12 janvier 2023
Cour d’appel d’Aix-en-Provence
RG n°
22/04598

Chambre 1-2

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 12 JANVIER 2023

N° 2023/27

Rôle N° RG 22/04598 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJEEW

[U] [J] [R]

C/

[I] [C]

[O] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Anna REIS

Me Arnaud ABRAM

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire d’AIX EN PROVENCE en date du 15 mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01922.

APPELANT

Monsieur [U] [R]

né le 27 septembre 1961 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Anna REIS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assisté de Me Frédéric BABY, avocat au barreau d’ARIEGE

INTIMES

Madame [I] [C]

née le 16 juin 1989 à ANVERS (BELGIQUE), demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Arnaud ABRAM de la SELARL GAIGNAIRE-BOUSQUET-ABRAM, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Alexis JEANCOLAS, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [O] [L]

né le 03 août 1981 à [Localité 3] (ARGENTINE), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Arnaud ABRAM de la SELARL GAIGNAIRE-BOUSQUET-ABRAM, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Alexis JEANCOLAS, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 novembre 2022 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président rapporteur

Mme Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Myriam GINOUX, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2023,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [U] [R] a donné mandat à l’agence Orpi de vendre un terrain sis à [Localité 7] sur lequel une maison d’habitation était en cours d’édification en vertu d’un permis de construire obtenu par son fils.

Le 1er septembre 2021, à l’issue d’une première visite, monsieur [O] [L] et madame [I] [C] ont signé par voie électronique une offre d’achat au prix de vente annoncé de 440 000 euros valable jusqu’au 1er octobre suivant.

Le vendredi 17 septembre 2021, lors d’un nouveau rendez-vous sur place, en présence de monsieur [Z] de l’agence Orpi, M. [R] a accepté une seconde offre d’achat majorée à 453 000 euros, outre 13 500 euros de frais d’agence, soit 467 000 euros au total. Deux conditions y sont incluses à savoir l’obtention d’un prêt et la modification du permis de construire numéro PC 013 114 16 F0048.

Maître [V] [B], notaire à [Localité 4], a ensuite établi la promesse synallagmatique de vente qu’elle a envoyée à M. [Z] le 2 novembre 2021 en lui demandant de lui communiquer son mandat et le montant du dépôt de garantie convenu entre les parties.

Après avoir fait renvoyer un premier rendez-vous chez le notaire et alors qu’un second était fixé au 24 novembre 2021, M. [R] a, par mail du 18 novembre 2021, informé le notaire, ses acheteurs et l’agent immobilier qu’il ne souhaitait plus donner une suite favorable à cette offre d’achat.

Par courrier en date du 25 novembre 2021, le conseil de M. [O] [L] et Mme [I] [C] lui a rappelé son engagement de vendre et l’a mis en demeure de mandater son notaire pour fixer un nouveau rendez-vous de signature de la promesse synallagmatique de vente.

M. [R] répondait le 30 novembre, avec copie au notaire : Effectivement, j’ai été extrêmement imprudent de signer dans ces conditions ce document sans le faire valider par mes conseils car je ne suis qu’un particulier sans compétences particulières en matière de vente immobilière et je croyais que le véritable engagement se faisait au moment du compromis de vente notarié. Par conséquent, je vous confirme mon accord pour la signature du compromis de vente chez Maître [B] soit le 7 décembre à 10 h 30, soit le 8 décembre à 14 h 30.

Néanmoins, après avoir l’attache d’un avocat, M. [R] a, à nouveau, refusé un rendez-vous de signature fixé au 14 décembre 2021.

Par acte d’huissier en date du 17 décembre 2021, M. [O] [L] et Mme [I] [C] ont fait assigner M. [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence qui, par ordonnance contradictoire en date du 15 mars 2022, a :

– ordonné à M. [U] [R] de comparaître à l’Etude de Maître [V] [B] sise [Adresse 5], au lieu et aux jour et heure qui seront indiqués par Me [B] dans les quinze jours de son ordonnance afin d’y établir une promesse unilatérale de vente au bénéfice de M. [O] [L] et Mme [I] [C] ou toute personne morale qui se substituerait, de la parcelle de terrain querellée située à [Adresse 1] ;

– dit que faute de comparaître aux lieu et heure fixés par Me [B], M. [R] sera condamné à une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date de signature de la promesse ;

– dit que la publicité foncière au Bureau des hypothèques du ressort de l’immeuble sera assurée par Maître [V] [B], notaire ;

– condamné M. [R] à payer à M. [O] [L] et Mme [I] [C] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [R] aux dépens.

Il a notamment estimé qu’il existait un accord sur la chose et sur le prix et que, dans ces conditions, l’existence d’une contestation sérieuse ne pouvait être soutenue.

Selon déclaration reçue au greffe le 28 mars 2022, M. [R] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Moyens

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’obligation de faire

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable … le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence … peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point. A l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle, le montant de la provision n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. C’est enfin au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, l’offre d’achat acceptée le 1er septembre 2021 par M. [R] stipulait qu’un avant contrat de vente (devrait) ensuite être signé par le propriétaire et l’offrant au plus tard le 1er octobre 2021. Elle ajoutait : L’offre acceptée constitue un accord sur la chose et sur le prix au sens des articles 1583 et 1589 du code civil. En cas de refus de réitérer la présente … le propriétaire pourra être contraint de vendre les biens susvisés par tous les moyens et voies de droit en supportant les poursuites.

Les termes de cette offre apparaissent contradictoires au sens où d’une part, il y est fait référence à ‘avant contrat’, que l’on peut interprêter comme un compromis ou promesse synallagmatique de vente et qui doit être signé avant le 1er octobre et, d’autre part, elle fait état d’un engagement irrévocable des parties. Elle est donc sujette à une interprétation qui excède les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence et ce, même si l’accord du vendeur a été réitéré dans un mail en date 30 novembre 2021 dont les termes précités attestent de l’existence d’une certaine pression subie par M. [R] et du caractère contraint de son engagement.

Se pose également la question de la validité et irrévocabilité d’un engagement souscrit sur la base d’un document aussi succinct alors que les projets de compromis versés aux débats attestent que ces actes, qui en matière de vente immobilière consacrent et nouent l’accord réciproque des parties, sont seuls de nature à décrire avec une précision et sécurité suffisante le bien vendu, son état au vu des différents diagnostics obligatoires, les éventuelles servitudes dont il est grevé et les modalités de financement de l’acquisition, en même temps qu’ils font courir le délai de rétractation des acheteurs. Au demeurant, le choix de la forme notariée atteste de la commune intention des parties de sécuriser la transaction en faisant en sorte qu’un officier ministériel indépendant, compétent et neutre s’assure de leur parfaite information réciproque ainsi que du caractère libre et éclairé de leur consentement.

Enfin, comme le souligne M. [R], il est quelque peu contradictoire de considérer que l’acheteur est définitivement engagé sur la base d’une première promesse synallagmatique qui, au vu de son incomplétude, doit être réitérée par une seconde, reçue en la forme notariée, laquelle est, en réalité, seule de nature à faire courir les délais et fixer les obligations des parties dans la perspective de la réitération de l’acte de vente en la forme authentique.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la cour ne peut que constater que l’obligation de M. [U] [R] de signer le compromis dressé par Maître [B] dans les suites de l’offre d’achat acceptée le 1er septembre 2021 est sérieusement contestable.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle l’a condamné, sous astreinte, à se rendre chez ce notaire et à signer cette promesse synallagmatique de vente.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient d’infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné M. [R] aux dépens et à payer à M. [O] [L] et Mme [I] [C] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [O] [L] et Mme [I] [C], qui succombent au litige, seront déboutés de leur demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’appelant les frais non compris dans les dépens, qu’il a en première instance et appel. Il lui sera donc alloué une somme de 2 500 euros en cause d’appel.

M. [O] [L] et Mme [I] [C] supporteront en outre les dépens de première instance et d’appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [O] [L] et Mme [I] [C] visant à entendre condamner sous astreinte M. [U] [R] à comparaître en l’étude de Maître [B] afin d’y établir une promesse de vente portant sur la parcelle querellée située [Adresse 1] ;

Condamne M. [O] [L] et Mme [I] [C] à payer à M. [U] [R] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [O] [L] et Mme [I] [C] de leur demande sur ce même fondement ;

Condamne M. [O] [L] et Mme [I] [C] aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière Le président

 

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