13 septembre 2023
Cour d’appel de Riom
RG n°
22/01088

Chambre Commerciale

COUR D’APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°361

DU : 13 Septembre 2023

N° RG 22/01088 – N° Portalis DBVU-V-B7G-F2DW

VTD

Arrêt rendu le treize Septembre deux mille vingt trois

Sur APPEL d’une décision rendue le 19 Avril 2022 par le Tribunal Judiciaire du Puy-en-Velay (RG 20/00742)

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller

M. François KHEITMI, Magistrat Honoraire

En présence de : Mme Pauline LACROZE, Greffier placé, lors de l’appel des causes et Mme Stéphanie LASNIER, Greffier, du prononcé

ENTRE :

M. [J], [T] [X]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentants : Me Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (avocat postulant) et Me Roland MARMILLOT de la SELARL SOCIETE D’AVOCAT ROLAND MARMILLOT, avocat au barreau d’AVIGNON (avocat plaidant)

APPELANT

ET :

Mme [S] [R]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentants : Me Laurent PIEROT, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE (avocat postulant) et Me Louis PIEROT, avocat au barreau de LYON (avocat plaidant)

M. [P] [O]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentants : Me Laurent PIEROT, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE (avocat postulant) et Me Louis PIEROT, avocat au barreau de LYON (avocat plaidant)

S.A.S. IMMOBILIERE 43

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représentants : Me Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LEXAVOUE RIOM-CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (avocat postulant) et Me Anne aline MENIER-GALLO, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE (avocat plaidant)

INTIMÉS

DEBATS : A l’audience publique du 24 Mai 2023 Madame THEUIL-DIF a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 785 du CPC. La Cour a mis l’affaire en délibéré au 13 Septembre 2023.

ARRET :

Prononcé publiquement le 13 Septembre 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Stéphanie LASNIER, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

Exposé du litige :

M. [J] [X] était propriétaire d’une maison d’habitation sise [Adresse 5], à [Localité 13], cadastrée section D n°[Cadastre 1].

Il a donné mandat le 20 juillet 2020 à la SAS Immobilière 43 pour vendre ladite maison au prix de 149 000 euros.

Le 24 juillet 2020, après avoir visité le bien avec un représentant de la SAS Immobilière 43, M. [P] [O] et Mme [S] [R] ont formé une offre écrite d’achat au sein des locaux de l’agence immobilière.

M. [X] a contresigné l’offre le 24 juillet 2020.

Puis, M. [O] et Mme [R] ont fait part à l’agence immobilière de leur volonté d’acquérir le terrain en contrebas de la maison, cadastré section D n°[Cadastre 2] appartenant également à M. [X].

Mme [W], gérante de la SAS Immobilière 43, a répercuté cette proposition à M. [X].

Ce dernier a proposé aux acquéreurs de leur vendre le terrain et la maison au prix total de 170 000 euros. M. [O] et Mme [R] ont soumis à M. [X] une nouvelle offre d’achat correspondante.

Dès le 31 juillet 2020, le fils de M. [J] [X], M. [F] [X], a adressé un courriel à l’agence immobilière actant la volonté de son père de se rétracter de la vente.

Le 6 août 2020, M. [O] et Mme [R] se sont rendus en l’étude de Me [N], notaire, afin de régulariser le compromis. M. [X] ne s’est pas présenté.

Par l’intermédiaire de leur conseil, ils ont mis en demeure M. [J] [X] de confirmer son intention de mener à terme la vente avant le 31 août 2020. N’ayant pas obtenu de réponse, leur conseil a mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) du 7 septembre 2020, M. [X] d’avoir à formaliser la vente et de se présenter en l’étude de Me [N] à la date du 21 septembre 2020.

Puis, par acte d’huissier du 26 octobre 2020, M. [P] [O] et Mme [S] [R] ont fait assigner M. [J] [X] devant le tribunal judiciaire du Puy-en-Velay aux fins de solliciter l’exécution forcée de la vente, outre l’indemnisation des préjudices subis en raison du comportement du vendeur.

Par acte d’huissier du 12 février 2021, M. [J] [X] a appelé en cause la SAS Immobilière 43 et a sollicité notamment la nullité du contrat de vente.

Par ordonnance du 6 avril 2021, les deux affaires ont été jointes.

Par jugement du 19 avril 2022, le tribunal a :

– jugé parfaite la vente conclue le 28 juillet 2020 entre M. [J] [X] d’une part, et Mme [S] [R] et M. [P] [O] d’autre part ;

– ordonné à M. [J] [X] de régulariser la vente de la maison et du terrain litigieux au prix de 170 000 euros au profit des demandeurs, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date fixée par le notaire pour régulariser la vente ;

– jugé qu’à défaut de régularisation volontaire de la part de M. [J] [X] dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement, celui-ci vaudrait acte authentique de vente ;

– jugé que le prix de vente serait remis par le notaire à M. [J] [X], sur sa demande et une fois que les formalités de mutation auraient été accomplies ainsi que toutes les formalités permettant aux acquéreurs de jouir paisiblement de leurs biens ;

– ordonné la publication du jugement au fichier immobilier territorialement compétent;

– condamné M. [J] [X] à payer Mme [S] [R] et M. [P] [O] la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux loyers payés entre le mois de février 2021 et le mois de mars 2022, outre les loyers dus jusqu’à la parfaite exécution du jugement;

– condamné M. [J] [X] à payer à la SAS Immobilière 43 la somme de 7 450 euros TTC au titre de ses honoraires prévus par le mandat de vente exclusif ;

– condamné M. [J] [X] à payer à la SAS Immobilière 43 la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

– débouté M. [J] [X] de l’intégralité de ces demandes ;

– condamné M. [J] [X] à payer la somme de 3 500 euros à Mme [S] [R] et M. [P] [O], ainsi qu’à la SAS Immobilère 43 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a rejeté la demande en nullité du mandat de vente, estimant celui-ci parfaitement régulier ; il en a fait de même s’agissant de l’avenant au mandat de vente. Il a également rejeté le moyen tiré de la nullité des offres d’achat en raison d’irrégularités formelles.

Il a ensuite considéré que la preuve n’était pas rapportée que le consentement de M. [J] [X] aurait été vicié par un acte de violence ; que le moyen tiré de l’existence d’un vice du consentement, à savoir le dol, serait écarté lui aussi sans qu’il soit besoin de dire si le prix de vente était sous-évalué.

Puis, il a énoncé que les offres d’achat signées par M. [X] les 24 et 28 juillet 2020 étaient régulières et la vente de la maison d’habitation et du terrain était parfaite au sens de l’article 1583 du code civil.

Il a estimé que les acquéreurs justifiaient d’un préjudice en lien direct et certain avec le comportement de M. [X] qui était donc redevable envers eux du paiement des loyers qu’ils n’auraient pas dû verser si la vente avait été régularisée.

Enfin, le mandat exclusif de vente ayant été jugé régulier et la vente jugée parfaite, le tribunal a considéré que les honoraires de l’agence immobilière étaient dus par M. [X] et qu’en outre, ce dernier avait fait preuve de témérité en tentant par un mécanisme de renversement audacieux des responsabilités, d’obtenir un dédommagement en réparation d’un préjudice inexistant.

M. [J] [X] a interjeté appel de ce jugement, suivant déclaration électronique reçue au greffe de la cour en date du 24 mai 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions reçues au greffe en date du 09 mai 2023, l’appelant demande à la cour, au visa des articles L.111-1 du code de la consommation, 1101 et suivants, 1104, 1112 et suivants, 1130 et suivants, 1140 et suivants, 1240 et suivants, 1992 et suivants, 1658, 1582 et suivants, 1147, 1128 et suivants du code civil, et 563 du code de procédure civile, de :

– réformer en toutes ses dispositions le jugement et statuant à nouveau ;

– débouter les consorts [R] -[O] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions;

– débouter la SASU Immobiliere 43 de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions;

– condamner la SASU Immobiliere 43 et les consorts [R]-[O] au versement de la somme de 15 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts ;

– condamner la SASU Immobiliere 43 et les consorts [R]-[O] au versement de la somme de 3 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

– condamner la SASU Immobiliere 43 et les consorts [R] – [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Me Rahon.

Dans leurs dernières conclusions reçues au greffe en date du 26 avril 2023, Mme [S] [R] et M. [P] [O] demandent, au visa des articles 1113, 1114, 1118, 1217, 1221, 1231, 1231-1, 1231-2 et 1583 du code civil, et 700 du code de procédure civile, de :

– confirmer le jugement en ce qu’il a :

> jugé parfaite la vente conclue le 28 juillet 2020 entre M. [X] d’une part, et Mme [R] et M. [O] d’autre part ;

> jugé que le prix de vente sera remis par le notaire à M. [X], sur sa demande et une fois que les formalités de mutation auront été accomplies ainsi que toutes les formalités permettant aux acquéreurs de jouir paisiblement de leurs biens ;

> débouté M. [X] de l’intégralité de ses demandes ;

> condamné M. [X] aux entiers dépens de l’instance avec paiement direct aux avocats de la cause pour ceux dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision ;

> condamné M.[X] à leur payer la somme globale de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;

– infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [X] à leur payer la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux loyers payés depuis le mois de février 2021 et jusqu’au mois de mars 2022 inclus outre les loyers dus jusqu’à la parfaite exécution du jugement;

– et, jugeant à nouveau :

– ordonner à M. [X] de régulariser la vente de la maison à usage d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 7] (cadastrée section D n°[Cadastre 1] d’une contenance de 00ha 05a 80ca) et du terrain à bâtir situé à [Adresse 11] (cadastré section D n°[Cadastre 2] d’une contenance de 00ha 08a 80ca) au prix total de170 000 euros à leur profit en l’étude du notaire choisi par eux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date fixée par le notaire pour régulariser l’acte de vente ;

– juger qu’à défaut de régularisation volontaire par M. [X] de l’acte de vente dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, celle-ci vaudra acte authentique de vente des biens susvisés dans les termes de l’offre d’achat du 28 juillet 2020 ;

– ordonner la publication de la décision à intervenir au fichier immobilier territorialement compétent;

– condamner M. [X] à leur payer la somme de 16 200 euros, à parfaire au jour de la parfaite exécution de la décision à intervenir, en réparation du préjudice né des loyers dont ils ont dû s’acquitter ;

– condamner M. [X] à leur payer la somme de 33 972 euros en réparation du préjudice né de l’augmentation du coût de leur crédit ;

– condamner M. [X] à leur payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice né de l’augmentation du coût des matériaux ;

– condamner M. [X] à leur payer la somme de 10 000 euros chacun en réparation du préjudice né de l’appel interjeté à titre abusif ;

– condamner M. [X] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

– condamner M. [X] aux entiers dépens ;

– débouter M. [X] de l’ensemble de ses demandes.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 26 avril 2023, la SASU Immobilière 43 demande à la cour, au visa des articles 12 et 13 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, L.111-1 du code de la consommation, 1130, 1131, 1137 et 1140 du code civil,1103 et 1104 du code civil,1113, 1114, 1118 et 1121 du code civil, de :

– confirmer le jugement en ce qu’il a jugé régulier et valide le mandat exclusif de vente régularisé avec M. [X] le 20 juillet 2020 ;

– confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que le consentement de M. [X] lors de la signature de l’offre d’achat formulée par les consorts [R] [O] n’a été vicié ni par le dol ni par la violence ;

– en conséquence, confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré parfaite la vente conclue le 28 juillet 2020 entre M. [J] [X], d’une part, et Mme [R] et M. [O], d’autre part ;

– confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [J] [X] de l’intégralité de ses demandes à son encontre ;

– confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [X] à lui verser la commission contractuellement prévue dans le mandat exclusif de vente, soit la somme de 6 208,33 euros HT, soit 7 450 euros TTC ;

– a titre subsidiaire, si la vente du bien immobilier de M. [X] ne devait pas intervenir, condamner M. [X] à lui verser la somme de 7 450 euros à titre de dommages et intérêts, équivalents à la commission qu’elle aurait dû percevoir en cas de vente ;

– en tout état de cause, confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [X] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive;

– confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [X] à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure de première instance ;

– condamner, en outre, M. [X] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 en cause d’appel ;

– le condamner enfin aux entiers dépens de l’instance dont distraction sera faite à Me Barbara Gutton de la SELARL Lexavoue Riom, avocat sur son affirmation de droit.

Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet de leurs demandes et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2023.

Motivation

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ;

Infirme le jugement en ce qu’il a :

– condamné M. [J] [X] à payer à Mme [S] [R] et M. [P] [O] la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux loyers payés entre le mois de février 2021 et le mois de mars 2022, outre les loyers dus jusqu’à la parfaite exécution du jugement;

– condamné M. [J] [X] à payer à la SASU Immobilière 43 la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions;

Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées, et y ajoutant,

Condamne M. [J] [X] à payer à Mme [S] [R] et M. [P] [O] la somme de 9 600 euros à titre de dommages et intérêts correspondant aux loyers payés entre le mois de janvier 2021 et le mois d’avril 2022 ;

Déboute Mme [S] [R] et M. [P] [O] de leurs demandes de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de l’augmentation du coût de leur crédit, du préjudice né de l’augmentation du coût des matériaux, et du préjudice né de l’appel interjeté à titre abusif ;

Déboute la SASU Immobilière 43 de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Condamne M. [J] [X] à payer à Mme [S] [R] et M. [P] [O] une somme totale de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne M. [J] [X] à payer à la SASU Immobilière 43 une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne M. [J] [X] aux dépens d’appel ;

Ordonne la distraction des dépens d’appel au profit de Me Barbara Gutton de la SELARL Lexavoue Riom, avocat.

Le greffier La Présidente

 

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