24 janvier 2023
Cour d’appel de Lyon
RG n°
21/00646

1ère chambre civile B

N° RG 21/00646 – N° Portalis DBVX-V-B7F-NLZM

Décision du

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON

Au fond

du 16 décembre 2020

RG : 18/01654

ch 1 cab 01A

S.A.R.L. GRENOBLOISE D’INVESTISSEMENTS

C/

[X]

[X]

[X]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 24 Janvier 2023

APPELANTE :

La société GRENOBLOISE D’INVESTISSEMENTS – SGI

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Roger TUDELA de la SAS TUDELA WERQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1813

Assistée de Me Michel BENICHOU de la SCP MICHEL BENICHOU MARIE-BÉNÉDICTE PARA LAURENCE TRIQUET-DUMOUL IN KREMENA MLADENOVA’ AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE, toque : B8

INTIMES :

M. [Z] [X]

né le 24 Août 1978 à FIRMINY (42)

[Localité 9]

[Adresse 12]

[Localité 1]

Représenté par Me Dorothée BOREL, avocat au barreau de LYON, toque : 1818

Assisté de Me Frédérique KUMMER, avocat au barreau de GRENOBLE, toque : A142

M. [O] [X]

né le 23 Août 1976 à SAINT BRIEUC (22)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par Me Dorothée BOREL, avocat au barreau de LYON, toque : 1818

Assisté de Me Frédérique KUMMER, avocat au barreau de GRENOBLE, toque : A142

Mme [J] [X]

née le 19 Novembre 1980 à ECHIROLLES (38)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Me Dorothée BOREL, avocat au barreau de LYON, toque : 1818

Assistée de Me Frédérique KUMMER, avocat au barreau de GRENOBLE, toque : A142

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 03 Février 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 Novembre 2022

Date de mise à disposition : 24 Janvier 2023

Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

– Olivier GOURSAUD, président

– Stéphanie LEMOINE, conseiller

– Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

* * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 30 avril 2015, Mme [J] [X], Mr [O] [X] et Mr [Z] [X], ci-après les consorts [X], ont signé avec la société Grenobloise d’investissement un compromis de vente portant sur un tènement immobilier situé sur la commune de [Localité 8] (Isère) moyennant le prix de 533.500 €, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt à la vente par l’acquéreur.

Le délai de réalisation de la condition suspensive a été fixé au plus tard le 20 juin 2015 avec réitération en la forme authentique au plus tard le 17 juillet 2015.

L’acquéreur a versé un dépôt de garantie d’un montant de 26.675 €.

Par lettre du 10 juillet 2015, la société Monte Paschi Banque a soumis l’octroi du prêt à des conditions considérées comme inacceptables par la société Grenobloise d’investissements.

Par courrier recommandé en date du 25 octobre 2025, les consorts [X] ont fait sommation à la société Grenobloise d’investissement de régulariser l’acte authentique de vente et le 20 novembre 2015, Maître [C], notaire, a établi un procès-verbal de difficultés.

Par exploits d’huissier des 12, 15 et 22 janvier 2018, la société Grenobloise d’investissements a fait assigner les consorts [X] aux fins d’obtenir la restitution du dépôt de garantie.

Par jugement du 16 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Lyon a :

– débouté la société Grenobloise d’investissement de toutes ses demandes,

– constaté que Maître [F], notaire à [Adresse 11] détient la somme de 26.675€ au titre du dépôt de garantie,

– condamné la société Grenobloise d’investissements à donner l’autorisation à Maître [F] de verser le dépôt de garantie de 26.675 € aux consorts [X],

– dit que cette condamnation est assortie d’une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement,

– condamné la société Grenobloise d’investissements au paiement des intérêts légaux sur la somme de 26.675 € à compter du 20 octobre 2015,

– ordonné la capitalisation des intérêts par années entières,

– condamné la société Grenobloise d’investissements à payer la somme de 1€ au titre de la clause pénale,

– condamné la société Grenobloise d’investissements à payer à Mme [J] [X], à Mr [O] [X] et à Mr [Z] [X] la somme de 2.000 €, pour tous, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la société Grenobloise d’investissements aux dépens de l’instance,

– assortit le jugement de l’exécution provisoire,

– débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples et contraires.

Par déclaration du 27 janvier 2021, la société Grenobloise d’investissements a interjeté appel.

Moyens

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

A l’appui de sa demande de restitution du dépôt de garantie stipulé au contrat, la société Grenobloise d’investissement fait valoir que :

– elle a introduit le 15 mai 2015 une demande de prêt auprès de la banque dans les délais requis, peu important que la durée et le taux d’intérêt annuel ne soit pas mentionnés et a ainsi respecté ses obligations contractuelles l’obligeant à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement au plus tard le 20 mai 2015 et la banque a répondu à cette demande hors délai et avec des caractéristiques ne correspondant pas aux conditions demandées,

– dés lors qu’elle n’a pas obtenu le prêt demandé, la condition suspensive ne peut être considérée comme réalisée du fait d’un comportement fautif de sa part,

– en effet, ce n’est pas de sa faute si l’établissement bancaire a doublement manqué en sa mission tant dans les délais requis que dans les conditions demandées.

– en outre, faute pour les vendeurs de l’avoir mise en demeure de justifier de l’obtention du prêt, ils ne peuvent se prévaloir de la réalisation de la condition suspensive,

– enfin, le tribunal à tort l’a condamnée au paiement des intérêts au taux légal à compter du procès-verbal de difficultés, en l’absence d’une mise en demeure.

Les consorts [X] qui se prévalent du manque de diligences de l’acquéreur et de ce qu’il a empêché la réalisation de la condition suspensive de sorte qu’elle est réputée accomplie, font valoir notamment que :

– la société Grenobloise d’investissement n’a jamais justifié d’une demande de prêt conforme aux conditions du compromis, ni qu’elle ne l’aurait pas obtenu,

– le courrier de la banque du 15 mai 2015 produit par la société Grenobloise d’investissement faisant état d’une demande de prêt de 450.000 € ne comporte aucune indication précise de taux et de durée de ce prêt et celui du 10 juillet 2015 est un accord de prêt pour un montant supérieur de 534.000 €,

– ces courriers n’ont d’ailleurs pas été produits à l’époque et la société Grenobloise d’investissement n’y avait d’ailleurs jamais fait référence de sorte qu’on ne sait pas à quelle date ils ont été réellement rédigés,

– en sollicitant un crédit supérieur l’acquéreur a augmenté le risque du refus bancaire,

– ainsi, la société Grenobloise d’investissement n’établit pas avoir loyalement recherché le financement prévu par le compromis et a manqué à ses obligations contractuelles,

– elle ne saurait par ailleurs tirer un bénéfice d’une absence de mise en demeure dés lors qu’elle n’a jamais justifié d’un refus de prêt,

– au demeurant, l’envoi d’une lettre recommandée ne constituait qu’une faculté pour les vendeurs et il est en outre justifié qu’ils ont demandé à l’acquéreur de justifier de ses diligences,

– enfin la mise en demeure d’exécuter et signer l’acte de vente constitue le point de départ des intérêts moratoires.

Sur ce :

En application de l’article 1178 ancien du code civil applicable au litige, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

Par ailleurs, lorsque la vente est assortie d’une condition suspensive d’octroi d’un prêt, il appartient à l’emprunteur qui se prévaut d’un refus de prêt de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente.

En l’espèce, la vente était soumise à la condition suspensive d’octroi par l’acquéreur d’un ou plusieurs prêts bancaire, le plan de financement de l’acquisition tel que mentionné au compromis prévoyant un apport personnel de 135.000€ et un emprunt bancaire de 450.000 € sur une durée de deux ans avec taux d’intérêt annuel maximum hors assurance de 3,20 %.

La cour constate tout d’abord que la société Grenobloise d’investissement ne justifie d’aucun refus de prêt de la part de la banque et qu’au contraire, dans un courrier daté du 6 novembre 2015, elle ne s’est pas prévalu d’un refus de prêt mais de ce que les conditions proposées ne pouvaient la satisfaire.

Elle ne produit aucun justificatif des demandes formulées auprès de la banque mais verse aux débats deux courriers de la banque Monte Paschi Banque.

Le premier en date du 15 mai 2015 fait référence à une demande d’obtention d’un prêt de 450.000 € pour l’achat d’un tènement immobilier sis à [Localité 8] par la société Grenobloise d’investissement et indique qu’une réponse à cette demande sera donnée dans les meilleurs délais.

Si la somme indiquée correspond au montant du prêt envisagé au compromis, il n’apporte aucune précision sur les caractéristiques sollicitées au titre du prêt, notamment sa durée.

Manifestement les demandes de la société Grenobloise d’investissement ont évolué puisque le second courrier de la banque Monte Paschi Banque daté du 10 juillet 2015, fait mention cette fois d’un accord de prêt pour un crédit de 534.000 € sur une durée de douze mois renouvelable une fois et un taux de 3,55 %.

A l’évidence, si la banque mentionne un accord de prêt de 534.000 €, c’est qu’elle correspond à une demande de la société Grenobloise d’investissement, soit donc pour un montant nettement supérieur à celui prévu au contrat de 450.000 €.

En sollicitant un prêt d’un montant supérieur à celui convenu au contrat, la société Grenobloise d’investissement s’exposait soit à un refus de la banque soit, ce qui est le cas en l’espèce, un accord de prêt à des conditions moins intéressantes.

Comme l’a justement relevé le premier juge, cette demande correspond à peu près à une demande de financement du bien sans apport personnel et la société Grenobloise d’investissement ne peut dés lors se prévaloir de la non réalisation des conditions suspensives.

En effet, ayant fait le choix de ne pas donner suite à cette offre de la banque, il s’en déduit que c’est bien elle qui en refusant l’octroi d’un prêt d’un montant sollicité nettement supérieur aux prévisions du contrat au motif que les conditions de ce prêt ne la satisfaisaient pas, a empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’octroi du prêt stipulée au contrat.

Il est mentionné dans le compromis en page 7 un dépôt de garantie de 26.675 € que l’acquéreur s’oblige à verser et devant venir en compte sur le prix de vente si celle-ci se réalise.

Il est stipulé dans l’acte que si une ou plusieurs des conditions suspensives ne se réalisaient pas dans les délais impartis, cette somme devra être restituée purement et simplement à l’acquéreur à charge pour ce dernier d’apporter la preuve que cette non réalisation ne provient pas de son fait, de sa faute ou de sa négligence et par ailleurs que si toutes les conditions suspensives sont réalisées et si l’acte authentique ne peut être dressé par la faute, le fait ou la négligence de l’acquéreur dans le délai fixé, la somme est acquise définitivement au vendeur à titre de dommages et intérêts sans préjudice pour celui-ci de poursuivre la réalisation de la vente par acte authentique et éventuellement l’allocation de dommages et intérêts supplémentaires.

Les consorts [X] ont mis la société Grenobloise d’investissement en demeure de régulariser la vente par lettre recommandée avec accusé de réception sans qu’il y ait été donné suite ainsi qu’en atteste le procès-verbal de difficultés établi le 20 novembre 2015.

Aucune stipulation du contrat ne conditionne l’application de la clause sur le versement du dépôt de garantie aux vendeurs en cas de non réitération de vente imputable à la faute de l’acquéreur à la délivrance d’une mise en demeure préalable, une telle exigence ne ressortant nullement de la clause ‘réalisation de la condition suspensive’ stipulée en page 6 du compromis.

En effet, la formalité d’une mise en demeure d’avoir à justifier de l’obtention du prêt a seulement pour objet d’entrainer de plein droit l’annulation de l’accord des parties sur la vente en cas de non réponse dans la semaine et ce au profit du vendeur, et non pas de dégager l’acquéreur de son obligation du versement de dépôt de garantie lorsque l’inaccomplissement de la condition suspensive résulte de son fait.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a ordonné le versement du dépôt de garantie aux consorts [X] avec fixation d’une astreinte au titre de l’autorisation à donner au notaire et en ce qu’il a assorti cette condamnation du paiement des intérêts au taux légal et ordonné la capitalisation sauf à dire que ces intérêts courent à compter du 4 janvier 2018, date d’une mise en demeure du conseil des consorts [X] de restituer le dépôt de garantie, la lettre recommandée avec accusé de réception du 25 octobre 2015 de régulariser l’acte de vente, pas plus que le procès-verbal de difficultés du 20 novembre 2015 ne pouvant être assimilés à des mises en demeure de restituer le dépôt de garantie.

Par suite, la société Grenobloise d’investissement est déboutée de sa demande de restitution du dépôt de garantie qui a été versée aux consorts [X] en exécution du jugement.

2. sur la demande en paiement de la clause pénale :

Les consorts [X] qui font valoir que la non réalisation de la condition suspensive est imputable à la société Grenobloise d’investissement s’estiment fondés à solliciter la mise en oeuvre de la clause pénale prévue au compromis dont ils considèrent, à l’appui de leur appel incident sur la disposition du jugement qui l’a réduite à la somme symbolique d’un euro que son montant n’est pas manifestement excessif, qu’ils ont subi un préjudice du fait de la non réalisation de la vente et qu’il n’y avait pas lieu de la réduire.

La société Grenobloise d’investissement réplique sur ce point que les conditions de mise en oeuvre de la clause pénale ne sont pas réunies dé lors que :

– les conditions de la vente n’étaient pas remplies puisqu’elle n’a pas obtenu le prêt souhaité aux conditions prévues dans le compromis et que la non réalisation de cette condition suspensive ne lui est pas imputable,

– les consorts [X] ne justifient en outre pas d’un réel préjudice pouvant justifier le versement de la somme de 53.335 € à titre de clause pénale dés lors qu’ils ont pu rapidement remettre leur bien en vente.

Sur ce :

Il est stipulé en page 16 du compromis une clause pénale ainsi libellée

‘Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régularisait pas l’acte authentique ou ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie une somme forfaitaire à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code Civil, indépendamment de tous dommages-intérêts.

Défaut de réalisation résultant de l’acquéreur :

Si le défaut de réalisation incombe à l’acquéreur, le vendeur pourra poursuivre la réalisation de la vente et pourra recevoir à titre de clause pénale une somme égale à six pour cent (10%) du prix de vente qui sera versée par l’acquéreur sans délai”’

Il résulte de ce qui précède que par suite de la non obtention du prêt imputable à la société Grenobloise d’investissement, celle-ci n’a pas donné suite à la mise en demeure de régulariser l’acte authentique qui lui a été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 octobre 2015 et qu’un procès-verbal de difficultés a été établi constatant la caducité de la vente le 20 novembre 2015.

Le premier juge en a justement déduit que les conditions de mise en oeuvre de la clause pénale stipulée au contrat étaient réunies.

Selon l’article 1152 2ème alinéa dans sa version applicable à la cause, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire, toute stipulation contraire étant réputée non écrite.

Au regard des dispositions du compromis qui prévoient une première indemnisation du fait de l’attribution aux vendeurs du dépôt de garantie à hauteur de 5 % du prix de vente, l’application d’une clause pénale pour refus de réitérer la vente à hauteur de 10 % du prix de vente, soit au total 15 %, apparaît manifestement excessive et ce alors même que les consorts [X] qui ont finalement vendu leur bien un an plus tard au prix de 520.000 €, soit un prix inférieur de 13.500 € au prix initial, ne justifient pas d’un préjudice à hauteur de 15 % du prix de vente.

Au vu des éléments produits et des circonstances de l’espèce, tenant compte aussi de la finalité coercitive de la clause pénale, la cour estime devoir réduire le montant de la clause pénale à 10.000 €.

Il convient, réformant le jugement de ce chef, de condamner la société Grenobloise d’investissement à payer aux consorts [X] la somme de 10.000 € et de dire, conformément à la demande et en application de l’article 1343-2 du code civil, que les intérêts dus au moins pour une année entière, produisent intérêts.

3. sur les demande en dommages et intérêts :

Dés lors qu’il est fait droit aux prétentions des consorts [X], le jugement ne peut qu’être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la société Grenobloise d’investissement en dommages et intérêts pour résistance abusive.

La cour estime par ailleurs que les consorts [X] ne justifient pas d’un préjudice complémentaire et confirme le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande en dommages et intérêts complémentaires.

4. sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour estime que l’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des consorts [X] en cause d’appel et leur alloue à ce titre la somme de 3.000 €.

Les dépens d’appel sont mis à la charge de la société Grenobloise d’investissement qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

– fixé le point de départ des intérêts légaux à la date du 20 novembre 2015,

– réduit le montant de la clause pénale à 1 €,

statuant de nouveau et y ajoutant,

Dit que les intérêts au taux légal sur la somme de 26.675 € courent à compter du 4 janvier 2018 ;

Condamne la société Grenobloise d’investissement à payer aux consorts [X], unis d’intérêt, la somme de 10.000 € et dit, en application de l’article 1343-2 du code civil, que les intérêts dus sur cette somme au moins pour une année entière, produisent intérêts.

Condamne la société Grenobloise d’investissement à payer aux consorts [X], unis d’intérêt, la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne la société Grenobloise d’investissement aux dépens d’appel et accorde à Maître Dorothée Borel le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, Le Président,

 

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