11 janvier 2023
Cour de cassation
Pourvoi n°
21-21.982

Troisième chambre civile

Formation restreinte hors RNSM/NA

CIV. 3

VB

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 11 janvier 2023

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 16 F-D

Pourvoi n° C 21-21.982

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 JANVIER 2023

1°/ M. [P] [E],

2°/ Mme [F] [G], épouse [E],

domiciliés tous deux [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° C 21-21.982 contre l’arrêt rendu le 1er juillet 2021 par la cour d’appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige les opposant à la société [Adresse 1], société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de M. et Mme [E], de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société [Adresse 1], après débats en l’audience publique du 22 novembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Exposé du litige

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 1er juillet 2021), la société [Adresse 1] (la venderesse) a conclu avec M. et Mme [E] (les acquéreurs) une promesse de vente d’une propriété, sous conditions suspensives.

2. En cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l’acte authentique de vente était fixée au plus tard au 10 août 2017, à l’exception du lot F.

3. Le 21 septembre 2017, les acquéreurs ont fait sommation à la venderesse d’avoir à comparaître devant notaire le 5 octobre 2017 ; à cette date le notaire a dressé un procès-verbal de carence en l’absence de la société [Adresse 1].

4. Le 8 novembre 2017, les acquéreurs ont assigné à jour fixe la venderesse afin d’obtenir que la vente soit prononcée par décision de justice ainsi que le paiement de dommages et intérêts.

5. La venderesse a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la forclusion de la demande en réalisation forcée de la vente.

Moyens

Motivation

Réponse de la Cour

7. La cour d’appel a relevé que la promesse de vente avait été conclue sous la condition suspensive que l’état hypothécaire ne révélât pas de saisies ou d’inscriptions dont la charge, augmentée du coût des radiations à effectuer, serait supérieure au prix, et pour lesquelles il n’aurait pas été obtenu de mainlevée ou de dispense de purge des hypothèques, et que le Crédit agricole, par lettre adressée le 28 septembre 2017 au notaire, avait refusé de donner mainlevée entière et définitive de l’inscription de privilège de prêteur de deniers prise à son profit le 20 mai 2016.

8. Les acquéreurs ayant soutenu, dans leurs conclusions d’appel, qu’une demande de mainlevée partielle de l’inscription ne les aurait pas privés du droit de réaliser la vente à leurs risques et périls sans se prévaloir d’une défaillance de la venderesse permettant de tenir la condition suspensive pour réalisée, les conclusions prétendument délaissées ne constituaient pas un moyen et la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, n’avait pas à y répondre.

9. Elle n’était pas non plus tenue de procéder à une recherche sur la renonciation des acquéreurs à une condition suspensive qui aurait été conclue dans leur intérêt exclusif, qui n’était pas demandée.

10. Ayant retenu que la clause était claire, que la venderesse avait tenté, conformément aux stipulations de la promesse, d’obtenir la mainlevée ou la dispense de purge des hypothèques sans y parvenir, la cour d’appel en a exactement déduit que la défaillance de la condition suspensive entraînait la caducité de la promesse de vente.

11. Le moyen n’est donc pas fondé.

Sur le premier moyen

12. Les acquéreurs font grief à l’arrêt de déclarer irrecevable leur demande visant à voir prononcer la vente forcée de l’immeuble pour cause de forclusion et de rejeter l’ensemble de leurs demandes, alors :

« 1°/ que ne constitue pas une fin de non-recevoir conventionnelle, la clause contractuelle aux termes de laquelle les parties se bornent à convenir que « si l’une des parties au compromis de vente refuse de signer l’acte authentique, l’autre partie pourra saisir le tribunal compétent pour obtenir la vente forcée du bien dans le délai d’un mois suivant la constatation de ce refus » ; que, dans leurs conclusions d’appel, les époux [E] faisaient valoir que la clause du compromis de vente du 8 juin 2017, selon laquelle « si l’une des parties vient à refuser de signer l’acte authentique de vente, l’autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d’un mois de la constatation du refus (mise en demeure non suivie d’effet, procès-verbal de non comparution) afin de faire constater la vente par décision de justice (…) », ne constituait pas une fin de non-recevoir, mais le rappel d’une simple opportunité laissée aux parties et non sanctionnée ; qu’en affirmant qu’ « il est constant que la clause de la promesse de vente s’analyse en une fin de non-recevoir conventionnelle rendant irrecevable la saisine de la juridiction afin de faire constater la vente par décision de justice, en cas de refus de l’autre partie de réitérer, postérieurement au délai d’un mois suite à la constatation du refus », la cour d’appel a violé l’article 122 du code de procédure civile ;

2°/ que le juge est tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle, dès lors qu’il dispose des éléments de fait et de droit pour le faire, et le cas échéant, d’en écarter l’application ; que la clause d’un compromis de vente conclu entre un vendeur professionnel et un acquéreur non-professionnel prévoyant, que « si l’une des parties vient à refuser de signer l’acte authentique de vente, l’autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d’un mois de la constatation du refus (mise en demeure non suivie d’effet, procès-verbal de non comparution) afin de faire constater la vente par décision de justice (…) », crée un déséquilibre significatif au détriment de l’acquéreur non-professionnel, dès lors qu’en abrégeant de manière drastique le délai légal normalement prévu, elle rend bien plus difficile l’exercice de ses droits en justice ; qu’en l’espèce, en s’abstenant de rechercher si la clause du compromis de vente dont se prévalait la société [Adresse 1], selon laquelle « si l’une des parties vient à refuser de signer l’acte authentique de vente, l’autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d’un mois de la constatation du refus (mise en demeure non suivie d’effet, procès-verbal de non comparution) afin de faire constater la vente par décision de justice (…) », ne créait pas au détriment des époux [E], acquéreurs non-professionnels, un déséquilibre significatif et ne revêtait pas ainsi un caractère abusif, la cour d’appel, qui a méconnu son office, a violé l’article L. 212-1 du code de la consommation ;

3°/ que dans la procédure à jour fixe, la demande initiale, qui introduit l’instance et saisit la juridiction, n’est autre que la requête par laquelle le demandeur expose au juge ses prétentions et sollicite l’autorisation d’assigner la partie adverse à jour fixe ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que le 5 octobre 2017, le notaire des époux [E] a adressé un procès-verbal constatant le refus de la société [Adresse 1] de réitérer la vente par acte authentique et que dès le 30 octobre 2017, les époux [E] ont présenté au président du tribunal de grande instance de Perpignan une requête aux fins d’être autorisés à assigner à jour fixe la société [Adresse 1] ; qu’à cette requête était jointe une assignation aux termes de laquelle les époux [E] demandaient au tribunal de constater que la vente de l’immeuble situé à Saint Jean-Laseille était définitive ; qu’en retenant, pour accueillir la fin de non-recevoir tirée de l’irrespect du délai d’un mois pour solliciter la vente forcée, que le tribunal de grande instance de Perpignan n’avait été saisi par les époux [E] que le 8 novembre 2017, date de l’assignation à jour fixe délivrée à la société [Adresse 1], la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales qui s’évinçaient de ses propres constatations, a violé les articles 53, 54 et 57 du code de procédure civile, ensemble l’article 840 du même code. »

13. Le second moyen étant rejeté, le premier moyen est devenu sans objet.

Dispositif

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme [E] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze janvier deux mille vingt-trois.

 

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