12 septembre 2023
Cour d’appel de Reims
RG n°
22/01492

1ere Chambre sect.Civile

ARRET N°

du 12 septembre 2023

R.G : N° RG 22/01492 – N° Portalis DBVQ-V-B7G-FGZO

[J]

[R]

c/

[D]

Formule exécutoire le :

à :

Me Nedjma BERKANE

la SELAS ACG & ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2023

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 13 mai 2022 par le tribunal judiciaire de REIMS

Monsieur [L] [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Me Nedjma BERKANE, avocat au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître COHEN, avocat au barreau de PARIS

Madame [C] [R]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Nedjma BERKANE, avocat au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître COHEN, avocat au barreau de PARIS

INTIME :

Monsieur [X], [E] [D]

Chez Madame [W] [S]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représenté par Me Gérard CHEMLA de la SELAS ACG & ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame MATHIEU, conseillère, et Madame PILON, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées. EIles en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère faisant fonction de présidente de chambre

Madame Florence MATHIEU conseillère

Madame Sandrine PILON, conseillère

GREFFIER :

Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier lors des débats et Madame MOHEMED-DALLAS greffier lors du prononcé

DEBATS :

A l’audience publique du 27 juin 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2023,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2023 et signé par Madame MAUSSIRE, conseillère faisant fonction de présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

Par acte du 12 juin 2020, M [L] [J] et Mme [C] [R], agissant solidairement entre eux, ont conclu avec M [X] [D] un compromis de vente portant sur un appartement, un emplacement de parking et une cave situés [Adresse 2] à [Localité 5], au prix de 390 000 euros, sous la condition suspensive d’obtention par les acquéreurs d’un prêt, dont les caractéristiques sont précisées à l’acte.

Se prévalant d’une défaillance de cette condition suspensive, imputable à M [J] et Mme [R], M [D] a fait assigner ceux-ci devant le tribunal judiciaire de Reims le 26 novembre 2020, afin de les entendre condamner à lui verser l’indemnité prévue dans la promesse de vente.

Par jugement du 13 mai 2022, le tribunal judiciaire de Reims a :

– Dit que la clause ” indemnité d’occupation ” contenue en page 8 de la promesse de vente conclue entre M [L] [J], Madame [C] [R] et M [X] [D] le 12 juin 2020 s’analyse en une clause pénale,

– Rejeté la demande de réduction de la clause pénale formulée par M [J] et Mme [R],

– Condamné solidairement M [J] et Mme [R] à payer à M [D] la somme de 39 000 euros au titre de la clause pénale,

– Condamne M [J] et Mme [R] à payer à M [D] une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

– Débouté les parties du surplus de leurs demandes

– Condamné M [J] et Mme [R] aux dépens,

– Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le tribunal a rappelé qu’il appartient aux bénéficiaires de la promesse de démontrer qu’ils ont sollicité un prêt correspondant aux conditions fixées par ladite promesse. Il a relevé que les parties ne contestaient pas que la conditions suspensive avait défailli et que ceci avait entraîné la caducité de la promesse de vente, mais que M [J] et Mme [R] ne démontraient pas suffisamment que les demandes de prêt correspondaient aux termes de la promesse de vente, que les deux attestations de la Société Générale antérieure au 12 juillet 2020 ne correspondent pas aux termes de la promesse de vente et que la dernière, postérieure à la caducité de la promesse, ne peut être prise en compte. Il a écarté le moyen pris d’erreurs matérielles dans les attestations de refus, rectifiées par la dernière attestation, au motif qu’il n’était pas démontré que celles-ci répondaient toutes à la même demande de prêt. Il en a conclu que M [J] et Mme [R] ont commis une faute en ne formulant pas de demande de prêt conformé aux termes de la promesse de vente, de sorte que la défaillance de la condition suspensive leur est imputable.

Il a estimé que la promesse de vente s’analysait en une promesse synallagmatique, M [J] et Mme [R] s’engageant à obtenir un prêt conforme aux conditions du contrat pour réaliser la vente et souligné que le recouvrement de la somme qualifiée par les parties d’indemnité d’occupation est subordonné à la justification par les bénéficiaires des diligences accomplies pour obtenir un prêt, de sorte qu’elle tend à assurer l’exécution de leurs obligations par les acquéreurs, là où une indemnité d’immobilisation aurait été due quel que soit leur comportement. Il a considéré qu’il s’agissait donc d’une clause pénale, qui n’était pas manifestement excessive dans la mesure où la stipulation d’une pénalité représentant 10% du prix de vente est d’usage en la matière et compte tenu de la durée de l’immobilisation du bien et des conséquences pour le vendeur.

M [J] et Mme [R] ont relevé appel de ce jugement le 26 juillet 2022.

Par conclusions notifiées le 12 juin 2023, ils demandent à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :

– A titre principal, de prononcer la caducité de la promesse de vente et par conséquent, débouter M [D] de l’ensemble de ses demandes,

– A titre subsidiaire, de réduire le montant de la clause pénale manifestement excessive à de plus justes proportions et la limiter à la somme maximale de 20 000 euros,

– A titre reconventionnel, de condamner M [D] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens d’instance.

Ils soutiennent que la condition suspensive a expiré au 12 août 2020 sans qu’ils n’aient pu obtenir de prêt et que la promesse est donc devenue caduque.

Ils affirment qu’ils ont parfaitement répondu à leurs obligations contractuelles, de sorte qu’ils ne doivent pas d’indemnité, par application de l’article L313-41 alinéa 2 du code de la consommation. Plus précisément, ils exposent avoir sollicité un prêt aux conditions du compromis auprès de leur courtier, dans le délai requis, puis que le notaire a été informé du refus de crédit par leur établissement bancaire, dès le 3 juillet 2020 et invoque des décisions de la cour de cassation jugeant contraire aux dispositions du code de la consommation, la clause selon laquelle le crédit serait réputé obtenu faute par l’acquéreur de notifier le refus ou la non-obtention du prêt au vendeur dans un délai déterminé.

Ils assurent que la banque a commis des erreurs matérielles quant aux caractéristiques du prêt dans les attestations de refus, mais que les demandes reprenaient bien les conditions prévues au compromis.

Ils estiment dès lors que la condition suspensive n’a pas défailli par leur fait.

Subsidiairement, ils considèrent que la clause pénale est manifestement excessive au regard du dommage subi par M [D], qu’ils analysent comme consistant dans la vente avec une décote de 20 000 euros, et font valoir qu’ils n’ont aucune réserve financière.

Par conclusions notifiées le 19 juin 2023, M [D] demande la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et, par conséquent, le rejet de l’intégralité des demandes de M [J] et Mme [R], ainsi que leur condamnation à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Gérard Chemla, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il invoque l’article 1304-3 du code civil et concluent qu’il ne suffit pas que le délai expire sans qu’une offre de prêt ne soit produite pour que la promesse soit caduque et fait reproche à M [J] et Mme [R] de ne pas avoir fourni, avant le 12 août 2020, de refus de prêts conformes aux termes de la promesse. Il ajoute que les appelants ne justifient pas non plus des demandes de prêt adressées aux banques et ne démontrent donc pas que les caractéristiques des prêts sollicités étaient conformes à celles fixées dans la promesse.

Il conteste la qualification de clause pénale retenue par le tribunal et invoquée par M [J] et Mme [R] pour l’indemnité venant l’indemniser de l’immobilisation du bien du fait de la promesse de vente, estimant qu’il s’agit du prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire pendant la durée convenue.

Il soutient qu’en tout état de cause, cette indemnité n’a pas de caractère excessif et que la revente du bien, ou non, tout comme le prix de vente ne sauraient permettre de déterminer son préjudice. Il précise néanmoins, pour la parfaite information de la cour, qu’il a vendu son immeuble au prix de 370 000 euros, soit 20 000 euros de moins que le prix convenu avec les appelants et ce, plus d’un an après la signature de la promesse de vente. Il en déduit que son préjudice n’est en aucun cas inférieur au montant de cette indemnité d’immobilisation et ajoute que la jurisprudence n’a jamais imposé la démonstration d’un préjudice, ni la justification du montant de l’indemnité.

Motivation

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu le 13 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Reims en ce qu’il condamne M [L] [J] et Mme [C] [R] à payer à M [X] [D] une indemnité de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement M [L] [J] et Mme [C] [R] à payer à M [X] [D] la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale,

Déboute M [L] [J] et Mme [C] [R] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M [L] [J] et Mme [C] [R] à payer à M [X] [D] la somme de 2 000 euros pour ses frais irrépétibles d’appel,

Condamne M [L] [J] et Mme [C] [R] aux dépens d’appel, dont distraction au profit de Me Gérard Chemla.

Le greffier Le conseiller faisant

fonction de présidente de chambre

 

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