence, les parties étaient tenues par les termes de leur accord, et devaient donc passer l’acte conformément à celui-ci, la vente étant parfaite dès lors que les parties étaient d’accord sur l’ensemble des modalités de la vente dont notamment les modalités de paiement échelonné du prix.

Si la date de réitération avait été fixée au 15 juin 2018, la date d’expiration de ce délai n’était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pouvait obliger l’autre à s’exécuter. ( cf. : acte du 15 mars 2018 page 20)

En conséquence, après la date du 15 juin 2018, les parties restaient tenues par leur engagement, si bien que les époux [J] ne pouvaient, sans motifs légitimes, renoncer à passer l’acte authentique, alors qu’ils ne démontrent pas que les époux [D] avaient renoncer à la vente, ou en avaient modifié les conditions et qu’il résulte au contraire d’un courriel du notaire en date du 20 juin 2018 que ceux-ci étaient toujours disposés à vendre ce dont ils étaient parfaitement informés.

Par voie de conséquence, le jugement entrepris sera réformé en ce qu’il a déclaré que le refus de signer l’acte de vente était imputable aux vendeurs, alors que le défaut de réitération de passer l’acte de vente est imputable aux époux [J], si bien qu’il doit en être tiré toutes les conséquences.

Sur les conséquences du défaut de réitération de la vente par les acquéreurs

Sur l’indemnité de dédit

Les appelants sollicitent l’application de la pénalité prévue dans l’acte du 15 mars 2018. Ils font valoir qu’ils ont perdu de l’argent. Notamment alors qu’ils devaient acheter un autre bien immobilier, ils ont dû vendre un autre immeuble dans la commune de [Localité 9], et ils ont vendu l’immeuble de [Localité 3], objet du litige avec une moins-value de 60 000 euros.

***

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Aux termes de l’acte du 15 mars 2018, il était prévu que si l’une des parties ne régularisait pas l’acte authentique, elle devrait verser à l’autre à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231- 5 du code civil la somme de 59 500 euros.( cf : page 8 du compromis de vente)

Il ne parait pas en l’espèce que la pénalité prévue au contrat soit manifestement excessive ou dérisoire.

En conséquence, les intimés devront verser celle contractuellement prévue à leurs vendeurs.

Sur la perte de revenus des gites

Les époux [D] soutiennent qu’ils auraient endurer un préjudice complémentaire en raison du défaut de la location de leurs gites, objet de la vente litigieuse durant l’été 2018.

***

Les appelants ne démontrent pas avoir proposé à la location ou refuser les demandes de locations des gites qui leur été adressées en raison du compromis de vente qu’ils avaient signer. Ils ne démontrent pas davantage avoir proposé ces gites à la location à la fin du mois de juin 2018, lorsque les intimés ont notifié leur refus d’acheter le bien immobilier.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande au titre du défaut de location.

Sur les frais de déménagement

Les appelants sollicitent le paiement des frais de déménagement qu’ils auraient exposés.

***

Si les époux [D] ont supporté des frais de déménagement, ils n’en justifient pas. En outre, dans la mesure où ils ont vendu le bien litigieux à la fin de l’année 2018, ces frais auraient été exposés en tout état de cause.

En conséquence, les appelants seront déboutés de cette autre demande.

Sur le préjudice moral des vendeurs

Les époux [D] ne démontrent pas l’existence d’une atteinte à leur sentiment d’affection, de considération ou d’honneur.

Ils seront par voie de conséquence déboutés de leur demande au titre d’un préjudice moral.

Sur la commission de l’agent immobilier

Il résulte de l’acte sous seing privé du 15 mars 2018 que le compromis de vente a pu intervenir par l’entremise de la SARL [Localité 9] Immobilier. L’acte précise en outre la commission qui est due à l’agent immobilier ainsi que la partie qui en aura la charge, en l’espèce les acquéreurs.

En conséquence, les intimés devront verser à la SARL [Localité 9] Immobilier la somme de 25 000 euros.

Sur le préjudice financier de l’agent immobilier

La SARL [Localité 9] Immobilier fait valoir l’existence d’un préjudice financier sans prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Les intimés qui succombent devront supporter les entiers dépens et payer aux appelants, ensemble, la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement rendu le 26 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Bergerac en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau :

– Dit que M. [O] [J] et Mme [N] [I] épouse [J] sont responsables du défaut de réitération de l’acte de vente du bien immobilier sis dans la commune de [Localité 3], au lieu-dit [Localité 7] ( Dordogne), objet du compromis de vente du 15 mars 2018 ;

– Condamne M. [O] [J] et Mme [N] [I] épouse [J] à payer à M. [V] [D] et à Mme [P] [K] épouse [D], ensemble, la somme de 59 500 euros à titre de dommages intérêts ;

– Condamne M. [O] [J] et Mme [N] [I] épouse [J] à payer à la SARL [Localité 9] Immobilierla somme de 25 000 euros au titre de sa commission;

– Déboute les parties de leurs autres demandes ;

– Condamne M. [O] [J] et Mme [N] [I] épouse [J] à payer à M. [V] [D], à Mme [P] [K] épouse [D], et à la SARL [Localité 9] Immobilier, ensemble, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile , outre les entiers dépens.

La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

 

Articles juridiques associés :

Please fill the required fields*