12 septembre 2023
Cour d’appel de Lyon
RG n°
21/07127

1ère chambre civile B

N° RG 21/07127 – N° Portalis DBVX-V-B7F-N3I7

Décision du

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON

Au fond

du 27 mai 2021

RG : 15/13743

ch n° 9 cab 09 F

Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL ALSACE DU NORD

C/

[M]

S.A.S. ICADE PROMOTION

S.C.I. SCI RESIDENCE DU PALAIS

S.A.S. DUGUESCLIN DEVELOPPEMENT

S.A.R.L. ATOUT FINANCES.COM

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 12 Septembre 2023

APPELANTE :

Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL ALSACE DU NORD

[Adresse 1]

[Localité 12]

Représentée par Me Jean-laurent REBOTIER de la SELAS AGIS, avocat au barreau de LYON, toque : 538

Représentée par Me Christian DECOT de la SELARL SELARL DECOT – FAURE – PAQUET – SCHMIDT, avocat au barreau de STRASBOURG, toque : 163

INTIMES :

Société ICADE PROMOTION

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée par Me Guillaume BAULIEUX de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719, avocat postulant

ayant pour avocat plaidant Me Thomas SARRAUSTE de la SELEURL SELARLU GMT AVOCAT, avocat au barreau de PARIS

La SCI RESIDENCE DU PALAIS

[Adresse 10]

[Localité 8]

Représentée par Me Guillaume BAULIEUX de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719, avocat postulant

ayant pour avocat plaidant Me Thomas SARRAUSTE de la SELEURL SELARLU GMT AVOCAT, avocat au barreau de PARIS

Société DUGUESCLIN DEVELOPPEMENT

[Adresse 10]

[Localité 8]

Représentée par Me Guillaume BAULIEUX de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719, avocat postulant

ayant pour avocat plaidant Me Thomas SARRAUSTE de la SELEURL SELARLU GMT AVOCAT, avocat au barreau de PARIS

M. [U] [M]

né le 27 Juin 1971 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Défaillant

Société ATOUT FINANCES.COM

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par Me Gaël SOURBE de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 01 Septembre 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 23 Mai 2023

Date de mise à disposition : 12 Septembre 2023

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

– Olivier GOURSAUD, président

– Stéphanie LEMOINE, conseiller

– Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Priscillia CANU, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Réputé contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

En 2006, dans le cadre d’une opération de co-promotion immobilière consistant à réhabiliter des bâtiments anciens et à y adjoindre une extension à vocation de résidence hôtelière et de résidence de services à [Localité 11] (Marne), la société Duguesclin et associés Montagnes, filiale de la société Duguesclin développement, spécialisée dans la promotion de résidences de services, elle-même filiale de la société Icade promotion, a constitué avec une société tierce, deux sociétés civiles immobilières : la SCI Résidence services du palais et la SCI Résidence du palais, initialement dénommée SCI Résidence hôtel du palais des congrès.

À compter de 2010, la société Duguesclin et associés Montagnes est devenue l’unique associée de la SCI Résidence du palais dont la gérance est assurée par la société Duguesclin développement

La SCI Résidence du palais était propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 11] (Marne), dénommé Résidence hôtelière du Palais des Congrès. Dans le cadre d’une opération de promotion immobilière, l’immeuble a été divisé en lots en vue d’être commercialisé.

Les logements créés dans ces bâtiments ont été vendus en l’état futur d’achèvement, par lot, sous le régime de la copropriété, dans le cadre du dispositif légal de défiscalisation permettant aux acquéreurs de bénéficier du régime fiscal de loueur en meublé à savoir : récupération de la TVA sur le prix d’achat du bien et réduction de l’impôt sur le revenu en rapport avec le montant de l’emprunt effectué pour acquérir le bien, la contrepartie étant l’obligation pour les acquéreurs de régulariser un bail commercial avec l’exploitant de la résidence et de meubler le logement.

La société Atrium tourisme, retenue comme futur exploitant de la résidence s’est portée acquéreur des lots nécessaires à son exploitation et à la mise en oeuvre des services offerts (accueil, bureau, restauration, salle de réception, réserve et lingerie). Ayant fait l’objet d’une liquidation judiciaire le 1er juillet 2009, la gestion de l’exploitation de la résidence a été reprise à compter du mois de mai 2010 par la société Résidence [Localité 11], née de l’association de la société Duguesclin développement et d’une société tierce, et placée sous la présidence de la société Icade promotion.

La SCI Résidence du palais a confié la commercialisation non exclusive des lots restant à vendre à la société Imovelis, qui l’a elle-même déléguée notamment à la société Atout finances.com.

Le 31 août 2012, M. [U] [M] a signé un compromis de vente avec la SCI Résidence du palais et selon acte authentique du 12 mars 2013, il a acquis dans la résidence hôtelière du Palais des congrès un appartement (lot 131) et un parking (lot 31) moyennant un prix de 149 858,80 euros. Ces acquisitions ont été financées par un crédit immobilier souscrit auprès de la Caisse de crédit mutuel Alsace du Nord (la banque).

Par l’effet de cette vente, M. [M] a été subrogé dans les droits de la SCI Résidence du palais concernant le bail conclu avec la société Résidence [Localité 11], portant sur les lots n° 131 et 31.

La société résidence [Localité 11] ayant été placé en liquidation judiciaire le 22 mars 2014, deux investisseurs ont repris ses actifs et ont créé une nouvelle société d’exploitation avec laquelle M. [M] a conclu un nouveau bail commercial moyennant un loyer de base de 2 920,96 euros hors taxes, réduit les quatre premières années d’activité de 30 % en l’absence d’exploitation du restaurant.

Considérant qu’il avait été victime de man’uvres dolosives lors de l’acquisition des lots, M. [M] a assigné la société Icade promotion, la SCI Résidence du palais, la société Duguesclin développement, la banque et la société Atout finances.com aux fins de voir annuler la vente et le contrat de prêt, de voir prononcer les restitutions en nature et capital subséquentes et de condamner les défendeurs au paiement de diverses sommes et indemnisations.

Par jugement du 27 mai 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a :

– annulé le contrat de vente du 12 mars 2013 conclu entre la SCI Résidence du palais et M. [M] portant sur l’appartement, les meubles accessoires et le parking,

– condamné la SCI Résidence du palais à payer à M. [M] la somme de 129’700 euros, sauf à déduire de cette somme le montant des loyers perçus par lui au titre du bien objet de la vente annulée, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

– ordonné à M. [M] de restituer à la SCI Résidence du palais les lots n° 31 et 131, ainsi que les meubles meublants suivant liste annexée à l’acte authentique de vente,

– ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière,

– annulé le contrat de prêt consenti par la banque à M. [M] le 5 février 2013 (prêt Modulimmo n° 10278 01700 00070520208 pour un montant de 129’700 euros), sauf à déduire de cette somme le montant total des sommes déjà versées à la banque au titre du capital remboursé, des intérêts réglés et tous autres frais liés au contrat de prêt à compter de la décision,

– condamné la SCI Résidence du palais à payer à M. [M] 372,78 euros au titre de son préjudice matériel et 6 000 euros au titre de son préjudice moral,

– rejeté au fond les demandes dirigées contre les sociétés Duguesclin développement, Icade promotion et Atout finances.com,

– condamné la SCI Résidence du palais à verser à M. [M] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la SCI Résidence du palais à verser à la banque la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté toutes les autres demandes des parties,

– condamner la société Résidence du palais à verser à la société Atout finances.com la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la société résidence du palais à verser à la société d’assurance CGPA la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouter les sociétés SCI Résidence du palais, Icade promotion et Duguesclin développement de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté le surplus de demande,

– condamné la SCI Résidence du palais aux entiers dépens et autorisé Maître Mante Saroli à les recouvrer conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La banque a interjeté appel du jugement par une déclaration du 23 septembre 2021 critiquant les chefs de jugement ayant :

– annulé le contrat de prêt consenti par la banque à M. [M] le 5 février 2013 (prêt Modulimmo n° 10278 01700 00070520208 pour un montant de 129’700 euros), sauf à déduire de cette somme le montant total des sommes déjà versées à la banque au titre du capital remboursé, des intérêts réglés et tous autres frais liés au contrat de prêt à compter de la décision,

– rejeté au fond les demandes dirigées contre les sociétés Duguesclin développement, Icade promotion et Atout finances.com.

Au terme de ses conclusions notifiées le 23 décembre 2021, la banque demandait à la cour de :

– déclarer son appel recevable et bien fondé,

– condamner M. [M] à lui rembourser l’intégralité du capital emprunté sous déduction du capital effectivement remboursé mensuellement dans le cadre des échéances courantes du prêt,

– lui donner acte de ce qu’elle s’engage à procéder au remboursement au profit de M. [M] de l’intégralité des intérêts perçus au jour de la décision à intervenir au titre dudit prêt,

– dire et juger qu’une compensation pourra s’opérer entre le remboursement des intérêts à la charge de l’établissement de crédit et l’obligation de remboursement du capital à la charge de l’emprunteur, ladite compensation étant calculée au jour effectif des opérations de remboursement,

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas prononcé la condamnation solidaire de la SCI Résidence du palais, la société Dugesclin développement, la société Icade promotion et la société Atout finances.com à lui payer une indemnité de 27 070 euros en réparation de la perte de chance de ne pas pouvoir percevoir les intérêts liés à l’exécution du contrat de prêt annulé consécutivement à leurs fautes constatées,

Et statuant à nouveau,

– condamner solidairement la SCI Résidence du palais, la société Dugesclin développement, la société Icade promotion et la société Atout finances.com à lui payer une indemnité de 27 070 euros en réparation de la perte de chance de ne pas pouvoir percevoir les intérêts liés à l’exécution du contrat de prêt annulé consécutivement à leurs fautes constatées,

– confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

– condamner solidairement la SCI Résidence du palais, la société Dugesclin développement, la société Icade promotion et la société Atout finances.com à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouter en tant que de besoin M. [M] respectivement la SCI Résidence du palais, la société Dugesclin développement, la société Icade promotion et la société Atout finances.com de toutes demandes, fins et conclusions,

– les condamner solidairement aux dépens d’appel.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 12 avril 2022, elle demande à la cour de :

– déclarer son appel recevable et bien fondé

à titre principal,

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a annulé le contrat de prêt consenti à M. [M] pour un montant de 129 700 euros, sauf à déduire de cette somme le montant total des sommes déjà versées à la banque au titre du capital remboursé, des intérêts réglés et tous autres faits liés au contrat de prêt, à compter de la décision,

A titre subsidiaire,

– condamner M. [M] à lui rembourser l’intégralité du capital emprunté sous déduction du capital effectivement remboursé mensuellement dans le cadre des échéances courantes du prêt,

– lui donner acte de ce qu’elle s’engage à procéder au remboursement au profit de M. [M] de l’intégralité des intérêts perçus au jour de la décision à intervenir au titre dudit prêt,

– dire et juger qu’une compensation pourra s’opérer entre le remboursement des intérêts à la charge de l’établissement de crédit et l’obligation de remboursement du capital à la charge de l’emprunteur, ladite compensation étant calculé au jour effectif des opérations de remboursement,

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas prononcé la condamnation solidaire de la SCI Résidence du palais, la société Dugesclin développement, la société Icade promotion et la société Atout finances.com à lui payer une indemnité portant sur un montant de 27 070 euros en réparation de la perte de chance de ne pas pouvoir percevoir les intérêts liés à l’exécution du contrat de prêt annulé consécutivement à leurs fautes constatées,

Et statuant à nouveau :

– condamner solidairement la SCI Résidence du palais, la société Dugesclin développement, la société Icade promotion et la société Atout finances.com à lui payer une indemnité portant sur un montant de 27 070 euros en réparation de la perte de chance de ne pas pouvoir percevoir les intérêts liés à l’exécution du contrat de prêt annulé consécutivement à leurs fautes constatées,

– confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

En toute hypothèse,

– condamner solidairement la SCI Résidence du palais, la société Dugesclin développement, la société Icade promotion et la société Atout finances.com à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouter en tant que de besoin M. [M], respectivement les sociétés SCI Résidence du palais, Dugesclin développement, Icade promotion et Atout finances.com de toutes demandes, fins et conclusions,

– les condamner solidairement aux dépens d’appel.

Au terme de leurs conclusions notifiées le 28 mars 2022, la SCI Résidence du palais, la société Duguesclin développement et la société Icade Promotion demandent à la cour de :

– confirmer le jugement entrepris en ce que la banque a été déboutée de toutes ses demandes à leur encontre,

– condamner qui de droit à payer à chacune d’elles la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au terme de ses conclusions notifiées le 17 mars 2022, la société Atout finances.com demande à la cour de :

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé qu’elle n’avait pas commis de faute dans l’exercice de ses fonctions de conseiller en gestion de patrimoine à l’endroit de M. [M],

– débouter en conséquence la banque de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à son encontre,

– condamner la banque à lui payer la somme de 10’000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

M. [M], à qui la déclaration d’appel a été signifiée à personne le 22 novembre 2021, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er septembre 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

Motivation

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour,

statuant dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement attaqué en ce qu’il a annulé le contrat de prêt consenti par la Caisse de crédit mutuel Alsace du Nord à M. [U] [M] le 5 février 2013 (prêt Modulimmo n° 10278 01700 00070520208 pour un montant de 129’700 euros),

Confirme le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes dirigées contre les sociétés Icade promotion, Duguesclin développement et Atout finances.com,

Confirme le jugement en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance,

y ajoutant,

Condamne M. [U] [M] à restituer à la Caisse de crédit mutuel Alsace du Nord la somme de 129 700 euros,

Dit que la Caisse de crédit mutuel Alsace du Nord devra restituer à M. [U] [M] la totalité des sommes encaissées en capital, intérêts contractuels et frais depuis le début du contrat de prêt,

Ordonne la compensation judiciaire des sommes que se doivent réciproquement M. [U] [M] et la Caisse de crédit mutuel Alsace du Nord, ladite compensation étant calculée au jour effectif des opérations de remboursement,

Condamne la SCI Résidence du palais à payer à la Caisse de crédit mutuel Alsace du Nord la somme de 25’449,42 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Condamne la SCI Résidence du palais à payer à la Caisse de crédit mutuel Alsace du Nord la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les sociétés Icade promotion, Duguesclin développement et Atout finances.com de leurs demandes d’indemnité pour frais irrépétibles,

Condamne la SCI Résidence du palais aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

 

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