10 janvier 2023
Cour d’appel de Toulouse
RG n°
21/00263

1ere Chambre Section 1

10/01/2023

ARRÊT N°

N° RG 21/00263

N° Portalis DBVI-V-B7F-N5PY

MD / RC

Décision déférée du 09 Décembre 2020

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO,

JCP de SAINT -GAUDENS

18/00118

Mme [X]

[K] [O] [D]

[R], [W] [I] épouse [D]

C/

[L] [Y] VEUVE [P]

[J] [Z]

S.A.R.L. SALIES PYRENEES IMMO

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTS

Monsieur [K], [O] [D]

‘[Adresse 18]

[Localité 10]

Représenté par Me Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par Me TALLET DUBREIL, avocat au barreau de PERIGUEUX

Madame [R], [W] [I] épouse [D]

‘[Adresse 18]

[Localité 10]

Représentée par Me Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par Me TALLET DUBREIL, avocat au barreau de PERIGUEUX

INTIMES

Madame [L] [Y] veuve [P]

[Adresse 11]

[Adresse 1]

Représentée par Me Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

Maître [J] [Z]

[Adresse 20]

[Localité 12]

Représenté par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. SALIES PYRENEES IMMO (CENTURY 21)

Prise en la personne de son représentant légal, habilité à l’effet des présentes et domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 13]

[Localité 12]

Représentée par Me Anne GUICHARD, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Juillet 2022, en audience publique, devant M. DEFIX et J.C GARRIGUES, magistrats chargés de rapporter l’affaire, les parties ne s’y étant pas opposées. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M. DEFIX, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

A.M. ROBERT, conseiller

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par M. DEFIX, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.

Exposé du litige

*******

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par mandat de vente sans exclusivité, Mme [L] [Y] veuve [P] a confié à l’agence immobilière, la Sarl Salies Pyrénées Immo Century 21, la vente d’un ensemble immobilier cadastré section A n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] sur la commune de [Adresse 19] pour un prix de 150 000 euros. Ce bien était composé de plusieurs bâtiments à usage d’habitation avec une cour commune. Ce mandat de vente précisait que Maître [J] [Z] était notaire du mandant.

Le 14 octobre 2015, Mme [Y] veuve [P] a donné pouvoir à l’agent immobilier de la représenter et de signer en son nom tous documents utiles à la division parcellaire confiée à un géomètre-expert.

Dans le même temps, l’agence immobilière a trouvé quatre acquéreurs, M. et Mme [D], M. et Mme [T], M. et Mme [V] et M. [G], pour l’acquisition des quatre lots issus du plan de division de l’ensemble immobilier en quatre lots distincts le 21 octobre 2015.

Suivant acte sous-seing privé du 18 décembre 2015, Mme [Y] veuve [P] a signé une promesse de vente avec M. [K] [D] et Mme [R] [I] épouse [D] concernant le bien immobilier nouvellement cadastré et constitué de parcelle sise section A n° [Cadastre 8] et du tiers indivis des parcelles sises section A n°[Cadastre 2], [Cadastre 7] et [Cadastre 9], moyennant le prix de 50 000 euros.

Ce compromis de vente comprenait des conditions suspensives notamment la réalisation des autres ventes consenties ou à consentir par Mme [Y] veuve [P], au profit de M. et Mme [T], de M. et Mme [V] et de M. [G].

L’acte authentique de vente a été signé le 17 mars 2016.

Par courrier du 5 septembre 2017, M. et Mme [D] ont demandé à Mme [Y] veuve [P] ‘l’anéantissement’ de la vente et la restitution du prix ainsi que des frais aux motifs qu’ils n’avaient jamais été informés de l’existence de la servitude de passage pédestre au profit de M. et Mme [T], contenue dans l’acte de vente.

Par courrier du 13 octobre 2017, Mme [Y] veuve [P] a refusé de faire droit à la demande de résolution de la vente.

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Par acte d’huissier du 21 février 2018, M. et Mme [D] ont fait assigner Mme [Y] veuve [P] devant le tribunal de grande instance de Saint-Gaudens aux fins de voir prononcer la nullité de la vente.

Par acte d’huissier du 3 mai 2019, Mme [Y] veuve [P] a fait appeler en la cause Maître [J] [Z], notaire à [Localité 12] et l’agence immobilière, la Sarl Salies Pyrénées Immo Century 21.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 10 mai 2019, la jonction de cette instance a été ordonnée avec celle enregistrée sous le numéro de rôle 18/118.

Par jugement contradictoire du 9 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens a :

– déclaré recevables les demandes de M. [D] et Mme [I] épouse [D],

– débouté M. [D] et Mme [I] épouse [D] de l’ensemble de leurs demandes,

– condamné M. [D] et Mme [I] épouse [D] aux entiers dépens,

– condamné M. [D] et Mme [I] épouse [D] à verser à Mme [Y] veuve [P], la Sarl Salies Pyrénées Immo Century 21 et Maître [Z], la somme de 1 500 euros chacun au titre des frais irrépétibles.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que les époux [D] avaient été informés de l’existence de la servitude de passage pédestre telle qu’elle résulte de la division parcellaire du 21 octobre 2015 et reprise dans l’acte de vente du 17 mars 2016 et qu’en conséquence, il convenait de les débouter de leur demande de nullité de la vente.

-:-:-:-:-

Par déclaration du 14 janvier 2021, M. et Mme [D] ont relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

– débouté M. [D] et Mme [I] épouse [D] de l’ensemble de leurs demandes, à savoir :

* prononcer la nullité de la vente du 17 mars 2016,

* dire que Mme [Y] veuve [P] sera remise en possession du bien situé [Adresse 15], cadastré section A n°[Cadastre 8] outre le tiers indivis de parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 7] [Localité 17] n° [Cadastre 9], [Adresse 14] pour une contenance totale de 24 a 97 ca,

* dire que Mme [Y] veuve [P] devra restituer le prix de 46 000 euros outre les frais dûment justifiés soit la somme de 68 289, 84 euros sauf erreur ou omission,

* condamner Mme [Y] veuve [P] à leur payer la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé,

* condamner Mme [Y] veuve [P] à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

– condamné M. [D] et Mme [I] épouse [D] aux entiers dépens,

– condamné M. [D] et Mme [I] épouse [D] à verser à Mme [Y] veuve [P], la Sarl Salies Pyrénées Immo Century 21 et Maître [Z], la somme de 1 500 euros chacun au titre des frais irrépétibles.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Moyens

Motivation

MOTIVATION DE LA DECISION :

1. Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend à faire réformer ou annuler par la cour d’appel un jugement rendu par une juridiction du premier degré.

L’article 954 du même code ajoute que ‘les conclusions d’appel (…) doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. (…) Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions (…). La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. À défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées. La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance (‘)’.

En l’espèce, le dispositif des dernières conclusions déposées dans l’intérêt des appelants et qui seules lient la cour est bien conforme aux règles édictées par le texte précité.

La cour est donc valablement saisie des demandes présentées par M. et Mme [D] qui demandent dans leurs dernières écritures la réformation du jugement entrepris et présentent leurs prétentions sous forme de demandes notamment d’annulation de l’acte de vente et de condamnation à restitution du prix versé et au paiement de diverses indemnités.

La demande formulée par Mme [P], reprise également par la Sarl Salies Pyrénées Immo, et tendant à voir prononcer l’irrecevabilité des conclusions déposées antérieurement par les appelants, sans d’ailleurs identifier la date de celles visées par cette exception de procédure, sera donc rejetée pour être sans portée sur la saisine de la cour.

2. M. et Mme [D] soutiennent à l’appui de leur demande d’annulation de la vente qu’il existe une différence de formulation entre le compromis de vente du 18 décembre 2015 et l’acte authentique du 17 mars 2016 quant à la situation du bien au regard des servitudes, ce dernier acte mentionnant l’existence d’une servitude de passage pédestre au profit de M. et Mme [T] alors qu’ils affirment avoir toujours signifié aux autres parties à l’opération immobilière leur refus catégorique d’une constitution de servitude de passage sur le fonds objet de leur acte d’acquisition. Ils fondent leur action en nullité au visa des articles L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation et des articles 2224, 1103 et suivants du code civil.

3. Selon l’article L. 271-1 précité, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter d’un acte ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation dans un délai de dix jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte par envoi recommandé avec demande d’avis de réception ou, en cas de conclusion de cet acte par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, à compter du lendemain de la remise directe de l’acte au bénéficiaire du droit de rétractation.

Ainsi que l’a relevé le tribunal, la demande est en réalité fondée sur le dol, étant relevé

que, s’agissant en l’espèce d’un délai de rétractation et non de réflexion, seul l’acte signé est notifié selon les formes prescrites par ce texte et qu’il est constant que M. et Mme [D] ont signé l’acte authentique de vente dont seule la validité est discutée sur le fondement des vices du consentement. Il résulte des termes non contestés de l’acte authentique de vente en sa page 18, que l’avant-contrat du 18 décembre 2015 a été régulièrement notifié au titre du délai de rétractation dont les acquéreurs ont reconnu le plein et entier bénéfice. La question de la faculté d’exercice du droit de rétractation de l’acte authentique lui-même n’est nullement discutée, les explications des appelants se concentrant sur la différence existant le compromis et l’acte final, en soulignant l’absence d’information sur cette modification avant le jour prévu pour la signature de la vente et l’absence de réel délai de réflexion.

4. L’acte authentique de vente comporte en sa page 10 la constitution d’une ‘servitude de passage pédestre’ au profit de la parcelle sise A n° [Cadastre 6] au profit de M. et Mme [T] pour accéder à celle-ci et au compteur d’eau situé sur la parcelle sise A n° [Cadastre 7].

S’il est constant que le compromis de vente ne comporte aucune mention de constitution ou d’existence d’une servitude de passage piétonnier au profit de M. et Mme [T] et rapporte la déclaration de la venderesse selon laquelle elle n’a créé ni laissé créer aucune servitude sur l’immeuble vendu, il résulte des pièces versées au dossier que la propriété vendue par Mme [P] a été divisée en quatre propriété individuelles dont certaines ont été acquises en indivision.

Spécialement, il apparaît qu’à la suite du projet de division établi par la Scp de géomètres-experts [N] le 21 octobre 2015 en vue du projet de division, signé par M. et Mme [D], M. [D] a écrit par courriel à l’étude notariale le 24 novembre 2015 pour indiquer qu’ils soumettaient leur accord à deux ‘conditions suspensives’ à savoir l’obtention d’un financement dont il donnait les caractéristiques et ‘qu’il y ait aucunes servitudes concernant l’espace en bande blanche qui part de la parcelle n° [Cadastre 5] et qui longe tout le bâtiment que nous devons acheter ainsi que retour qui vient touché le terrain’. Cette seule restriction concernait donc une parcelle étrangère à la servitude litigieuse.

M. et Mme [D] ne pouvaient ignorer que le compteur d’eau se trouvait sur la parcelle indivise entre eux et les consorts [V] et [G] et qu’une servitude de passage pédestre créée au profit du bien acquis par M. et Mme [T] était suseptible de résulter de cette configuration révélée par l’acte de division signé des acquéreurs qui, s’ils n’étaient pas présents lors de l’intervention du géomètre, n’ignoraient pas la consistance des biens résultant de cette division cela d’autant que les attestations produites par les appelants font état de visites et même d’un séjour chez Mme [V].

Le fait que l’information selon laquelle la constitution d’une servitude conventionnelle était envisagée à l’issue de cette division avait été portée à la connaissance de M. et Mme [D] dès l’intervention du géomètre a donné lieu à des attestations contradictoires ne clarifiant pas les circonstances de cette évolution des conditions du contrat.

Il est établi en revanche que le notaire a adressé le projet d’acte authentique par courriel à M. et Mme [D] le 15 mars 2016, certes deux jours avant le rendez-vous pour la signature de l’acte et, à supposer que ces derniers n’en aient pas pris connaissance ainsi qu’ils le prétendent, il résulte de leurs propres écritures (dernières conclusions en appel) que ‘lorsque le notaire a évoqué très vite une servitude, M. [D] a refusé de signer et l’a aussitôt intérrogé à ce sujet à trois reprises sans obtenir de réponse’ de sorte qu’ils admettent bien avoir signé l’acte authentique en ayant connaissance de l’existence d’une servitude bien qu’ils aient soutenu avoir toujours indiqué qu’ils refuseraient catégoriquement de conclure une vente en présence d’une quelconque servitude. L’examen attentif de l’historique de l’affaire, rédigé par Mme [D] (pièce 34 de leur dossier) confirme qu’ils en ont pris connaissance de l’existence de cette servitude avant de donner leur accord et que, sur sa propre impulsion, le couple a finalement signé l’acte. Ce dernier n’a jamais fait l’objet d’une rétractation ni même d’une contestation avant le courrier de leur conseil envoyé un an et demi plus tard, le 5 septembre 2017.

5. Les éléments constitutifs du dol ou de l’erreur ne sont donc pas réunis. Il n’est pas allégué ni a fortiori démontré l’existence d’une violence morale. La demande d’annulation de l’acte authentique de vente doit dès lors être rejetée.

6. L’allusion au manquement à la loyauté contractuelle est par ailleurs sans portée. La déloyauté, à la supposer établie, supposerait qu’elle affecte l’exécution de l’avant-contrat, toute modification de celui-ci intégrée dans l’acte authentique de vente étant toujours possible mais soumise à l’accord des acquéreurs.

M. et Mme [D] ne demandent d’ailleurs à cet égard aucune condamnation de l’agent immobilier ni du notaire à l’endroit duquel ils insistent longuement sur l’absence d’information à l’occasion de la rédaction de l’acte litigieux, et tendant au paiement de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle. La demande dirigée contre Mme [P] en paiement de dommages et intérêts est quant à elle exclusivement adossée à la demande d’annulation qui vient d’être rejetée.

7. Le jugement querellé ayant débouté M. et Mme [D] de l’ensemble de leurs demandes sera donc confirmé.

8. M. et Mme [D], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront tenus aux dépens d’appel, la décision concernant les dépens de première instance mis à leur charge étant également confirmée sur ce point.

9. Le confirmant aussi en ses dispositions relatives aux indemnités relatives aux frais non compris dans les dépens arbitrées en première instance, il sera fait droit aux demandes formulées par les intimés en phase d’appel dans la limite des sommes suivantes :

– 1 500 euros au profit de Mme [P],

– 1 500 euros au profit de la Sarl Salies Pyrénées Immo,

– 1 500 euros au profit de Maître Olivier Fis.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Reçoit les demandes présentées par M. [K] [D] et Mme [R] [I] épouse [D] par leurs dernières conclusions récapitulatives.

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens.

Y ajoutant,

Condamne M. [K] [D] et Mme [R] [I] épouse [D] aux dépens d’appel.

Condamne M. [K] [D] et Mme [R] [I] épouse [D] à payer les sommes suivantes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

– 1 500 euros au profit de Mme [L] [Y] veuve [P],

– 1 500 euros au profit de la Sarl Salies Pyrénées Immo,

– 1 500 euros au profit de Maître Olivier Fis.

Le Greffier Le Président

N. DIABY M. DEFIX

 

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