12 janvier 2023
Cour d’appel de Montpellier
RG n°
18/02205

3e chambre civile

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 12 JANVIER 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 18/02205 – N° Portalis DBVK-V-B7C-NUKV

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 31 AOUT 2017

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE

N° RG 15/01453

APPELANTE :

SAS CASTEL PIERRE immatriculée au RCS de Narbonne sous le n°311 732 315 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au dit siège social [Adresse 1]

et actuellement

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Gilles BERTRAND de la SCP ROZE, SALLELES, PUECH, GERIGNY, DELL’OVA, BERTRAND, AUSSEDAT, SMALLWOOD, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Bachir BELKAID, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [N] [I]

né le 25 Avril 1959 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 11]

Représenté par Me Antoine BENET de la SCP GOUIRY/MARY/CALVET/BENET, avocat au barreau de NARBONNE, substitué par Me Véronique PELISSIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [J] [V]

Notaire

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représenté par Me Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 24 Octobre 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 NOVEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M. Fabrice DURAND, conseiller

Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL

ARRET :

– contradictoire ;

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.

Exposé du litige

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Par compromis du 9 novembre 2012, Monsieur [N] [I] s’est engagé à vendre à Monsieur [F] [G] une maison d’habitation sise à [Localité 11] pour un prix de 250.000 euros, payable à concurrence de 150.000 euros le jour de la signature de l’acte authentique et à concurrence de 100.000 euros dans un délai de deux ans à compter de la signature de l’acte authentique. Il était prévu que le vendeur se réserve un droit d’usage et d’habitation pour une durée de deux ans à compter de la signature de l’acte authentique.

Il était également prévu aux termes du compromis une faculté de substitution.

Par acte notarié du 10 janvier 2013 de Maître [J] [V], notaire à [Localité 10] (Aude), Monsieur [N] [I] a vendu à la S.A.S Castel Pierre venant aux droits de la S.A.R.L dénommée Castel Pierre dont Monsieur [G] est le gérant un immeuble situé commune de [Localité 11], cadastré section WD n°[Cadastre 4] au lieudit [Localité 8], d’une superficie de 1 ha 02 a 11 ca, au prix de 225.000 euros dont 171.250 euros en paiement comptant et 78.750 euros à payer au 31 janvier 2015. Il était indiqué que le droit d’usage et d’habitation était réservé au vendeur pour une durée non plus de deux ans mais ‘pendant sa vie, et jusqu’à son décès’.

Faisant valoir une erreur dans le corps de l’acte portant sur la durée du droit d’usage et d’habitation, le notaire a proposé la signature d’un acte rectificatif.

Après plusieurs convocations infructueuses par Maître [V], la société Castel Pierre a fait sommation le 1er octobre 2014 à Monsieur [I] d’être présent à l’étude le 10 octobre 2014 pour signer l’acte rectificatif. Monsieur [I] a indiqué au notaire, le 10 octobre, ne pas vouloir se présenter à l’étude et vouloir racheter l’immeuble.

Maître [V] a dressé un procès-verbal de carence le 10 octobre 2014.

La société Castel Pierre, qui a versé plus des deux tiers du prix, ne s’est pas vu restituer la jouissance du bien et a assigné le 19 octobre 2015 Monsieur [I] et Maître [V] devant le tribunal de grande instance de Narbonne.

Le 31 août 2017, le tribunal de grande instance de Narbonne a :

– rejeté la fin de non recevoir tenant du défaut de qualité à agir de la société par actions simplifiées Castel Pierre ;

– rejeté la demande de constat de la résolution de la vente et de condamnation de Monsieur [N] [I] à la restitution de son prix ;

– rejeté la demande de condamnation de la société par actions simplifiée Castel Pierre au paiement du solde du prix de la vente ;

– condamné la société civile professionnelle [U] [X], [C] [L] [T] et [J] [V] à payer à la société par action simplifiée Castel Pierre la somme de 50.000 euros ;

– rejeté toute autre demande des parties ;

– dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision ;

– dit n’y avoir lieu à indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– laissé les dépens de l’action à la charge des parties qui les ont exposés et autorise les avocats qui en ont fait la demande à percevoir directement ceux dont ils ont fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Le 26 avril 2018 la S.A.S Castel Pierre a interjeté appel du jugement rendu le 31 août 2017 par le tribunal de grande instance de Narbonne.

Moyens

Motivation

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Au préalable, il convient de relever que la recevabilité de l’action engagée par la SAS Castel Pierre n’est plus contestée par Monsieur [I], le jugement étant donc confirmé de ce chef.

Sur la résolution de la vente :

Il est constant que les juges ont le pouvoir de rectifier les erreurs purement matérielles affectant les conventions, y compris celles passées en la forme authentique, à partir des énonciations de l’acte ou même d’autres écrits.

Monsieur [I] soutient que le compromis de vente du 9 novembre 2012 a été nové par l’acte notarié du 10 janvier 2013 lequel notamment modifie par rapport au compromis la durée du droit d’usage et d’habitation et les conditions de paiement du prix, l’acte stipulant en outre un pacte de préférence au profit de Monsieur [I] jusqu’au 31 décembre 2023.

Or en l’espèce, il résulte d’une part des pièces versées aux débats et il n’est pas contesté par Monsieur [I] que ce dernier était débiteur d’une somme de 157 896,76 euros auprès de la Caisse Régionale de Crédit Mutuel Méditerranéen et d’une somme de 4 998,20 euros auprès de la MSA Grand Sud, ce qui justifiait la modification des modalités de paiement du prix, à savoir 171 250 euros au comptant permettant de désintéresser les créanciers ( au lieu de 150 000 euros dans le compromis) et 78 750 euros payable au plus tard le 31 janvier 2015, cette date coïncidant avec la fin du droit d’usage et d’habitation de deux ans prévue dans le compromis, le prix restant en tout état de cause identique ( 250 000 euros).

Par ailleurs, la pacte de préférence stipulé dans l’acte authentique, qui n’a aucune incidence sur le droit d’usage et d’habitation, n’est en aucun cas révélateur d’une novation mais devait permettre au vendeur, dans le délai de dix ans, de racheter son bien en cas de revente par l’acquéreur, un pacte de préférence n’ayant, comme le souligne la société Castel Pierre, aucun intérêt dans l’hypothèse de l’existence d’un droit d’usage et d’habitation à vie en faveur de Monsieur [I].

Par conséquent, il ne résulte pas de l’acte authentique du 10 janvier 2013 une intention des parties de modifier substantiellement leur accord entre le compromis de vente et l’acte authentique, les quelques modifications intervenues prenant simplement en compte la nécessité de désintéresser les créanciers de Monsieur [I] et prévoyant la possibilité pour ce dernier de racheter, le cas échéant, son bien.

Compte tenu de ces éléments, la modification de la clause de réserve de droit d’usage et d’habitation dans l’acte authentique ne peut résulter que d’une erreur du notaire quant à la durée du droit d’usage consentie à Monsieur [I].

En effet, dans un courrier du 7 juillet 2014 adressé à Monsieur [I], Maître [V] indique notamment ‘ L’acte de vente est certes erroné mais il s’agit d’une simple erreur matérielle car lorsque j’ai rectifié quelques fautes de frappes suite à la lecture (lecture pendant laquelle j’ai abordé ce droit d’usage temporaire que vous avez accepté entièrement) et que j’ai réimprimé, mon logiciel a remis la clause classique à savoir une réserve de droit d’usage permanent ‘.

Force est de constater que le notaire, qui reconnaît une erreur susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle, n’avait aucun intérêt à affirmer que l’acte qu’il avait rédigé prévoyait bien une réserve de droit d’usage de deux ans.

En l’absence de novation de la promesse de vente, il convient en conséquence de rectifier l’erreur purement matérielle affectant l’acte authentique du 10 janvier 2013 et de dire que la réserve du droit d’usage et d’habitation prévue à cet acte est limitée à deux ans.

En l’espèce, Monsieur [I] ayant gravement manqué à ses engagements contractuels en se maintenant dans les lieux au-delà du délai de deux ans et en ne restituant pas la jouissance du bien à l’acquéreur, il convient, conformément aux dispositions de l’ancien article 1184 du code civil, de prononcer la résolution de la vente et d’ordonner la restitution à la société Castel Pierre de la portion du prix de vente déjà payée à Monsieur [I], à savoir la somme de 171 250 euros.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Compte tenu de la résolution de la vente, la demande de Monsieur [I] en paiement du solde du prix de vente sera rejetée.

Conformément aux dispositions de l’article 28 du décret du 4 janvier 1955, la présente décision sera publiée au service chargé de la publicité foncière de la situation de l’immeuble à la diligence de la société Castel Pierre.

Sur la demande de condamnation du notaire à relever et garantir Monsieur [I] de la restitution du prix de vente :

Il est constant qu’un notaire ne peut être tenu à la restitution d’un prix de vente et que le préjudice constitué par la somme versée en exécution d’une vente dont la résolution a été prononcée n’acquiert le caractère de certitude à l’égard du notaire dont la faute professionnelle a contribué à la résolution qu’une fois établie par le demandeur l’impossibilité d’en obtenir la restitution auprès du vendeur.

En l’espèce, en l’absence de tout élément sur la situation financière et patrimoniale de Monsieur [I], la seule circonstance invoquée par l’acquéreur selon laquelle Monsieur [I] n’a toujours pas été en mesure de racheter sa maison est insuffisante pour démontrer l’insolvabilité définitive du vendeur et l’ impossibilité certaine d’obtenir de ce dernier la restitution du prix.

La demande présentée à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée à l’encontre du notaire:

Si le tribunal a justement retenu que l’erreur du notaire dans la rédaction de l’acte avait privé la société Castel Pierre de la possibilité de disposer de l’immeuble acquis à l’issue du délai de deux ans initialement prévu dans le compromis de vente et après paiement du solde du prix, cette erreur ne justifie pas en revanche l’octroi à l’acquéreur d’une somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts, dont le montant n’est nullement justifié par les préjudices invoqués et démontrés par la société Castel Pierre.

Par conséquent, Maître [J] [V], membre de la SCP ‘ Alain Ayrolles, Nathalie Roudières, [K] [B], [P] [E], [A] [M], [Z] [T]’ sera condamné à payer à la SAS Castel Pierre la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée à l’encontre du vendeur :

En l’espèce, le comportement de Monsieur [I] qui a profité de l’erreur commise par le notaire pour refuser de restituer l’immeuble à l’acquéreur à l’issue du délai de deux ans prévue tant dans le cadre du compromis que de l’acte authentique a incontestablement causé un préjudice à la société Castel Pierre justifiant l’octroi à cette dernière d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir tenant au défaut de qualité à agir de la société par action simplifiée Castel Pierre et sa demande de condamnation au paiement du solde du prix de la vente ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rectifie l’erreur purement matérielle affectant l’acte authentique du 10 janvier 2013 et dit que la réserve du droit d’usage et d’habitation prévue à cet acte est limitée à deux ans ;

Dit que Monsieur [I] a gravement manqué à ses engagements contractuels en se maintenant dans les lieux au-delà du délai de deux ans et en ne restituant pas la jouissance du bien à l’acquéreur à l’issue de ce délai ;

Prononce en conséquence la résolution de la vente et ordonne la restitution à la société Castel Pierre de la portion du prix de vente déjà payée à Monsieur [N] [I], à savoir la somme de 171 250 euros ;

Déboute la SAS Castel Pierre de sa demande de condamnation du notaire à relever et garantir Monsieur [N] [I] de la restitution du prix de vente ;

Condamne Maître Alain Ayrolles, membre de la SCP ‘Alain Ayrolles, Nathalie Roudières, [K] [B], [P] [E], [A] [M], [Z] [T]’ à payer à la SAS Castel Pierre la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [N] [I] à payer à la SAS Castel Pierre la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [N] [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Condamne Monsieur [N] [I] à payer à la SAS Castel Pierre la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en première instance et en appel ;

Dit que la présente décision sera publiée au service chargé de la publicité foncière de la situation de l’immeuble à la diligence de la société Castel Pierre.

Le greffier, Le président,

 

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