26 janvier 2023
Cour d’appel de Versailles
RG n°
21/04398

3e chambre

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

3e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 26 JANVIER 2023

N° RG 21/04398

N° Portalis DBV3-V-B7F-UUEA

AFFAIRE :

[D] [F]

C/

S.A.S. TRIMAX DEVELOPPEMENT Représentée par son administrateur provisoire [L] [M]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Mai 2021 par le TJ de VERSAILLES

N° Chambre : 2

N° RG : 19/07341

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Sophie PORCHEROT

Me Agathe MONCHAUX-

[V]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SIX JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ Monsieur [D] [F]

né le 02 Mai 1968 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

2/ Madame [O] [A] épouse [F]

née le 31 Août 1967 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : Maître Sophie PORCHEROT de la SELARL REYNAUD AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 177 – N° du dossier 382804

Représentant : Maître Rachel LEFEBVRE de la SELARL KATO & LEFEBVRE ASSOCIES

APPELANTS

****************

S.A.S. TRIMAX DEVELOPPEMENT

RCS 399 608 991

[Adresse 2]

[Localité 5]

prise en la personne de son représentant légal en exercice : son administrateur provisoire Monsieur [L] [M] [Adresse 4]

Représentant : Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 621 – N° du dossier 2019.085

Représentant : Anne-Lise CLOAREC, Plaidant, avocat au barreau du MANS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Novembre 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Gwenael COUGARD, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Président,,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Madame Gwenael COUGARD, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE :

Par acte notarié du 26 janvier 2018, M. [D] [F] et Mme [O] [A] épouse [F], en qualité d’acquéreurs, ont conclu avec la société Trimax Développement (ci-après, la société Trimax), en qualité de venderesse, une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives portant sur un terrain cadastré AC [Cadastre 3], situé à [Localité 7] (78) d’une superficie de 1514 m2 moyennant un prix de 360 000 euros.

Bénéficiant pour certaines exclusivement aux acquéreurs, plusieurs conditions suspensives étaient insérées à l’acte, parmi lesquelles :

– urbanisme : ne doit révéler aucune servitude susceptible de modifier notablement la configuration des lieux,

– hypothèques : ne doit pas révéler de servitudes, conventionnelles ou légales, à l’exception de celles figurant à l’acte, et ne doit pas révéler d’hypothèques ou sûretés que le prix de vente ne permettrait pas de rembourser intégralement,

– obtention d’un prêt de 400 000 euros,

– obtention d’un permis de construire définitif.

La promesse synallagmatique indiquait la présence d’un talweg, c’est-à-dire d’un point bas, non représenté sur les plans du terrain, et une condition suspensive spécifique était également stipulée à l’acte.

La réitération de l’acte était prévue au plus tard le 21 décembre 2018.

Le 16 février 2018, M. et Mme [F] auraient découvert que ce point bas était, en réalité, un regard recevant des canalisations. Des discussions ont alors été engagées entre les parties quant à la solution à adopter pour satisfaire M. et Mme [F].

Parallèlement, M. et Mme [F] ont déposé une demande de permis de construire le 10 juillet 2018 qu’ils ont notifiée à la société Trimax le 19 juillet 2018. Le permis de construire a été obtenu le 23 novembre 2018 et régulièrement notifié au notaire comme à la société Trimax le 3 décembre 2018.

Le 1er février 2019, s’est tenue une réunion tripartite entre l’agence immobilière de Saint-Nom, M. et Mme [F] et la société Trimax, laquelle proposa alors un nouveau terrain et de racheter le permis de construire de M. et Mme [F], proposition que ces derniers ont refusée au motif qu’elle ne prenait pas en compte les nombreux frais qu’ils avaient engagés.

M. et Mme [F] reprochant à la société Trimax de n’avoir jamais procédé à la suppression du regard litigieux, ces derniers l’ont fait assigner, par acte du 22 octobre 2019, devant le tribunal de grande instance de Versailles aux fins de voir déclarée caduque la promesse de vente.

Par jugement du 27 mai 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a :

– dit que la vente sous conditions suspensives signée le 26 janvier 2018 est caduque,

– dit que Me [G] [R], notaire à [Localité 8] (Yvelines), devra libérer entre les mains de M. et Mme [F] la somme de 18 000 euros représentant le montant du dépôt de garantie qu’il détient, sur simple présentation de la minute du jugement,

– rejeté la demande d’application de la clause pénale,

– rejeté les demandes de dommages-intérêts,

– condamné M. et Mme [F] aux dépens,

– condamné M. et Mme [F] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– ordonné l’exécution provisoire de la décision,

– rejeté le surplus des demandes.

Moyens

Motivation

Motifs de la décision

Sur la caducité de la promesse, au visa des articles 1103, 1104 et 1304-3 du code civil, le tribunal a retenu que la promesse de vente était caduque, la vente n’ayant pas été régularisée par acte authentique dans le délai prévu à l’acte (21 décembre 2018) et les parties s’accordant au demeurant sur la caducité de ladite promesse.

Sur l’imputabilité de la caducité, le tribunal a retenu que les acquéreurs ne rapportaient pas la preuve de ce que la caducité de la promesse serait imputable au vendeur. En effet, le tribunal a relevé que la clause de la promesse relative au talweg prévoyait que l’acquéreur acceptait en connaissance de cause la présence sur le terrain vendu d’un point bas particulier ne figurant pas sur des plans, sans que davantage d’informations ne puissent lui être données, que l’acquéreur devait mener à ses seuls frais toutes recherches concernant le talweg, qu’enfin, si les recherches de l’acquéreur menaient à découvrir que ce talweg récoltait les eaux de ruissellement des parcelles voisines, ce dernier pourrait renoncer à la vente, sans indemnité. Or, le tribunal a considéré que M. et Mme [F] ne rapportaient pas la preuve de ce que le talweg accueillerait les eaux des parcelles voisines, ces derniers n’ayant en outre pas fait usage de la faculté qui leur était offerte par l’acte d’invoquer la caducité de la promesse. Par ailleurs, si les demandeurs soutenaient que la société venderesse s’était engagée à détruire le regard, engagement les dissuadant de renoncer immédiatement à l’acquisition, le tribunal a jugé que M. et Mme [F] ne démontraient pas que la société Trimax se serait engagée à cette destruction de sorte qu’il n’était pas établi que cette dernière aurait manqué à ses obligations contractuelles.

Sur l’application de la clause pénale, le tribunal a retenu qu’aucune partie n’était fondée à prétendre au bénéfice de la clause pénale dès lors que le formalisme contractuellement prévu à la promesse n’avait pas été respecté, faute de sommation d’avoir à se présenter devant le notaire aux fins de régularisation adressée à l’une des parties par exploit d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Sur la demande de dommages-intérêts, le tribunal a rejeté la demande formulée par la société Trimax au motif que les stipulations contractuelles prévoyaient que la caducité de la promesse de vente entraînait la restitution du dépôt de garantie aux acquéreurs et qu’aucune indemnité n’était due.

‘ Sur l’imputabilité de la caducité de la promesse et de vente et sur l’obligation d’information

En substance, sur l’imputabilité de la caducité de la promesse, M. et Mme [F] font d’abord valoir, au visa de l’article 1163 du code civil, que la non-réitération de l’acte est imputable au vendeur qui a imposé aux acquéreurs une condition suspensive impossible car non réalisable. Ils soutiennent que la condition suspensive relative au talweg, n’était pas réalisable en ce qu’elle supposait la mise en ‘uvre d’informations techniques qu’ils ne détenaient pas, contrairement à la société Trimax, et en ce qu’elle faisait peser sur des acquéreurs profanes la réalisation d’investigations techniques incombant au seul vendeur professionnel.

Ils estiment par ailleurs que la clause litigieuse est illicite en ce qu’elle contraint les acquéreurs à pallier la carence de la société Trimax qui, en sa qualité de vendeur professionnel et de promoteur immobilier, était tenue d’une obligation d’information relativement aux caractéristiques et éventuelles servitudes pouvant grever le terrain. Ils reprochent à la société Trimax, d’une part, de leur avoir remis des plans non conformes au terrain objet de la vente, le talweg n’y figurant pas et aucune servitude de canalisation ne leur ayant été révélée, et d’autre part, de ne jamais leur avoir communiqué les plans des réseaux de canalisations. Ils précisent que la société venderesse avait nécessairement connaissance de l’ensemble des réseaux de canalisation existant dès lors qu’en sa qualité de promoteur immobilier, elle avait dû réaliser l’adduction d’eau potable et d’assainissement dans le cadre du programme immobilier en cause.

Ils estiment dès lors que les premiers juges ont renversé la charge de l’obligation d’information puisqu’il n’appartient pas à l’acquéreur de prouver l’existence d’une servitude grevant le bien.

Ils arguent en outre de ce que le talweg récolte effectivement l’eau de ruissellement des parcelles voisines, se prévalant de l’attestation de M. [K], ingénieur Voiries réseaux divers (VRD) qui constate l’existence d’un regard maçonné comportant plusieurs arrivées de tuyaux.

Ils ajoutent que la société venderesse s’était engagée à fermer le puits, ce qui impliquait la démolition de la canalisation, et que sans cet engagement intervenu en mars 2018, ils auraient renoncé à l’acquisition. Ils en déduisent qu’en s’abstenant sans motif de réaliser cette obligation, la société Trimax a commis une faute engageant sa responsabilité.

En réponse, sur la condition suspensive relative au talweg, la société Trimax fait valoir d’une part, que M. et Mme [F] n’ont pas fait jouer la clause suspensive leur permettant d’obtenir la caducité de la promesse sans indemnité, de sorte qu’ils étaient tenus par ladite promesse, et d’autre part, que ces derniers ne démontraient au demeurant pas qu’ils auraient pu se prévaloir de cette caducité en ce qu’ils ne rapportaient pas la preuve technique précise et circonstanciée de ce que le talweg reçoit les eaux de ruissellement de parcelles voisines. Elle soutient qu’il ressort de la clause litigieuse que les acquéreurs, dont l’attention était attirée sur la présence d’un talweg, avaient la faculté de mener toute investigation à leurs frais exclusifs, de sorte qu’ils acceptaient les frais inhérents aux diligences techniques et administratives éventuellement menées par eux. Elle précise que les plans du réseau d’eau ont été fournis aux futurs acquéreurs. Elle conteste tout caractère impossible ou irréalisable de la condition suspensive dès lors que les acquéreurs étaient libres de mener ou non toute investigation et que les investigations pouvaient être réalisées en s’adjoignant les services d’un professionnel. Elle ajoute que la clause ne comporte aucune obligation illégale dès lors qu’elle ne prévoyait qu’une simple faculté accordée aux acquéreurs.

Sur la démolition du regard, la société Trimax soutient qu’en exigeant la destruction du regard, M. et Mme [F] ont ajouté à la promesse de vente une obligation nouvelle qui n’a pas été acceptée, de sorte qu’aucun accord de volonté n’est intervenu sur cette nouvelle condition. Elle indique avoir proposé l’apposition d’une dalle de béton, soit une solution de bouchage, qui a été refusée par les acquéreurs souhaitant la destruction du regard et refusant de réitérer la vente en l’état. Elle en déduit que la vente est caduque, sans faute de sa part.

Sur ce,

Le tribunal a rappelé que les parties s’étaient accordées sur la caducité de la promesse de vente, le débat portant sur le fait de savoir à qui la non-réitération de la vente était imputable.

La clause litigieuse, qui est la seule des conditions suspensives n’ayant pu être levée, sera ici rappelée : ‘condition suspensive liée à l’existence d’un talweg : le vendeur déclare qu’il existe un talweg sur la parcelle objet de la présente vente, et que celui-ci ne figure sur aucun plan. Il déclare ne pas avoir plus d’informations à ce sujet. Le vendeur autorise d’ores et déjà l’acquéreur à accéder au terrain afin d’effectuer toutes les recherches nécessaires relative à ce talweg, aux frais exclusifs de l’acquéreur. Si les investigations menées révèlent que ce talweg récolte l’eau de ruissellement des parcelles voisines, il pourra se prévaloir de la caducité de la présente promesse, sans indemnité de part ni d’autre. La présente condition suspensive est stipulée en faveur de l’acquéreur seul, qui pourra toujours y renoncer. Passé le délai de deux mois à compter de la notification à l’acquéreur de l’obtention du permis de construire, sans que l’acquéreur se soit manifesté, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition suspensive.’

Les appelants affirment que cette condition suspensive est impossible, du fait que son accomplissement était irréalisable, en ce qu’elle nécessitait la mise en oeuvre d’informations techniques qu’ils ne détenaient pas et d’investigations qui pesaient sur le professionnel vendeur.

Ils estiment que cette clause a conduit une inversion des rôles, seule la société venderesse étant tenue d’une obligation d’information. Ils lui reprochent de n’avoir pas fourni loyalement les informations relatives à ce puits et d’avoir occulté la documentation relative aux réseaux de la zone aménagée.

Pourtant, les époux [F] ne versent aucun élément pour caractériser en quoi la mise en oeuvre de cette condition était impossible ou irréalisable, alors que, comme le fait observer la société Trimax, la clause leur donnait la faculté de faire toutes démarches utiles pour rechercher l’utilité et la fonction de ce talweg. Ils ne démontrent pas la nature des investigations qu’ils auraient envisagé de mettre en oeuvre qui se seraient avérées particulièrement coûteuses ou d’une technicité telle qu’elles ne pourraient être ordonnées que par le promoteur immobilier.

De surcroît, ils arguent du fait qu’ils n’étaient pas en possession de la documentation technique relative au terrain, que seule la société Trimax détenait, sans établir qu’elle aurait pu leur remettre un autre plan que le plan de recollement qui a été adressé par la venderesse à l’agence immobilière en charge de la vente, par courriel du 19 février 2018. Si les époux [F] contestent avoir reçu ce plan, ils n’ont pourtant pas réagi à la réception de ce courriel adressé par la société Trimax à l’agence immobilière en charge de cette vente, qui annonçait en pièce jointe ledit plan.

Comme devant le premier juge, ils versent pour seul document relatif à ce talweg l’attestation rédigée par M. [K], ingénieur, qui déclare travailler dans un bureau d’études spécialisé dans le domaine des VRD (voies réseaux divers), et qui dit s’être rendu sur le terrain litigieux à la demande de M. [F]. Il relate ainsi ses constatations (attestation rédigée le 25 avril 2020) : ‘la première analyse consiste à s’assurer du bon écoulement des eaux de ruissellement sur le terrain et identifier autant que possible les arrivées potentielles. Le terrain est penté dans sa longueur, il est plus haut côté rue et plus bas côté jardin (…)’ Il précise que sur la droite du terrain se trouve une parcelle déjà construire et clôturée, tandis que ‘sur la gauche, se trouve un fossé en bordure de voie et délimitant la parcelle. Nous avons longé ce fossé pour arriver en partie basse du terrain. En observant le terrain, j’ai remarqué une légère dépression vers laquelle nous nous sommes dirigés. Il s’agissait en fait d’un regard maçonné avec plusieurs arrivées de tuyaux de sections et de profondeurs différentes. M. [F] n’avait pas connaissance de ce regard. Afin de lui apporter mon aide et de proposer d’éventuels aménagements, je lui ai demandé de solliciter le vendeur pour obtenir le dossier des ouvrages exécutés, dossier devant faire apparaître l’ensemble des ouvrages construits ainsi que ceux existant sur ce terrain.’

Cette attestation est le seul document versé par les époux [F] pour étayer leur argumentation. Cependant, elle ne démontre en rien que le fonds est grevé d’une servitude. Il ne peut pas plus être prétendu que M. [F] ignorait la présence de ce talweg, alors qu’il avait été stipulé une condition suspensive particulière à ce sujet.

Ils procèdent par pure affirmation lorsqu’ils allèguent que le fonds acheté était grevé d’une servitude d’écoulement des eaux, alors qu’aucun élément ne permet de confirmer ce propos, l’existence d’un regard ne suffisant pas à démontrer la réalité de cette charge sur le terrain acheté. D’ailleurs, à propos de ce talweg, la société Trimax avait indiqué ne pas connaître la fonction ou l’utilité du regard, dont il est constant qu’il ne figure sur aucun des plans.

Ils ne donnent aucune explication quant au fait qu’ils n’ont pas entendu faire usage de la condition suspensive rédigée à leur seul bénéfice, ce alors même qu’ils estimaient ne pas avoir été rassurés quant à l’absence d’écoulement d’eaux sur le fonds. En toute hypothèse, ils n’établissent pas la réalité de l’écoulement d’eau allégué. Ils ne peuvent, sans cette démonstration, prétendre que la caducité de la promesse est imputable à la seule venderesse.

De surcroît, il est tout autant démontré par la société Trimax qu’elle a proposé, à titre amiable, d’apposer une dalle béton sur le regard, les époux [F] persistant à refuser cette solution, en exigeant que ce regard soit supprimé. Or, ils ne versent aucune pièce suffisante à démontrer la réalité de canalisations situées au droit de ce regard. Il n’est pas sérieusement démontré non plus que la société Trimax s’était engagée à supprimer le puits, alors qu’elle a proposé de le boucher, selon un courriel adressé le 9 mars 2018, précisant que cela serait effectué à la levée de l’ensemble des conditions suspensives. M. [F] a exigé pour sa part que la canalisation soit détruite (courriel du 28 mars suivant, dont les termes sont rappelés le 3 décembre 2018) et une incompréhension naît alors entre les parties quant à la mesure à adopter concernant ce talweg. Les époux [F] arguent de ce que ce courriel du 28 mars 2018 n’a donné lieu à aucune réponse, ni réserve ni opposition à leur demande de destruction, déduisant de ce silence que la société Trimax s’est engagée à détruire les canalisations. Il faut cependant rappeler que les appelants n’ont pas établi la consistance exacte du talweg et de ce qui se trouve sous la dalle maçonnée.

Ils qualifient ce refus de la part de la société Trimax de procéder à la destruction de l’ouvrage un manquement à l’engagement qu’elle a pris, ce alors même que la société Trimax s’est contentée de proposer de boucher à ses frais le talweg litigieux, contestant toute servitude.

Les époux [F] ne peuvent sérieusement prétendre qu’ils auraient renoncé à cette acquisition sans cet engagement de la société Trimax de procéder à la destruction du regard, alors que l’existence de cet accord sur la destruction de la société Trimax du regard à ses frais n’est pas étayée. Il est certain que la société Trimax n’a pas démenti le terme de ‘destruction’ utilisé par M. [F] dans son courriel, mais ce dernier n’a pas pris la peine de faire confirmer de façon expresse l’exacte proposition de la venderesse Elle évoquait pour sa part le fait de boucher, ce qui signifie que l’ouvrage existant serait resté en place, de sorte qu’aucune confusion ne peut exister avec la démolition du talweg exigée par M. [F]. Comme le fait observer la société Trimax, les époux [F] ajoutent à l’engagement pris par la société Trimax en prétendant que la démolition qu’ils avaient exigée était acceptée par la venderesse.

Les époux [F] qui avaient accepté la rédaction de la clause telle que ci-dessus rappelée, ont par la suite modifié leurs attentes, exigeant finalement la destruction pure et simple du regard, parce qu’ils étaient totalement opposés à l’implantation d’un tel regard sur le terrain (comme ils l’écrivent le 20 février 2018 à l’agence immobilière).

De l’ensemble de ces éléments, la cour confirme le jugement qui a, de façon pertinente et exactement motivée, estimé que la caducité de la promesse n’était pas le fait de la société Trimax mais était au contraire imputable aux seuls époux [F].

Le jugement est également confirmé en ce qu’il a ordonné la restitution de l’indemnité versée par les époux [F] pour un montant de 18 000 euros, du fait de la caducité de la promesse.

‘ sur le paiement de la clause pénale

Les époux [F] sollicitent l’application de la clause pénale, affirmant que les mises en demeure adressées à la société Trimax sont suffisamment interpellatives.

En réponse, l’intimée fait valoir que la mise en oeuvre de la clause pénale suppose le respect des formalités contractuelles prévues par ladite clause, à savoir une sommation, par voie d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à se présenter chez le notaire pour la réitération de la vente ainsi qu’un procès-verbal constatant le défaut de l’une des parties. Elle estime qu’à défaut de respect de ce formalisme, la clause pénale ne peut trouver à s’appliquer.

Sur ce,

Comme l’a à raison relevé le tribunal, les époux [F] n’ont pas justifié avoir délivré de sommation à la société Trimax d’avoir à se présenter devant le notaire rédacteur de l’acte pour réitération de l’acte de vente, ce conformément aux termes clairs et précis de la clause pénale insérée à l’acte. C’est en effet seulement en cas de défaut prononcé par le notaire, qui constaterait l’absence de la partie requise en dépit de la sommation interpellative qui lui aurait été délivrée, que ‘la partie défaillante serait redevable envers l’autre partie, au titre du non-respect de son engagement de vendre le bien objet des présentes, d’une somme correspondante à 10 % du prix de la présente, à titre de dommages-intérêts, en application des articles 1152 et 1226 du code civil.’

La caducité de la vente ne procède que de l’accord des parties, et dans ce cas, il était prévu expressément à la promesse qu’aucune indemnité ne serait due de part ni d’autre.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande présentée par les époux [F] d’obtenir le paiement du montant prévu au titre de la clause pénale.

‘ sur les demandes indemnitaires présentées par M. et Mme [F]

Sur les demandes indemnitaires, M. et Mme [F] considèrent que le défaut d’information et le comportement déloyal de la société Trimax leur ont causé un préjudice matériel, constitué des frais engagés en pure perte et du temps passé à établir le projet, ainsi qu’un préjudice moral.

En réponse sur cette prétention, la société Trimax considère la demande injustifiée dès lors qu’elle n’est pas responsable de la caducité du contrat et qu’elle ne s’est pas engagée à démolir le regard. Elle ajoute que si les appelants invoquent pour la première fois en cause d’appel un comportement déloyal du vendeur tiré d’un défaut d’information, le compromis de vente informe et attire l’attention des acquéreurs sur la présence du talweg, de sorte que ces derniers étaient parfaitement informés. A titre subsidiaire, elle estime que les préjudices allégués ne sont pas justifiés par des éléments probants.

Sur ce,

Les époux [F] prétendent obtenir des dommages-intérêts pour les frais engagés à perte, à savoir le contrat d’architecte conclu et pour lequel un premier acompte a été réglé, les frais de leur déménagement, les frais d’agence supportés pour la recherche d’un bien en location, le coût supplémentaire généré par ce loyer supérieur au montant de l’emprunt qu’ils remboursaient jusqu’alors. Ils sollicitent également une somme au titre du temps passé et de l’investissement en famille dans ce projet, de l’énergie dépensée, outre des dommages-intérêts pour le préjudice moral subi.

En l’absence de toute faute établie par les époux [F] à l’encontre de la société Trimax, les époux [F] ayant échoué à établir un manquement de la société venderesse à son obligation d’information, et n’ayant pas caractérisé de comportement déloyal de la part de cette dernière, la demande de dommages-intérêts qu’ils présentent ne peut prospérer.

A titre surabondant, il sera rappelé que l’ensemble des frais engagés n’est que la conséquence du projet immobilier qu’ils avaient décidé, et des options qu’ils avaient prises pour le financer, à savoir vendre leur bien immobilier pour financer sans emprunt l’achat du terrain, et dans ces conditions, se reloger dans un bien loué dans le temps les séparant de l’entrée dans la maison à construire. Il sera de surcroît observé que le temps passé, le coût de l’architecte supporté à perte sont les conséquences de leur seule décision de ne pas aller au terme de leur projet, et de renoncer à la vente, de leur seul fait, sans aucune faute établie à l’encontre de la société venderesse.

Les demandes de dommages-intérêts présentées par les époux [F] sont rejetées.

‘ sur les demandes indemnitaires présentées par la société Trimax

Sur l’allocation de dommages intérêts à son profit, la société Trimax argue que les acquéreurs ont commis une faute dans la conduite de la relation contractuelle ayant conduit à l’absence de réalisation de la promesse, laquelle faute lui a commis un préjudice dès lors que le terrain s’est trouvé bloqué à la vente. Elle indique que la clause appliquée par le tribunal n’était pas applicable en l’espèce en ce qu’elle concernait exclusivement le cas où l’une des parties serait en défaut et mise en demeure par l’autre de régulariser la vente chez le notaire. Elle précise que sa demande de dommages et intérêts est fondée sur les articles 1217 et 1231-1 du code civil.

Les époux [F] n’ont fait aucune observation sur cette demande.

Sur ce,

La société Trimax entend obtenir des dommages-intérêts du fait de la non réalisation de la vente imputable aux époux [F], ce alors même qu’elle n’a pas entendu contraindre les acquéreurs à signer la réitération de l’acte, pour obtenir le paiement de la clause pénale.

De surcroît, la demande de dommages-intérêts, si elle est peut être fondée en dehors de la mise en oeuvre de la clause ci-dessus rappelée, suppose la preuve d’une faute et d’un préjudice en relation causale avec cette faute.

Or dans le cas présent, s’il est évident que la parcelle ne peut être vendue dans l’attente de l’issue de ce litige, générant une perte de temps et une perte d’argent dans cette attente, le comportement des époux [F] ne révèle pas une faute. Ces derniers se sont inquiétés à la suite de l’analyse faite par M. [K] de la situation et si la société Trimax n’a pas manqué à son devoir d’information à leur égard, elle n’a pas su les rassurer, l’offre de boucher ce regard n’ayant pas été suffisante à lever cette inquiétude importante.

Dans ces conditions, la demande de dommages-intérêts présentée par la société Trimax est rejetée, et le jugement confirmé en ce qu’il l’a rejetée, par substitution de motifs.

‘ sur les autres demandes

Le jugement est confirmé en ses dispositions sur les dépens et l’indemnité de procédure

M. et Mme [F], qui succombent en leur appel, sont condamnés à payer à la société Trimax la somme de 1 500 euros d’indemnité de procédure.

Ils sont par ailleurs condamnés aux dépens exposés en appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette la demande de dommages-intérêts présentée par les époux [F] ,

Condamne les époux [F] à payer à la société Trimax la somme de 1 500 euros d’indemnité de procédure pour leurs frais exposés en cause d’appel,

Condamne les époux [F] aux dépens d’appel.

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Madame Florence PERRET, Président, et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

 

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