10 janvier 2023
Cour d’appel de Rennes
RG n°
20/01847

1ère Chambre

1ère Chambre

ARRÊT N°1/2023

N° RG 20/01847 – N° Portalis DBVL-V-B7E-QSBU

Mme [F] [Y] [L]

M. [U] [G] [L]

C/

Mme [M] [H] [L]

M. [B] [C]

M. [R] [A] [D] [J] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 JANVIER 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Octobre 2022 devant Madame Aline DELIÈRE, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 10 Janvier 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS ET INTIMÉS :

Madame [F] [Y] [L]

née le 27 Mai 1976 à [Localité 15] (35)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Me Christine JARNIGON-GRETEAU de la SELARL JARNIGON-GRETEAU CHRISTINE, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [U] [G] [L]

né le 31 Mars 1982 à [Localité 15] (35)

[Adresse 3]

[Localité 14]

Représenté par Me Christine JARNIGON-GRETEAU de la SELARL JARNIGON-GRETEAU CHRISTINE, avocat au barreau de RENNES

Madame [M] [H] [L]

née le 16 Juillet 1974 à [Localité 15] (35)

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 14]

Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur [B] [C]

né le 15 Août 1983 à [Localité 15] (35)

[Adresse 2]

[Localité 14]

Représenté par Me Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Martine BELLEC de la SELARL GRUNBERG- GRUNBERG MOISSARD – BELLEC – MARTIN LIAUD, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

Monsieur [R] [A] [D] [J] [Z]

né le 13 Août 1949 à [Localité 13] (44)

[Adresse 8]

[Localité 14]

Représenté par Me Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Christophe LOMBARD de la SCP LOMBARD LECARPENTIER, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Les époux [O] [L] et [X] [W], qui ont divorcé le 17 juin 1991, ont eu trois enfants :

-Mme [M] [L],

-Mme [F] [L],

-M. [U] [L].

Le 13 février 2004, [X] [W] s’est mariée avec M. [R] [Z], sous le régime de la séparation de biens. Le 31 janvier 2017 ils se sont consentis mutuellement une donation entre époux.

[X] [W] était propriétaire d’une parcelle cadastrée section [Cadastre 16]. Cette parcelle a été divisée en trois parties, une parcelle [Cadastre 16] sur laquelle se trouvait sa résidence principale, une parcelle [Cadastre 11] sur laquelle une maison était en cours de construction et une parcelle [Cadastre 12] à usage de chemin commun d’accès à la voie publique.

Le 14 mars 2017, [X] [W] a signé, en présence de Me Christophe [P], notaire à [Localité 14], à l’adresse de son époux ou à défaut d’un collaborateur de l’étude notariale, une procuration pour vendre de gré à gré, au prix de 100 000 euros payable comptant, une maison en cours de construction située [Adresse 6], à [Localité 14], (lot B) et la moitié indivise d’une parcelle à usage d’accès commun desservant le lot B, le tout résultant de la division de la parcelle cadastrée section [Cadastre 16].

Le 17 mars 2017, M. [Z] a signé, comme mandataire de son épouse suivant la procuration du 14 mars 2017, un compromis de vente de la maison en cours de construction située [Adresse 7], à [Localité 14], au profit de M. [B] [C], au prix de 100 000 euros.

[X] [W] est décédée le 23 mars 2017 des suites d’un cancer à la clinique des [9], à [Localité 10], où elle avait été admise le 1er mars 2017.

Me [P] a été saisi par M. [Z] du règlement de la succession.

Me [P] a convoqué les héritiers de [X] [W] à son étude afin de régulariser la vente du bien immobilier situé [Adresse 6], à [Localité 14], avec M. [C]. Seuls M. [Z] et Mme [M] [L] se sont présentés. Un procès-verbal de carence a été dressé le 27 juin 2017 par le notaire.

Le 17 octobre 2017, Mme [F] [L] et M. [U] [L] ont assigné devant le tribunal de grande instance de Vannes M. [Z] et Mme [M] [L] en ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de [X] [W] et en annulation des actes de donation, d’une reconnaissance de dette et de la procuration aux fins de vente.

Par jugement du 3 décembre 2019, le tribunal de grande instance a, notamment :

-ordonné l’ouverture des opérations de comptes liquidation et partage de la succession de [X] [W] épouse [Z],

-rejeté la demande d’expertise médicale,

-rejeté la demande de nullité pour les actes suivants :

*la donation en date du 31 janvier 2017,

*la reconnaissance de dette en date du 7 février 2017,

*la procuration aux fins de vente immobilière du 14 mars 2017.

Mme [F] [L] et M. [U] [L] ont fait appel de ce jugement le 16 mars 2020.

Par arrêt du 21 juin 2022 (procédure RG n° 20-01844) la cour a :

-confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions,

-débouté Mme [M] [L] de sa demande d’écarter de la succession de [X] [W] la reconnaissance de dette du 7 février 2017,

-débouté les parties et l’avocat de Mme [M] [L] de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 1° et 2° du code de procédure civile,

-condamné in solidum Mme [F] [L] et M. [U] [L] aux dépens exposés en appel.

Le 24 novembre 2017, M. [C] avait assigné devant le tribunal de grande instance de Vannes Mme [M] [L], Mme [F] [L], M. [U] [L] et M. [Z] en paiement de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente du 17 mars 2017.

Par jugement du 3 décembre 2019, le tribunal de grande instance a :

-dit n’y avoir lieu à sursoir à statuer,

-débouté Mme [F] [L] et M. [U] [L] de leur demande de nullité de la procuration aux fins de vente immobilière du 14 mars 2017,

-condamné solidairement M. [Z], Mme [M] [L], Mme [F] [L] et M. [U] [L] à payer à M. [C] la somme de 10 000 euros prévue à titre de clause pénale dans l’acte sous seing privé du 17 mars 2017, avec intérêts au taux légal à compter du 24 août 2017,

-dit que dans les rapports entre les débiteurs, la charge finale de l’indemnité sera garantie ainsi :

*si la nullité du compromis est prononcée avec effet dans les seuls rapports entre vendeurs tels que retenus plus haut (cas de la nullité de la procuration du 14 mars 2017), M. [Z] devra garantir intégralement les consorts [L] des condamnations prononcées par le jugement,

*si l’acte n’est pas annulé M. [Z] et Mme [M] [L] seront entièrement garantis par Mme [F] [L] et M. [U] [L],

-condamné solidairement Mme [F] [L] et M. [U] [L] à payer à M. [C] une indemnité de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-ordonné l’exécution provisoire du jugement,

-condamné solidairement M. [Z], Mme [M] [L], Mme [F] [L] et M. [U] [L] aux dépens.

Le 16 mars 2020, Mme [F] [L] et M. [U] [L] ont fait appel de l’ensemble des chefs du jugement à l’encontre de M. [C], à l’exception des dispositions sur les garanties entre co-vendeurs et l’exécution provisoire.

Le 5 juin 2020, ils ont fait appel du jugement, dans les mêmes termes, à l’encontre de Mme [M] [L] et de M. [Z].

Le 19 août 2020, Mme [M] [L] a fait appel des chefs du jugement portant sur la nullité de la procuration et de la promesse de vente, du sursis à statuer, de l’absence de sa responsabilité, de la nullité de la clause pénale, de la condamnation au titre de la clause pénale, de la condamnation de M. [Z], Mme [F] [L] et M. [U] [L] à la garantir et des dépens et frais irrépétibles.

Les trois procédures ont été jointes par décision du conseiller de la mise en état du 16 mars 2021, sous le RG n°20/01847.

Par arrêt avant dire droit du 21 juin 2022, la cour a :

-ordonné le sursis à statuer jusqu’à ce que l’arrêt soit rendu dans la procédure RG n°20-01844, pendante devant cette cour,

-ordonné la réouverture des débats, avec révocation de l’ordonnance de clôture, et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 24 octobre 2022,

-dit que l’arrêt qui sera rendu dans la procédure RG n°20-01844 devra être communiqué par les parties à M. [C],

-dit que la clôture sera prononcée par la présidente de la chambre le 18 octobre 2022.

Mme [F] [L] et M. [U] [L] exposent leurs moyens et leurs demandes dans leurs dernières conclusions déposées au greffe et notifiées le 8 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé.

Moyens

Motivation

MOTIFS DE L’ARRÊT

1) Sur la demande de M. [C] en ce qu’elle est dirigée contre Mme [M] [L]

En sa qualité d’ayant droit de [X] [W] Mme [M] [L] est tenue des obligations contractées par celle-ci.

En outre, en page 18 du compromis du 17 mars 2017 est stipulée une clause de solidarité en cas de décès: «’En cas de décès du vendeur avant la constatation authentique de la réalisation des présentes, le présent compromis ne sera pas caduc et ses ayants-droit, fussent-ils incapables, seront tenus à la réalisation des présentes dans les mêmes conditions que leur auteur.’»

La clause pénale, en page 15 du compromis, est rédigée ainsi’: Au cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de pénalité, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil (anciens articles 1152 et 1226), une somme de 10 000 euros.’»

L’acte authentique n’ayant pas été signé, c’est à juste titre que M. [C] a également assigné en paiement de la clause pénale Mme [M] [L], nonobstant le fait qu’elle était d’accord pour signer l’acte authentique.

2) Sur la demande de nullité de la procuration du 14 mars 2017

Comme la demande principale de Mme [M] [L] a été rejetée, la cour est tenue de statuer sur sa demande de nullité de la procuration du 14 mars 2023.

Dans ses conclusions Mme [M] [L] fait seulement valoir que Mme [F] [L] et M. [U] [L] sollicitent l’annulation de la procuration et du compromis, vise les pièces produites par ceux-ci, mais ne développe personnellement aucun moyen à l’appui de sa demande de nullité, alors que Mme [F] [L] et M. [U] [L] ne sollicitent plus, dans la présente procédure l’annulation de ces actes.

En effet l’arrêt du 21 juin 2022, dans la procédure qui opposait les cohéritiers de [X] [W] et sur les mêmes pièces que celles qui sont produites dans la présente procédure, a jugé que la procuration du 14 mars 2017 est valide.

A défaut de moyens à l’appui de la demande de nullité dans la présente procédure, le jugement sera confirmé pour avoir rejeté la demande de nullité de la procuration aux fins de vendre du 14 mars 2003.

3) Sur la validité de la clause pénale

Le compromis de vente du 17 mars 2017 stipule, en page 15 ‘:

«’Clause pénale

Au cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de pénalité, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil (anciens articles 1152 et 1226), une somme de 10 000 euros.

Le tout, sans que cette stipulation puisse nuire en aucune façon au droit de la partie non défaillante de poursuivre judiciairement la réalisation de la vente et de réclamer tous autres dommages-intérêts auxquels elle pourrait prétendre.’»

Les appelants soutiennent que M. [Z] n’avait pas reçu le mandat et le pouvoir de stipuler une clause pénale dans le compromis de vente, notamment avec solidarité entre les héritiers de la venderesse, et que la clause pénale est nulle de ce fait.

La procuration du 14 mars 2017 est détaillée et il en ressort que le mandant avait donné de larges pouvoirs au mandataire afin d’assurer le succès de la vente et de ses conséquences.

En préambule, en pages 1 et 2, il est en effet indiqué’: « Le mandant, par les présentes, donne pouvoir de, pour lui et en son nom, au mandataire qui accepte’: vendre de gré à gré, en totalité ou en partie et par lots, aux personnes, aux charges et conditions que le mandataire jugera convenables et moyennant le prix de 100 000,00 euros payable comptant. »

Il est également indiqué, plus précisément, en page 3, que le mandataire a le pouvoir de «”obliger le mandant, solidairement avec tous covendeurs, à toutes garanties et au rapport de toutes justifications, mainlevées et certificats de radiation’».

Cette clause donne bien le pouvoir au mandataire, dès lors qu’elles sont convenables, d’accorder des garanties à l’acquéreur, quelles qu’elles soient, et d’engager ainsi le mandataire.

Par ailleurs, s’agissant de la vente d’un bien immobilier, l’insertion d’une clause pénale destinée à garantir l’acquéreur de la réitération de la vente par le vendeur, est d’usage, comme la clause pénale qui engage l’acquéreur en cas de défaut de régularisation de l’acte authentique. En l’espèce, la clause pénale inscrite en page 15 de l’acte vise la défaillance tant du vendeur que de l’acquéreur.

M. [Z] n’a donc pas outrepassé son mandat en stipulant la clause pénale litigieuse.

Les considérations des appelants sur l’état de santé de [X] [W] au moment où elle a établi la procuration, dès lors que celle-ci n’a pas été annulée et doit s’appliquer, sont inopérantes.

Il n’y a donc pas lieu d’infirmer le jugement qui a retenu de fait que la clause pénale est valide en condamnant les appelants à en payer le montant.

4) Sur la demande de réduction de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose’: «’« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.’»

M. [C] a renoncé à faire exécuter le compromis de vente dès le procès-verbal de carence du 27 juin 2017 et a réclamé le paiement de la clause pénale dès le 24 août 2017. L’acompte de 5000 euros versé par M. [C] lui a été restitué par le notaire le 29 août 2017.

Il soutient avoir exposé en vain des frais de géomètre, à hauteur de 588 euros, ce dont il justifie par la production d’une facture du 21 mars 2017, et avoir dû reprendre une location à compter du 1er août 2017 (il produit une quittance de loyer), alors qu’il s’était installé depuis le 1er août 2016 chez ses parents dans l’attente de s’installer dans sa maison, ce dont ces derniers attestent, alors qu’il aurait pu être propriétaire et investir dans l’achat de son logement au lieu de payer une location.

Enfin il fait état de son préjudice moral, tenant aux circonstances dans lesquelles il n’a pu mener son projet à terme en raison du conflit familial qui oppose les vendeurs, à l’obligation de s’organiser autrement, alors qu’il avait obtenu un prêt immobilier dont le montant avait été adressé au notaire, et aux troubles et tracas subis.

Au regard du préjudice subi par M. [C], le montant de la clause pénale n’apparaît pas excessif et le jugement sera confirmé de ce chef.

Le jugement sera également confirmé pour avoir condamné M. [Z] à payer le montant de la clause pénale avec les enfants de [X] [W]. En effet, contrairement à ce qu’il soutient, il est tenu envers M. [C], en tant qu’ayant droit de [X] [W], des obligations du compromis de vente.

5) Sur les recours en garantie

Mme [F] [L] et M. [U] [L] demandent que M. [Z] soit condamné à les garantir du paiement des condamnations prononcées à leur encontre, au motif qu’il n’a pas respecté le mandat qui lui avait été confié par [X] [W] en prévoyant une clause pénale.

Leur demande sera rejetée, la faute invoquée n’étant pas établie, ainsi qu’il est retenu ci-dessus.

Mme [M] [L] et M. [Z] demandent que Mme [F] [L] et M. [U] [L] soient condamnés à les garantir du paiement de toutes condamnations prononcées à leur encontre.

Alors qu’ils étaient tenus de signer l’acte authentique de vente du bien visé dans le compromis de vente du 23 mars 2017 et qu’ils avaient été régulièrement convoqués pour la signature de l’acte, ils ne se sont pas présentés le 27 juin 2017 chez le notaire, contrairement à Mme [M] [L] et à M. [Z].

Aucun des motifs avancés pour refuser de signer l’acte authentique, soit le défaut d’autonomie de leur mère et son état mental de confusion au moment de la signature de la procuration, n’est établi.

Ayant agi fautivement en refusant de mener à terme le projet de vente engagé par leur mère, ils seront condamnés, après infirmation du jugement qui prévoit une condamnation sous condition, à garantir Mme [M] [L] et M. [Z] du paiement de toutes les condamnations prononcées à leur encontre, notamment au titre de la clause pénale et des dépens mis à leur charge par le tribunal.

6) Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Le jugement sera confirmé de ces deux chefs.

Parties perdantes, Mme [F] [L] et M. [U] [L] seront condamnés aux dépens exposés en appel et leur demande conjointe au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de M. [C] et de M. [Z] les frais qu’ils ont exposés qui ne sont pas compris dans les dépens et il leur sera alloué la somme de 2000 euros, chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à la charge de Mme [F] [L] et M. [U] [L].

Pour les mêmes motifs, et en application de l’article 700 2° du code de procédure civile, Mme [F] [L] et M. [U] [L] seront condamnés à payer à l’avocat de Mme [M] [L], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, la somme de 2000 euros.

Enfin, la demande personnelle de Mme [M] [L] au même titre sera rejetée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il’a :

-dit que dans les rapports entre les débiteurs, la charge finale de l’indemnité sera garantie ainsi :

*si la nullité du compromis est prononcée avec effet dans les seuls rapports entre vendeurs tels que retenus plus haut (cas de la nullité de la procuration du 14 mars 2017), M. [Z] devra garantir intégralement les consorts [L] des condamnations prononcées par le jugement,

*si l’acte n’est pas annulé M. [Z] et Mme [M] [L] seront entièrement garantis par Mme [F] [L] et M. [U] [L],

Statuant à nouveau et y ajoutant

Condamne in solidum Mme [F] [L] et M. [U] [L] à garantir Mme [M] [L] et M. [R] [Z], chacun, du paiement des condamnations prononcées à leur encontre par le jugement du 3 décembre 2019 (minute n°19-326) du tribunal de grande instance de Vannes et par le présent arrêt,

Déboute Mme [F] [L] et M. [U] [L] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamne in solidum à payer à M. [B] [C] et à M. [R] [Z] la somme de 2000 euros, chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamne in solidum à payer à Me Christophe Lhermitte la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile,

Déboute Mme [M] [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [F] [L] et M. [U] [L] aux dépens exposés en appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

 

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