10 janvier 2023
Cour d’appel de Lyon
RG n°
19/07536

1ère chambre civile B

N° RG 19/07536 – N° Portalis DBVX-V-B7D-MVPH

Décision du

Tribunal de Grande Instance de ROANNE

Au fond

du 06 septembre 2019

RG : 17/00724

SCI AURELIEN

C/

[M]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 10 Janvier 2023

APPELANTE :

SCI AURELIEN

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Camille THINON de la SELARL SELARL AD JUSTITIAM, avocat au barreau de ROANNE

INTIME :

M. [D] [M]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Me Marie-françoise ROUX-FRANCOIS de la SELAS CABINET ROUX-FRANCOIS, avocat au barreau de LYON, toque : 823

Représenté par Me Stéphanie MANRY, avocat au barreau de CUSSET-VICHY

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 03 Juin 2021

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 03 Octobre 2022

Date de mise à disposition : 06 Décembre 2022, prorogée au 10 Janvier 2023, les avocats dûment avisés conformément au code de procédure civile

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

– Olivier GOURSAUD, président

– Stéphanie LEMOINE, conseiller

– Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par promesse synallagmatique de vente du 21 juillet 2016, M. [D] [M] s’est porté acquéreur d’un tènement immobilier sis à [Localité 2] (Loire).

La promesse était consentie par la SCI Aurélien sous condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Aux termes de cet acte, l’acquéreur s’obligeait à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt. L’offre de prêt devait être formulée par la banque à M. [M] avant le 11 novembre 2016.

La SCI Aurélien indique que M. [M] devait l’informer si aucun prêt ne lui était consenti :

« L’ACQUEREUR s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt.

L’ACQUEREUR devra informer, sans retard le VENDEUR de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive ».

« Le prêt sera réputé obtenu au sens des articles L. 312-1 à L. 312-36 susvisés et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’ACQUEREUR de l’offre écrite, telle que prévue aux articles L. 312-1 à L. 312-36 susvisés, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes, et par l’obtention de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque.

La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 11 novembre 2016.

L’obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l’ACQUEREUR au VENDEUR par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivants l’expiration du délai ci-dessus. »

Elle précise, en outre, qu’il était prévu que M. [M] devrait lui verser la somme de 5 800 euros à titre de clause pénale à défaut de régularisation de l’acte authentique de vente.

La SCI Aurélien indique que M. [M] lui a demandé fin juillet 2016 de lui confier les clés de la construction afin de préparer son entrée dans les lieux et que M. [M] aurait démoli les constructions à usage de garage et d’atelier début août 2016.

M. [M] n’a pas régularisé l’acte authentique de vente.

Par courriers recommandés avec avis de réception des 15 décembre 2016, 5 janvier 2017 et 27 janvier 2017, la SCI Aurélien a mis en demeure M. [M] de lui régler la somme de 5 800 euros au titre de la clause pénale et de réparer le préjudice résultant de la destruction illicite des bâtiments.

Par acte du 5 septembre 2017, la SCI Aurélien a fait assigner M. [M] devant le tribunal de grande instance de Roanne.

Moyens

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la clause pénale

La SCI Aurélien fait valoir que le compromis de vente signé le 21 juillet 2016 prévoyait que M. [M] entreprenne des démarches pour obtenir un prêt finançant l’acquisition du bien et l’offre de prêt devait être transmise au plus tard au vendeur le 11 novembre 2016. Elle soutient que M. [M] ayant transmis le refus de la banque de lui accorder le prêt par une lettre du 1er décembre 2016, hors délai, la condition suspensive est réputée remplie.

Elle ajoute que M. [M] ne justifie pas du refus d’octroi d’un prêt sollicité dans les délais et les conditions du contrat, puisque l’« étude de financement » produite comme justificatif de la demande de prêt était déjà caduque depuis le 19 juin 2016, soit un mois avant la signature du compromis de vente. Elle en conclut que cette étude de financement ne peut être considérée comme une demande de prêt.

En outre, elle fait valoir que l’étude de financement produite ne correspond pas à ce qui avait été

convenu par le compromis de vente, soit un prêt de 180 000 € au taux de 2,2 %, puisqu’elle portait sur une somme empruntée de 160 000 €, se décomposant en un prêt de 120 000 € à 2,2 % et un prêt à taux zéro de 40 000 €.

Enfin, elle soutient que M. [M] n’a pas effectué toutes les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt, puisqu’il s’est contenté de la seule étude demandée antérieurement au compromis auprès du Crédit Mutuel, sans solliciter d’autres établissements pour un prêt répondant aux conditions prévues par l’acte du 21 juillet 2016.

M. [M] fait valoir que le compromis prévoyait comme condition suspensive, l’octroi d’un prêt d’un montant maximum de 180 000 euros sur une durée de 25 ans, au taux nominal d’intérêt maximum de 2,20% l’an hors assurance et d’un montant maximum de 40 000 euros à taux zéro, ce qui correspondrait à la demande qu’il a faite auprès du crédit mutuel, dont il a justifié du refus de lui accorder un prêt le 1er décembre 2016.

Il ajoute que l’irrespect de la date du 11 novembre 2016 n’entraînait pas l’exigibilité de la clause pénale, qui n’était due que s’il n’avait pas justifié du refus de l’organisme bancaire.

Réponse de la cour

Selon le compromis de vente régularisé le 21 juillet 2016 entre la SCI Aurélien, le vendeur, et M. [M], l’acquéreur, la vente est conclue à la condition suspensive de l’obtention d’un ou plusieurs crédits répondant aux caractéristiques suivantes:

‘Organisme prêteur: Crédit mutuel Riorges ou tout autre organisme bancaire et financier,

montant maximum de la somme empruntée: 180 000 euros,

durée maximale de remboursement: 25 ans,

taux nominal d’intérêt maximum: 2,2% l’an, hors assurance,

garanties offertes: privilège de prêteur de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire.

Montant maximum de la somme empruntée: 40 000 euros,

taux nominal d’intérêt maximum: 0% l’an, hors assurance.’

Il est précisé que ‘toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens de l’article 1178 du code civil.’

Il est ajouté que:

‘Le prêt sera réputé obtenu au sens de l’article L 312-1 à L 312-36 susvisés et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite, telle que prévue aux articles L. 312-1 à L 312-36 susvisés, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes, et par l’obtention de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque.

La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 11 novembre 2016.

L’obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivants l’expiration du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que l’acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plain droit, sans autre formalité, et ainsi le vendeur retrouvera son entière liberté mais l’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait; à défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur. (…)’

Enfin, il est mentionné au titre de la clause pénale qu”au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie 10% du prix de vente, la somme de 5 800 euros à titre de clause pénale (…) Il est ici précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l’une des parties dans la mesure où il n’a pas permis de remplir toutes les conditions d’exécution de la vente. (…)’

En l’espèce, M. [M] justifie que par une lettre du 1er décembre 2016, la Caisse de crédit mutuel de Riorges a refusé la demande de prêt immobilier d’un montant global de 180 000 euros sur une durée de 300 mois, qu’il a formulée le 18 mai 2016.

Il produit l’étude de financement du 18 mai 2016, dans laquelle il est précisé qu’il sollicite auprès de cette banque un prêt à taux zéro de 40 000 euros, ainsi qu’un prêt de 120 000 euros au taux fixe de 2,2%, remboursables sur 300 mois.

Ainsi, M. [M] justifie avoir fait des diligences auprès d’une banque afin d’obtenir un prêt conforme aux prévisions du compromis, celui-ci prévoyant expressément le recours à un prêt à taux zéro, contrairement à ce qui est allégué par la SCI Aurélien. Par ailleurs, la somme de 180.000 euros mentionnée dans le compromis est la somme maximale qu’il s’est engagé à emprunter, de sorte que c’est sans méconnaître les termes du compromis qu’il a sollicité un prêt d’un montant global de 160 000 euros, qui était en tout état de cause plus favorable.

Par ailleurs, aucune stipulation contractuelle ne prévoyant que l’emprunteur devait former une nouvelle demande de prêt postérieurement à la signature du compromis ou qu’il devait se rapprocher de plusieurs banques, il ne peut être reproché à M. [M] de se prévaloir de la seule étude de financement du 18 mai 2016, laquelle a par ailleurs été examinée postérieurement à la signature du compromis par la banque, qui a fait part de son refus le 1er décembre 2016.

En outre, s’il est effectivement mentionné que l’étude de financement est ‘valable 30 jours’ à compter du 18 mai 2016, rien n’empêche M. [M] de se prévaloir de cette étude pour demander un prêt à la banque, à partir du moment où elle est conforme aux prévisions du compromis.

Enfin, contrairement à ce qui est allégué par la SCI Aurélien, la condition n’est pas réputée défaillie du seul fait que M. [M] ne l’a pas informée trois jours après le 11 novembre 2016, soit le 14 novembre 2016, du refus de la banque. En effet, cette date ne constitue que le point de départ du délai à compter duquel la SCI Aurélien avait la faculté de mettre en demeure M. [M] de lui justifier, sous huitaine, de la réalisation ou la défaillance de la condition, laquelle n’était censée avoir défailli que ‘passé ce délai de huit jours sans que l’acquéreur ait apporté les justificatifs.’

En l’espèce, la SCI Aurélien ne justifie, ni même n’allègue avoir mis en demeure M. [M] de lui notifier la réponse de la banque antérieurement au 1er décembre 2016, date à laquelle celui-ci y a procédé, de sorte qu’il ne peut être considéré que ce dernier en a justifié tardivement.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient, par confirmation du jugement, de débouter la SCI Aurélien de sa demande en paiement de la somme de 5 800 euros au titre de la clause pénale.

2. Sur la demande de dommages-intérêts au titre de la destruction du garage et de l’atelier

La SCI Aurélien fait valoir qu’il ne peut lui être opposé l’autorité de la chose jugée car M. [M] a été relaxé par le tribunal correctionnel de Roanne concernant la destruction de la dépendance et non pas la soustraction de différents bien mobiliers présents dans le garage et l’atelier, dont l’indemnisation est également demandée. Elle en conclut qu’il n’y a pas identité de la chose demandée.

Elle ajoute que M. [M] est redevable de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par la destruction de son garage et de l’atelier sans son autorisation, alors qu’elle lui avait confié les clés afin de préparer son entrée dans les lieux. Elle précise que son gérant, qui était hospitalisé, était absent à cette période.

M. [M] fait valoir qu’il n’a jamais disposé des clés de la maison et que si cela avait été le cas, cela aurait été mentionné dans le compromis ou aurait fait l’objet d’un écrit complémentaire. Il était prévu que la prise effective des lieux aurait lieu lors de la signature de l’acte authentique uniquement.

Il ajoute qu’il n’a jamais procédé à aucuns travaux et que M. [O], le gérant de la SCI Aurélien, ainsi que son épouse, habitaient dans les lieux à cette époque. Il indique que M. [O] a effectué les démolitions et qu’en tout état de cause, le tribunal correctionnel de Roanne l’a relaxé des faits, de sorte qu’il y autorité de la chose jugée.

Réponse de la cour

Ainsi que l’ont exactement retenu les premiers juges, la demande de dommages-intérêts formée par la SCI Aurélien au titre de la destruction de l’atelier et du garage doit être déclarée irrecevable en raison de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement correctionnel rendu le 9 octobre 2018 par le tribunal grande instance de Roanne, ayant relaxé M. [M] des poursuites ouvertes du chef de destruction d’un bien appartenant à autrui, pour lesquelles la SCI Arélien s’était constituée partie civile et avait été déboutée, du fait de la relaxe.

Il est ajouté que la SCI Aurélien est déboutée de sa demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de la soustraction de différents effets mobiliers, en l’absence de tout élément de preuve à l’appui de ses allégations.

3. Sur la demande de remboursement de la facture de la société Robin

M. [M] fait valoir qu’il a avancé le paiement de la facture de la société Robin, correspondant à la remise en état de la toiture du bien, qui a été commandée par la SCI Aurélien et dont il devait percevoir le remboursement lors des opérations de vente du bien.

Il précise qu’il demande à titre principal le remboursement de la somme de 2271,20 sur le fondement de l’article 1134 du code civil et à titre subsidiaire, sur le fondement de l’enrichissement sans cause.

La SCI Aurélien fait valoir que M. [M] ne prouve ni l’existence d’un contrat, ni d’aucune facture faisant état de l’emplacement des travaux qu’il invoque, la facture établie par la société Robin étant muette à cet égard.

Réponse de la cour

Il ressort de la facture établie par la société Robin le 19 juin 2016, que M. [M] a payé le 1er juillet la somme de 2 271,20 euros correspondant à la réparation des débords de la toiture sur une grange.

Le gérant de la société Robin a accompagné cette facture d’une lettre rédigée le 18 septembre 2017, aux termes de laquelle il certifie que les travaux ont été réalisés sur le toit de la grange appartenant à M. [O], le gérant de la SCI Aurélien. Par ailleurs, il précise que ce dernier lui a indiqué qu’il ne pouvait pas régler les travaux commandés, de sorte que M. [M] le ferait à sa place et qu’il s’engageait à le rembourser.

Il est ainsi établi qu’il était convenu entre les parties que la SCI Aurélien rembourserait les sommes qui lui ont été avancées par M. [M].

En conséquence, il convient, par confirmation du jugement, de condamner la SCI Aurélien à payer à M. [M], la somme de 2 271, 20 euros au titre de la facture de la société Robin.

4. Sur les autres demandes

A défaut pour M. [M] de démontrer l’existence d’une faute ayant fait dégénérer en abus le droit pour la SCI Aurélien d’agir en justice, il convient, par confirmation du jugement, de le débouter de sa demande de dommages-intérêts.

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [M], en appel. La SCI Aurélien est condamnée à lui payer à ce titre la somme de 2 000 euros.

Les dépens d’appel sont à la charge de la SCI Aurélien qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

Déboute la SCI Aurélien de sa demande de dommages-intérêts au titre de la soustraction de différents effets mobiliers;

Condamne la SCI Aurélien à payer à M. [D] [M] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes.

Condamne la SCI Aurélien aux dépens de la procédure d’appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, Le Président,

 

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